【正文】 二、本項目主創(chuàng)人員介紹Mr. Kenneth William Hunt 21世紀(jì)中國不動產(chǎn)總裁 21世紀(jì)不動產(chǎn)體系資深經(jīng)營管理專家1969年 作為自營業(yè)主進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)1978年 加入21世紀(jì)不動產(chǎn)體系，取得了名列前茅的業(yè)績1987年 加入21世紀(jì)不動產(chǎn)總部投身推廣21世紀(jì)不動產(chǎn)體系成功經(jīng)驗工作1990—1993年 任21世紀(jì)不動產(chǎn)新西蘭執(zhí)行總裁，3年中使新西蘭區(qū)域發(fā)展成當(dāng)?shù)刈畲蟮姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。促銷性戰(zhàn)略為使消費(fèi)者對本案有特別深刻印象，并促使消費(fèi)者能立刻抵達(dá)現(xiàn)場參觀，須在適當(dāng)時機(jī)進(jìn)行促銷活動，吸引大量人潮，以期創(chuàng)造銷售高峰（特別是針對商鋪部分）；同時，當(dāng)項目推廣工作達(dá)到一定階段時，為促使猶豫不決之客戶早下決心，或期望通過已成交客戶帶來新客戶時，亦應(yīng)舉辦適當(dāng)?shù)拇黉N活動。在確認(rèn)本項目在市場中的定位后，廣告媒體可將我們的主張傳播于客戶群，并通過業(yè)務(wù)、企劃交流之后與其觀念融合在一起。 商業(yè)配套設(shè)施l 大型倉儲超市l(wèi) 便利店l 精品專賣店娛樂配套設(shè)施（可設(shè)于商場頂層） l 健身休閑l 娛樂設(shè)施商務(wù)配套設(shè)施 l 銀行l(wèi) 商務(wù)中心l 服務(wù)快遞l 機(jī)票代理建議首層設(shè)置：銀行、商務(wù)中心、代理服務(wù)。D中心實驗室或安裝客戶的UPS等l 樓板承載力：某些樓層樓板承載力可以達(dá)到或超過400千克/平方米，以適應(yīng)高科技企業(yè)及研發(fā)機(jī)構(gòu)設(shè)置服務(wù)器/數(shù)據(jù)中心等的承重要求。l 鑒于小區(qū)西南兩面臨街，應(yīng)盡可能考慮小區(qū)內(nèi)環(huán)境的營造。二、貸款額度選擇 付款方式三、首期的承受能力 首付能力上述分析表明，目前北京市購房者的觀點與幾年前相比，已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。反映出年輕的置業(yè)主體將會是未來2—3年北京房地產(chǎn)的重要客戶。l 設(shè)計尚未開始，可以根據(jù)市場變動情況，重新定位，以降低項目的風(fēng)險。主要集中表現(xiàn)在客廳的開間尺寸比較小，170平方米的四房戶型，這不僅使客廳感覺狹長、使用不方便，同時也極大的浪費(fèi)房屋的面積。l 入世后市場的外資總量會有一定程度的增加，但不會出現(xiàn)大量外資涌入的現(xiàn)象，國外開發(fā)商也不會直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè)。政策對于所有房地產(chǎn)企業(yè)都是平等的，早“把握”者早“受益”。一些規(guī)模較小、管理水平低、技術(shù)落后、人才匱乏、效益低下的房地產(chǎn)企業(yè)恐怕要遭淘汰。2001年17月，比上年同期增長34%，%；，%，%。接到委托后，我公司積極開展籌備工作，并正式委托北京泛華及居易兩家加盟店，代表所有21世紀(jì)不動產(chǎn)體系的北京加盟店具體操作本項目。%。其次，入世后房地產(chǎn)業(yè)會面臨更激烈的商業(yè)競爭。所有向社會公開宣誓的房地產(chǎn)企業(yè)的名稱（品牌）公開，承諾內(nèi)容公開，平等接受社會各界監(jiān)督。l 2002年市場熱點區(qū)域比較分散，不但一些原有基礎(chǔ)較好的區(qū)域得以更快的發(fā)展，而且還將會涌現(xiàn)出更多的新興熱點地區(qū)。 戶型設(shè)計。外窗 羅馬式外窗，雙層鋁合金玻璃窗大堂、電梯間：磨光花崗巖地面，大理石墻面辦公及公共區(qū) 吊頂、水泥地面（送地毯）綜合分析：大廈外立面單調(diào)， 大堂狹小，感覺檔次較低，與其配置不相協(xié)調(diào)。l 區(qū)域內(nèi)期房的銷售遠(yuǎn)不如準(zhǔn)現(xiàn)房。%的被調(diào)查者購房時首選二、三居室，因此在未來的2—3年內(nèi)二居室、三居室仍是房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。l 配套和非配套公建的布局應(yīng)便于購買者使用。 單位：平方米一室戶兩室戶客廳 202535餐廳810廚房3558衛(wèi)生間5668主臥13151618次臥1013 儲藏室224四、配套設(shè)施建議寫字樓必要的硬件設(shè)施：l 總體結(jié)構(gòu)：采用柱網(wǎng)式結(jié)構(gòu)，以提高樓層使用率。 室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)：n 戶門：高級裝飾三防門或高級木門n 廚房：墻面采用高級瓷磚；地面鋪設(shè)防滑地磚；鋁扣板吊頂n 配送高級櫥柜，洗盆、龍頭，抽油煙機(jī)n 衛(wèi)生間：配送高檔洗手盆、座便器、浴盆、淋浴、龍頭、花灑。公寓應(yīng)考慮先行銷售。強(qiáng)化攻擊戰(zhàn)略采取派發(fā)宣傳單頁的形式，針對本市東部地區(qū)各寫字樓派送精美、具有說服力的印刷品，使商品信息確實到達(dá)目標(biāo)對象；同時，激發(fā)其好奇心和購買欲望，以吸引其撥打售樓電話并到現(xiàn)場參觀。l 21世紀(jì)不動產(chǎn)北京泛華加盟店該店為21世紀(jì)中國不動產(chǎn)在中國的首批加盟者，專門從事房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)的專業(yè)經(jīng)紀(jì)公司,致力于發(fā)展房地產(chǎn)信息咨詢、投資顧問、全案企化、銷售代理、發(fā)布最新的物業(yè)供應(yīng)信息、房地產(chǎn)法律法規(guī)及物業(yè)市場趨勢發(fā)展分析，立志使客戶得到“最專業(yè)和最滿意的服務(wù)”。1997—1998年 任21世紀(jì)不動產(chǎn)印度尼西亞執(zhí)行總裁6個月內(nèi)確立21世紀(jì)不動產(chǎn)體系當(dāng)?shù)仡I(lǐng)先地位。第九章 合作方式 一 、公司簡介 l 21世紀(jì)不動產(chǎn)中國總部21世紀(jì)不動產(chǎn)中國總部，特許商號為21世紀(jì)中國不動產(chǎn)。提高目標(biāo)市場之客群對該項目的認(rèn)知率。l 物業(yè)管理的水平高低將對客戶最終消費(fèi)起重要的影響l 知名的物業(yè)管理公司將成為項目預(yù)售的賣點，并帶來部分客戶資源。（高科技企業(yè)尤其軟件企業(yè)的Ramp。建成后可成為區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性建筑，易于識別。第四章 項目定位分析一、影響項目定位的因素 土地價值分析l 項目地塊規(guī)則l 利于充分利用l 易于規(guī)劃與設(shè)計 需求分析l 總需求較樂觀l 高品質(zhì)住宅需求大l 需求面積逐漸變小 供給與競爭態(tài)勢l 區(qū)域內(nèi)供給量較大l 土地儲備豐富，存在開發(fā)潛力l 入市時機(jī)較為關(guān)鍵二、項目市場定位描述 本項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)n 總建筑面積： 99215平方米n 總占地： n 綠化率： 30%n 容積率： n 地上建筑面積： 73440平方米n 商場： 11750平方米n 寫字樓： 21290 平方米 n 其余為公寓： n 地下建筑面積： 25775平方米n 地下車位： 333輛n 地上車位： 63輛n 自行車： 466輛 整體功能布局建議項目規(guī)劃為：一棟寫字樓，一棟商業(yè) ，兩棟公寓。第二節(jié) 主導(dǎo)客戶群購房動機(jī)分析一、購房時間、動機(jī)及關(guān)注因素 購房時間%的被調(diào)查者計劃在2年內(nèi)購房，%的被調(diào)查者計劃在2—3年內(nèi)購房。二、Weakness（劣勢）l 項目占地面積較小，容積率較高，會給環(huán)境設(shè)計帶來一定難度。起價： 4580元/平方米均價： 5380元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房銷售情況：一期全部售出 二期剩少量大戶型社區(qū)配套：室內(nèi)游泳館、健身中心、棋牌室、閱覽室、兒童活動室、陽光餐廳等。項目屬CBD商圈輻射區(qū)，由東三環(huán)、南磨坊路、廣渠路、勁松路等幾條主干線圍繞項目四周，交通方便快捷，由此驅(qū)車5分鐘可至國貿(mào)，3分鐘進(jìn)入京津塘高速公路，20分鐘直抵首都國際機(jī)場。發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的龍頭——房地產(chǎn)業(yè)，只有緊緊把握政策導(dǎo)向，方能實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展。以這“三個步驟”為基礎(chǔ)，國家相繼出臺了一系列有利于住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，全國各地根據(jù)各自實際，也相應(yīng)頒布實施了有關(guān)政策，使住宅產(chǎn)業(yè)在近年的國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮了積極作用。2001年10月統(tǒng)計資料表明，房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長。第一章 北京房地產(chǎn)宏觀市場分析第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對房地產(chǎn)市場的影響房地產(chǎn)行業(yè)涉及并涵蓋了建筑業(yè)、建材業(yè)以及冶金、化工、輕工等多個行業(yè)，是以生產(chǎn)和經(jīng)營房地產(chǎn)為最終產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)，是市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，產(chǎn)業(yè)類別逐步細(xì)化的產(chǎn)物。根據(jù)我國經(jīng)濟(jì)的景氣周期和對更加積極的財政政策的良好預(yù)期，預(yù)計今年我國經(jīng)濟(jì)仍將實現(xiàn)7%左右的增長，大大高于世界