【正文】 現(xiàn)在買家在選樓時(shí)候，會(huì)將樓盤形象作為重要應(yīng)速，樓盤形象上不去，就會(huì)嚴(yán)重影響到銷售效果。在包裝上做文章，包裝出一個(gè)新的樓盤特色 重新確定營(yíng)銷方略。診斷項(xiàng)目二 1．病癥 本案賣點(diǎn)不突出，缺乏買家感興趣的東西2．病況 單從營(yíng)銷角度來(lái)說(shuō)，差異化策略是創(chuàng)造出產(chǎn)品特色的唯一方法，也是取勝市場(chǎng)的唯一策略。②人口基數(shù)相對(duì)于安鎮(zhèn)目前常駐人口基數(shù)來(lái)看，安鎮(zhèn)目前的商品房住宅供應(yīng)量還是供大于求。規(guī)劃160畝商業(yè)用地，規(guī)劃用途為別墅，住宅（暫定），價(jià)格暫時(shí)未確定，但預(yù)計(jì)多層2200元起，小高層2400元起。該案均價(jià)1900元/平方米（頂層送閣樓，陽(yáng)臺(tái)算一半面積），70%以上的房子已售出，還剩約80套左右未售出（其中31套房子已預(yù)定）。該案6月17日已開(kāi)盤，開(kāi)盤當(dāng)天場(chǎng)面比較熱烈，也有一部分投資客（一投資客訂購(gòu)了11套）的，現(xiàn)銷售進(jìn)度已售150多套。5． 參展商展位設(shè)計(jì)花俏，力求能吸引客人眼球。第三季度，市區(qū)住宅新盤有31個(gè)，加權(quán)平均單價(jià)為每平方米3840元，其中中低價(jià)位樓盤供應(yīng)數(shù)量合理。期房及二手房交易量全面萎縮，購(gòu)房者觀望氣氛漸濃。在新政來(lái)臨后，無(wú)錫市政府也著力托盤，從減少土地供應(yīng)量到此次房交會(huì)增加一倍展位面積等措施 眾多開(kāi)發(fā)商也對(duì)市場(chǎng)預(yù)期也比前一段時(shí)期樂(lè)觀一些，在本次房展會(huì)上也有幾個(gè)樓盤因?yàn)閮r(jià)格的優(yōu)勢(shì)銷售狀況良好。7． 濱湖板塊只見(jiàn)拍地，不見(jiàn)動(dòng)靜，在0405年度，整個(gè)蠡湖新城，濱湖區(qū)域，太湖新城的土地供應(yīng)量在無(wú)錫位列三甲（另兩個(gè)為惠山新城與新區(qū)板塊），但此三大區(qū)塊同期拍下的土地有些早的已經(jīng)拿到預(yù)售許可證，而象濱湖板塊的樓盤在這次房交會(huì)上還是只有以前的幾個(gè)老面孔（新梁溪人家，陽(yáng)光城市花園、金色江南、奧林花園、天鵝湖、萬(wàn)科魅力之城）象南京棲霞地塊，中國(guó)海外地塊，江陰陽(yáng)光的蠡湖一號(hào)地塊等都沒(méi)有現(xiàn)身房交會(huì)。錦滬花園 錦滬花園目前只剩余1套（15層小高層的底層），價(jià)格在2749元/平方米，按錦滬花園層差價(jià)30元/平方米計(jì)算，目前該案小高層均價(jià)在2900元/平方米左右。售樓處狹小，由底商改造而成，售樓人員為開(kāi)發(fā)公司內(nèi)部人員，業(yè)務(wù)能力及綜合素質(zhì)較差，樓書(shū)資料制作粗糙（基本上就是戶型介紹）。該項(xiàng)目?jī)r(jià)格為一期2200元/平方米左右，二期2350元/平方米。而且安居房的存在也在打擊著安鎮(zhèn)人的購(gòu)房欲望。這就是本案現(xiàn)在的要害之處，從目前銷售狀況來(lái)看，也就是一個(gè)尷尬的局面。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)非常激烈，對(duì)于代理公司的要求也非常的高，無(wú)論是其業(yè)務(wù)水平還是介入時(shí)間，都會(huì)對(duì)案子產(chǎn)生重大的影響。如團(tuán)購(gòu)，價(jià)格協(xié)商，分期付款等，都是可以考慮運(yùn)用的方式。同時(shí)與樓盤本身也不相符合，現(xiàn)有的樓盤包裝與競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案相比，差之甚遠(yuǎn)。5．處方 重新做市場(chǎng)調(diào)研。3．病因 代理公司的人才流失使得其實(shí)際操案能力名不副實(shí)。六、東亭賽維拉位于錫滬路，紅星美凱龍斜對(duì)面，由無(wú)錫賽維拉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，占地12萬(wàn)平米。2007年底交房。該案總占地30000平方米左右,:只剩一棟毛,樣板房?jī)r(jià)格為260萬(wàn)元左右。公有樓梯間及活動(dòng)空間遠(yuǎn)離入戶口。3． 此次房交會(huì)參展樓盤數(shù)量為60個(gè)比春季房交會(huì)多10個(gè)，參會(huì)的各類房源總面積約475萬(wàn)平方米，可銷售樓盤約40個(gè)，房源面積約215萬(wàn)平方米，參展數(shù)量已超過(guò)春季房交會(huì)。有關(guān)專家預(yù)計(jì)今年年底將上市的樓盤中，中低價(jià)位樓盤供應(yīng)數(shù)量比例將進(jìn)一步加大。商品住宅供應(yīng)品種、戶型結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)優(yōu)化趨勢(shì)，%，%。名園，鳳翔馨城，加州洋房，百大春城，長(zhǎng)安怡和花園，金都城中央，清華雅居，天一城，天力羅馬假日公寓，華廈清水灣，復(fù)地公園城，理想城市惠山新城個(gè)案面臨最大的問(wèn)題就是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模嚴(yán)重脫節(jié)，惠山新城的企業(yè)數(shù)量和質(zhì)量無(wú)法與新區(qū)的企業(yè)相提并論，但現(xiàn)在整個(gè)惠山新城的住宅供應(yīng)量卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)新區(qū)近幾年來(lái)土地供應(yīng)量的總和。一梯兩戶，餐廳和起居室注重南北通風(fēng)良好，采用“全明設(shè)計(jì)”，住宅內(nèi)部公私分隔，居寢分離，淺進(jìn)深設(shè)計(jì)，室內(nèi)布置緊湊，重視廚房、餐廳設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)大廳活動(dòng)空間，臥室均朝南，部分住宅設(shè)有雙衛(wèi)。江南清華坊一期由遠(yuǎn)森房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和大地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)合開(kāi)發(fā),由東方名流做全案企劃。該案占地30000平方米左右，由多層、高層、別墅組成，預(yù)計(jì)均價(jià)22002300元/平方米左右（別墅除外），40間商鋪，預(yù)計(jì)均價(jià)在4000元/平米左右，戶型預(yù)計(jì)有兩室一廳/兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)等。項(xiàng)目離市區(qū)較近，有公交車；周圍無(wú)工廠；價(jià)格較低；得房率較高（%）；廣告宣傳多（時(shí)間長(zhǎng)），但八士鎮(zhèn)市場(chǎng)、商業(yè)、金融、醫(yī)療、教育等配套離項(xiàng)目較遠(yuǎn)；東側(cè)八文路上車輛噪音；小區(qū)智能化設(shè)施很少。對(duì)于本案及現(xiàn)有代理公司來(lái)說(shuō)，因?yàn)閷?duì)無(wú)錫市場(chǎng)的不充分了解，因此在本案的總體構(gòu)思上出現(xiàn)了一定的偏差；并且在出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候沒(méi)有及時(shí)的調(diào)整，而是走一步算一步，這樣是非常危險(xiǎn)的。營(yíng)銷難度的人為加大，