【正文】 　　建筑安裝工程費：房屋建設(shè)施工過程中的各項費用?！　☆A(yù)計營業(yè)利潤=預(yù)售收入利潤率　　待預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入和銷售成本、計算出已實現(xiàn)的利潤，與預(yù)計利潤的差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 　　臨時建筑售樓處的成本應(yīng)列入開發(fā)費用中的銷售費用中扣除。 年終結(jié)賬注意事項：關(guān)聯(lián)方企業(yè)借款200999 13:42　　【大 中 小】【打印】【我要糾錯】　　《關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅[2008]第121號）規(guī)定關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為2：1，在2：1之內(nèi)的關(guān)聯(lián)方借款實際支付的利息，只要沒有超過同期銀行貸款利息的可以據(jù)實列支，但如果超過2：1比例之外如無其它證據(jù)證明相關(guān)交易是符合獨立交易性原則的，其超過部分不得在發(fā)生生當(dāng)期和以后各期扣除。 　　二、對待攤費用的處理 　　根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的下列支出作為長期待攤費用，按照規(guī)定攤銷的，準予扣除： 　?、逡炎泐~提取折舊的固定資產(chǎn)的改建支出； 　?、孀馊牍潭ㄙY產(chǎn)的改建支出； 　?、绻潭ㄙY產(chǎn)的大修理支出； 　?、杵渌鼞?yīng)當(dāng)作為長期待攤費用的支出。在占用土地次月起至全部交付商品房當(dāng)月期間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對開發(fā)商品房占用土地均負有城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)。 　?。ǘ╅_發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括①土地征用及拆遷補償費（包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?，安置動遷用房支出等）②前期工程費（包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出）③建筑安裝工程費（是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費）④基礎(chǔ)設(shè)施費（包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路，供水，供電，供氣，排污，排洪，通訊，照明，環(huán)衛(wèi)，綠化等工程發(fā)生的支出）⑤公共配套設(shè)施費（包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出）⑥開發(fā)間接費用（是指直接組織，管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等）。 對前款所列第（三）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。2009年A項目又預(yù)收收入6500萬元。房地產(chǎn)開發(fā)商在項目竣工銷售環(huán)節(jié)，涉及到的地方稅種主要有：企業(yè)所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅等稅種。 　　企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。此后各地陸續(xù)規(guī)定，提高了土地增值稅預(yù)征率。 但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“代收費用”如果同時符合上述3個條件的，是不需要繳納營業(yè)稅的，否則應(yīng)該作為“價外費用”繳納營業(yè)稅。 　　企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。 　　因此，企業(yè)發(fā)生對外支付建筑設(shè)計勞務(wù)款項時，要判斷企業(yè)是否負有代扣代繳義務(wù)，應(yīng)向發(fā)生業(yè)務(wù)的境外單位或者個人確認其境內(nèi)是否存在經(jīng)營機構(gòu)或境內(nèi)代理人，如果不存在，則確認自身負有代扣代繳義務(wù)。 　　第二，根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅[2006]186號）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財稅[2006]162號）第三條規(guī)定，對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。又如國稅函[2004]322號規(guī)定，以土地出資，屬于契稅征收范圍，即投資方以土地出資，受讓方以自身股權(quán)作為支付對價，計稅依據(jù)則為作價出資額。 　　《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第八條規(guī)定，下列轉(zhuǎn)移方式，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：以土地、房屋權(quán)屬抵債或者作價投資、入股的；以獲獎、預(yù)購、預(yù)付集資建房款或者轉(zhuǎn)移無形資產(chǎn)方式承受土地、房屋權(quán)屬的；建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓時發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的；以其他方式事實構(gòu)成土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的?！　《?、企業(yè)應(yīng)與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)企業(yè)或個人簽訂代辦協(xié)議或合同，并按國家有關(guān)規(guī)定支付手續(xù)費及傭金。　　財政部 國家稅務(wù)總局二○○九年三月十九日房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策詳解：拿地階段業(yè)務(wù)20101019 11:31　田天　【大 中 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　?。ǘ┢髽I(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的取得成本。預(yù)售階段其實與施工階段對房地產(chǎn)開發(fā)來說應(yīng)該是同一個階段，但由于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入稅務(wù)處理的特殊性，筆者將其單獨作為一個階段來分析。首先，沒有按照規(guī)定申報繳納預(yù)繳稅款，不認定為偷稅行為。按以下規(guī)定進行處理： 　　開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費等三項費用的計算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)。 　?。?）產(chǎn)生時間性差異的處理 　　企業(yè)會計準則對預(yù)售業(yè)務(wù)不確認收人，而稅法規(guī)定取得預(yù)收款項時應(yīng)交所得稅，從而產(chǎn)生可抵扣的暫時性差異。并解釋到“開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用”是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用。所稱個人，包括個體經(jīng)營者。包括貨幣收入、實物收入、其他收入、視同銷售收入。 　?。?）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。 　　業(yè)務(wù)招待費屬于期間費用，會計處理請參閱會計制度及相關(guān)準則。 　　其二：《關(guān)于企業(yè)為個人購買房屋或其它財產(chǎn)征收個人所得稅問題的批復(fù)》（財稅[2008]83號）規(guī)定：根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》和《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于規(guī)范個人投資者個人所得稅征收管理的通知》（財稅[2003]158號）的有關(guān)規(guī)定，符合以下情形的房屋或其它財產(chǎn)，不論所有權(quán)人是否將財產(chǎn)無償或有償交付企業(yè)使用，其實質(zhì)均為企業(yè)對個人進行了實物性質(zhì)的分配，應(yīng)依法計征個人所得稅。 房地產(chǎn)企業(yè)停車場所和售樓處成本結(jié)轉(zhuǎn)的問題2011321 17:10　　【大 中 小】【打印】【我要糾錯】　　【問】我公司利用地下基礎(chǔ)建的地下車庫，銷售許可證上為不可售面積，無產(chǎn)權(quán)成本。 房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專題之二：成本的核算賬務(wù)處理為：賬務(wù)處理為：　　借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本　　　　貸：工程施工　?。?）發(fā)包工程及價款結(jié)算的核算：一般采用“招標(biāo)、議標(biāo)”方式，通過工程招標(biāo)確定施工企業(yè)，應(yīng)按工程標(biāo)價，采取按月、一次性和按工程形象進度進行結(jié)算?！　〔扇∥蟹绞戒N售開發(fā)產(chǎn)品的按下面原則確認：　?。?）以支付手續(xù)費方式委托銷售，應(yīng)按實際銷售額于收到代銷清單時確認收入。開發(fā)項目未發(fā)生利息支出的，不予扣除。個人股東取得公司債權(quán)、債務(wù)形式的股份分紅，應(yīng)以其債權(quán)形式應(yīng)收賬款的賬面價值減去債務(wù)形式應(yīng)付賬款的賬面價值的余額，加上實際分紅所得為應(yīng)納稅所得，按照規(guī)定繳納個人所得稅。 　　因此，如果基建工程結(jié)束，臨時性建筑物歸基建單位使用，則須從基建單位使用的次月起繳納房產(chǎn)稅招待費是否可計入土地開發(fā)成本200999 14:22　　【大 中 小】【打印】【我要糾錯】　　【問題】　　為土地開發(fā)而發(fā)生的招待費及招商禮品費是否能計入土地開發(fā)成本繳納企業(yè)所得稅？（不是籌建期） 　　【解答】　　依據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)[2000]84號）四十三條的規(guī)定，你單位為土地開發(fā)而發(fā)生的招待費屬于與經(jīng)營業(yè)務(wù)直接相關(guān)的業(yè)務(wù)招待費，應(yīng)按銷售收入凈額和規(guī)定比例計算，范圍內(nèi)部分可在計算企業(yè)所得稅稅前據(jù)實扣除，具體計算比例請參閱國稅發(fā)[2000]84號文件的規(guī)定。 　　計算扣除項目金額應(yīng)遵循的原則 　?。?）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。扣除項目金額 　　應(yīng)納稅款=增值額稅率－扣除項目金額速算扣除系數(shù) 　　收入解析 　　《條例》第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。 　　《土地增值稅暫行條例實施細則》第五條，條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。因此，完工條件的確認是采用竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰早的原則，開發(fā)產(chǎn)品只要符合上述條件之一的，就應(yīng)進行完工時的稅務(wù)處理。 　　例：某市某房地產(chǎn)企業(yè)2009年取得預(yù)售房屋款項1000萬元，該市規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)所得稅的預(yù)計計稅毛利率為15%，土地增值稅的預(yù)征比例為2%。 　　（四）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%?！?　　由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的行業(yè)特點，商品房都是按照項目一次性開發(fā)，分期分批進行銷售，在同一期商品房全部或基本實現(xiàn)銷售前，由于許多工程未進行結(jié)算，要準確地計算該項目每一批商品房實現(xiàn)的銷售收入應(yīng)繳納的土地增值稅是有一定難度的，只有在每一批商品房取得銷售收入時按規(guī)定進行預(yù)征，待該期商品房全部或基本實現(xiàn)銷售后進行結(jié)算，才能該項目應(yīng)繳的土地增值稅準確無誤，因此，采取了預(yù)繳制度。相反如果基建工程結(jié)束，臨時性建筑物歸基建單位使用，則須從基建單位使用的次月起繳納房產(chǎn)稅房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策詳解之預(yù)售階段201177 15:21　讀者上傳　【大 中 小】【打印】【我要糾錯】　　房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。 　　、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。 　　（二）建筑面積法。 　　（六）開發(fā)間接費。 　?。ㄎ澹┏杀静町愒瓌t。營業(yè)額以及稅率的確認與境內(nèi)企業(yè)和單位發(fā)生應(yīng)稅行為是一致的。 　?。ㄒ唬┯』ǘ?　　房地產(chǎn)開發(fā)階段需要繳納印花稅的主要包括采購甲供材料、建筑安裝工程承包合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計合同、借款合同、財產(chǎn)保險合同等合同?！币虼?，凡在土地使用稅開征區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，不論通過出讓方式還是轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，都應(yīng)依法繳納土地使用稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過重組方式取得土地，存在契稅的籌劃空間。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益?！　∑?、本通知自印發(fā)之日起實施。企業(yè)為發(fā)行權(quán)益性證券支付給有關(guān)證券承銷機構(gòu)的手續(xù)費及傭金不得在稅前扣除。 　　計稅依據(jù) 　　《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于契稅征收中幾個問題的批復(fù)》（財稅字[1998]96號）第一條關(guān)于計稅價格問題規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》（以下簡稱條例）第四條第（一）款及《中華人民共和國契稅暫行條例細則》（以下簡稱細則）第九條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的計稅依據(jù)是成交價格，即土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于免征土地出讓金出讓國有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù)》（國稅函[2005]436號）對北京市地方稅務(wù)局《關(guān)于對政府以零地價方式出讓國有土地使用權(quán)征收契稅問題的請示》（京地稅地[2005]166號）的批復(fù)規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》及其細則的有關(guān)規(guī)定，對承受國有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計征契稅。 　　（四）城鎮(zhèn)土地稅 　　使用城鎮(zhèn)土地成為納稅義務(wù)人 　　《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（國務(wù)院令第17號）第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人。 　　開發(fā)廉租住房、經(jīng)濟適用住房可減免 　　《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）規(guī)定，對廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、