【正文】 董事長兼任，副總經(jīng)理二人，下設(shè)辦公室、投資融資部、工程技術(shù)部、財務(wù)部、房產(chǎn)公司及湘源建設(shè)公司德源分公司。區(qū)內(nèi)還有占地面積 2100多畝的森林公園，作為城市公共綠地，為園區(qū)營造了良好的生態(tài)環(huán)境。 (3)長期以來， 常德 工業(yè)經(jīng)濟總量偏小，第二產(chǎn)業(yè)不夠強 9 大，由于生產(chǎn)力 整 體水平較低 ，產(chǎn) 業(yè)結(jié)構(gòu) 不臺理， “ 三農(nóng) ” 問題解決仍不太樂觀， 工業(yè)化處于初始階段， 工業(yè)化率 低于全 國、全省平均水平， 嚴重制約 了 常德 經(jīng)濟的發(fā)展 。 所處的地理位置優(yōu)越，交通 便利，施工方便，建設(shè)條件良好 ， 水電供應(yīng)有保障 ， 能保證項目的順利完成。項目建設(shè)期為 3年。地處中國的中南部，長江中游，湖南省的西北部。西部有“湖南屋脊”之稱的壺瓶山。一個“劉?？抽浴钡膫髡f，把常德“愛神”追求幸福生活、美好愛情的壯舉代代頌揚，常德因此成為一片多情的熱土。 2021 年批準為湖南省第一批國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。 在大力發(fā)展工業(yè)的同時，開發(fā)區(qū)按“工業(yè)新城，城市新區(qū)”的要求，著力打造環(huán)境優(yōu)美、三產(chǎn)發(fā)達、生活便利的理想家園。 侏羅系中 上 統(tǒng)至三疊系上統(tǒng) (J2～ T3) 粉砂質(zhì)、鈣質(zhì)泥巖 ； 紫紅色 ， 局 部含灰 白色長石、石英砂巖， 層 理發(fā)育，估計承載力為 300kpa。 XX供水由常德市自來水公司第四水廠提供。 水運：流經(jīng) XX開發(fā)區(qū)的沅江常年可通行千噸級貨輪，常德港現(xiàn)有 500 噸級貨運碼頭 2座、 1000 噸級集裝箱貨運碼頭 1座，經(jīng)水路運輸可以到達上海、南京、武漢、重慶等重要港口城市。 城市化程度日益加深，城市范圍不斷擴大，難免占用農(nóng)地而促 使城市開發(fā)整理土 地結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。 1994年 3月，省人民政府以湘政發(fā)〔 1994〕 5號文件，批準 XX經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為省級經(jīng)濟科技開發(fā)區(qū)。 城市化是一項漸進的復(fù)雜過程，由于城市規(guī)模的擴大，基礎(chǔ)設(shè)施、 基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、體育 活動場所等公益性項目的投入，必然要占用大量的 土地。雖然不可 能對中心村、行政村給予全面 調(diào)整 改造和 綜合整治，但是 對村際之間 的道路、水渠、田園綠 化 都會給予布局安排和配套建設(shè)，因而土地開發(fā)整理可以把田野的自然美和人工美有機地結(jié)合起來創(chuàng)造新的農(nóng)田生態(tài)景觀。農(nóng)民的素質(zhì)得到 提高以后，必 將加快 向城鎮(zhèn)的流動，從而使城 市建設(shè)的速度進一步加快。近年來周邊地區(qū)經(jīng)濟 的迅猛發(fā) 展，對 常德 形成倒逼 之勢。因此 ，只有實行引進和整合并舉的辦法創(chuàng)辦較上規(guī)模的園區(qū)，扶持培育壯 大重 點優(yōu)勢支柱產(chǎn)業(yè)，來實現(xiàn)園區(qū)的區(qū)域化布局、專業(yè)化經(jīng)營、市場化聯(lián)動、社會化協(xié)作，使之與城區(qū)城市化建設(shè)步伐相銜 接， XX開發(fā)區(qū) 土 地 平整開發(fā) 項目經(jīng) 濟整體優(yōu)勢得到 充分體現(xiàn)。 (8)XX開發(fā)區(qū) 的輻射和示范功能，有利于 常德 向周邊延 伸利益鏈條，從而凸現(xiàn)中 心城市 地位，加速城市建 設(shè)步伐 。1992年 5 月，省體改委正式下達了《關(guān)于常德市建立 XX經(jīng)濟科技開發(fā)區(qū)的批復(fù)》。 2021 年 8 月，常德市高新技術(shù)工業(yè)園在 XX開發(fā)區(qū)正式掛牌，并同時推出了“三全一獎”的優(yōu)惠政策，即：土地全送、規(guī)費全免、所得稅地方留成部分全返、按引資金額 1%的比例重獎?wù)猩桃Y的有功人員。 15會議之后，在短 28 短的幾個月中，乾明路、善卷路、有德路、青山街、崇德路、龍?zhí)堵返然A(chǔ)設(shè)施相繼動工。 29 2021 年，截至 8 月底，全區(qū)共簽約項目 21個（其中億元項目 13 個），合同引進資金 億元，有三一重工集團投資15 億元的平地機和瀝青攪拌站設(shè)備生產(chǎn)項目。 XX 將在環(huán)洞庭湖經(jīng)濟圈中樹起濱湖工業(yè)重鎮(zhèn)的大旗，在正在形成的我市太子廟灌溪工業(yè)走廊中扮演重要的角色。目前， XX 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)園區(qū)配套條件日益成熟。 將建設(shè)成為規(guī)劃科學、設(shè)施配套的經(jīng)典城鎮(zhèn)。在人文自然環(huán)境方面，今后，將重點抓好兩條風光帶建設(shè)：一是西起乾明寺公園，東至沅江二橋的沿江風光帶；二是包括萬壽殿、香火街、善德觀、 XX森林公園在內(nèi)的枉水風光帶。同時要加強環(huán)境保護，減輕對周圍環(huán)境的污染，努力把 XX開發(fā)區(qū) 建設(shè)威綠色的生態(tài)園區(qū)。 程環(huán)境影響的對策 污水污物的治理必 須做到 工藝合理、經(jīng)濟適用，達標排放。 5)現(xiàn)場存放油料，必須對庫房地面進行防滲處理，如采用防滲混凝土地面、鋪油氈等措施使用時要 采取防止油 料跑、冒、滴漏的措施以免污染水體。 12)盡量采用低噪聲設(shè)備。 協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo) 小組下設(shè)辦公室 ， 辦公室設(shè)在管委會 ，與 管委會合署辦公。同時設(shè)立 常德 市 德 源 投資開發(fā)有限 公 司 (以下簡稱公司 )。按規(guī)定所得的出讓收入全部返還用于園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 織形式 本項目由 XX開發(fā)區(qū) 管委 會組織公開招標 。還貸主要 通過 土地開發(fā)籌集資金。 (3)成本費用： 本項目考慮 的主要成本 費用為利息支出、管 理 費用、銷售及廣告策劃費用、有關(guān)人員的工資及保險費、其他費用。 47 (4)稅金：按國家有關(guān)稅收法律規(guī)定， 土 地增值稅按土地轉(zhuǎn)讓收入 10%，土地轉(zhuǎn)讓按收入 5％征收營業(yè)稅，按營業(yè)稅稅額征收 7%城市 維護建 設(shè)稅， 征收 ％教育費 附加 。通過財務(wù)抗風險計算，則該項目有較強的抗風險能力。導(dǎo)致土地開發(fā)成本過高的因素主要包括：一是由于級差地租的作用使不同區(qū)位單位土地面積的開發(fā)成本不同；二是施工單位在進行土地開發(fā)的過程中，不能科學有效地控制工程造價、施工進度和工程質(zhì)量，直接或間接地提高工程成本：三是在市場信息不準確、不及時，基礎(chǔ)工作不到位的情況下，進行盲目開發(fā)以 及工作誤差所帶來的非成本 51 因素風險。 ，加大支持力度 土地儲備與開發(fā)是一項系統(tǒng)工程，涉及發(fā)改委、建委、經(jīng)委、國土、規(guī)劃、房管、財政等諸多部門，這些部門之間的配合程度直接影響到儲備土地的運作成本。只有在嚴格控制土地供應(yīng)總量的前提下，才能有效發(fā)揮市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用，充分實現(xiàn)土地資產(chǎn)價值，提高土地資源利用效率，有效防止因土地的過量無序供應(yīng)而導(dǎo)致土地儲備風險的發(fā)生。 ，做好人才儲備 土地儲備與開發(fā)作為一種極具發(fā)展?jié)摿Φ男率挛?，因其所具有的政策性、系統(tǒng)性、復(fù)雜性和高風險性等特點，要求工作人員不但要具備較強的駕馭工作的實際能力，還要求其對金融、財稅、土地、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)專業(yè)知識都有足夠的了解。如對已經(jīng)進入儲備但尚未進行拆遷的土地，可以在按計劃進行開發(fā)整理前進行出租，以獲取的租金收益來沖抵銀行貸款利息。 ，嚴控供應(yīng)總量。如果出讓的土地能夠有效刺激土地需求并形成競爭，可以實現(xiàn)土地資產(chǎn)的變現(xiàn)，增加政府的土地收益 ； 相反，如果土地交 易“ 流拍”，使部分地塊不能實現(xiàn)順利出讓，資金一時無法回籠，其結(jié)果將是土地以低于成本價出讓或土地積壓。其中收購風險主要表現(xiàn)為：由于收購地塊的產(chǎn)權(quán)歸屬復(fù)雜、地下設(shè)施、地塊周邊環(huán)境和地理結(jié)構(gòu)不明，所收購的土地和地面建筑有可能存在已抵押、查封的風險，或因難以解決的歷史遺留問題，導(dǎo)致土地儲備工作陷入被 動的復(fù)雜環(huán)境，影響土地儲備工作的正常進行。 % 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率 % 22 全部投資財務(wù)凈 現(xiàn) 值 i=10% 萬元 5826 投資回收期包括建設(shè)期 年 靜態(tài) 投資回收期包括建設(shè)期 動態(tài) 9 清償能力指標 貸款償還能力 年 (7)財務(wù)敏感 性分析 ： 擬定項目投資、財務(wù)收入分別 變化 20%～ 20%兩個影響因素變化，考察本項目抗風險能力， 從表 2可見 ， 在所擬定因素變化范圍內(nèi)，財務(wù)內(nèi)部收益率均高于 10％，財務(wù)凈現(xiàn)值均 大于0，說明本項目抗風險能力較強。 ⑤ 其他費用：除上述各種成本外，其它未 列明費用預(yù)測每年按 50萬元計算。 (2)財務(wù)收入 根據(jù) 2021年 工 業(yè)用地拍賣成交價為 /畝 。不包 括 專門的安置 費用。 收政策 XX開發(fā)區(qū) 執(zhí)行國 家稅收政策 。 XX開發(fā)區(qū) 規(guī)劃 區(qū)內(nèi)土地由管 委會統(tǒng)一規(guī)劃 、 統(tǒng)一管理 。凡應(yīng)由市級有關(guān)職能部門統(tǒng) 一 核發(fā)的各種證書，由市級各 職 能部門委 托給管委 會辦理。 39 八、組織管理領(lǐng)導(dǎo)與招投標組織 為了加強拙園土地平整開發(fā)項目建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)，加快建設(shè)步伐，成立。 38 10)在 材料運輸途中 ，應(yīng) 采取封閉或遮蓋措施 ，避 免拋撒 。 3)禁 止將有毒有 害廢棄物作為土方回填。 1)路基路面施工中有大量的粉塵 散逸到 周圍的大氣中 ； 2)施工 機 械的運行會產(chǎn)生尾氣造成大氣污染。其中耕地 、 35 林地 、園地 、其他農(nóng)用地 、建設(shè)用地 。這一發(fā)展定位，意味著 XX開發(fā)區(qū)發(fā)展的重點不僅是工業(yè)，還有與居民生活息息相關(guān)的三產(chǎn)業(yè)。“十一五”期間， XX 開發(fā)區(qū)將做大做強五個“區(qū)中園”：一是以常德火電廠和泰格林紙項目為支撐的東區(qū)工業(yè)園；二是以三一重工常德工業(yè)園為龍頭的南區(qū)機電產(chǎn)業(yè)園；三是以云錦紡織為重點的紡織工業(yè)園；四是以金天鈦業(yè)和力元新材為典型的新材料工業(yè)園；五是以興盛工業(yè)園為代表的村級工業(yè)園。 16 年中，開發(fā)區(qū)累計注入城建資金 億元，新建了 12 條城區(qū)主次干道，新建道路總長 25公里?，F(xiàn)在， XX 開發(fā)區(qū)已擁有各類工業(yè)企業(yè) 230 多家，其中規(guī)模以上企業(yè) 69 家，并且正在形成 7 大工業(yè)板塊：以恒安紙業(yè)、華發(fā)紙業(yè)及籌建的泰格林紙等企業(yè)為龍頭形成了紙業(yè)板塊，以金健米業(yè)、陽光乳業(yè)、廣積米業(yè)等企業(yè)為龍頭形成了食品產(chǎn)業(yè)板塊，以云錦紡織、東信棉業(yè)、特季輕紡、金帛化纖等企業(yè)為龍頭形成了紡織產(chǎn)業(yè)板塊，以力元新材、金天鈦業(yè)等企業(yè)為龍頭形成了新材料產(chǎn)業(yè)板塊，以三升光電、電子陶瓷及即將 動工建設(shè)的三一重工常德工業(yè)園為龍頭形成了機械電子產(chǎn)業(yè)板塊，以三金制藥、洞庭制藥、金 30 健藥業(yè)、德海藥業(yè)、平川藥業(yè)等企業(yè)為龍頭形成了醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)板塊，以通威飼料、海大飼料、唐人神飼料、新希望飼料等企業(yè)為龍頭形成了飼料加工產(chǎn)業(yè)板塊。全年共新征土地 2200 畝，拆遷房屋 411 棟，支付征地拆遷補償費 億元，拆除違章建筑 2 萬余平方米。 會議決定市政府連續(xù) 3年每年投入3 億元（含融資）用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 提升階段（ 2021 年 —— 2021 年）。 四、園區(qū) 發(fā)展沿革 、 現(xiàn)狀、前景 、起步階段（ 1992 年 —— 1999 年）。加快 XX開發(fā)區(qū) 的建設(shè)，營造良好的投資環(huán)境，是吸引外來投資的關(guān)鍵 ， 對招商引資工作有著推動作用。 (6)常德 市 XX開發(fā)區(qū) 土地平整開發(fā)項目是建設(shè)新型園區(qū)經(jīng)濟的需要 從現(xiàn)代化的意義來講，建設(shè)新型園區(qū)，應(yīng)該是一個區(qū)域的政府根據(jù)自身經(jīng)濟 發(fā)展的要求，通過 行政的、市場的多種手段集聚各種生產(chǎn)要素，并在一定 空間范圍內(nèi)進行科學整合，并使之成為功能布局優(yōu)化、結(jié) 構(gòu)層次合理，產(chǎn)業(yè)特色鮮明的工業(yè)企業(yè)聚集發(fā)展區(qū)或者稱產(chǎn)業(yè)群集。 (5)常德 市 XX經(jīng)濟 開發(fā)區(qū) 土地平整開發(fā)項目的建設(shè)是走新型工業(yè)化道路，實現(xiàn)“ 工業(yè)新城，城市新區(qū) ”發(fā)展 戰(zhàn) 略的重大舉 措。土地開發(fā) 整理 過程也就是用現(xiàn)代思想觀念 改造農(nóng)村舊傳統(tǒng)的過程。 科學合理的土地開發(fā)整 理規(guī)劃應(yīng)與土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃有機結(jié)合起來是城市建設(shè)的有益補充。 城市化是指城市數(shù)量增加或城市規(guī)模擴大的過程。 XX經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是 1992年成立的省級重點開發(fā)區(qū)。近幾年來 ， 隨著 工業(yè)化 而發(fā)生的經(jīng) 濟和 人口分 布重 心向 城市轉(zhuǎn)移 、 城市數(shù)量和 城市人口 迅速 增加， 城市在國民經(jīng)濟和社會生活中作用逐漸強化 。 公路： XX 境內(nèi)有 207 和 319 兩條國道，現(xiàn)已建成的長沙至常德、常德至張家界、常德至吉首的高速公路和在建的二連浩特至廣州高速、杭州至瑞麗高速都經(jīng)過 XX 開發(fā)區(qū)。場地內(nèi)地下水以接受大氣降水補給為主，其流量 及 方向受場地內(nèi)的大氣降水和地形條件影響。 第四系沖洪積土 (QU+PL)分布全區(qū)，上部為粉砂質(zhì)粘土，下部為砂卵石土。 開發(fā)區(qū)內(nèi)建有 30萬噸自來水廠一座， 11 萬伏變電站兩座， 22 萬伏變電 站一座，可確保企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營及居民生活所需供水、供電，并可以為企業(yè)設(shè)計雙回路供電。因與四川、重慶、貴州、廣西交界，而同時被國家“西部開發(fā)”戰(zhàn)略列入到扶持地區(qū)，享受與西部省份同樣的西部大開發(fā)政策支持，國家予以各項政策傾斜、項目開發(fā)、資金支持；在東部與中部接軌合作典范 — “泛珠江三角洲”組織中，成為新一輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移第 一梯度的承接地。一篇《桃花源記》，讓常德?lián)碛辛恕笆劳馓以础薄ⅰ案５囟刺臁钡拿雷u，常德因此擁有了一個美麗的名字 —— 桃花源里的城市。 常德地貌以平面為主。該項目可 行， 建議盡 快 實施。投 資估 算只考慮了農(nóng)民的征 地補償 費 (征地補償包括土地補償費、安置補償費和青苗補償?shù)热椯M用 )和房屋拆遷費。搭建更大的發(fā)展平臺，拓展更大的發(fā)展空間，通過 科學規(guī)劃 和產(chǎn)業(yè)定位、實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚和經(jīng)濟騰飛。 隨著社會發(fā)展的經(jīng)濟增長及人民生活水平的提高，加速合理開發(fā)整理土地，盤活存量土地，對于促進城市化進程具有十分重要的現(xiàn)實 意義。 結(jié)論 (1)XX經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)過 10多年的發(fā)展 ，城市基礎(chǔ)設(shè)施明顯改善 ， 以 常德大道、 XX大道、乾明路、龍?zhí)堵?、善卷路、海德路等道路為?jīng)，以崇德路、蓮池路、桃林路、有德路和青山街等道路為緯，形成“八