招商運(yùn)作存在的主要問(wèn)題(專業(yè)版)
【正文】 如何立約，才能發(fā)揮出合同的激勵(lì)功能呢？ 以租金為例，比起定額租金，百分比租金更能強(qiáng)化雙方“利益同享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”的共同體意識(shí)。如前文典型表述：“誰(shuí)知道美好藍(lán)圖將來(lái)能不能兌現(xiàn)”。周圍同類項(xiàng)目之所以能夠保持租金的高價(jià)位，大多是同行各方面努力工作的結(jié)果，是“熬煉”出來(lái)的旺鋪?！ ∑湮?，市場(chǎng)消費(fèi)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)是什么？比如近幾年，歐美國(guó)家新建購(gòu)物中心反映出強(qiáng)化娛樂(lè)設(shè)施的趨勢(shì)。為承租商負(fù)責(zé)，就是為開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資與回報(bào)負(fù)責(zé)。更重要的是在每個(gè)環(huán)節(jié)方面，都要從承租商的角度看待問(wèn)題，從承租商的角度發(fā)現(xiàn)、分析和解決問(wèn)題。對(duì)這種消費(fèi)文化問(wèn)題，招商工作是無(wú)法回避的。因?yàn)?，價(jià)值（價(jià)格）在根本上是由市場(chǎng)決定的，最終由承租商說(shuō)了算。二是眼下放水養(yǎng)魚(yú)引導(dǎo)市場(chǎng)，努力搞好經(jīng)營(yíng)管理，待把生地“煨”成熟地，將給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)更大更長(zhǎng)久的投資收益?！ ￠_(kāi)發(fā)商對(duì)承租商，普遍重視合同的制約功能，忽視合同的激勵(lì)、引導(dǎo)功能，只強(qiáng)調(diào)“必須做什么，不能做什么”，缺乏“鼓勵(lì)做什么，獎(jiǎng)勵(lì)做什么”?！ ∫陨唐贩?wù)結(jié)構(gòu)為例，可以用優(yōu)先、優(yōu)惠等條件引導(dǎo)商家，來(lái)幫助購(gòu)物中心完善業(yè)態(tài)業(yè)種。其中，商業(yè)租約就是一種集中體現(xiàn)?！ ∧壳埃瑯I(yè)內(nèi)招商操作大多偏重于第一方面（價(jià)位）?！ ∧壳埃承┬鲁鼻覙O富特色的“形象店”（比如新潮服飾店、家庭裝飾品店、登山攀巖運(yùn)動(dòng)品店等）將成為業(yè)界新寵?！ 罢袛埵裁礃拥纳碳疫M(jìn)店”，看似屬于招商工作范疇，它實(shí)際上涉及購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的核心問(wèn)題：整體定位、設(shè)計(jì)思想、經(jīng)營(yíng)理念等。于是，招商便成了投資商、開(kāi)發(fā)商最難跨越的一道坎。 其三，項(xiàng)目自身的建筑特點(diǎn)有哪些？建筑條件也是限制某些商戶進(jìn)駐的重要因素。 其實(shí)，定租金的難處主要來(lái)自于3方面的矛盾?！ ∥覀冋J(rèn)為，在這種情況下，購(gòu)物中心在招商中相應(yīng)地采取租金“低門檻”策略，是比較恰當(dāng)?shù)?。 ?
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