【正文】 道口崗職責(zé)：維持道口車輛、人員的進(jìn)出秩序，保證道口暢通無阻；對在道口附近泊車和擺買的制止；負(fù)責(zé)對進(jìn)出車輛驗(yàn)證與登記管理、收費(fèi)。 以上服務(wù)內(nèi)容根據(jù)具體 情況雙方協(xié)調(diào)有關(guān)服務(wù)內(nèi)容及費(fèi)用。 消防及安全管理前期介入 物業(yè)的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。 ? 考查整體工程進(jìn)度，協(xié)助發(fā)展商各專業(yè)工程的階段性實(shí)施進(jìn)度計劃提議方案； ? 建筑 設(shè)計（地下、地面、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面）是否滿足物業(yè)管理的需求； 設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求； ? ? 對室外空調(diào)機(jī)位置確定，冷凝水的排放處理等問題的建議； 根據(jù)清潔管理經(jīng)驗(yàn)及物業(yè)規(guī)劃要求，提出垃圾房的建造位置和建造價格建議； ? ? 管理用房位置確定的原則及設(shè)計、裝修標(biāo)準(zhǔn)，管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局； ? 在不增加發(fā)展商總投資的情況下，為配合國際環(huán)保理念的推行，對適當(dāng)設(shè)置一些環(huán) 保設(shè)施，如感應(yīng)式開關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱（房）等提出建議； ? 在空調(diào)工程施工前，根據(jù)設(shè)計圖紙 從節(jié)能和便于管理的角度提出對設(shè)計的修改建議； 在空調(diào)設(shè)施安裝時，為便于以后維修管理，對需改變安裝位置和工藝的地方提出建 ? 議； ? 對原電梯安裝設(shè)計及配套設(shè)施提出合理化建議，并依據(jù)我司對樓宇機(jī)電設(shè)備和電梯市場的了解，結(jié)合項(xiàng)目本身的市場定位，為發(fā)展商提供質(zhì)量價格比最優(yōu)的品牌與型號建議，以供參考選擇。 物業(yè)驗(yàn)收、接管中的工作 1) 組成聯(lián)合交接小組，商定交接注意事項(xiàng)和交接日期： 管理處驗(yàn)收、接管小組主動與開發(fā)商和承建單位聯(lián)系，協(xié)商物業(yè)交接問題，及時將協(xié)商情況匯報給總公司。維修工： 4名，綠化工： 2名，保安員： 36人，炊事員 2名，清潔工： 23名（預(yù)計外包，已統(tǒng)計在內(nèi)）。 管理目標(biāo)承諾 ? 中海物業(yè) 根據(jù)多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，對本物業(yè)的物業(yè)管理做出如下鄭重承諾： 執(zhí)行政府有關(guān)法律及市、區(qū)物業(yè)管理主管政府部門規(guī)定的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。 管理處調(diào)查原因、采取糾正措施、必要時修改作業(yè)指導(dǎo)書。 —— 職能部門檢查：公司各職能部門每季度對管理處的環(huán)境綠化、清潔、設(shè)備設(shè)施、社區(qū)文化活動、會所管理、安全護(hù)衛(wèi)、人事管理、財務(wù)管理等工作進(jìn)行專業(yè)檢查。 在安全方面，我們將引入酒店嚴(yán)謹(jǐn)化、規(guī)范化的理念提供安全保障，設(shè)立 24小時保安巡查服務(wù)，重要出入口 24小時值班、 24小時監(jiān)控；執(zhí)行詢問登記制度，實(shí)行進(jìn)出物品檢查登記制度。 ? 客戶服務(wù)中心提供一站 式服務(wù)，實(shí)行首接責(zé)任制，將所有能提供的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時間、聯(lián)系電話、服務(wù)價格等信息，匯編成《服務(wù)指南》派發(fā)給業(yè)主，提供的特色服務(wù)菜單式細(xì)列，使業(yè)戶可以一冊在手，盡享星級酒店尊貴服務(wù)。 ～ 專業(yè)化的服務(wù)人才 中海物業(yè) 一直致力于改善員工隊伍的有機(jī)構(gòu)成，把高檔次、高品位、高質(zhì)量的服務(wù)建 立在高素質(zhì)人才的基礎(chǔ)之上。 設(shè)備配置方面：多年物業(yè)管理的實(shí)踐，使我們詳知什么品牌、什么型號的設(shè)備具有最佳的性能價格比，我們的設(shè)備配置建議可以實(shí)現(xiàn)先進(jìn)性與經(jīng)濟(jì)性的完美結(jié)合，有效地避免發(fā)展商在設(shè)施設(shè)備上無謂投入。 中海物業(yè) 衷心希望能夠有機(jī)會與貴公司達(dá)成合作，以自身多年的物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為貴公司開發(fā)的樓宇提供物業(yè)后續(xù)的增值保值服務(wù)并為廣大業(yè)主提供與樓盤檔次相匹配的高檔次服務(wù)，并以此項(xiàng)目為契機(jī)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、長期合作，與貴公司攜手合作共創(chuàng)精品同塑品牌！ 目前該項(xiàng)目正處于建設(shè)的關(guān)鍵階段，也是物業(yè)公司積極、及時提供全面的前期介入服務(wù)的最佳階段， 中海物業(yè) 希望利用自身豐富的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)與各專業(yè)人才從物業(yè)管理各個角度提供合理化專業(yè)建議，為今后全面開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ)，使發(fā)展商在項(xiàng)目的投入上既能準(zhǔn)確把握未來業(yè)戶的實(shí)際需要，又有利于日后物業(yè)管理成本的控制及高品質(zhì)的管理質(zhì)量。我們涉足 40多個大、中城市市場、管理170多個高檔樓盤、接觸 100萬以上業(yè)主用戶，所掌握的信息和積累的經(jīng)驗(yàn)對發(fā)展商大有裨益。 ～ 高科技的管理手段 中海物業(yè) 實(shí)行一體化管理與市場化服務(wù)相結(jié)合的運(yùn)作模式，技術(shù)含量、商業(yè)含量、文化含量和藝術(shù)含量高的部分，均由 中海物業(yè) 自己的專業(yè)公司和團(tuán)體提供，目前我們已經(jīng)成立了教育培訓(xùn)、樓宇科技、外墻清洗、電梯工程、企業(yè) VI形象設(shè)計、家居裝飾、花木基地、護(hù)衛(wèi)員培訓(xùn)基地和藝術(shù)團(tuán)等 9個專業(yè)公司和實(shí)體；簡單勞動密集的部分（如保潔服務(wù)），分派給社會上有相當(dāng)資質(zhì)的企業(yè)按照 中海物業(yè) 的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)提供專業(yè)服務(wù)。 高檔社區(qū)的定位使得金泓凱旋城的潛在業(yè)主對于基礎(chǔ)服務(wù)之外的特約服務(wù)往往要求較高，也存在著更大的需求群體。 (3) 綠化服務(wù) 中海物業(yè) 公司擁有高級園藝師 21人， 20%以上的操作人員具有專業(yè)技術(shù)等級；公司建有花卉苗木培育基地，并配備優(yōu)秀園藝技術(shù)人員，提供專業(yè)綠化維護(hù)和公共區(qū)域花卉的租擺專項(xiàng)服務(wù)。 —— 安全檢查：定期以及在國家法定長假前，由管理處主任和保安、維修主管對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)備、消防設(shè)備、防盜設(shè)備、消防疏散通道等進(jìn)行一次全面的檢查。 ** 定期征詢意見：針對本物業(yè)特點(diǎn)，在管理過程中定期征詢合作公司的意見并針對提出的意見和建議進(jìn)行持續(xù)改進(jìn)。使所有在此工作和居住的業(yè)戶處處、時時感受到尊貴。 14． 物業(yè)使用人有效投訴率、處理率及處理時限 80% ≤%/ 年 100% 按照政策規(guī)定，作好各項(xiàng)工作，提高管理人員素質(zhì)，加強(qiáng)與物業(yè)使用人之間的溝通，定期征求物業(yè)使用人意見，主動改進(jìn)工作；定期舉行物業(yè)使用人座談會，了解物業(yè)使用人的愿望及要求，滿足物業(yè)使用人的合理的要求，將投訴及時處理及記錄并建立回訪制度（處理時限：立即處理，分類考慮可能處理的時間，一般不超過半天 ） 15. 管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率 100% 建立培訓(xùn)考核制度，對員工 分別進(jìn)行入職、在職及升職的培訓(xùn)，并予以考核，不合格者淘汰，對于特種作業(yè)人員，實(shí)行外送有關(guān)部門進(jìn)行培訓(xùn)考核，并監(jiān)督其上崗作業(yè)證的有效期，確保培訓(xùn)合格率達(dá)到 100%，以此確保員工的高素質(zhì) 第二節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置及運(yùn)作流程 分目錄 管理服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置 ? 各項(xiàng)服務(wù)運(yùn)作流程 ? 一、管理服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置 我司對承接本項(xiàng)目的物業(yè)管理充滿信心，為保證高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，確保 ISO9000、ISO1400 OHSAS18000三大體系在項(xiàng)目中的 全面貫徹實(shí)施，我司將設(shè)立本項(xiàng)目專門管理機(jī)構(gòu)，為本項(xiàng)目物業(yè)管理提供全方位、強(qiáng)有力的保證。 三．移交、接收計劃 物業(yè)驗(yàn)收、接管前的工作 1) 成立驗(yàn)收、接管小組： 由 中海物業(yè) 管理有限公司在接管物業(yè)竣工前組織、經(jīng)營、管理、工程、保安和清潔等部門有關(guān)人員前往現(xiàn)場，對驗(yàn)收、接管工作中所涉及問題等進(jìn)行考察。 各項(xiàng)工作執(zhí)行企業(yè)的質(zhì)量方針和目標(biāo)，以及 ISO9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)使用人創(chuàng)造安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活環(huán)境。 其他前期準(zhǔn)備工作 室外綠化、停車場、道路及園林小區(qū)的前期介入 根據(jù)室外綠化、停車場、道路標(biāo)識系統(tǒng)及園林小區(qū)的配套計劃，結(jié)合日后物業(yè)管理運(yùn)行的需求和實(shí)際情況，提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和項(xiàng)目定位，編制相關(guān)宣傳資料； ? 對售樓人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn)，模擬業(yè)主購房咨詢問題解答場景； ? ? 銷售中心和樣板房保安形象的展示、保安和清潔人員工作安排； 配合銷售代理通過對業(yè)主消費(fèi)心理等因素的分析，設(shè)置銷售流程、優(yōu)化示范單位的布置；? ? 參與現(xiàn)場銷售，對購房者有關(guān)物業(yè)管理的問題進(jìn)行解答與咨詢； 在售樓中向購房者宣傳物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)，使購房者做到明明白白消費(fèi)。在實(shí)際運(yùn)作時，主要通過一系列行之有效的管理制度和工作方法，充分發(fā)揮地面固定崗及地面巡邏崗的作用，擬對幸福海岸實(shí)行封閉式管理。 班長職責(zé) : 主持本班工作，執(zhí)行上級的各項(xiàng)指令，巡查各崗位執(zhí)勤情況，重大問題應(yīng)及時向主管匯報；協(xié)調(diào)好班組和組員之間的關(guān)系；負(fù)責(zé)處理本班執(zhí)勤中遇到的各類問題；負(fù)責(zé)本班的培訓(xùn)、訓(xùn)練。 三、派駐管業(yè)助理 —— 建立與業(yè)主或使用人的前期聯(lián)絡(luò)關(guān)系及售后投訴的處理服務(wù)系統(tǒng) 物業(yè)管理的管理對象是物而服務(wù)對象則是人，即 業(yè)主和使用人。 外部公共關(guān)系建立 為保證今后的物業(yè)管理工作的順利開展，我 司將在本物業(yè)全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本，并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。 解答發(fā)展商關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢或提供相關(guān)法規(guī)、政策文本； ? 施工期間的介入服務(wù) 盡快熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預(yù)留位置情況并做詳細(xì)記錄； ? ? 了解設(shè)計和施工狀況，各公共部分水電開關(guān)、裝飾材料等的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等。主要有：物業(yè)接管驗(yàn)收移交工程資料清單 ，公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單，公用建筑、小型設(shè)施驗(yàn)收單，公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單，室外給排水驗(yàn)收單，綠化驗(yàn)收單，單元建筑接管驗(yàn)收記錄表，單元室內(nèi)電氣設(shè)施接管驗(yàn)收記錄，單元室內(nèi)給排水接管驗(yàn)收記錄表等。 2） 社區(qū)服務(wù)部：大堂前臺咨詢待客、負(fù)責(zé)業(yè)主、商戶的檔案資料管理；管理處日常物資采購；內(nèi)部員工培訓(xùn)、社區(qū)文化活動、業(yè)主特色需求服務(wù)、員工餐飲管理等。 將綠化養(yǎng)護(hù)、花卉擺放提升到藝術(shù)鑒賞的高度，營造綠的世界，花的海洋，使在此居住的業(yè)主擁有優(yōu)美、健康的環(huán)境，清新的綠色環(huán)保家園。 ? ? 管理處學(xué)習(xí)質(zhì)量簡報、安檢通報、公司通報，針對類似問題進(jìn)行自查自檢，消除不符合項(xiàng)目。 —— 投訴處理及跟蹤檢查：公司質(zhì)量管理部專門接待各管理處業(yè)主 /物業(yè)使用人投訴，責(zé)成管理處及時解決日常投訴并跟蹤管理處糾正措施的實(shí)施情況，重大的投訴質(zhì)量管理部進(jìn)行現(xiàn)場驗(yàn)證和調(diào)查，具有共性的投訴發(fā)文要求管理處加以注意。 特色服務(wù)： (1) 引進(jìn)酒店服務(wù) 理念 酒店式服務(wù)具有標(biāo)準(zhǔn)化、實(shí)效性、可靠性、體貼入微、全天候、全方位服務(wù)的特點(diǎn)。 中海物業(yè) 作為國內(nèi)首家通過 ISO9002認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè)， 通過 7年的實(shí)際運(yùn)作并結(jié)合市場開拓過程中的需要，率先對這種基本的質(zhì)量管理體系進(jìn)行超越，并且將在本項(xiàng)目的實(shí)際管理過程中導(dǎo)入。我們把制約物業(yè)管理服務(wù)水平提升的技術(shù)難點(diǎn)作為技術(shù)開發(fā)的重點(diǎn)，從各個方面為專業(yè)技術(shù)人員施展才能創(chuàng)造條件，進(jìn)而形成了自己的技術(shù)優(yōu)勢。 ～ 規(guī)范化的服務(wù)控制 中海物業(yè) 堅持 “ 管則精品、干則一流 ” ， 通過有效控制切實(shí)保證管理服務(wù)，嚴(yán)格貫徹 ISO9000國際質(zhì)量管理、 ISO14001國際環(huán)境管理和 OHSAS18000職業(yè)健康與安全三套管理體系，通 過實(shí)行逐日自行檢查、半月專業(yè)檢查、月度綜合檢評，以促使各項(xiàng)目部把日常管理服務(wù)工作做得更深入、更扎實(shí)。 中海物業(yè) 公司優(yōu)勢介紹 品牌優(yōu)勢 ～ 根植于香港，發(fā)展于 深圳 ，在深港兩地享有極高的美譽(yù) 中海物業(yè) 管理有限公司（以下簡稱 “ 中海物業(yè) ” ）隸屬于香港最大建筑商及房地產(chǎn)上市公司中國海外集團(tuán)，中海外集團(tuán)先後在香港 地區(qū)和中國內(nèi)地完成了 500多個工程項(xiàng)目，建成各種樓宇 1157萬平方米，塑造了被譽(yù)為二十世紀(jì)全球十大建筑的香港新機(jī)場客運(yùn)大樓及西九龍?zhí)詈Ｔ斓?、中國人民解放軍駐港海軍基地、香港警察總部、香港的南浪海灣、雅利德樺臺等項(xiàng)目。 中海物業(yè) 立足于 深圳 的全委項(xiàng)目管理與顧問輸出模式相輔相成、相 互促進(jìn)，在深港兩地業(yè)主中享有很高的口碑，在內(nèi)地房地產(chǎn)市場亦享有盛譽(yù)。 ～ 人本化的服務(wù)理念 中海物業(yè) 以業(yè)主用戶滿意作為管理服務(wù)工作的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)。 ～ 通過中海家園服務(wù)網(wǎng)，有效整合社會資源，為業(yè)主提供物超所值的增值服務(wù)