【正文】 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤在水邊不過是觀海弄潮，卻讓我們感知世界無常；而在 山中能體驗(yàn)居所的敦厚氣韻，不由得讓我們安然靜定、淳樸堅毅 ” —— 余秋雨《行者無疆》 仁者樂山 無論美國的比華利山還是香港半山，仿佛知富階層已將悠悠山居作為最大的生活 愿望 。 采石 場遺留斷壁部分的處理 關(guān)于采石場遺留斷壁部分，可采用一種快速經(jīng)濟(jì)型恢復(fù)方法：第一步是生態(tài)恢復(fù)，利用速生常綠針葉樹種做背景，沿遠(yuǎn)離斷壁方珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤 我們建議會所注重與生態(tài)環(huán)境的融合及體驗(yàn)其 自然野趣的情趣，結(jié)合情景參與式休閑設(shè)施如露天茶社、 郊野公園、戶外運(yùn)動設(shè)施等建設(shè)， 即滿足了消費(fèi)需求又與戶外活動結(jié)合，互動效果更好。 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤有專業(yè)從業(yè)資格的管理團(tuán)隊 聘請高度職業(yè)化、 專業(yè)化 的別墅管家提供 “酒店式生活服務(wù) ”以及 “個性化的特約服務(wù)內(nèi)容 ”， 組成了私家別墅業(yè)主尊享的人性化高品質(zhì)服務(wù)內(nèi)容。耘思堂 精銳策劃 供應(yīng)商 88 六、 開發(fā)周期及進(jìn)度安排 根據(jù)今年南京市別墅銷售情況，獨(dú)立別墅總共銷售 180 套，雙拼銷售 85 套，再加上本項目體量較大，并大部分以獨(dú)立別墅為主，市場情況和特殊的產(chǎn)品形態(tài)決定了本案銷售周期比較長，所以我司將開發(fā)周期定為 5 年，分 5 期開發(fā)，銷售周期為 4 年，在 2020 年下半年開始銷售。 ? 五期，地形比四期較為寬闊平整，別墅類型可塑性較高，可根據(jù)市場銷售情況對別墅類型做適當(dāng)調(diào)整。耘思堂 精銳策劃 供應(yīng)商 93 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃 供應(yīng)商 95 2）現(xiàn)金流量表 項目在 2020 年 79 月份達(dá)到最高負(fù)債為 8744 萬元，在 2020 年底累計利潤率為 2261 萬元。 ? 多布置綠化，點(diǎn)綴顏色鮮艷的花草，美觀、舒服、溫馨； ? 增加暖色調(diào)燈飾、藝術(shù)掛畫等，播放襯底音樂；營造一個明朗、和諧的環(huán)境。 工作人員形象提升： ? 更換保安、清潔人員的工作服， 統(tǒng)一各自崗位制服、穿衣標(biāo)準(zhǔn)。 C、 媒體軟文發(fā) 布 ? 發(fā)布時間： 12月 15日、 12月 22日、 12 月 28日、 12月 29日 ? 發(fā)布媒體：廣日、南都、 羊晚、新快報、買樓通、 搜房網(wǎng)、焦點(diǎn)網(wǎng)、購房者網(wǎng)站等。 ? 時間： 12月 23日 下午 ? 地點(diǎn)：銷售中心 ? 活動內(nèi)容：發(fā)展商代表致辭，現(xiàn)場魔術(shù)、變臉、樂器表演，業(yè)主茶話會，抽獎 等 。 成交獎： 成交客戶 1個額外獎 50元。 。 b、 培養(yǎng)一名得到主管認(rèn)為合格的組長獎 20 元。 F、旺點(diǎn)咨詢點(diǎn)設(shè)置： ? 花都：新華鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心旺點(diǎn)（如：新世紀(jì)廣場或大潤發(fā)廣場） ? 廣州：時代新都會設(shè)置咨詢點(diǎn)，并可接送客戶至項目看樓。 B、小區(qū)短信群發(fā) ： ? 發(fā)布形式：客戶若去到我司選定的某一小區(qū)，即可收到本項目的宣傳短信。耘思堂 精銳策劃 供應(yīng)商 99 巡展物料 帳篷 /玻璃屋 12 月 5 日 12 月 7 日 12 月 14 日 傘 12 月 5 日 12 月 7 日 12 月 14 日 內(nèi)容 大項 小項 開始時間 完成時間 制作完成時間 包裝類 外圍 圍墻廣告 12 月 10 日 12 月 17 日 12 月 21 日 戶外廣告 12 月 10 日 12 月 17 日 12 月 21 日 公交車身、車站 12 月 10 日 12 月 17 日 12 月 21 日 刀旗 12 月 10 日 12 月 17 日 12 月 21 日 指示牌 12 月 10 日 12 月 17 日 12 月 21 日 樓體廣告 12 月 10 日 12 月 17 日 12 月 21 日 售樓部 展板 12 月 10 日 12 月 17 日 12 月 21 日 宣傳掛畫 12 月 10 日 12 月 17 日 12 月 21 日 吊旗 12 月 10 日 12 月 17 日 12 月 21 日 防撞條 12 月 10 日 12 月 17 日 12 月 21 日 溫馨提示牌 12 月 10 日 12 月 17 日 12 月 21 日 大堂包裝 12 月 10 日 12 月 17 日 12 月 21 日 走廊通道 12 月 10 日 12 月 17 日 12 月 21 日 現(xiàn)場氣氛包裝 (燈、綠化） 12 月 10 日 12 月 17 日 12 月 21 日 板房 溫馨提示牌 12月 7日 12月 15日 12 月 19 日 防撞條 12月 7日 12月 15日 12 月 19 日 臨時門牌 12月 7日 12月 15日 12 月 19 日 裝修標(biāo)準(zhǔn)告示 12月 7日 12月 15日 12 月 19 日 戶型及裝修 12月 7日 12月 15日 12月 19日 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃 供應(yīng)商 97 一、銷售目標(biāo) 具體目標(biāo)： 40 套單位 完成時間： 12 月 29日公開發(fā)售， 2020年 1月 31日前完成 二、 推貨計劃 所推單位：雅云閣（ 1）、雅云閣（ 2）、翠云閣余貨 對外推貨口徑：推出全新一期雅云閣（ 2）單位 三、具體工作安排 現(xiàn)場廣告包裝： 1) 售樓部外部： ? 外部布置明確的 指示系統(tǒng)， 增加 刀旗、樹木包金布裝飾等， 營造 熱烈的銷售氛圍。 ? 根據(jù)別墅物業(yè)季節(jié)性銷售周期的影響，兩期物業(yè)在強(qiáng)銷季節(jié)達(dá)到銷售高峰。耘思堂 精銳策劃 供應(yīng)商 92 所得稅前利潤為： 萬元 利潤率為： % 由附表可得出，項目在此定價下利潤率是不錯的， 隨著前期產(chǎn)品形象的進(jìn)一步塑造，相信后期價格會更上一個臺階，利潤率將比較可觀。耘思堂 精銳策劃 供應(yīng)商 90 ? 三期，由于小型院落別墅全部都集中在項目的南邊，考慮到不影響一期入住業(yè)主，所以需將小型院落別墅集中在前三期推出。獨(dú)立別墅分為精致的小型院落別墅和相對面積較大的山體獨(dú)立別墅，而且山體獨(dú)立別墅的差異化較大，每棟都根據(jù)具體的地形和景觀量身打造。一級管理資質(zhì) 液晶顯示可視免提對講系統(tǒng) ： 系統(tǒng)自帶彩色液晶顯示可視免提對講系統(tǒng)，系統(tǒng)在各單元入口安裝防盜門和對講裝置，以實(shí)現(xiàn)訪客與住戶可視對講，并有訪客留影留言的先進(jìn)功能，單元門控制采用遙控、鑰匙、密碼、感應(yīng) 卡開鎖方式，充分保障用戶的安全、方便，有效地防止非法人員進(jìn)入住宅內(nèi)。 中心會所 配備完善的生活商業(yè)娛樂設(shè)施，是社區(qū)的購物休閑中心。耘思堂 精銳策劃 供應(yīng)商 82 座北向南的龍頭地勢 位于 “ 老山國家森林公園 ” 綠色生態(tài) 區(qū) ，背靠綿延山 脈 ；南面， 占地 14 平方公里珍珠泉風(fēng)景區(qū)， 煙波浩淼的 鏡山湖 ，襯著 湛藍(lán)的 天際線和黛青色的 山脈。 深厚的人文景觀 —— 佛教勝地定山寺 人工與自然完美結(jié)合的水景 —— 天然泉溪與人工湖泊 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃 供應(yīng)商 79 3）植被 時間在坡地上流動 ， 坡地產(chǎn)生的落差造就了園林的流