【正文】 我為什么不找地產商，朱總理在93年就規(guī)定，中國的房地產不上市，所以我看了一下，朱總理的話到現(xiàn)在，基本上通過正門上市的房地產公司只有深圳的幾家，不讓房地產公司上市，所以這一行的也不去找他們。客座主持陳基強：剛才給了很多的融資路線，第一個問題要問題你自己，你的公司將來想如何走。我這樣講，我認為李總利害，我們談了半天沒有掌聲，下面是否可以提出一些問題，今天不收錢，大家可以交換意見，這樣才叫做論壇。第二，美國用了非常久的夾層貸款的財務工具。 我一個產品要25萬元，我就要說其他的產品沒有我的產品好，這是因為法規(guī)造成的，他們的營銷方法我們都有交，現(xiàn)在的問題是法規(guī)的滯后。今年年底香港會發(fā)第一只瑞思，新加坡有五只。實際上我們已經出現(xiàn)了很多的新生事物，例如2002年7月8日發(fā)的信托，拉開了房產的信托之路。 這個問題實際上我要呼吁，第一要大力發(fā)展中國內部的被自己發(fā)展商融資、集資的資本市場。此前一路高歌猛進的中國地產行業(yè)集體陷入低潮。02年信托法和信托投資管理辦法，以及資金管理辦法為標志，信托開始了重新的出發(fā)，原來發(fā)債、吸收存款這些信托本身去融資的方法，現(xiàn)在都不允許了，我們現(xiàn)在的公司比較類似于募私的產業(yè)基金， 從02年至今整個行業(yè)發(fā)展總體比較快的，到04年底，現(xiàn)在按照管理的資產已經達到兩千億，為國民經濟做出了積極的貢獻，當然這中間也有個別的信托公司，德國是“德龍系”的資金不斷出現(xiàn)風險，現(xiàn)在正在不斷的出臺一些政策，其中即將要出臺是對信托公司要進行分類管理，分成五類，不同的信托公司有不同的經營范圍，不同的業(yè)務品種，不同的支持。 　　第三、這個房地產金融體系因為有欠缺，通過信托、基金等等的管道融資的渠道并不同場，一些民間的集資行為第一是成本高，第二在中國現(xiàn)有的法律環(huán)境下還是非法的一種狀態(tài)，大量的房地產開發(fā)的資金其實是依靠消費回款和政府的土地生成來支持的。 　　第三、關于房地產信托的一些東西， 　　第二、我們國家的使臣購房比例過大，達到了78％，這個比例比歐美還要過，租賃市場滯后，由于租賃市場缺乏，租金對房價的指導體系建立起來了。房地產信托在信托里面一直是一個比較重要環(huán)節(jié)，從03年1212號文件出臺，我記得是6月13號頒布，我們公司是6月12號開業(yè)，當時27號我們跟中央電視臺做了一期節(jié)目，銀行收緊房貸、信托趁虛而入，兩年的實踐證明了這一點，一方面銀行改革的深入，由于銀行受資本沖擊率各方面的影響，貸款規(guī)模的增長受到了一些限制，現(xiàn)在各家銀行在不斷的引進戰(zhàn)略投資者上市，其實它是擴大它的分子，所以說風險資本增加，受到了影響。不要說我們光是吹。這與以前的一次規(guī)劃，每戶支付一萬元，長期滾動是完全不同的。注重了信托這種特殊的制度優(yōu)勢，在房地產業(yè)的創(chuàng)新必定是擔當重任的。但是中國信托有200份的限制。 中國的環(huán)境是不同的，同樣的制度，這些理論很簡單，翻譯過來就可以用了，在中國的土壤是不同的，所以我們要培養(yǎng)誠信的環(huán)境。永和豆?jié){和房地產是不能結合的，但是實際上是存在的。 王世渝：如果你的企業(yè)真的是這樣的話，我沒有看過你的財務報表，你的企業(yè)是一個很簡單的。中國這么大，有多少錢進來都可以融掉，因為最終稅收還在中國政府手里。所以開發(fā)商感覺到以前不用操心這件事，拿了地，基本上就可以空手套白狼，但是現(xiàn)在不行了?？妥鞒株惢鶑姡哼@是不可能的，不是另外一種方式，肯定不是瑞思。你不是零負債嗎，第一是向銀行借款、按揭。我為項目找資金，為資金找項目，有一個俗稱我是上海的老中醫(yī)，到我這里一看就是房地產的老板在解決資金。 李曉東：中國要建立瑞思并且發(fā)行成功，需要銀監(jiān)會和證監(jiān)會的合作，還要有稅務局、財政部的聯(lián)合解決，新加坡的瑞思是免稅的，然后進行分配，個人投資者也是免稅的，新加坡企業(yè)20％的稅，外國的企業(yè)10％的稅，給予一定的支持，瑞思本身也可以借錢。事實上大家都在做，這兩條問題是否可以解答一下。信托資金承擔了房地產開發(fā)的資金。中國的地產金融業(yè)需要進化，如果要形成一個理論體系就是地產進化論，我認為中國未來的地產進化的走勢是多元化和國際化，這是我提出來的觀點。 昨天我們討論了，是否會出現(xiàn)千億企業(yè)，我個人認為希望不大，這樣將銀行的風險一個發(fā)展商的決策人的決策失誤對中國整體經濟帶來的沖擊，相當于一個省出現(xiàn)毀滅性的經濟災難的結果，這種沖擊，是中國經濟所不能承受的，這種結果是我們不能承受的，也不應該出現(xiàn)的。 　　根據(jù)以上的介紹，我個人認為房地產信托有望成為房地產投資領域的一只重要的力量，但是還需要做一些工作，首先就是繼續(xù)發(fā)展，以具體項目融資為主，主要形成私募型的房地產融資產品。房地產行業(yè)會發(fā)生一些什么樣的改變呢，我個人認為一個是房地產的分工將更加明確，行業(yè)的集中度會提高，業(yè)內的并購不可避免，現(xiàn)在這幾年已經有大量的房地產并購的案例，包括萬科并購“蘭都”（音）；第二是房地產專門的機構會逐漸產生，原來我們國家跟香港學的模式，把開發(fā)商和投資商的身份是融為一身的。 　　另外房地產投資占全社會總投資和GDP的比重也不斷的提升，我這里有一些不完全的統(tǒng)計，從86年到03年，房地產的GDP比重從1％％，％，％。房地產融資新途徑探討作者：日期：房地產融資新途徑 　　房地產融資新途徑，大概講三個方面的內容： 我們國家改革開放二十年，城市化率從原來的不到20％，％這么一個水平，隨著經濟的不斷成長，這一塊還會增加，城市化不斷的增加的話，肯定是需要解決住房的問題，所以說為住宅產業(yè)和房地產業(yè)提供了一個很大的發(fā)展機遇。前一陣房地產金融分析報告里也提出了一些置疑，今后這一塊也面臨調整，應該說對房地產的資金來源更是嚴峻，所以一定要思考怎么樣改變居民的一些局勢，對策，改變應該是不可避免的。像我們“聯(lián)華保立”（音）推出，第五期已經賣完，第六期馬上就出來了。這些資金的需求，不能全部堆在銀行里面，這對銀行體系的沖擊是非常大的。 孫飛：大家下午好！今天的主題很好，地產進化，融資途徑的探討。