【正文】 六、東方偉業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)裝修承諾書 ............................................110七、東方偉業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)商戶公約 ..............................................111八、東方偉業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)繳款通知書 ............................................114第八部分 項(xiàng)目投資分析 .....................................................115一、投資成本分析 ..........................................................115二、項(xiàng)目資金拼盤 ..........................................................116三、項(xiàng)目工程進(jìn)度表 ........................................................116第九部分 項(xiàng)目?jī)羰找?........................................................118第十部分 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ......................................................118第十一部分 項(xiàng)目敏感性分析 ...................................................118第十二部分 寧德項(xiàng)目建設(shè)總投資費(fèi)用估算 ......................................119一、寧德項(xiàng)目前期建設(shè)投資 ………………………………………………………………119二、項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)費(fèi)用估算 ………………………………………………………………119三、項(xiàng)目銷售及招商費(fèi)用估算 ……………………………………………………………120四、項(xiàng)目辦公費(fèi)用估算 ……………………………………………………………………121五、財(cái)務(wù)成本及稅收估算 …………………………………………………………………121第十三部分 項(xiàng)目其他風(fēng)險(xiǎn)分析………………………………………………………………122一、開發(fā)能力風(fēng)險(xiǎn) ..........................................................124二、項(xiàng)目前期出資的風(fēng)險(xiǎn) ....................................................122三、寧德房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ....................................................122第十四部分 結(jié) 論 .........................................................122附件： ......................................................................123一、東方偉業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃平面圖………………………………………………………………123二、 東方偉業(yè)廣場(chǎng)價(jià)格示意圖 ................................................127三、東方偉業(yè)廣場(chǎng)鋪位編號(hào)平面圖 ............................................131四、東方偉業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷總控表 ................................................135五、東方偉業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷資金回籠表 ............................................136六、東方偉業(yè)廣場(chǎng)商鋪面積一覽表 ............................................138第一部分 寧德市發(fā)展概況一、城市概況 地理位置寧德市位于福建省東北沿海，俗稱閩東。截至 2022 年 12 月 31 日，寧德市轄三市六縣 55 個(gè)建制鎮(zhèn)：１個(gè)市轄區(qū)、6 個(gè)縣（壽寧縣、霞浦縣、柘榮縣、屏南縣、古田縣、周寧縣） ，代管 2 個(gè)縣級(jí)市（福安市、福鼎市） 。優(yōu)勢(shì)資源寧德市資源豐富，有海運(yùn)、林產(chǎn)品、工業(yè)、旅游四大優(yōu)勢(shì)。全市擁有國(guó)家地質(zhì)公園、 “海上仙都”太姥山和堪稱宇宙之謎、天下奇觀的“十里水街”白水洋兩個(gè)國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，擁有碧水如帶、榕楓盈眼的楊家溪、日本高僧空海入唐求學(xué)的登陸地赤岸、 “中華奇觀、人魚同樂”的鯉魚溪、 “華東第一”的九龍際瀑布群、 “勝似太湖”的翠屏湖、 “海上天湖”三都澳、婦幼保護(hù)神陳靖姑的朝圣地臨水宮、明朝永樂皇帝賜為“天下第一山”的支提山、保留古樸民俗風(fēng)情的畬鄉(xiāng)村寨等一大批自然景觀和人文景觀。? 目前寧德以工業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以旅游服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)為輔助，大力興建工業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)，憑借其資源及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，打造海灣港口城市，港口型城市定位將增強(qiáng)城市的競(jìng)爭(zhēng)力。 寧德市 9 個(gè)縣市區(qū)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力在全省的排名位次見表寧德市 9 縣市區(qū)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力排名（2022）縣市區(qū) 全省競(jìng)爭(zhēng)力位次 寧德市內(nèi)部位次蕉城區(qū) 34 3福安市 30 1福鼎市 31 2霞浦縣 44 5古田縣 42 4屏南縣 64 8壽寧縣 65 9周寧縣 46 6柘榮縣 60 7 寧德市 4 個(gè)沿?？h市區(qū)在全省 66 個(gè)縣市區(qū)和沿海 22 個(gè)縣市區(qū)中的競(jìng)爭(zhēng)力位次見表。對(duì)于本項(xiàng)目而言，可共享城市發(fā)展的利好趨勢(shì)。本項(xiàng)目商業(yè)體量規(guī)模較目前寧德市場(chǎng)而言較大，未來可能進(jìn)駐的業(yè)態(tài)有超市、服飾、家居市場(chǎng)、電器賣場(chǎng)、餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)。服裝市場(chǎng)分析寧德目前服裝市場(chǎng)，男裝及運(yùn)動(dòng)休閑的品牌已較為飽和，但女裝品牌較為薄弱，主要女裝品牌為西寇、維溫、末未、貝拉維拉。東僑新區(qū)將建設(shè)成為寧德市的政務(wù)中心、商貿(mào)中心區(qū)，海峽西岸新興港口城市核心區(qū)。寧德東方偉業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位為集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、服務(wù)功能于一體，提供一站式服務(wù)，滿足一站式消費(fèi)需求的 SHOPPING MALL，建成寧德市新興地標(biāo)性城市商業(yè)綜合體，成為當(dāng)?shù)刈钚碌默F(xiàn)代生活中心，成為寧德及周邊地區(qū)廣大人民群眾休閑、游玩、社交、購(gòu)物的好去處。? 市場(chǎng)的稀缺性和唯一性：附近能與東方偉業(yè)廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的同類型、同檔次、同規(guī)模的商業(yè)廣場(chǎng)目前沒有。 據(jù)悉， “一帶”是沿海城市帶，覆蓋福廈泉三大中心城市，漳州、莆田、寧德三大區(qū)域中心城市，及眾多沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)中小城市和小城鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)密集地帶。根據(jù)我們所處的地理位置、規(guī)模和市場(chǎng)調(diào)研，結(jié)合未來市場(chǎng)前景以及沃爾瑪入駐帶來的價(jià)值提升，我們建議寧德項(xiàng)目按照復(fù)合式大型商業(yè)中心（SHOPPING MALL）的模式來建立，名稱“寧德東方偉業(yè)廣場(chǎng)” 。 客戶定位本項(xiàng)目面向投資和經(jīng)營(yíng)兩大類客戶，結(jié)合項(xiàng)目自身的物業(yè)素質(zhì)和客觀的市場(chǎng)情況，建議項(xiàng)目的客戶群定位如下：? 目標(biāo)市場(chǎng)：本項(xiàng)目所處位置是寧德新東僑區(qū)的居民區(qū)域，該區(qū)域在大多數(shù)寧德人心中的商業(yè)印象較為模糊，在推廣宣傳中除了炒作區(qū)域商圈概念及項(xiàng)目形象之外，更圍繞項(xiàng)目從近到遠(yuǎn)劃出不同的市場(chǎng)區(qū)域，在不同時(shí)期，進(jìn)行分類推廣的手法。C、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)，收入豐厚，尤指專業(yè)人士營(yíng)商有成之中小型私企老板、有一定經(jīng)營(yíng)規(guī)模個(gè)體商戶；南下廣東以及其他各地創(chuàng)業(yè)，并已取得一定成就之外地成功人士；曾擁有較多房地產(chǎn)，現(xiàn)已套現(xiàn)，擁有相當(dāng)積蓄的企事業(yè)機(jī)關(guān)之中高層干部；購(gòu)買心理分析：以上人士主要從事加工業(yè)、零售業(yè)、金融、高新技術(shù)、企業(yè)管理等專業(yè)性較強(qiáng)的工作，該類人士購(gòu)鋪多選擇首層或二層商鋪，部分資金周轉(zhuǎn)能力稍低的人士將選擇更高樓層，該類人士對(duì)投資回報(bào)的金融意識(shí)較強(qiáng)，并十分關(guān)注投資的利益點(diǎn)，對(duì)返租回報(bào)有迫切需求。（購(gòu)買心理: 該類客戶對(duì) 欲購(gòu)商鋪的位置、價(jià)格、付款方式等非常注重）?？傮w來講：本項(xiàng)目的營(yíng)銷操作采用的是“以相對(duì)之快打季節(jié)之慢、以相對(duì)之重打時(shí)段之輕”相對(duì)集中策略。入市前的宣傳造勢(shì)與形象展示對(duì)前期的銷售及客戶心理具有較大影響，因此在項(xiàng)目入市前必須要有足夠的宣傳造勢(shì)，能夠初步建立品牌形象并吸引客戶關(guān)注，為前期銷售作市場(chǎng)鋪墊。 綜合以上因素，根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作的要求建議本項(xiàng)目：? 排號(hào)認(rèn)籌期定在 2022 年 3 月 15 日，正式解籌期暫定于 2022 年 4 月 15 日。所有期間的放號(hào)均采用收籌金給予一定折扣的政策。銷售組織形式： 人員配備：實(shí)施全員銷售的人海戰(zhàn)術(shù)，采用累積控制。隨著城市“北展南移”，東僑區(qū)即將成為寧德市第二個(gè) CBD 中央商務(wù)區(qū)的“黃金地段”，其商業(yè)影響直接覆蓋整個(gè)寧德東商圈。 和零售巨頭一起賺錢。樓層系數(shù)是該市與項(xiàng)目基本情況及經(jīng)營(yíng)范圍類似的商場(chǎng)并且銷售的案例(重點(diǎn)選擇金龍紐約街、金域蘭灣、東湖豪門等)的樓層系數(shù)并結(jié)合東僑區(qū)的具體情況得出的。㎡）最高租金 最低租金南環(huán)路 200400 450 170八一五路 200400 450 180環(huán)城路 100150 200 3040蕉城區(qū)蕉城北路 100130 150 80寧川北路（與閩東廣場(chǎng)相接的一段）3018030（靠近閩東路）180（靠近閩東大廣場(chǎng)）寧川北路（在天湖路與閩東路之間一段）1520 30 15僑興路 4050 60 30東僑區(qū)閩東路 4060 70 30薛令之路 3040 40 20不夜城電器 40水立方1F：30；2F：25；3F：20金龍項(xiàng)目（本案所在地）建行 40一層 120150 200 100服裝步行街 二層 60100 120 60新佳坡步行街60100 200 60※寧德市區(qū)內(nèi)的租金水平大致可以分成三個(gè)等級(jí)，最繁華路段為 200400 元/月（上述價(jià)格作為對(duì)外宣傳之用，在項(xiàng)目成交價(jià)應(yīng)不低于底價(jià)）寧德東方偉業(yè)廣場(chǎng)租金價(jià)格：序號(hào)位 置 產(chǎn)權(quán)面積㎡平均單價(jià)（元/月）年租金（萬(wàn)元）1 一層邊鋪 6103 110 2 一層中鋪 8591 105 3 二層西鋪（除沃爾瑪） 5284 55 4 二層獨(dú)立鋪位 568 70 5 三層西鋪（除沃爾瑪） 6768 30 6 三層獨(dú)立鋪位 562 50 7 四層整體 13672 25 8 沃爾瑪 13665 30 9 合計(jì) ※根據(jù)項(xiàng)目本身特點(diǎn)及所處區(qū)域的租金價(jià)格水平，設(shè)定一樓租金均值為 110 元/㎡/月，二樓租金均值為 60 元/㎡/月，三樓租金均值為 30 元/㎡/月，四樓租金均值為 25元/㎡/月。價(jià)格策略本項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)，樓體形象還未完全成形、不利于展示的狀態(tài)下，項(xiàng)目的定價(jià)應(yīng)考慮前期略低，以低價(jià)入市，吸引市場(chǎng)，聚集人氣，同時(shí)也為后期項(xiàng)目的升值提升預(yù)留空間。建議采取縮小付款方式間折扣，將客戶自然引導(dǎo)為選擇銀行按揭的付款方式來降低客戶付款的資金壓力。對(duì)本項(xiàng)目的推貨節(jié)奏有兩個(gè)方案建議如果項(xiàng)目開始全推首層，可能會(huì)很快賣完，但是二層的銷售會(huì)是很大的問題；如果開始全推二層，很大的可能是銷售出現(xiàn)停滯，風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大，故設(shè)計(jì)兩套推貨方式。? 第四批推出三層和四層。推出一層部分街鋪和一層內(nèi)鋪以及二層中等鋪也是鑒于必須實(shí)現(xiàn)開門紅的目的；缺點(diǎn)是一層的好鋪位去的過早，對(duì)于下面的貨價(jià)格拉升少了基礎(chǔ)支持。價(jià)格的拉升結(jié)合入駐的一級(jí)品牌主力店所選定的區(qū)域進(jìn)行。缺點(diǎn)：由于第三批推出的貨量和位置，價(jià)格較難拉升。備注：（以上推貨數(shù)量未包括麥當(dāng)勞、肯德基的面積） 推貨的依據(jù)：? 第一批一層和二層同時(shí)有鋪位推出初探市場(chǎng)。? 第二批是在銷售狀況良好的情況下，推出一層和二層是鑒于市場(chǎng)認(rèn)可首層商鋪的市場(chǎng)情況下做出的安排，一是易于實(shí)現(xiàn)開門紅，二是容易在客戶爭(zhēng)同一鋪位的情況下拉升價(jià)格；三是由于考慮到客戶的經(jīng)濟(jì)能力的參差不齊，為了實(shí)現(xiàn)每一個(gè)成交的可能在銷售的時(shí)候會(huì)采用暗推的手法不知不覺把二層的鋪位消化。七、回款預(yù)估銷售控制 推貨節(jié)奏的把握原則：一方面是根據(jù)市場(chǎng)的需求變化控制快慢節(jié)奏；另一方面是根據(jù)銷售成績(jī)的好壞而靈活制定策略。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期由于工程形象不理想，客戶猶豫與觀望心態(tài)較濃，可在折扣上放低 2%，以吸引客戶盡早落定；公開發(fā)售期在買家聚集、人氣旺盛、工程形象日益良好的有利形勢(shì)下，可將折扣進(jìn)行上調(diào)；至沖刺期與尾盤期，由于剩余單位客戶可選擇余地不大，故可再次放低折扣 1%，以刺激客戶成交，盡快消化剩余尾盤、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。這也是商業(yè)項(xiàng)目定價(jià)的主要參考因素。㎡。 考慮目前整個(gè)房地產(chǎn)投資熱度，項(xiàng)目所在區(qū)域商鋪銷售價(jià)格水平，結(jié)合本案銷售方法特點(diǎn)，故本案的一樓銷售均價(jià)之底價(jià)可參照 23000 元/㎡。專業(yè)的人流導(dǎo)向設(shè)計(jì)便于組織商業(yè)人流，并根據(jù)首層街鋪三面沿街的特點(diǎn)，以及超市和名店帶來的龐大雙重人流，為商鋪的保值升值注入強(qiáng)大信心保證。 東方偉業(yè)廣場(chǎng)位于東僑區(qū)未來居住中心，前景一片光明。完善的功能組合，充分滿足周邊居民消費(fèi)為主的一站式購(gòu)物中心，其休閑、購(gòu)物、飲食、商務(wù)的功能是商業(yè)的提升及繁榮基石。 項(xiàng)目小組人員配置運(yùn)營(yíng)總監(jiān)：1 名（由公司總經(jīng)理兼任）項(xiàng)目經(jīng)理：1 名，負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)操控的日常管理及銷售人員的管理；市場(chǎng)信息的反饋并及時(shí)提供策略建議；廣告策劃經(jīng)理：1 名，配合項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略，制定實(shí)施階段營(yíng)銷策劃推廣策略；招商經(jīng)理：1 名，負(fù)責(zé)招商計(jì)劃的制定和實(shí)施；項(xiàng)目經(jīng)理助理：1 名，負(fù)責(zé)日常資訊統(tǒng)計(jì)與分析及現(xiàn)場(chǎng)文書/考勤/后勤管理。解籌日，分批量推出嚴(yán)格管理好銷控。是指項(xiàng)目在成功招商 20%－30%的情況下，開始銷