【正文】 堂豪客來恒源祥安踏耐克代表商家業(yè)態(tài)：以萬佳超市、友好書城為代表商家，輔以品牌服飾、1800㎡，友好地下書城約 1500㎡。服裝市場分析寧德目前服裝市場，男裝及運(yùn)動(dòng)休閑的品牌已較為飽和，但女裝品牌較為薄弱，主要女裝品牌為西寇、維溫、末未、貝拉維拉。其他如萬佳、錦福八號(hào)其無論規(guī)模、購物環(huán)境等均檔次較低。本項(xiàng)目商業(yè)體量規(guī)模較目前寧德市場而言較大，未來可能進(jìn)駐的業(yè)態(tài)有超市、服飾、家居市場、電器賣場、餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)。本項(xiàng)目位于寧德近幾年重點(diǎn)開發(fā)的東僑經(jīng)濟(jì)區(qū)。對(duì)于本項(xiàng)目而言，可共享城市發(fā)展的利好趨勢。四、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境城市發(fā)展優(yōu)勢寧德城市建設(shè)規(guī)劃的發(fā)展——“東擴(kuò)面海、北展南移” ，使項(xiàng)目所在的東僑新區(qū)成為寧德近遠(yuǎn)期的主要拓展空間。 寧德市 9 個(gè)縣市區(qū)經(jīng)濟(jì)競爭力在全省的排名位次見表寧德市 9 縣市區(qū)經(jīng)濟(jì)競爭力排名（2022）縣市區(qū) 全省競爭力位次 寧德市內(nèi)部位次蕉城區(qū) 34 3福安市 30 1福鼎市 31 2霞浦縣 44 5古田縣 42 4屏南縣 64 8壽寧縣 65 9周寧縣 46 6柘榮縣 60 7 寧德市 4 個(gè)沿海縣市區(qū)在全省 66 個(gè)縣市區(qū)和沿海 22 個(gè)縣市區(qū)中的競爭力位次見表。與 2022 年相比，2022 年寧德市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 10741 元，比上年同期增長 %。? 目前寧德以工業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以旅游服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)為輔助，大力興建工業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)，憑借其資源及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，打造海灣港口城市，港口型城市定位將增強(qiáng)城市的競爭力。? 從交通狀況來看，寧德的路、海交通便捷，城市路網(wǎng)骨架基本形成，為整個(gè)城市的發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。全市擁有國家地質(zhì)公園、 “海上仙都”太姥山和堪稱宇宙之謎、天下奇觀的“十里水街”白水洋兩個(gè)國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，擁有碧水如帶、榕楓盈眼的楊家溪、日本高僧空海入唐求學(xué)的登陸地赤岸、 “中華奇觀、人魚同樂”的鯉魚溪、 “華東第一”的九龍際瀑布群、 “勝似太湖”的翠屏湖、 “海上天湖”三都澳、婦幼保護(hù)神陳靖姑的朝圣地臨水宮、明朝永樂皇帝賜為“天下第一山”的支提山、保留古樸民俗風(fēng)情的畬鄉(xiāng)村寨等一大批自然景觀和人文景觀。 種植、養(yǎng)殖寧德是全國最大的大黃魚人工養(yǎng)殖基地、綠茶種植基地，也是銀耳、香菇、太子參的主產(chǎn)區(qū)，茶葉、水產(chǎn)、食用菌、水果、花卉、蔬菜、畜牧等產(chǎn)業(yè)已基本形成基地化、規(guī)?；a(chǎn)經(jīng)營格局，有著發(fā)展資源轉(zhuǎn)化型產(chǎn)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)的良好基礎(chǔ)。優(yōu)勢資源寧德市資源豐富，有海運(yùn)、林產(chǎn)品、工業(yè)、旅游四大優(yōu)勢。地名面積（平方公里）人口（萬人）地名面積（平方公里）人口（萬人）寧德市 13452 325 福安市 1795 67蕉城區(qū)　 1537 42 福鼎市　　 1526 62壽寧縣　 1425 25 霞浦縣　 1726 54柘榮縣　　 544 10 屏南縣　 1485 18古田縣 2377 42 周寧縣 1047 19備注：區(qū)劃地名資料截至 2022 年 12 月；面積、人口數(shù)據(jù)根據(jù)《中華人民共和國行政區(qū)劃簡冊（2022） 》 ，人口截至 2022 年底。截至 2022 年 12 月 31 日，寧德市轄三市六縣 55 個(gè)建制鎮(zhèn)：１個(gè)市轄區(qū)、6 個(gè)縣（壽寧縣、霞浦縣、柘榮縣、屏南縣、古田縣、周寧縣） ，代管 2 個(gè)縣級(jí)市（福安市、福鼎市） 。32′120176。寧德東方偉業(yè)廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告寧德東方偉業(yè)商用置業(yè)有限公司福建省東方偉業(yè)商業(yè)房產(chǎn)運(yùn)營有限公司2022 年 2 月 24 日目 錄第一部分 寧德市發(fā)展概況 ......................................................4一、城市概況 ................................................................4二、基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ........................................................6三、整體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ........................................................9四、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境 ...........................................................10第二部分 寧德市城區(qū)商業(yè)及餐飲娛樂業(yè)概況 .....................................11一、商業(yè)零售業(yè)現(xiàn)狀 .........................................................11二、寧德市內(nèi)商業(yè)市場總體概況及分布特點(diǎn) .....................................12三、餐飲娛樂業(yè)現(xiàn)狀 .........................................................15四、寧德重點(diǎn)商業(yè)路概況 .....................................................15第三部分 項(xiàng)目概況 ...........................................................18一、項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢 ...........................................................19二、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ...........................................................20三、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃及組合 .....................................................21四、項(xiàng)目定位評(píng)估 ...........................................................24第四部分 項(xiàng)目銷售方案 .....................................................28一、銷售的總體策略 .........................................................28二、入市時(shí)機(jī)及銷售前提 .....................................................28三、銷售階段及工作安排 .....................................................31四、各銷售階段工作安排 .....................................................32五、銷售管理 ...............................................................33六、價(jià)格策略 ...............................................................36七、回款預(yù)估 ...............................................................41第五部分 項(xiàng)目招商運(yùn)營 ......................................................46一、SWOT 分析： .............................................................48二、招商策略及宗旨 .........................................................49三、招商管理辦法 ...........................................................51四、目標(biāo)商業(yè)品牌規(guī)劃 .......................................................51第六部分 策劃與推廣 .......................................................54一、核心推廣指導(dǎo)思想 .......................................................54二、營銷目標(biāo) ...............................................................55三、營銷總策略 .............................................................55四、贏利模式分析 ...........................................................56五、推廣方式組合 ...........................................................56六、推廣階段安排 ...........................................................57第七部分 物業(yè)運(yùn)營管理 ........................................................66一、東方偉業(yè)廣場物業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)協(xié)議 .......................................66二、東方偉業(yè)廣場租賃合同 ...................................................78三、東方偉業(yè)購物廣場商鋪經(jīng)營規(guī)范 ...........................................90四、東方偉業(yè)購物廣場治安消防安全責(zé)任書 .....................................99五、東方偉業(yè)購物廣場裝修守則 ..............................................101六、東方偉業(yè)購物廣場裝修承諾書 ............................................110七、東方偉業(yè)購物廣場商戶公約 ..............................................111八、東方偉業(yè)購物廣場繳款通知書 ............................................114第八部分 項(xiàng)目投資分析 .....................................................115一、投資成本分析 ..........................................................115二、項(xiàng)目資金拼盤 ..........................................................116三、項(xiàng)目工程進(jìn)度表 ........................................................116第九部分 項(xiàng)目凈收益 ........................................................118第十部分 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ......................................................118第十一部分 項(xiàng)目敏感性分析 ...................................................118第十二部分 寧德項(xiàng)目建設(shè)總投資費(fèi)用估算 ......................................119一、寧德項(xiàng)目前期建設(shè)投資 ………………………………………………………………119二、項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)費(fèi)用估算 ………………………………………………………………119三、項(xiàng)目銷售及招商費(fèi)用估算 ……………………………………………………………120四、項(xiàng)目辦公費(fèi)用估算 ……………………………………………………………………121五、財(cái)務(wù)成本及稅收估算 …………………………………………………………………121第十三部分 項(xiàng)目其他風(fēng)險(xiǎn)分析………………………………………………………………122一、開發(fā)能力風(fēng)險(xiǎn) ..........................................................124二、項(xiàng)目前期出資的風(fēng)險(xiǎn) ....................................................122三、寧德房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn) ....................................................122第十四部分 結(jié) 論 .........................................................122附件： ......................................................................123一、東方偉業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃平面圖………………………………………………………………123二、 東方偉業(yè)廣場價(jià)格示意圖 ........................................