【正文】 六、東方偉業(yè)購物廣場裝修承諾書 ............................................110七、東方偉業(yè)購物廣場商戶公約 ..............................................111八、東方偉業(yè)購物廣場繳款通知書 ............................................114第八部分 項目投資分析 .....................................................115一、投資成本分析 ..........................................................115二、項目資金拼盤 ..........................................................116三、項目工程進度表 ........................................................116第九部分 項目凈收益 ........................................................118第十部分 經(jīng)濟效益評價 ......................................................118第十一部分 項目敏感性分析 ...................................................118第十二部分 寧德項目建設(shè)總投資費用估算 ......................................119一、寧德項目前期建設(shè)投資 ………………………………………………………………119二、項目后續(xù)建設(shè)費用估算 ………………………………………………………………119三、項目銷售及招商費用估算 ……………………………………………………………120四、項目辦公費用估算 ……………………………………………………………………121五、財務(wù)成本及稅收估算 …………………………………………………………………121第十三部分 項目其他風險分析………………………………………………………………122一、開發(fā)能力風險 ..........................................................124二、項目前期出資的風險 ....................................................122三、寧德房地產(chǎn)市場風險 ....................................................122第十四部分 結(jié) 論 .........................................................122附件： ......................................................................123一、東方偉業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃平面圖………………………………………………………………123二、 東方偉業(yè)廣場價格示意圖 ................................................127三、東方偉業(yè)廣場鋪位編號平面圖 ............................................131四、東方偉業(yè)廣場營銷總控表 ................................................135五、東方偉業(yè)廣場營銷資金回籠表 ............................................136六、東方偉業(yè)廣場商鋪面積一覽表 ............................................138第一部分 寧德市發(fā)展概況一、城市概況 地理位置寧德市位于福建省東北沿海，俗稱閩東。截至 2022 年 12 月 31 日，寧德市轄三市六縣 55 個建制鎮(zhèn)：１個市轄區(qū)、6 個縣（壽寧縣、霞浦縣、柘榮縣、屏南縣、古田縣、周寧縣） ，代管 2 個縣級市（福安市、福鼎市） 。優(yōu)勢資源寧德市資源豐富，有海運、林產(chǎn)品、工業(yè)、旅游四大優(yōu)勢。全市擁有國家地質(zhì)公園、 “海上仙都”太姥山和堪稱宇宙之謎、天下奇觀的“十里水街”白水洋兩個國家級風景名勝區(qū)，擁有碧水如帶、榕楓盈眼的楊家溪、日本高僧空海入唐求學的登陸地赤岸、 “中華奇觀、人魚同樂”的鯉魚溪、 “華東第一”的九龍際瀑布群、 “勝似太湖”的翠屏湖、 “海上天湖”三都澳、婦幼保護神陳靖姑的朝圣地臨水宮、明朝永樂皇帝賜為“天下第一山”的支提山、保留古樸民俗風情的畬鄉(xiāng)村寨等一大批自然景觀和人文景觀。? 目前寧德以工業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)為主導，以旅游服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)為輔助，大力興建工業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)，憑借其資源及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，打造海灣港口城市，港口型城市定位將增強城市的競爭力。 寧德市 9 個縣市區(qū)經(jīng)濟競爭力在全省的排名位次見表寧德市 9 縣市區(qū)經(jīng)濟競爭力排名（2022）縣市區(qū) 全省競爭力位次 寧德市內(nèi)部位次蕉城區(qū) 34 3福安市 30 1福鼎市 31 2霞浦縣 44 5古田縣 42 4屏南縣 64 8壽寧縣 65 9周寧縣 46 6柘榮縣 60 7 寧德市 4 個沿?？h市區(qū)在全省 66 個縣市區(qū)和沿海 22 個縣市區(qū)中的競爭力位次見表。對于本項目而言，可共享城市發(fā)展的利好趨勢。本項目商業(yè)體量規(guī)模較目前寧德市場而言較大，未來可能進駐的業(yè)態(tài)有超市、服飾、家居市場、電器賣場、餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)。服裝市場分析寧德目前服裝市場，男裝及運動休閑的品牌已較為飽和，但女裝品牌較為薄弱，主要女裝品牌為西寇、維溫、末未、貝拉維拉。東僑新區(qū)將建設(shè)成為寧德市的政務(wù)中心、商貿(mào)中心區(qū)，海峽西岸新興港口城市核心區(qū)。寧德東方偉業(yè)廣場項目定位為集購物、休閑、娛樂、餐飲、服務(wù)功能于一體，提供一站式服務(wù)，滿足一站式消費需求的 SHOPPING MALL，建成寧德市新興地標性城市商業(yè)綜合體，成為當?shù)刈钚碌默F(xiàn)代生活中心，成為寧德及周邊地區(qū)廣大人民群眾休閑、游玩、社交、購物的好去處。? 市場的稀缺性和唯一性：附近能與東方偉業(yè)廣場競爭的同類型、同檔次、同規(guī)模的商業(yè)廣場目前沒有。 據(jù)悉， “一帶”是沿海城市帶，覆蓋福廈泉三大中心城市，漳州、莆田、寧德三大區(qū)域中心城市，及眾多沿海經(jīng)濟發(fā)達中小城市和小城鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)密集地帶。根據(jù)我們所處的地理位置、規(guī)模和市場調(diào)研，結(jié)合未來市場前景以及沃爾瑪入駐帶來的價值提升，我們建議寧德項目按照復(fù)合式大型商業(yè)中心（SHOPPING MALL）的模式來建立，名稱“寧德東方偉業(yè)廣場” 。 客戶定位本項目面向投資和經(jīng)營兩大類客戶，結(jié)合項目自身的物業(yè)素質(zhì)和客觀的市場情況，建議項目的客戶群定位如下：? 目標市場：本項目所處位置是寧德新東僑區(qū)的居民區(qū)域，該區(qū)域在大多數(shù)寧德人心中的商業(yè)印象較為模糊，在推廣宣傳中除了炒作區(qū)域商圈概念及項目形象之外，更圍繞項目從近到遠劃出不同的市場區(qū)域，在不同時期，進行分類推廣的手法。C、經(jīng)濟基礎(chǔ)扎實，收入豐厚，尤指專業(yè)人士營商有成之中小型私企老板、有一定經(jīng)營規(guī)模個體商戶；南下廣東以及其他各地創(chuàng)業(yè)，并已取得一定成就之外地成功人士；曾擁有較多房地產(chǎn)，現(xiàn)已套現(xiàn)，擁有相當積蓄的企事業(yè)機關(guān)之中高層干部；購買心理分析：以上人士主要從事加工業(yè)、零售業(yè)、金融、高新技術(shù)、企業(yè)管理等專業(yè)性較強的工作，該類人士購鋪多選擇首層或二層商鋪，部分資金周轉(zhuǎn)能力稍低的人士將選擇更高樓層，該類人士對投資回報的金融意識較強，并十分關(guān)注投資的利益點，對返租回報有迫切需求。（購買心理: 該類客戶對 欲購商鋪的位置、價格、付款方式等非常注重）?？傮w來講：本項目的營銷操作采用的是“以相對之快打季節(jié)之慢、以相對之重打時段之輕”相對集中策略。入市前的宣傳造勢與形象展示對前期的銷售及客戶心理具有較大影響，因此在項目入市前必須要有足夠的宣傳造勢，能夠初步建立品牌形象并吸引客戶關(guān)注，為前期銷售作市場鋪墊。 綜合以上因素，根據(jù)項目運作的要求建議本項目：? 排號認籌期定在 2022 年 3 月 15 日，正式解籌期暫定于 2022 年 4 月 15 日。所有期間的放號均采用收籌金給予一定折扣的政策。銷售組織形式： 人員配備：實施全員銷售的人海戰(zhàn)術(shù)，采用累積控制。隨著城市“北展南移”，東僑區(qū)即將成為寧德市第二個 CBD 中央商務(wù)區(qū)的“黃金地段”，其商業(yè)影響直接覆蓋整個寧德東商圈。 和零售巨頭一起賺錢。樓層系數(shù)是該市與項目基本情況及經(jīng)營范圍類似的商場并且銷售的案例(重點選擇金龍紐約街、金域蘭灣、東湖豪門等)的樓層系數(shù)并結(jié)合東僑區(qū)的具體情況得出的。㎡）最高租金 最低租金南環(huán)路 200400 450 170八一五路 200400 450 180環(huán)城路 100150 200 3040蕉城區(qū)蕉城北路 100130 150 80寧川北路（與閩東廣場相接的一段）3018030（靠近閩東路）180（靠近閩東大廣場）寧川北路（在天湖路與閩東路之間一段）1520 30 15僑興路 4050 60 30東僑區(qū)閩東路 4060 70 30薛令之路 3040 40 20不夜城電器 40水立方1F：30；2F：25；3F：20金龍項目（本案所在地）建行 40一層 120150 200 100服裝步行街 二層 60100 120 60新佳坡步行街60100 200 60※寧德市區(qū)內(nèi)的租金水平大致可以分成三個等級，最繁華路段為 200400 元/月（上述價格作為對外宣傳之用，在項目成交價應(yīng)不低于底價）寧德東方偉業(yè)廣場租金價格：序號位 置 產(chǎn)權(quán)面積㎡平均單價（元/月）年租金（萬元）1 一層邊鋪 6103 110 2 一層中鋪 8591 105 3 二層西鋪（除沃爾瑪） 5284 55 4 二層獨立鋪位 568 70 5 三層西鋪（除沃爾瑪） 6768 30 6 三層獨立鋪位 562 50 7 四層整體 13672 25 8 沃爾瑪 13665 30 9 合計 ※根據(jù)項目本身特點及所處區(qū)域的租金價格水平，設(shè)定一樓租金均值為 110 元/㎡/月，二樓租金均值為 60 元/㎡/月，三樓租金均值為 30 元/㎡/月，四樓租金均值為 25元/㎡/月。價格策略本項目進行內(nèi)部認購時，樓體形象還未完全成形、不利于展示的狀態(tài)下，項目的定價應(yīng)考慮前期略低，以低價入市，吸引市場，聚集人氣，同時也為后期項目的升值提升預(yù)留空間。建議采取縮小付款方式間折扣，將客戶自然引導為選擇銀行按揭的付款方式來降低客戶付款的資金壓力。對本項目的推貨節(jié)奏有兩個方案建議如果項目開始全推首層，可能會很快賣完，但是二層的銷售會是很大的問題；如果開始全推二層，很大的可能是銷售出現(xiàn)停滯，風險相當大，故設(shè)計兩套推貨方式。? 第四批推出三層和四層。推出一層部分街鋪和一層內(nèi)鋪以及二層中等鋪也是鑒于必須實現(xiàn)開門紅的目的；缺點是一層的好鋪位去的過早，對于下面的貨價格拉升少了基礎(chǔ)支持。價格的拉升結(jié)合入駐的一級品牌主力店所選定的區(qū)域進行。缺點：由于第三批推出的貨量和位置，價格較難拉升。備注：（以上推貨數(shù)量未包括麥當勞、肯德基的面積） 推貨的依據(jù)：? 第一批一層和二層同時有鋪位推出初探市場。? 第二批是在銷售狀況良好的情況下，推出一層和二層是鑒于市場認可首層商鋪的市場情況下做出的安排，一是易于實現(xiàn)開門紅，二是容易在客戶爭同一鋪位的情況下拉升價格；三是由于考慮到客戶的經(jīng)濟能力的參差不齊，為了實現(xiàn)每一個成交的可能在銷售的時候會采用暗推的手法不知不覺把二層的鋪位消化。七、回款預(yù)估銷售控制 推貨節(jié)奏的把握原則：一方面是根據(jù)市場的需求變化控制快慢節(jié)奏；另一方面是根據(jù)銷售成績的好壞而靈活制定策略。內(nèi)部認購期由于工程形象不理想，客戶猶豫與觀望心態(tài)較濃，可在折扣上放低 2%，以吸引客戶盡早落定；公開發(fā)售期在買家聚集、人氣旺盛、工程形象日益良好的有利形勢下，可將折扣進行上調(diào)；至沖刺期與尾盤期，由于剩余單位客戶可選擇余地不大，故可再次放低折扣 1%，以刺激客戶成交，盡快消化剩余尾盤、實現(xiàn)利潤。這也是商業(yè)項目定價的主要參考因素。㎡。 考慮目前整個房地產(chǎn)投資熱度，項目所在區(qū)域商鋪銷售價格水平，結(jié)合本案銷售方法特點，故本案的一樓銷售均價之底價可參照 23000 元/㎡。專業(yè)的人流導向設(shè)計便于組織商業(yè)人流，并根據(jù)首層街鋪三面沿街的特點，以及超市和名店帶來的龐大雙重人流，為商鋪的保值升值注入強大信心保證。 東方偉業(yè)廣場位于東僑區(qū)未來居住中心，前景一片光明。完善的功能組合，充分滿足周邊居民消費為主的一站式購物中心，其休閑、購物、飲食、商務(wù)的功能是商業(yè)的提升及繁榮基石。 項目小組人員配置運營總監(jiān)：1 名（由公司總經(jīng)理兼任）項目經(jīng)理：1 名，負責現(xiàn)場操控的日常管理及銷售人員的管理；市場信息的反饋并及時提供策略建議；廣告策劃經(jīng)理：1 名，配合項目整體營銷策略，制定實施階段營銷策劃推廣策略；招商經(jīng)理：1 名，負責招商計劃的制定和實施；項目經(jīng)理助理：1 名，負責日常資訊統(tǒng)計與分析及現(xiàn)場文書/考勤/后勤管理。解籌日，分批量推出嚴格管理好銷控。是指項目在成功招商 20%－30%的情況下，開始銷