【正文】 現(xiàn)在買家在選樓時候，會將樓盤形象作為重要應速，樓盤形象上不去，就會嚴重影響到銷售效果。在包裝上做文章，包裝出一個新的樓盤特色 重新確定營銷方略。診斷項目二 1．病癥 本案賣點不突出，缺乏買家感興趣的東西2．病況 單從營銷角度來說，差異化策略是創(chuàng)造出產(chǎn)品特色的唯一方法，也是取勝市場的唯一策略。②人口基數(shù)相對于安鎮(zhèn)目前常駐人口基數(shù)來看，安鎮(zhèn)目前的商品房住宅供應量還是供大于求。規(guī)劃160畝商業(yè)用地，規(guī)劃用途為別墅，住宅（暫定），價格暫時未確定，但預計多層2200元起，小高層2400元起。該案均價1900元/平方米（頂層送閣樓，陽臺算一半面積），70%以上的房子已售出，還剩約80套左右未售出（其中31套房子已預定）。該案6月17日已開盤，開盤當天場面比較熱烈，也有一部分投資客（一投資客訂購了11套）的，現(xiàn)銷售進度已售150多套。5． 參展商展位設計花俏，力求能吸引客人眼球。第三季度，市區(qū)住宅新盤有31個，加權平均單價為每平方米3840元，其中中低價位樓盤供應數(shù)量合理。期房及二手房交易量全面萎縮，購房者觀望氣氛漸濃。在新政來臨后，無錫市政府也著力托盤，從減少土地供應量到此次房交會增加一倍展位面積等措施 眾多開發(fā)商也對市場預期也比前一段時期樂觀一些，在本次房展會上也有幾個樓盤因為價格的優(yōu)勢銷售狀況良好。7． 濱湖板塊只見拍地，不見動靜，在0405年度，整個蠡湖新城，濱湖區(qū)域，太湖新城的土地供應量在無錫位列三甲（另兩個為惠山新城與新區(qū)板塊），但此三大區(qū)塊同期拍下的土地有些早的已經(jīng)拿到預售許可證，而象濱湖板塊的樓盤在這次房交會上還是只有以前的幾個老面孔（新梁溪人家，陽光城市花園、金色江南、奧林花園、天鵝湖、萬科魅力之城）象南京棲霞地塊，中國海外地塊，江陰陽光的蠡湖一號地塊等都沒有現(xiàn)身房交會。錦滬花園 錦滬花園目前只剩余1套（15層小高層的底層），價格在2749元/平方米，按錦滬花園層差價30元/平方米計算，目前該案小高層均價在2900元/平方米左右。售樓處狹小，由底商改造而成，售樓人員為開發(fā)公司內(nèi)部人員，業(yè)務能力及綜合素質(zhì)較差，樓書資料制作粗糙（基本上就是戶型介紹）。該項目價格為一期2200元/平方米左右，二期2350元/平方米。而且安居房的存在也在打擊著安鎮(zhèn)人的購房欲望。這就是本案現(xiàn)在的要害之處，從目前銷售狀況來看，也就是一個尷尬的局面?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場非常激烈，對于代理公司的要求也非常的高，無論是其業(yè)務水平還是介入時間，都會對案子產(chǎn)生重大的影響。如團購，價格協(xié)商，分期付款等，都是可以考慮運用的方式。同時與樓盤本身也不相符合，現(xiàn)有的樓盤包裝與競爭個案相比，差之甚遠。5．處方 重新做市場調(diào)研。3．病因 代理公司的人才流失使得其實際操案能力名不副實。六、東亭賽維拉位于錫滬路，紅星美凱龍斜對面，由無錫賽維拉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，占地12萬平米。2007年底交房。該案總占地30000平方米左右,:只剩一棟毛,樣板房價格為260萬元左右。公有樓梯間及活動空間遠離入戶口。3． 此次房交會參展樓盤數(shù)量為60個比春季房交會多10個，參會的各類房源總面積約475萬平方米，可銷售樓盤約40個，房源面積約215萬平方米，參展數(shù)量已超過春季房交會。有關專家預計今年年底將上市的樓盤中，中低價位樓盤供應數(shù)量比例將進一步加大。商品住宅供應品種、戶型結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)優(yōu)化趨勢，%，%。名園，鳳翔馨城，加州洋房，百大春城，長安怡和花園，金都城中央，清華雅居，天一城，天力羅馬假日公寓，華廈清水灣，復地公園城，理想城市惠山新城個案面臨最大的問題就是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模嚴重脫節(jié)，惠山新城的企業(yè)數(shù)量和質(zhì)量無法與新區(qū)的企業(yè)相提并論，但現(xiàn)在整個惠山新城的住宅供應量卻遠遠超過新區(qū)近幾年來土地供應量的總和。一梯兩戶，餐廳和起居室注重南北通風良好，采用“全明設計”，住宅內(nèi)部公私分隔，居寢分離，淺進深設計，室內(nèi)布置緊湊，重視廚房、餐廳設計，強調(diào)大廳活動空間，臥室均朝南，部分住宅設有雙衛(wèi)。江南清華坊一期由遠森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合開發(fā),由東方名流做全案企劃。該案占地30000平方米左右，由多層、高層、別墅組成，預計均價22002300元/平方米左右（別墅除外），40間商鋪，預計均價在4000元/平米左右，戶型預計有兩室一廳/兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)等。項目離市區(qū)較近，有公交車；周圍無工廠；價格較低；得房率較高（%）；廣告宣傳多（時間長），但八士鎮(zhèn)市場、商業(yè)、金融、醫(yī)療、教育等配套離項目較遠；東側(cè)八文路上車輛噪音；小區(qū)智能化設施很少。對于本案及現(xiàn)有代理公司來說，因為對無錫市場的不充分了解，因此在本案的總體構(gòu)思上出現(xiàn)了一定的偏差；并且在出現(xiàn)問題的時候沒有及時的調(diào)整，而是走一步算一步，這樣是非常危險的。營銷難度的人為加大，