【正文】 不論通過出讓方式還是轉讓方式取得的土地使用權，都應依法繳納土地使用稅。正如《國家稅務總局關于受讓土地使用權者應征收土地使用稅問題的批復》（國稅函發(fā)[1993]501號）對成都市稅務局《關于對國內受讓土地者是否征收土地使用稅的請示》（成稅函[1992]463號）批復規(guī)定，《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定：“在城市，縣城，建制鎮(zhèn)，工礦區(qū)范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務人，應當依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。 前款所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關、軍隊以及其他單位；所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。 　　開發(fā)廉租住房、經(jīng)濟適用住房可減免印花稅 　　《財政部、國家稅務總局關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）規(guī)定，開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應繳納的印花稅。 　　（三）印花稅 　　土地使用權出讓、轉讓合同按產權轉移書據(jù)征收印花稅 　　房地產企業(yè)以出讓、受讓方式取得土地，須簽訂土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同。 　　計稅依據(jù) 　　《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》（國務院令第511號）第四條規(guī)定，耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)。國務院令第511號實施后，耕地占用稅納稅人包括單位和個人，單位包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關、部隊以及其他單位；個人包括個體工商戶以及其他個人。因此，房地產企業(yè)通過出讓、受讓方式直接占用耕地用于開發(fā)房產，自然成為耕地占用稅納稅人。因此，房地產企業(yè)通過重組方式取得土地，存在契稅的籌劃空間。上述方式中，通常土地權屬沒有發(fā)生變更，一般不征收或享受免征契稅的待遇。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。 　　第二，不得因減免土地出讓金，而減免契稅。全部經(jīng)濟利息包括貨幣、實物、無形資產和其他經(jīng)濟利息，如國稅函[2002]1094號規(guī)定，以項目換取等方式承受土地使用權，屬于契稅征收范圍。對通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權的，應按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。 　　二、先以劃撥方式取得土地使用權，后經(jīng)批準改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法繳納契稅，其計稅依據(jù)為應補繳的土地出讓金和其他出讓費用。 　　土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經(jīng)濟利益。 　　《財政部、國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅[2004]134號） 規(guī)定：出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益。因此，合同確定的成交價格中包含的所有價款都屬于計稅依據(jù)范圍。 　　因此，房地產企業(yè)通過出讓、受讓、抵債、接受投資、受贈等直接取得土地使用權，就屬于契稅的征稅范圍。 　　征稅范圍 　　《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號）第二條規(guī)定可知，國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓，包括出售、贈與、和交換均屬于轉移土地權屬的范疇。即境內土地使用權、房屋所有權發(fā)生轉移時，承受的企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關、軍事單位、社會團體、其他組織和個體經(jīng)營者以及其他個人為契稅的納稅人。 　　一、拿地階段 　　房地產開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)前，通過各種途徑獲得國有土地使用權，涉及到的地方稅種主要有：契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅?！　∝斦?國家稅務總局二○○九年三月十九日房地產開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策詳解：拿地階段業(yè)務20101019 11:31　田天　【大 中 小】【打印】【我要糾錯】　　從事房地產開發(fā)的企業(yè)，應按規(guī)定向主管地方稅務機關繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城市維護建設稅、土地使用稅、房產稅、車船稅、印花稅、個人所得稅、教育費附加等地方稅收（費）。　　七、本通知自印發(fā)之日起實施?！　∥濉⑵髽I(yè)支付的手續(xù)費及傭金不得直接沖減服務協(xié)議或合同金額，并如實入賬?！　∪?、企業(yè)不得將手續(xù)費及傭金支出計入回扣、業(yè)務提成、返利、進場費等費用。除委托個人代理外，企業(yè)以現(xiàn)金等非轉賬方式支付的手續(xù)費及傭金不得在稅前扣除。　?。喊磁c具有合法經(jīng)營資格中介服務機構或個人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務協(xié)議或合同確認的收入金額的5%計算限額。房地產企業(yè)涉稅問題匯總大全財稅[2009]29號頒布時間：2009319發(fā)文單位：財政部 國家稅務總局各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、國家稅務局、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：　　為規(guī)范企業(yè)所得稅稅前扣除，加強企業(yè)所得稅管理，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》和《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》（以下合稱新稅法）有關規(guī)定，現(xiàn)將企業(yè)發(fā)生的手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策問題通知如下：　　一、企業(yè)發(fā)生與生產經(jīng)營有關的手續(xù)費及傭金支出，不超過以下規(guī)定計算限額以內的部分，準予扣除；超過部分，不得扣除。　?。贺敭a保險企業(yè)按當年全部保費收入扣除退保金等后余額的15%（含本數(shù)，下同）計算限額；人身保險企業(yè)按當年全部保費收入扣除退保金等后余額的10%計算限額。　　二、企業(yè)應與具有合法經(jīng)營資格中介服務企業(yè)或個人簽訂代辦協(xié)議或合同，并按國家有關規(guī)定支付手續(xù)費及傭金。企業(yè)為發(fā)行權益性證券支付給有關證券承銷機構的手續(xù)費及傭金不得在稅前扣除?！　∷摹⑵髽I(yè)已計入固定資產、無形資產等相關資產的手續(xù)費及傭金支出，應當通過折舊、攤銷等方式分期扣除，不得在發(fā)生當期直接扣除。　　六、企業(yè)應當如實向當?shù)刂鞴芏悇諜C關提供當年手續(xù)費及傭金計算分配表和其他相關資料，并依法取得合法真實憑證。新稅法實施之日至本通知印發(fā)之日前企業(yè)手續(xù)費及傭金所得稅稅前扣除事項按本通知規(guī)定處理。同時房地產開發(fā)存在土地取得、前期規(guī)劃、施工、銷售、竣工等環(huán)節(jié)，各個環(huán)節(jié)的稅收問題存在不同的側重點，筆者以房地產開的各環(huán)節(jié)為線索，詳解房地產企業(yè)的稅收政策，以供納稅人參考。 　　（一）契稅 　　直接取得國有土地使用權成為納稅義務人 　　契稅的納稅義務人是境內轉移土地、房屋權屬，承受單位和個人。因此，房地產企業(yè)在項目開發(fā)前，通過各種方式直接取得國有土地使用權，必然發(fā)生權屬轉移，成為契稅的納稅義務人。 　　《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第八條規(guī)定，下列轉移方式，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：以土地、房屋權屬抵債或者作價投資、入股的；以獲獎、預購、預付集資建房款或者轉移無形資產方式承受土地、房屋權屬的；建設工程轉讓時發(fā)生土地使用權轉移的；以其他方式事實構成土地、房屋權屬轉移的。 　　計稅依據(jù) 　　《財政部、國家稅務總局關于契稅征收中幾個問題的批復》（財稅字[1998]96號）第一條關于計稅價格問題規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》（以下簡稱條例）第四條第（一）款及《中華人民共和國契稅暫行條例細則》（以下簡稱細則）第九條的規(guī)定，土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣的計稅依據(jù)是成交價格，即土地、房屋權屬轉移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經(jīng)濟利益。土地使用權出讓、土地使用權轉讓、房屋買賣的成交價格中所包含的行政事業(yè)性收費，屬于成交價格的組成部分，不應從中剔除，納稅人應按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。 　　（一）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。 　　沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可依次按下列兩種方式確定： 　　評估價格：由政府批準設立的房地產評估機構根據(jù)相同地段、同類房地產進行綜合評定，并經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認的價格。 　?。ǘ┮愿們r方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。 　　《國家稅務總局關于明確國有土地使用權出讓契稅計稅依據(jù)的批復》（國稅函[2009]603號）對北京市地方稅務局《關于國有土地使用權出讓契稅計稅依據(jù)確定問題的請示》（京地稅地[2009]124號）的批復如下：根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅[2004]134號）規(guī)定，出讓國有土地使用權，契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益。 　　因此，從上述文件來看，房地產企業(yè)取得土地的契稅政策應關注以下幾點： 　　第一，以為取得該土地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益為契稅的征稅依據(jù)。又如國稅函[2004]322號規(guī)定，以土地出資，屬于契稅征收范圍，即投資方以土地出資，受讓方以自身股權作為支付對價，計稅依據(jù)則為作價出資額?！秶叶悇湛偩株P于免征土地出讓金出讓國有土地使用權征收契稅的批復》（國稅函[2005]436號）對北京市地方稅務局《關于對政府以零地價方式出讓國有土地使用權征收契稅問題的請示》（京地稅地[2005]166號）的批復規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》及其細則的有關規(guī)定，對承受國有土地使用權所應支付的土地出讓金，要計征契稅。 　　間接取得土地的契稅問題 　　房地產企業(yè)實務中，通過企業(yè)股權轉讓、企業(yè)合并、企業(yè)分立等方式間接取得土地使用權。如《財政部、國家稅務總局關于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2008]175號）規(guī)定，在股權轉讓中，單位、個人承受企業(yè)股權，企業(yè)土地、房屋權屬不發(fā)生轉移，不征收契稅；兩個或兩個以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，且原投資主體存續(xù)的，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅；企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設方承受原企業(yè)土地、房屋權屬，不征收契稅。 　?。ǘ└卣加枚?　　占用耕地建房成為納稅義務人 　　占用耕地建房和從事其他非農業(yè)建設的單位和個人，成為耕地占用稅納稅人。 　　但在原《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》（國發(fā)[1987]27號）不適用外商投資企業(yè)，因此，《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》（國務院令第511號）2008年1月1日實施前，外商投資房地產企業(yè)占用耕地不是耕地占用稅納稅人。 　　征稅范圍 　　《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》（國務院令第511號）第二條規(guī)定，耕地主要指種植農作物的土地。 　　納稅義務時間 　　經(jīng)批準占用耕地的，耕地占用稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人收到土地管理部門辦理占用農用地手續(xù)通知的當天。根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》（財稅[2006]162號）第三條規(guī)定，對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據(jù)征收印花稅。 　?。ㄋ模┏擎?zhèn)土地稅 　　使用城鎮(zhèn)土地成為納稅義務人 　　《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（國務院令第17號）第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人。因此，房地產企業(yè)取得的土地位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內，自然成為城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人?！薄吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十九條也明確規(guī)定：“土地使用者應當依照國家稅收法規(guī)的規(guī)定納稅。 　　征稅范圍 　　房地產企業(yè)占用位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內的土地。 　　《國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）第二條第一款規(guī)定，購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。已征用未開發(fā)的土地應按規(guī)定全額征收城鎮(zhèn)土地使用稅。 　　納稅義務時間 　　房地產企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用納稅義務時間，主要分以下三種情況： 　　第一，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條規(guī)定，對于新征用的土地，區(qū)分耕地與非耕地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 　　第二，根據(jù)《財政部、國家稅務總局關關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號）規(guī)定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 　　開發(fā)廉租住房、經(jīng)濟適用住房可減免 　　《財政部、國家稅務總局關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）規(guī)定，對廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。 房地產開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策詳解之設計、施工階段201177 14:50　讀者上傳　【大 中 小】【打印】【我要糾錯】　　設計施工階段是開發(fā)商委托設計公司和建筑公司進行項目設計、建設的階段。該階段主要涉及印花稅、對外支付勞務代扣代繳、計稅成本的核算、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅務事項。 　　甲供材料應按購銷合同稅目，按按購銷金額，萬分之三稅率貼花； 　　建筑安裝工程承包合同，按承包金額，萬分之三稅率貼花； 　　建設工程勘察設計合同，按按收取的費用金額，萬分之五的稅率貼花； 　　借款合同，按借款金額的萬分之零點五貼花； 　　財產保險合同：包括財產、責任、保證、信用等保險合同，按收取的保險費收入金額的千分之一稅率貼花。 　　一、營業(yè)稅 　　根據(jù)《國家稅務總局關于執(zhí)行稅收協(xié)定特許權使用費條款有關問題的通知》（國稅函[2009]507號）規(guī)定，“專門從事工程、管理、咨詢等專業(yè)服務的機構或個人提供的相關服務所取得的款項”應為勞務活動所得，不應是特許權使用費。 　　接受境外建筑設計勞務屬于營業(yè)稅應稅范圍 　　《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（國務院令第540號）第一條規(guī)定：在中華人民共和國境內提供本條例規(guī)定的勞務、轉讓無形資產或