【正文】 動(dòng)車集中停放在停車場(chǎng)內(nèi)，這樣既滿足總平面布置規(guī)范要求，又滿足消防安全要求。根據(jù)使用功能，一、二層為商鋪，而三至六層住宅以三室二廳為基本戶型。四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)根據(jù)鄰近工程地質(zhì)勘察報(bào)告和本項(xiàng)目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采用以下類型：基礎(chǔ)選型及處理采用樁基礎(chǔ)。2）普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管級(jí)成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。2）主要電力供應(yīng)指標(biāo)：計(jì)算負(fù)荷為1280KW（住宅按每戶6KW計(jì)，商業(yè)80W/m2計(jì)，），擬設(shè)置2臺(tái)600KVA箱式變壓器，%，管線埋地敷設(shè)。燃?xì)獠捎贸鞘泄艿烂簹夤夥绞?。?）園區(qū)內(nèi)電視系統(tǒng)由常德市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè)23個(gè)電視用戶盒。因此施工中對(duì)產(chǎn)生噪音較大的機(jī)械設(shè)備加裝隔音裝置，對(duì)粉塵擬采用噴水除塵。本項(xiàng)目堅(jiān)持“以人為本”的基礎(chǔ)，在設(shè)計(jì)中處理好自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一，充分利用自然條件和人工手段來創(chuàng)造一個(gè)有利于人們舒適、健康的生活環(huán)境。同時(shí)，開發(fā)單位將委派專業(yè)施工監(jiān)督人員配合施工單位進(jìn)行質(zhì)量管理，堅(jiān)決避免出現(xiàn)任何工程質(zhì)量事故?，F(xiàn)將實(shí)施進(jìn)度大體安排如下：2003年9月2003年12月完成施工前期準(zhǔn)備工作，包括項(xiàng)目可研、勘探、設(shè)計(jì)、報(bào)建等。編制依據(jù) (1)土建工程：參照目前常德市同類建筑單位工程造價(jià)。根據(jù)本項(xiàng)目銷售策略，購買門面的投資者一次性按24%返還三年的租金（年回報(bào)率8%），即相當(dāng)于降價(jià)24%。家具產(chǎn)業(yè)園及周邊市場(chǎng)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)租賃收入為20元/平方米~30元/平方米，“匯美家居廣場(chǎng)”的月租對(duì)比最低租金20元/平方米要低3元，租賃標(biāo)準(zhǔn)起步較低，然后隨著市場(chǎng)的逐步走旺，漸次走高，符合家具產(chǎn)業(yè)的宏、微觀發(fā)展趨勢(shì)。在做敏感性分析時(shí)，如果繼續(xù)考慮下降10%的話，銷售均價(jià)為1983元/平方米，低于常德市家具產(chǎn)業(yè)園的最低銷售均價(jià)2000元/平方米，與常德市家具產(chǎn)業(yè)園的銷售事實(shí)不符。目前，其價(jià)格區(qū)間在600800多元/平方米之間，%。二是穿紫河綜合治理、城市管道的架設(shè)、公路不斷興建等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的提速，大片舊城區(qū)房屋改造和房屋拆遷，創(chuàng)造了大量性需求，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了不竭的內(nèi)動(dòng)力。因此，2004年商品房?jī)r(jià)格將繼續(xù)小幅上揚(yáng)，土地交易價(jià)格則漲勢(shì)不衰，土地資源的有限性和不可再生性，其增值潛力是巨大的，盡管國(guó)家取消了相當(dāng)部分的收費(fèi)項(xiàng)目，但土地價(jià)格仍將呈上升趨勢(shì)。而空置的商品房主要是往年開發(fā)的住宅，主要原因是設(shè)計(jì)不科學(xué)，小區(qū)環(huán)境差等因素。二、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。62 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。但從自有資金使用成本和開發(fā)回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可選擇采用：一次性付款方式；分期付款方式；五成銀行按揭方式；建筑分期付款+銀行按揭；特惠免息分期付款；全部按揭限期分期付款等多種付款方式。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃，配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。%。目前，常德市商品房的購買主體仍然是居民，個(gè)人購買理性消費(fèi)程度更大，特別是中低收入居民對(duì)價(jià)格非常敏感。另外，居民的錢袋逐漸鼓起來，%。市場(chǎng)活躍、價(jià)格上揚(yáng)隨著常德市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展、舊城改造的穩(wěn)步推進(jìn)與金鉆廣場(chǎng)的通街開市，常德市商業(yè)用房、普通住房、別墅、高檔公寓價(jià)格依然呈上漲之勢(shì)，%，%%，商業(yè)用房?jī)r(jià)格在下半年漲勢(shì)較為明顯，%。由于本項(xiàng)目是產(chǎn)權(quán)式商鋪，開發(fā)商采取了一次性返租24%的銷售策略，購買門面的投資者一次性按24%返還三年的租金（年回報(bào)率8%），即相當(dāng)于降價(jià)24%。可見項(xiàng)目具有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，因此銷售價(jià)格優(yōu)勢(shì)，因此銷售價(jià)格有其合理性。本項(xiàng)目的收益來源于住宅銷售收入、商業(yè)鋪面銷售收入和租金收入。項(xiàng)目總投資為6150萬元。三、建設(shè)進(jìn)度為了加快工程建設(shè)步伐，在確保工程質(zhì)量的前提下，加強(qiáng)建設(shè)進(jìn)程中的各項(xiàng)管理工作，編好施工組織設(shè)計(jì)，搞好安全施工，本工程工期為二年零五個(gè)月。電表、變壓器、水泵以及用電設(shè)備盡可能選用節(jié)能型，節(jié)約電能。小區(qū)內(nèi)的垃圾采用定點(diǎn)堆放，專人及時(shí)清理，保證整個(gè)小區(qū)環(huán)境清潔衛(wèi)生。第七章 環(huán)境保護(hù)、綠化及節(jié)能一、環(huán)境保護(hù)環(huán)境保護(hù)是我國(guó)一項(xiàng)基本國(guó)策，該項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》有關(guān)規(guī)定制訂具體的環(huán)保方案，并報(bào)環(huán)保管理部門審定。（2）園區(qū)內(nèi)設(shè)保安監(jiān)控、防盜報(bào)警系統(tǒng)。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶裝修選定。供電（1）供配電系統(tǒng)。（3）室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。利用三層屋面區(qū)空閑綠地建筑小品設(shè)施，體現(xiàn)環(huán)保及城市生態(tài)規(guī)劃理念，將花園引入自然、融入自然。同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要求，因此，家居廣場(chǎng)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注重不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息和21世紀(jì)新的家居廣場(chǎng)的理念。交通組織家具市場(chǎng)四周均臨城市主干道，可以形成環(huán)形通道，環(huán)形通道兼消防通道和回車場(chǎng)用，滿足消防補(bǔ)救寬度，對(duì)外直接與皂果路、南坪路相連。場(chǎng)地土類型屬中軟場(chǎng)地土，場(chǎng)地類別為Ⅲ類建筑場(chǎng)地。第六章 建設(shè)方案一、建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境地形本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地呈長(zhǎng)方形形狀，地形較平坦，地塊高程約32米左右。最近商居小區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)是空間功能要求更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個(gè)性，其人性化，配套和環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)展的趨勢(shì)。通訊：直接由常德市電信局通信網(wǎng)接入。通過南坪路、皂果路可通往城區(qū)的各個(gè)方向，周邊商業(yè)銀行、學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)應(yīng)有盡有。2010年經(jīng)營(yíng)租金收入723萬元，扣除營(yíng)業(yè)稅及附加40萬元(723．335．5％=39．78萬元)為683萬元，與按年回報(bào)率8％計(jì)算給予投資者的總投資收益681萬元相抵略有盈余。 投資者的收益分析：隨機(jī)抽樣分析表單位：面積：平方米，單價(jià)：元/平方米，金額：元單元面積單價(jià)價(jià)值五成十年按揭貸款應(yīng)交首付月租金收入抵扣三年租金額實(shí)際首付B108217．2244187607838039380395071825819781B25288．5920001718085908590第一年按揭月供盈余第二年按揭月供盈余第三年按揭月供盈余十年按揭利息十年投資本益和十年凈收益復(fù)合年收益率540 －48 515 －23490 214440118396446005．39% 105 6 100 1195．46102280827177105125．58%注：本例中月供為五年十成按揭遞減法第一，二、三年中的最大月供數(shù)． 盈余為租金抵月供后的余額． 十年凈收益為總租金收入—投資額—總的按揭貸款利息．（四）、項(xiàng)目營(yíng)銷策略的可行性分析由于我國(guó)計(jì)劃國(guó)民收入2020年達(dá)到小康水平，CDP則將以年平均7％的速度增長(zhǎng)。②投資者按揭貸款7000元購買8．59平方米的商鋪，根據(jù)測(cè)算，投資者第一年，租金抵月供盈余為6元，第二年，租金抵月供盈余為11元，第三年，租金抵月供盈余為1 02元。所有商鋪帶12年租金發(fā)售，年回報(bào)率8％。從職業(yè)劃分客戶群體：(1)經(jīng)營(yíng)群體：經(jīng)營(yíng)群體鎖定在中小經(jīng)營(yíng)戶上，是項(xiàng)目的主要投資者。鋪面預(yù)租率達(dá)49．79％。由市長(zhǎng)(副市長(zhǎng))任組長(zhǎng)，各職能部門負(fù)責(zé)人和副負(fù)責(zé)人為小組成員。項(xiàng)目多入口的設(shè)計(jì)帶來多重的人流系統(tǒng)，整體四周均勻設(shè)置八個(gè)出入口，既利于分散消費(fèi)者人流，又避免了邊角位的出現(xiàn)。只要“匯美家居廣場(chǎng)”市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，受家具生產(chǎn)和消費(fèi)的強(qiáng)力帶動(dòng)，具有大的升值空間。可以預(yù)見，2010年，家具流通市場(chǎng)實(shí)際流通量要大于4．6億元，增加量大于2．6億元。 根據(jù)常德市政府的《常德市1999年2020年城市總體規(guī)劃方案》的遠(yuǎn)景規(guī)劃，到2020年常德市中心城區(qū)人口發(fā)展到近100萬。住宅和商鋪的增長(zhǎng)有力地拉動(dòng)了住家家具和辦公家具的需求，帶動(dòng)了家具市場(chǎng)的發(fā)展。幾年來股市跌跌不休，至今風(fēng)險(xiǎn)仍然沒有釋放殆盡，債市收益太低，由于對(duì)中國(guó)的發(fā)展保有信心，這部分人群往往會(huì)把金融資產(chǎn)適時(shí)地、有選擇地投資到風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低、升值潛力大的住宅和鋪面上去。 (1)從消費(fèi)者收入和恩格爾系數(shù)分析： 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查總隊(duì)2000年調(diào)查文獻(xiàn)資料《我國(guó)居民收入群體與消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究》結(jié)論： ①處于金字塔頂端的高收入階層，人口接近4500萬，占城市人口的10％左右，占全體人口的3．5％左右．他們的人均可支配收入接近20000元，這個(gè)階層的消費(fèi)傾向最低，恩格爾系數(shù)已降至15％以下，達(dá)到了發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平，其所進(jìn)行的消費(fèi)是一種富裕型消費(fèi)。 (1)緊跟國(guó)家家具市場(chǎng)發(fā)展大趨勢(shì)，抓住機(jī)遇，大力發(fā)展常德市的特色、環(huán)保家具產(chǎn)業(yè)。目前我國(guó)出口國(guó)家增加到100多個(gè)，但近期仍以美國(guó)為主，歐洲和其他地區(qū)會(huì)增長(zhǎng)很快。美國(guó)、 日本、韓國(guó)亦是如此。這個(gè)時(shí)期主要不是在量的擴(kuò)張，而是質(zhì)的提高。2000年常德市委、市政府在家具產(chǎn)業(yè)園正式啟動(dòng)前，為帶動(dòng)家具產(chǎn)業(yè)園的全面開發(fā)和建設(shè)，以2年期臨時(shí)建筑作為首期工程，建成家具、家飾城，吸引經(jīng)營(yíng)者入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)形式為租賃經(jīng)營(yíng)。2004年外銷產(chǎn)品占本地生產(chǎn)量的10％。稅費(fèi)從原來的低稅賦、免收費(fèi)到2004年年收稅費(fèi)200余萬元。 目前對(duì)美出口平穩(wěn)增長(zhǎng)。四是家具城的建設(shè)方興未艾。 2004年全國(guó)家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 據(jù)中國(guó)輕工業(yè)信息中心統(tǒng)計(jì)，2004年全國(guó)家具行業(yè)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，努力開拓國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)，取得了優(yōu)異的成績(jī)，生產(chǎn)、內(nèi)銷、出口均呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，為未來的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。據(jù)2005年前三個(gè)季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，2005年常德市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展在國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的大背景中，仍然保持較高的發(fā)展速度，步入可持續(xù)的健康的發(fā)展軌道。 ，比上年增長(zhǎng)11．4％。四、項(xiàng)目建設(shè)是促進(jìn)城市建設(shè)，完善城市規(guī)劃的需要隨著城市建設(shè)步伐的加快和常德市城市發(fā)展重心的轉(zhuǎn)移，常德市城市發(fā)展日新月異。這一理想需求將達(dá)到55萬平方米。而火車站廣場(chǎng)前應(yīng)為常德市的示范工程和標(biāo)志性的建筑用地，也就是說如果該地區(qū)有其他項(xiàng)目開發(fā)，則火車站的家居廣場(chǎng)可能就會(huì)被拆除。在規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹生態(tài)原則、文化原則和效益原則，力求塑造一個(gè)具有優(yōu)雅環(huán)境、文化內(nèi)涵豐富、經(jīng)濟(jì)效益和鮮明個(gè)性的人性化生活康居空間。（3）項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資：6105萬元。本項(xiàng)目地處常德家具產(chǎn)業(yè)園之內(nèi)，位于皂果路和南坪路交匯處的西南側(cè)。常德希豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為了適應(yīng)市場(chǎng)需要，經(jīng)研究決定在常德市南坪路以南，皂果路以西建設(shè)常德市匯美家居廣場(chǎng)。常德市匯美家居廣場(chǎng)建設(shè)工程可行性研究報(bào)告二00五年十一月目 錄第一章 總 論 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性第三章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)第四章 選址及建設(shè)條件第五章 建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)第六章 建設(shè)方案第七章 環(huán)境保護(hù)、綠化及節(jié)能第八章 項(xiàng)目管理、物業(yè)管理與實(shí)施進(jìn)度安排第九章 投資估算與資金籌措第十章 項(xiàng)目投資效益分析第十一章 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策第一章 總 論一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱常德市匯美家居廣場(chǎng)建設(shè)工程項(xiàng)目承辦單位常德希豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司創(chuàng)建于1992年11月，系國(guó)家認(rèn)可的房地產(chǎn)綜合開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，公司設(shè)立在常德市洞庭大道中段“希豪嘉苑”小區(qū)內(nèi)，注冊(cè)資本2100萬元。為應(yīng)對(duì)入世挑戰(zhàn)，進(jìn)一步提高管理水平，公司正積極進(jìn)行ISQ9002國(guó)際質(zhì)量體系的認(rèn)證工作。研究范圍與研究依據(jù)本報(bào)告研究范圍主要包括市場(chǎng)分析、選址、建設(shè)條件、工程初步方案、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益等方面內(nèi)容。二、項(xiàng)目概況建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于常德西北部，南坪路以南，皂果路以西。（5）項(xiàng)目社會(huì)效益a、滿足消費(fèi)者需求；b、項(xiàng)目是常德市家具產(chǎn)業(yè)園的一個(gè)重要組成部分，對(duì)發(fā)展常德市的家具產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要的促進(jìn)作用。國(guó)家要求房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)健康的發(fā)展，提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活的基本需要，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。而該家居商鋪不符合規(guī)劃的要求，也屬臨時(shí)家居商鋪。改善型住房的需求較為明顯，人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念。對(duì)完善家居產(chǎn)業(yè)園片區(qū)城市規(guī)劃，促進(jìn)城市建設(shè)有重大意義。全市城鎮(zhèn)化水平為31．8％。外地家具產(chǎn)品70％通過家具流通市場(chǎng)銷售，本地家具產(chǎn)品的30％通過家具流通市場(chǎng)銷售。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，全年出口總額突破100億美元大關(guān)，達(dá)到103．53億美元，同比增長(zhǎng)39．3％；全年進(jìn)口7．26億美元，增長(zhǎng)26．28％。 五是家具出口增勢(shì)強(qiáng)勁。2000年，常德市委、市政府為了培育常德市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展家居產(chǎn)業(yè)、出臺(tái)了一系列的優(yōu)惠政策，把家具產(chǎn)業(yè)確定為常德市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)總量的重要工程項(xiàng)目和支柱產(chǎn)業(yè)。(2)生產(chǎn)成本低，銷售價(jià)格低。(3)外地產(chǎn)品市場(chǎng)占有率高。真優(yōu)美家居廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積約1萬平方米，經(jīng)營(yíng)戶約30戶，經(jīng)營(yíng)形式為租賃經(jīng)營(yíng)，因場(chǎng)地局限，經(jīng)營(yíng)