【正文】 [24]高允斌，謝美萍，《“節(jié)稅”抑或“遞延納稅”——股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的納稅籌劃問(wèn)題》，《財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)[9] “稅務(wù)顧問(wèn)之納稅人合法節(jié)稅操作指南系列叢書(shū)編寫(xiě)組”，：《怎樣節(jié)稅》，法律出版社。，有助于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資源的合理配置在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，國(guó)家宏觀調(diào)控直接作用于市場(chǎng)，政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有賴于作為市場(chǎng)主體的納稅人對(duì)國(guó)家政策做出正確積極的回應(yīng)。四、總結(jié)納稅籌劃是依法治稅的重要內(nèi)容，它對(duì)完善稅法，最大限度地避免和減少稅收違法行為和涉稅犯罪，提高納稅人乃至全民的稅收法律意識(shí)，稅收征納雙方加強(qiáng)管理，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資源的合理配置，涵養(yǎng)稅源，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展等都有重要的意義。(七)適當(dāng)捐贈(zèng)籌劃法房地產(chǎn)的贈(zèng)與是指房地產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)所有人和依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人，將自己所擁有的房地產(chǎn)無(wú)償捐贈(zèng)給其他人的民事法律行為。對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，雖然取得了一定的收入，但由于房地產(chǎn)權(quán)自始至終是屬于客戶的，沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，其收入也屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，故不屬于土地增值稅的征稅范圍，而屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍。2006年新頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)——借款費(fèi)用》（以下簡(jiǎn)稱“新準(zhǔn)則”）對(duì)此作了明確的規(guī)定：符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的構(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)才能達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)。C在B的基礎(chǔ)上，增加開(kāi)發(fā)成本100萬(wàn)元，同時(shí)也增加其他扣除項(xiàng)目20萬(wàn)元，%，不超過(guò)允許扣除項(xiàng)目金額的20%，免征土地增值稅，可獲利潤(rùn)251萬(wàn)元?！?中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)編，：《2006年度注冊(cè)會(huì)計(jì)師全國(guó)統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材——稅法》，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，第114頁(yè)而且，《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，“對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。而土地增值額使用的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，增值額越大，其適用的稅率越高，相應(yīng)的應(yīng)納稅額也就會(huì)增大。方案每平方米售價(jià)地價(jià)開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)費(fèi)用利息支出稅金其他扣除項(xiàng)目允許扣除金額合計(jì)增值率應(yīng)繳土地增值稅利潤(rùn)A3005004090771601167%0233B3005004090160%表三： 單位：萬(wàn)元來(lái)源：蓋地，2001年1月第1版：《稅務(wù)會(huì)計(jì)與納稅籌劃》，東北財(cái)經(jīng)出版社，%，增值率未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%，免征土地增值稅，獲得233萬(wàn)元的利潤(rùn)。因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙痤~機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按《實(shí)施細(xì)則》第七條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。第二，征收土地增值稅，主要是為了抑制炒賣炒買土地投機(jī)獲取暴利的行為。[關(guān)鍵詞]納稅籌劃　土地增值稅　房地產(chǎn)企業(yè)正文一、納稅籌劃的概念（一）納稅籌劃的概念作為獨(dú)立的利益主體，無(wú)論是企業(yè)還是個(gè)人，都希望減輕稅收負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)利益最大化。稅務(wù)籌劃與偷、逃、抗、欠、騙稅的區(qū)別:二、土地增值稅的介紹土地增值稅法是指國(guó)家制定的用以調(diào)整土地增值稅征收與繳納之間權(quán)利及義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。故作為土地增值稅扣除項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，不按納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除，而按《實(shí)施細(xì)則》的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除。（三）應(yīng)納稅額的計(jì)算土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，作為增值額。按此原則，納稅人建造住宅出售的，應(yīng)考慮增值額帶來(lái)的效益和放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)間的關(guān)系，避免增值率稍高于起征點(diǎn)而導(dǎo)致得不償失。因?yàn)榉课菀呀?jīng)使用過(guò)一段時(shí)間，里面的各種設(shè)備均已安裝齊全。當(dāng)然，在運(yùn)用此方法時(shí)還應(yīng)該考慮納稅籌劃的成本，如設(shè)立銷售公司的成本以及和其他房地產(chǎn)公司訂立協(xié)議的成本，要結(jié)合企業(yè)的具體情況合理運(yùn)用。例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商計(jì)劃開(kāi)發(fā)1萬(wàn)平方米普通商品住房，售價(jià)預(yù)定為1800/m2。（2）《股份有限公司會(huì)計(jì)制度附件三：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理規(guī)定》指出，公司為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售之前，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。這時(shí)，如果按照第一種方法計(jì)算，則扣除項(xiàng)目金額會(huì)較少，而按照第二種方法計(jì)算則扣除項(xiàng)目金額會(huì)較多。因此，當(dāng)非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)欲進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，不宜作為其非主營(yíng)項(xiàng)目，而應(yīng)考慮重新設(shè)立一獨(dú)立核算的、專門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。比如某房地產(chǎn)所有人欲將擁有的房地產(chǎn)贈(zèng)與一位好朋友，則可以考慮讓受贈(zèng)人支付稅款，也可以采用隱形贈(zèng)與法，即讓該好友實(shí)際占有使用該房地產(chǎn)，而不辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。第三，有利于促進(jìn)稅務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高。[6]李伯興 安仲文，2003年3月第1版：《納稅業(yè)務(wù)核算技能與案例》，中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社。[22]陳少英，謝徽，《避稅行為非法性質(zhì)疑》，《現(xiàn)代財(cái)經(jīng)》2006年10月，總第201期。[26]張艷，孫利瓊，《談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入和費(fèi)用的處理》，《財(cái)會(huì)月刊》。[12]張中秀，宋洪祥，張美中等編著，2003年3月第2版：《納稅籌劃寶典》，機(jī)械工業(yè)出版社。，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展納稅人按照國(guó)家稅收政策進(jìn)行納稅籌劃，可以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)布局的逐步合理和生產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展。因此，納稅人的注意力會(huì)自覺(jué)不自覺(jué)地轉(zhuǎn)移到減少應(yīng)納稅款上來(lái)。因?yàn)榘凑n征土地增值稅的三條標(biāo)準(zhǔn)，贈(zèng)與人指捐贈(zèng)房產(chǎn)是無(wú)償轉(zhuǎn)讓，并沒(méi)有取得收入。這種籌劃方式可以是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以用戶名義取得土地使用權(quán)和購(gòu)買各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己取得和購(gòu)買，只要從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移便可以了。不僅如此，新準(zhǔn)則還擴(kuò)大了借款費(fèi)用資本化的范圍。A開(kāi)發(fā)成本相對(duì)于B、C要少，所獲得利潤(rùn)比B、C多，但住房環(huán)境不如B、C；如果發(fā)生空房滯銷，其所負(fù)擔(dān)的超過(guò)貸款期限的利息和罰息均不允許扣除，實(shí)際所得利潤(rùn)可能要比B、C少。如果房地產(chǎn)的購(gòu)買是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購(gòu)買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。這樣將收入分散進(jìn)行籌劃，不僅可以使得增值額變小，從而節(jié)省應(yīng)繳土地增值稅稅額，%的印花稅稅率，%的稅率要低，也可以節(jié)省不少印花稅，一舉兩得。同時(shí)，A在價(jià)格上有優(yōu)勢(shì)，容易占領(lǐng)市場(chǎng)，因此，一般應(yīng)該選擇A。三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃納稅籌劃是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)范化、法治化以及公民依法納稅意識(shí)的提高而出現(xiàn)的，并且隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的發(fā)展前景。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。（二）土地增值稅的應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目的確定根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。就納稅籌劃這一概念而言，西方國(guó)家和國(guó)內(nèi)的有關(guān)書(shū)刊所給的解釋都不盡一致，然而綜合起來(lái)，關(guān)于納稅籌劃的概念主要是：（1）納稅籌劃是通過(guò)納稅人經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或個(gè)人事務(wù)活動(dòng)的安排，實(shí)際繳納最低的稅收。