【正文】 [24]高允斌，謝美萍，《“節(jié)稅”抑或“遞延納稅”——股權轉讓中的納稅籌劃問題》，《財務與會計[9] “稅務顧問之納稅人合法節(jié)稅操作指南系列叢書編寫組”，：《怎樣節(jié)稅》，法律出版社。，有助于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構和資源的合理配置在市場經(jīng)濟條件下，國家宏觀調控直接作用于市場，政策目標的實現(xiàn)有賴于作為市場主體的納稅人對國家政策做出正確積極的回應。四、總結納稅籌劃是依法治稅的重要內容，它對完善稅法，最大限度地避免和減少稅收違法行為和涉稅犯罪，提高納稅人乃至全民的稅收法律意識，稅收征納雙方加強管理，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構和資源的合理配置，涵養(yǎng)稅源，促進國民經(jīng)濟的良性發(fā)展等都有重要的意義。(七)適當捐贈籌劃法房地產(chǎn)的贈與是指房地產(chǎn)的原產(chǎn)權所有人和依照法律規(guī)定取得土地使用權的土地使用人，將自己所擁有的房地產(chǎn)無償捐贈給其他人的民事法律行為。對于房地產(chǎn)公司來說，雖然取得了一定的收入，但由于房地產(chǎn)權自始至終是屬于客戶的，沒有發(fā)生轉移，其收入也屬于勞務性質的收入，故不屬于土地增值稅的征稅范圍，而屬于營業(yè)稅的征稅范圍。2006年新頒布的《企業(yè)會計準則第17號——借款費用》（以下簡稱“新準則”）對此作了明確的規(guī)定：符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過相當長時間的構建或者生產(chǎn)活動才能達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)。C在B的基礎上，增加開發(fā)成本100萬元，同時也增加其他扣除項目20萬元，%，不超過允許扣除項目金額的20%，免征土地增值稅，可獲利潤251萬元?！?中國注冊會計師協(xié)會編，：《2006年度注冊會計師全國統(tǒng)一考試輔導教材——稅法》，經(jīng)濟科學出版社，第114頁而且，《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，“對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。而土地增值額使用的是四級超率累進稅率，增值額越大，其適用的稅率越高，相應的應納稅額也就會增大。方案每平方米售價地價開發(fā)成本開發(fā)費用利息支出稅金其他扣除項目允許扣除金額合計增值率應繳土地增值稅利潤A3005004090771601167%0233B3005004090160%表三： 單位：萬元來源：蓋地，2001年1月第1版：《稅務會計與納稅籌劃》，東北財經(jīng)出版社，%，增值率未超過扣除項目金額20%，免征土地增值稅，獲得233萬元的利潤。因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金額機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按《實施細則》第七條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內計算扣除。第二，征收土地增值稅，主要是為了抑制炒賣炒買土地投機獲取暴利的行為。[關鍵詞]納稅籌劃　土地增值稅　房地產(chǎn)企業(yè)正文一、納稅籌劃的概念（一）納稅籌劃的概念作為獨立的利益主體，無論是企業(yè)還是個人，都希望減輕稅收負擔，實現(xiàn)利益最大化。稅務籌劃與偷、逃、抗、欠、騙稅的區(qū)別:二、土地增值稅的介紹土地增值稅法是指國家制定的用以調整土地增值稅征收與繳納之間權利及義務關系的法律規(guī)范。故作為土地增值稅扣除項目的房地產(chǎn)開發(fā)費用，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的費用進行扣除，而按《實施細則》的標準進行扣除。（三）應納稅額的計算土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額，作為增值額。按此原則，納稅人建造住宅出售的，應考慮增值額帶來的效益和放棄起征點的優(yōu)惠而增加的稅收負擔間的關系，避免增值率稍高于起征點而導致得不償失。因為房屋已經(jīng)使用過一段時間，里面的各種設備均已安裝齊全。當然，在運用此方法時還應該考慮納稅籌劃的成本，如設立銷售公司的成本以及和其他房地產(chǎn)公司訂立協(xié)議的成本，要結合企業(yè)的具體情況合理運用。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)商計劃開發(fā)1萬平方米普通商品住房，售價預定為1800/m2。（2）《股份有限公司會計制度附件三：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務會計處理規(guī)定》指出，公司為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費用，在開發(fā)產(chǎn)品銷售之前，計入開發(fā)成本或開發(fā)產(chǎn)品成本。這時，如果按照第一種方法計算，則扣除項目金額會較少，而按照第二種方法計算則扣除項目金額會較多。因此，當非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲進入房地產(chǎn)業(yè)時，不宜作為其非主營項目，而應考慮重新設立一獨立核算的、專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關聯(lián)企業(yè)。比如某房地產(chǎn)所有人欲將擁有的房地產(chǎn)贈與一位好朋友，則可以考慮讓受贈人支付稅款，也可以采用隱形贈與法，即讓該好友實際占有使用該房地產(chǎn)，而不辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權轉移登記手續(xù)。第三，有利于促進稅務人員業(yè)務素質的提高。[6]李伯興 安仲文，2003年3月第1版：《納稅業(yè)務核算技能與案例》，中國財政經(jīng)濟出版社。[22]陳少英，謝徽，《避稅行為非法性質疑》，《現(xiàn)代財經(jīng)》2006年10月，總第201期。[26]張艷，孫利瓊，《談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入和費用的處理》，《財會月刊》。[12]張中秀，宋洪祥，張美中等編著，2003年3月第2版：《納稅籌劃寶典》，機械工業(yè)出版社。，促進國民經(jīng)濟的良性發(fā)展納稅人按照國家稅收政策進行納稅籌劃，可以促進產(chǎn)業(yè)布局的逐步合理和生產(chǎn)的進一步發(fā)展。因此，納稅人的注意力會自覺不自覺地轉移到減少應納稅款上來。因為按課征土地增值稅的三條標準，贈與人指捐贈房產(chǎn)是無償轉讓，并沒有取得收入。這種籌劃方式可以是由房地產(chǎn)開發(fā)公司以用戶名義取得土地使用權和購買各種材料設備，也可以協(xié)商由客戶自己取得和購買，只要從最終形式上看房地產(chǎn)權沒有發(fā)生轉移便可以了。不僅如此，新準則還擴大了借款費用資本化的范圍。A開發(fā)成本相對于B、C要少，所獲得利潤比B、C多，但住房環(huán)境不如B、C；如果發(fā)生空房滯銷，其所負擔的超過貸款期限的利息和罰息均不允許扣除，實際所得利潤可能要比B、C少。如果房地產(chǎn)的購買是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動產(chǎn)投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產(chǎn)銷售方式。這樣將收入分散進行籌劃，不僅可以使得增值額變小，從而節(jié)省應繳土地增值稅稅額，%的印花稅稅率，%的稅率要低，也可以節(jié)省不少印花稅，一舉兩得。同時，A在價格上有優(yōu)勢，容易占領市場，因此，一般應該選擇A。三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃納稅籌劃是隨著市場經(jīng)濟運行的規(guī)范化、法治化以及公民依法納稅意識的提高而出現(xiàn)的，并且隨著市場經(jīng)濟體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的發(fā)展前景。因轉讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。（二）土地增值稅的應稅收入與扣除項目的確定根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的應稅收入，應包括轉讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。就納稅籌劃這一概念而言，西方國家和國內的有關書刊所給的解釋都不盡一致，然而綜合起來，關于納稅籌劃的概念主要是：（1）納稅籌劃是通過納稅人經(jīng)營活動或個人事務活動的安排，實際繳納最低的稅收。