【正文】 二、本項(xiàng)目主創(chuàng)人員介紹Mr. Kenneth William Hunt 21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)總裁 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)體系資深經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)家1969年 作為自營(yíng)業(yè)主進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)1978年 加入21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)體系，取得了名列前茅的業(yè)績(jī)1987年 加入21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)總部投身推廣21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)體系成功經(jīng)驗(yàn)工作1990—1993年 任21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)新西蘭執(zhí)行總裁，3年中使新西蘭區(qū)域發(fā)展成當(dāng)?shù)刈畲蟮姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。促銷(xiāo)性戰(zhàn)略為使消費(fèi)者對(duì)本案有特別深刻印象，并促使消費(fèi)者能立刻抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)參觀，須在適當(dāng)時(shí)機(jī)進(jìn)行促銷(xiāo)活動(dòng)，吸引大量人潮，以期創(chuàng)造銷(xiāo)售高峰（特別是針對(duì)商鋪部分）；同時(shí)，當(dāng)項(xiàng)目推廣工作達(dá)到一定階段時(shí)，為促使猶豫不決之客戶(hù)早下決心，或期望通過(guò)已成交客戶(hù)帶來(lái)新客戶(hù)時(shí)，亦應(yīng)舉辦適當(dāng)?shù)拇黉N(xiāo)活動(dòng)。在確認(rèn)本項(xiàng)目在市場(chǎng)中的定位后，廣告媒體可將我們的主張傳播于客戶(hù)群，并通過(guò)業(yè)務(wù)、企劃交流之后與其觀念融合在一起。 商業(yè)配套設(shè)施l 大型倉(cāng)儲(chǔ)超市l(wèi) 便利店l 精品專(zhuān)賣(mài)店娛樂(lè)配套設(shè)施（可設(shè)于商場(chǎng)頂層） l 健身休閑l 娛樂(lè)設(shè)施商務(wù)配套設(shè)施 l 銀行l(wèi) 商務(wù)中心l 服務(wù)快遞l 機(jī)票代理建議首層設(shè)置：銀行、商務(wù)中心、代理服務(wù)。D中心實(shí)驗(yàn)室或安裝客戶(hù)的UPS等l 樓板承載力：某些樓層樓板承載力可以達(dá)到或超過(guò)400千克/平方米，以適應(yīng)高科技企業(yè)及研發(fā)機(jī)構(gòu)設(shè)置服務(wù)器/數(shù)據(jù)中心等的承重要求。l 鑒于小區(qū)西南兩面臨街，應(yīng)盡可能考慮小區(qū)內(nèi)環(huán)境的營(yíng)造。二、貸款額度選擇 付款方式三、首期的承受能力 首付能力上述分析表明，目前北京市購(gòu)房者的觀點(diǎn)與幾年前相比，已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。反映出年輕的置業(yè)主體將會(huì)是未來(lái)2—3年北京房地產(chǎn)的重要客戶(hù)。l 設(shè)計(jì)尚未開(kāi)始，可以根據(jù)市場(chǎng)變動(dòng)情況，重新定位，以降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。主要集中表現(xiàn)在客廳的開(kāi)間尺寸比較小，170平方米的四房戶(hù)型，這不僅使客廳感覺(jué)狹長(zhǎng)、使用不方便，同時(shí)也極大的浪費(fèi)房屋的面積。l 入世后市場(chǎng)的外資總量會(huì)有一定程度的增加，但不會(huì)出現(xiàn)大量外資涌入的現(xiàn)象，國(guó)外開(kāi)發(fā)商也不會(huì)直接參與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與建設(shè)。政策對(duì)于所有房地產(chǎn)企業(yè)都是平等的，早“把握”者早“受益”。一些規(guī)模較小、管理水平低、技術(shù)落后、人才匱乏、效益低下的房地產(chǎn)企業(yè)恐怕要遭淘汰。2001年17月，比上年同期增長(zhǎng)34%，%；，%，%。接到委托后，我公司積極開(kāi)展籌備工作，并正式委托北京泛華及居易兩家加盟店，代表所有21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)體系的北京加盟店具體操作本項(xiàng)目。%。其次，入世后房地產(chǎn)業(yè)會(huì)面臨更激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。所有向社會(huì)公開(kāi)宣誓的房地產(chǎn)企業(yè)的名稱(chēng)（品牌）公開(kāi)，承諾內(nèi)容公開(kāi)，平等接受社會(huì)各界監(jiān)督。l 2002年市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域比較分散，不但一些原有基礎(chǔ)較好的區(qū)域得以更快的發(fā)展，而且還將會(huì)涌現(xiàn)出更多的新興熱點(diǎn)地區(qū)。 戶(hù)型設(shè)計(jì)。外窗 羅馬式外窗，雙層鋁合金玻璃窗大堂、電梯間：磨光花崗巖地面，大理石墻面辦公及公共區(qū) 吊頂、水泥地面（送地毯）綜合分析：大廈外立面單調(diào)， 大堂狹小，感覺(jué)檔次較低，與其配置不相協(xié)調(diào)。l 區(qū)域內(nèi)期房的銷(xiāo)售遠(yuǎn)不如準(zhǔn)現(xiàn)房。%的被調(diào)查者購(gòu)房時(shí)首選二、三居室，因此在未來(lái)的2—3年內(nèi)二居室、三居室仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。l 配套和非配套公建的布局應(yīng)便于購(gòu)買(mǎi)者使用。 單位：平方米一室戶(hù)兩室戶(hù)客廳 202535餐廳810廚房3558衛(wèi)生間5668主臥13151618次臥1013 儲(chǔ)藏室224四、配套設(shè)施建議寫(xiě)字樓必要的硬件設(shè)施：l 總體結(jié)構(gòu)：采用柱網(wǎng)式結(jié)構(gòu)，以提高樓層使用率。 室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)：n 戶(hù)門(mén)：高級(jí)裝飾三防門(mén)或高級(jí)木門(mén)n 廚房：墻面采用高級(jí)瓷磚；地面鋪設(shè)防滑地磚；鋁扣板吊頂n 配送高級(jí)櫥柜，洗盆、龍頭，抽油煙機(jī)n 衛(wèi)生間：配送高檔洗手盆、座便器、浴盆、淋浴、龍頭、花灑。公寓應(yīng)考慮先行銷(xiāo)售。強(qiáng)化攻擊戰(zhàn)略采取派發(fā)宣傳單頁(yè)的形式，針對(duì)本市東部地區(qū)各寫(xiě)字樓派送精美、具有說(shuō)服力的印刷品，使商品信息確實(shí)到達(dá)目標(biāo)對(duì)象；同時(shí)，激發(fā)其好奇心和購(gòu)買(mǎi)欲望，以吸引其撥打售樓電話(huà)并到現(xiàn)場(chǎng)參觀。l 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京泛華加盟店該店為21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)在中國(guó)的首批加盟者，專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)信息咨詢(xún)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)經(jīng)紀(jì)公司,致力于發(fā)展房地產(chǎn)信息咨詢(xún)、投資顧問(wèn)、全案企化、銷(xiāo)售代理、發(fā)布最新的物業(yè)供應(yīng)信息、房地產(chǎn)法律法規(guī)及物業(yè)市場(chǎng)趨勢(shì)發(fā)展分析，立志使客戶(hù)得到“最專(zhuān)業(yè)和最滿(mǎn)意的服務(wù)”。1997—1998年 任21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)印度尼西亞執(zhí)行總裁6個(gè)月內(nèi)確立21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)體系當(dāng)?shù)仡I(lǐng)先地位。第九章 合作方式 一 、公司簡(jiǎn)介 l 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)總部21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)總部，特許商號(hào)為21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)。提高目標(biāo)市場(chǎng)之客群對(duì)該項(xiàng)目的認(rèn)知率。l 物業(yè)管理的水平高低將對(duì)客戶(hù)最終消費(fèi)起重要的影響l 知名的物業(yè)管理公司將成為項(xiàng)目預(yù)售的賣(mài)點(diǎn)，并帶來(lái)部分客戶(hù)資源。（高科技企業(yè)尤其軟件企業(yè)的Ramp。建成后可成為區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性建筑，易于識(shí)別。第四章 項(xiàng)目定位分析一、影響項(xiàng)目定位的因素 土地價(jià)值分析l 項(xiàng)目地塊規(guī)則l 利于充分利用l 易于規(guī)劃與設(shè)計(jì) 需求分析l 總需求較樂(lè)觀l 高品質(zhì)住宅需求大l 需求面積逐漸變小 供給與競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)l 區(qū)域內(nèi)供給量較大l 土地儲(chǔ)備豐富，存在開(kāi)發(fā)潛力l 入市時(shí)機(jī)較為關(guān)鍵二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位描述 本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)n 總建筑面積： 99215平方米n 總占地： n 綠化率： 30%n 容積率： n 地上建筑面積： 73440平方米n 商場(chǎng)： 11750平方米n 寫(xiě)字樓： 21290 平方米 n 其余為公寓： n 地下建筑面積： 25775平方米n 地下車(chē)位： 333輛n 地上車(chē)位： 63輛n 自行車(chē)： 466輛 整體功能布局建議項(xiàng)目規(guī)劃為：一棟寫(xiě)字樓，一棟商業(yè) ，兩棟公寓。第二節(jié) 主導(dǎo)客戶(hù)群購(gòu)房動(dòng)機(jī)分析一、購(gòu)房時(shí)間、動(dòng)機(jī)及關(guān)注因素 購(gòu)房時(shí)間%的被調(diào)查者計(jì)劃在2年內(nèi)購(gòu)房，%的被調(diào)查者計(jì)劃在2—3年內(nèi)購(gòu)房。二、Weakness（劣勢(shì)）l 項(xiàng)目占地面積較小，容積率較高，會(huì)給環(huán)境設(shè)計(jì)帶來(lái)一定難度。起價(jià)： 4580元/平方米均價(jià)： 5380元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房銷(xiāo)售情況：一期全部售出 二期剩少量大戶(hù)型社區(qū)配套：室內(nèi)游泳館、健身中心、棋牌室、閱覽室、兒童活動(dòng)室、陽(yáng)光餐廳等。項(xiàng)目屬CBD商圈輻射區(qū)，由東三環(huán)、南磨坊路、廣渠路、勁松路等幾條主干線圍繞項(xiàng)目四周，交通方便快捷，由此驅(qū)車(chē)5分鐘可至國(guó)貿(mào)，3分鐘進(jìn)入京津塘高速公路，20分鐘直抵首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)。發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的龍頭——房地產(chǎn)業(yè)，只有緊緊把握政策導(dǎo)向，方能實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展。以這“三個(gè)步驟”為基礎(chǔ)，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列有利于住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，全國(guó)各地根據(jù)各自實(shí)際，也相應(yīng)頒布實(shí)施了有關(guān)政策，使住宅產(chǎn)業(yè)在近年的國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮了積極作用。2001年10月統(tǒng)計(jì)資料表明，房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)。第一章 北京房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響房地產(chǎn)行業(yè)涉及并涵蓋了建筑業(yè)、建材業(yè)以及冶金、化工、輕工等多個(gè)行業(yè)，是以生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)為最終產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，產(chǎn)業(yè)類(lèi)別逐步細(xì)化的產(chǎn)物。根據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的景氣周期和對(duì)更加積極的財(cái)政政策的良好預(yù)期，預(yù)計(jì)今年我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將實(shí)現(xiàn)7%左右的增長(zhǎng)，大大高于世界