【正文】 — （標(biāo)準(zhǔn)：工作業(yè)績 /團(tuán)隊(duì)意識 /思想正面 /培養(yǎng)精英） 組員獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制： 具體獎(jiǎng)勵(lì)方案視當(dāng)天情況而定 團(tuán)體獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制： 整組連續(xù)四個(gè)工作日達(dá)標(biāo)，全組可獎(jiǎng)得 100元。 ? 發(fā)布時(shí)間： 12月 10日后 ? 建議小區(qū)：競爭對手小區(qū)，如朗悅君廷、云鋒花園等。 ? 可用升氣球拉起大型條幅，增加宣傳 效果和銷售氣氛 ? 建議安排好自駕車客的停車問題，一旦進(jìn)入熱銷期 售樓部外 的停車位將會(huì)非常擁擠 2) 售樓部外部： ? 內(nèi)部分區(qū)雜亂，建議劃分區(qū)域管理：接待區(qū)、模型展覽區(qū)、洽談區(qū)（普通洽談區(qū)、 VIP 洽談區(qū)）、清潔區(qū)等。 珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤具體的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表： 各類戶型配比表 住宅類型 面積區(qū)間（㎡） 戶 數(shù) (戶 ) 總建筑面積 戶數(shù)所占比例 山體獨(dú)立別墅 280400，以 300 為主 153 48940 ㎡ 47% 雙 拼別墅 220260，以 240 為主 50 12020 ㎡ 16% 小型院落別墅 220260，以 240 為主 119 28560 ㎡ 37% 合 計(jì) 322 89500 ㎡ 100% 珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤 無線寬帶系統(tǒng) ：無論是在家里，還是在庭院、湖邊、會(huì)所，或是兩者之間的任何位置進(jìn)行工作時(shí)，無線寬帶系統(tǒng)對于需要系統(tǒng)功能強(qiáng)大、 攜帶輕便的頻繁商務(wù)移動(dòng)用戶來講是完美的解決方案，且極具抗干擾性、安全性、可擴(kuò)展性和不受地理環(huán)境限制等優(yōu)勢。 “從高爾夫走向坡地花園” “貼 著山坡呼吸 ”等 景觀示范區(qū) 由主入口向內(nèi)，結(jié)合會(huì)所及別墅樣板區(qū)，先一期做出景觀師范區(qū)，塑造項(xiàng)目的品牌形象，以優(yōu)美的實(shí)景建立客戶的信賴感，為展示建筑產(chǎn)品提供良好的環(huán)境。不同植物的搭配，又使得坡地的景觀隨著時(shí)間的變化而不斷呈現(xiàn)出不同景象，四時(shí)常新。地下空間最好是隔斷較少珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤 露臺 可 帶有坡屋頂 或構(gòu)造頂。 不僅如此，室外空間甚至?xí)茉炀幼≌叩纳盍?xí)慣和精神情感。 珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤 3. 道路規(guī)劃要點(diǎn) 1） 依地勢山脊線合理設(shè)計(jì)行車路線，盡量避免開山劈路，減少人工挖填方量，保護(hù)原生環(huán)境。 庭院設(shè)計(jì) 在現(xiàn)實(shí)生活中，室外空間對于別墅住宅而言，就如同一件外衣，反映著住宅的品位，主人的個(gè)性和品位。 多露臺 也是近年來別墅設(shè)計(jì)趨勢，如 某項(xiàng)目多達(dá) 5 個(gè)觀景休閑陽臺或露臺的套型受到熱銷 ， 反映了人們對戶外空間的向往 。 過渡空間不但 起 交通的作用，同時(shí)起到展示的作用 ， 消化好這些面積體現(xiàn)出 別墅設(shè)計(jì) 的品 位。由上而下流動(dòng)的，由下而上涌出的，盡顯園林精致及趣味。山林中的生活，自然簡單，靜定安閑。 家 庭 智能控制具有家庭設(shè)備遠(yuǎn)程控制功能， 家電狀態(tài)反饋，可以了解家電的開關(guān)狀態(tài)等；信息服務(wù) 系統(tǒng)帶有大容量的短信息收發(fā)功能，可及時(shí)接收小區(qū)公告及進(jìn)行設(shè)備設(shè)備報(bào)修和商品配送請求。耘思堂 精銳策劃 供應(yīng)商 87 五、 產(chǎn)品形態(tài)及比例 由于本案特殊的巖石坡地形態(tài)，地面起伏不平，高差較大，如果在此地建筑聯(lián)排或疊加類別墅，會(huì)造成成本較高，但售價(jià)卻較低的局面，方案經(jīng)濟(jì)性太差。 2） 銷售收入 根據(jù)市場調(diào)查分析，我司將各類別墅定價(jià)如下： 山體獨(dú)立別墅： 8500 元 /㎡ 雙 拼： 6000 元 /㎡ 小型院落別墅： 7000 元 /㎡ 由于別墅銷售周期較長，為保持計(jì)算的真實(shí)性，所以在收入測算時(shí)只按 90%的銷售率計(jì)算。 珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤 宣傳內(nèi)容：項(xiàng)目賣點(diǎn)、公開發(fā)售信息 2) 線下宣傳工作 A、 普通 短信群發(fā)： ? 發(fā)布時(shí)間： 12月份逢周四、五發(fā)布 ? 發(fā)布對象：項(xiàng)目近期到訪 客戶 ，一、二期業(yè)主，我司積累的白云區(qū)客戶；必要時(shí)由短信公司 提供客戶資料有選擇性的發(fā)布。耘思堂 精銳策劃 供應(yīng)商 105 新城，駿威小區(qū)附近一帶 派單 5 個(gè)到訪 外展拉客 12 月 22 日 拉客派單 （見附表） 20 個(gè) 電訪 10500 30 12 月 23 日 20 個(gè) 電訪 10500 30 合計(jì) 120個(gè) 電訪 20 個(gè)到訪 33000 84 第 二階段 工作內(nèi)容 日期 工作地點(diǎn) 目標(biāo) 單張 學(xué)生人數(shù) 滲透 12 月 25 日 機(jī)場生活區(qū) 小區(qū)及周邊配套 /火車站 服裝市場、皮具市場 派單 20 個(gè) 電訪 5 個(gè)到訪 3000 6 12 月 26 日 遠(yuǎn)景路 小區(qū)及周邊配套 /火 車站 服裝、皮具市場 派單 20 個(gè) 電訪 5 個(gè)到訪 3000 6 12 月 27 日 三元里汽配城、周邊私企檔主派單 20 個(gè) 電訪 5 個(gè)到訪 3000 6 12 月 28 日 龍口東小區(qū) /及周邊旺點(diǎn) 派單 20 個(gè) 電訪 5 個(gè)到訪 3000 6 外展拉客 12 月 29 日 拉客派單 （見附表） 20 個(gè) 電訪 10500 30 12 月 30 日 20 個(gè) 電訪 10500 30 合計(jì) 120個(gè) 電訪 20 個(gè)到訪 33000 84 3) 拉客點(diǎn) （附表） 珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤 5) 早會(huì)及總結(jié)會(huì)議內(nèi)容 A. 讓學(xué)生有歸屬感，士氣激昂； B. 讓學(xué)生來到這里工作開心； C. 讓學(xué)生體會(huì)到工作的認(rèn)真； D. 讓學(xué)生清晰目標(biāo)與工作動(dòng)機(jī)； E. 讓學(xué)生在工作的過程中，得到價(jià)值。 珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃 供應(yīng)商 98 ? 售樓部 模型往門口移動(dòng)，方便客戶看樓。由于未來的價(jià)格及不可預(yù)見性太大，所以我司只針對 20202020 兩年時(shí)間做資金流量測算，后期資金安排可相應(yīng)調(diào)整。各期開發(fā)安排見下圖： 珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤空調(diào)系統(tǒng)末端采用電話遠(yuǎn)程遙控控制系統(tǒng)，可實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程控制風(fēng)盤的工作狀態(tài)及室內(nèi)溫度；室內(nèi)設(shè)置智能型空調(diào)程序控制器，業(yè) 主可按意愿設(shè)置自動(dòng)運(yùn)行時(shí)間段，做到戶內(nèi)空調(diào)的智能程序化及自動(dòng)化。 珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤 Garden) 力求將林語別墅打造成集自然山體、旅游度假和高爾夫運(yùn)動(dòng)于一體的高尚別墅領(lǐng)地。 車庫也可開窗。本項(xiàng)目產(chǎn)品定位為精致小獨(dú)棟，面積雖小，但要在精致， 因此在室內(nèi)空間設(shè)計(jì)上不僅要功能布局合理，尺度恰到好處，還要在空間塑造、細(xì)部處理等方面有精彩的設(shè)計(jì)。耘思堂 精銳策劃 供應(yīng)商 72 曬衣、園藝、款待朋友和儲存雜物。但鑒于坡地地形的特殊性，有些設(shè)計(jì)必須以實(shí)際地形為建筑基礎(chǔ)，必須合理規(guī)劃。 2. 產(chǎn)品分類及配比 整個(gè)別墅區(qū)由院落、獨(dú)立及少量雙拼組成。建筑立面總體感覺沉穩(wěn)中透露一股靈氣，時(shí)尚中又顯露出傳統(tǒng)的影子，體現(xiàn)了一種特別的“氣質(zhì)”。耘思堂 精銳策劃 供應(yīng)商 73 的視覺效果。 如 右圖陽光室是設(shè)計(jì)采用半開放式，大玻璃小窗的運(yùn)用使主人在休閑時(shí)可倚窗遠(yuǎn)眺。 坡地上的臺地 —— 層次分明的立體景觀空間 珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤陽光透過樹葉的隙縫，形成歡快的光斑跳躍在山中的青石板路上，亮麗又全然單純。 珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤 使業(yè)主感 覺到 不僅僅是生活上的滿足，更重要的是身份、情感上的滿足 。 珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤由于前兩年支付的土地費(fèi)用較多，且銷售價(jià)格較高的山體獨(dú)立別墅大部分都在后三期中銷售，所以前兩年的凈利潤較低。 ? 對工作人員進(jìn)行嚴(yán)格、系統(tǒng)的 儀容、儀態(tài) 服務(wù)培訓(xùn)，為客戶提供高質(zhì)量的服務(wù)。 ? 活動(dòng)宣傳工作：發(fā)業(yè)主函、帖電梯海報(bào)（ 12月 15日前完成）；群發(fā)短信（ 12月 15日、 12月 20日、 12月 22日）；銷售人員 coldcall（ 12月 18日、 12月 22日） 珍珠泉高爾夫別墅項(xiàng)目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤 7) 跟進(jìn)方面 A. 滲透拉客工作的監(jiān)控與督導(dǎo)； B. 成本支出與客戶情況的跟進(jìn)； C. 學(xué)生的日常管理與溝通；