【正文】 如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考 慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響等。 （ 3） 投資利潤(rùn)率。 土 地費(fèi)用估算 表 23 土地出讓金 用地面積 土地費(fèi)用（元） 5500元 /m2 35632988 （注：土地費(fèi)用估算依據(jù)老師提供的每平方米出讓金和本工程占地面積求得。 — 參加和組織房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì)、 免費(fèi)樓巴接送看樓、買(mǎi)樓送禮品、舉辦大型文化娛樂(lè)活動(dòng)、團(tuán)購(gòu)折扣優(yōu)惠、贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)、聯(lián)合大型商家購(gòu)物優(yōu)惠促銷(xiāo)、先租后售、讓利以聚人氣、重大節(jié)假日開(kāi)盤(pán) 規(guī)劃概述 規(guī)劃建設(shè) 1幢 30層建筑，其中裙樓 15 層為商業(yè)， 69 層為機(jī)械停車(chē)， 1030層為公寓，另加 3層地下停車(chē)。該項(xiàng)目除了第 9層作為大廈 會(huì)所，不出售外，其余物業(yè)都用于銷(xiāo)售。途經(jīng)的公交車(chē)有： 2 路上行； 2路下行； 6 路上行； 6路下行； 18 路上行； 18路下行； 38 路上行； 38路下行。（見(jiàn)圖 11） 圖 11 粵海大廈區(qū)位圖（圖片來(lái)源：百度地圖） 規(guī)劃背景 項(xiàng)目 位于金砂路與華山路 交界 ，始建于 1992 年 ，建成 5層后，由于資金問(wèn)題停工 20 年 ， 于 2020 年 3月 11日對(duì)外宣布正式開(kāi)工，結(jié)束了 20年的停工期 ，項(xiàng)目將建成公寓、商鋪的綜合大廈。其產(chǎn)品特征主要以建筑風(fēng)格的另類(lèi)、建筑材料的奢華、配套設(shè)施的高檔、服務(wù)水平的酒店式標(biāo)準(zhǔn)、裝修風(fēng)格與 檔次的豪華為要點(diǎn)。 在主要門(mén)戶網(wǎng)站、房地產(chǎn)網(wǎng)站如搜房網(wǎng)、網(wǎng)易地產(chǎn)等大量投放廣告。 19 / 39 戶型 E 每層數(shù)量： 2 面積； m2 住宅可以做成：兩室兩廳一陽(yáng)一廚一衛(wèi) 建議：適合適合有孩子的溫馨家庭；客廳與餐廳相結(jié)合，增大空間大小。） 26 / 39 經(jīng)營(yíng)資金 是開(kāi)發(fā)企業(yè)用于日常的周轉(zhuǎn)資金，也就是在建設(shè)起末為經(jīng)營(yíng)期準(zhǔn)備的鋪底的流動(dòng)資金。所以臨界點(diǎn)分析時(shí)， 分析的住宅銷(xiāo)售單價(jià)的臨界點(diǎn)。 36 / 39 37 / 39 （續(xù)附頁(yè)） 38 / 39 （續(xù)附頁(yè)） 39 / 39 指導(dǎo)教師評(píng)語(yǔ)： 指導(dǎo)教師： 日 期： 2020 年 05 月 日 。當(dāng)開(kāi)發(fā)成本上升 10%時(shí)，通過(guò)計(jì)算，項(xiàng)目的主要盈利能力指標(biāo)的數(shù)據(jù)見(jiàn)表 32 開(kāi)發(fā)成本上升 10%時(shí)項(xiàng)目主要盈利能力指標(biāo)數(shù)據(jù) 表 32 盈利能力指標(biāo) 變動(dòng)前指標(biāo)值 變動(dòng)后指標(biāo)值 利潤(rùn)總額 389630646 元 374954389 元 稅后利潤(rùn)總額 218834114 元 204157857 元 投資利潤(rùn)率 25% 24% 資本金利潤(rùn)率 52% 50% 資本金凈利潤(rùn)率 29% 27% 資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （ MARR=12%） 205612 資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 從中的數(shù)據(jù)可以看出，本項(xiàng)目不確定性因素對(duì)主要盈利能力指標(biāo)的敏感性排序是銷(xiāo)售單價(jià)、開(kāi)發(fā)成本 . 臨界點(diǎn)（盈虧平衡）分析 本項(xiàng)目臨界點(diǎn)分析采用的盈利能力指標(biāo)為資本金利潤(rùn)率，投資者接受的資本金利潤(rùn)率的最低為 12%。） 其他費(fèi)用估算表 表 28 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量（工程造價(jià) /元） 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 總額（元） 1 標(biāo)底編制費(fèi) 140601570 % 2 標(biāo)底審核費(fèi) 140601570 % 3 招標(biāo)管理費(fèi) 140601570 % 4 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 140601570 % 5 安全監(jiān)督管理費(fèi) 140601570 % 6 工程監(jiān)理費(fèi) 140601570 % 合計(jì) （注：其它費(fèi)用的估算依據(jù)書(shū)本 251 頁(yè)提供的資料，其中取費(fèi)基數(shù)為總工程造價(jià)費(fèi)，總工程造 價(jià)費(fèi) = 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) + 建筑安裝工程費(fèi)。也適合公司經(jīng)營(yíng)做辦公室。（表 15） 促銷(xiāo)策略分析表 表 15 促銷(xiāo)手段 定義 促銷(xiāo)方式 具體流程 廣告促銷(xiāo) 廣告是房地產(chǎn)企業(yè)用來(lái)直接向目標(biāo)對(duì)象傳遞信息的最主要的促銷(xiāo)方式，以刺 激目標(biāo)對(duì)象產(chǎn)生需求。 ? 市場(chǎng)特征：住宅、辦公樓單價(jià)在 9000 元以上，商業(yè)店鋪單價(jià) 1000070000元不等，產(chǎn)品品質(zhì)高，設(shè)施設(shè)備檔次高，大量運(yùn)用高新技術(shù)產(chǎn)品，環(huán)境優(yōu)美，對(duì)開(kāi)發(fā)商運(yùn)作水平要求高，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一時(shí)難以進(jìn)入該市場(chǎng)。力求通過(guò)項(xiàng)目的實(shí)踐訓(xùn)練使學(xué)生完成從知識(shí)的學(xué)習(xí)者到應(yīng)用者的角色轉(zhuǎn)變的目標(biāo)。如購(gòu)物：南國(guó)商城 超市：沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、羅長(zhǎng)發(fā)貿(mào)易行 銀行：工商銀行、中國(guó)銀行 酒店：金海灣大酒店等。（見(jiàn)表 13） 項(xiàng)目各層基本報(bào)價(jià)（約數(shù)） 表 13 營(yíng)銷(xiāo)渠道 項(xiàng)目采用自營(yíng)銷(xiāo)售和代理銷(xiāo)售相結(jié)合：建立銷(xiāo)售部直銷(xiāo)、派發(fā)傳單宣傳以及網(wǎng)頁(yè)宣傳推廣，時(shí)至 2020 年 4月，整個(gè)項(xiàng)目已出售將近 90%的單位（包括商業(yè)用地），還剩下不足 10戶單元待售。 14 / 39 用地總指標(biāo) 項(xiàng)目各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)表 表 16 圖 17 項(xiàng)目總平面圖 項(xiàng)目 單位 內(nèi)容 用地面積 M2 總建筑面積 M2 計(jì)容建筑面積 M2 其 中 商業(yè) M2 公寓 辦公 地下室面積 M2 建筑基地面積 M2 建筑密度 % % 主樓密度 % % 裙樓密度 % % 容積率 綠地率 % % 總停車(chē) 輛 442 輛（其中 微型車(chē)輛 29輛） 15 / 39 住宅戶型指標(biāo) 項(xiàng)目主樓 1030 層戶型 1030 層戶型指標(biāo)表 表 17 房號(hào) 1027層戶型 1027層面積 （ m2） 2830層面積 （ m2） 1 A 2 B 3 C 4 C 5 E 6 E 7 C 8 C 9 B 10 A 11 C 12 C 13 F 14 G 15 C 16 C 合計(jì) 16 / 39 圖 18 基礎(chǔ)層平面圖 項(xiàng)目主樓第九層一共有 8個(gè)戶型，見(jiàn)表 18和圖 19 第九層戶型指標(biāo)表（ 1027層） 表 18 戶型編號(hào) 數(shù)量 戶內(nèi)建筑面積（ m2） 陽(yáng)臺(tái)面積（ m2） C 型 7 E 型 2 B 型 1 K 型 1 L 型 1 N 型 1 M 型 1 3 P 型 1 4 公共面積 本層建筑面積 總數(shù) 15 17 / 39 圖 19 第九層平面圖 戶型設(shè)計(jì) 以 基礎(chǔ)層 的戶型為主力戶型，每個(gè)戶型都可以改裝為公寓和辦公寫(xiě)字樓（見(jiàn)圖 110和圖 111）。） 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表（單位：元） 表 25 序號(hào) 項(xiàng)目 取費(fèi)基數(shù) 建設(shè)費(fèi)率 建設(shè)費(fèi)用 1 供電工程 2591490 50% 1295745 2 供水工程 2591490 % 3 供氣工程 2591490 % 4 通信工程 2591490 % 5 其他 2591490 1% 合計(jì) 2591490 （注：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的估算依據(jù)上網(wǎng)查得的資料。 33 / 39 第三章 不確定分析與風(fēng)險(xiǎn)分析 敏感性分析 本項(xiàng)目進(jìn)行單因素敏感性分析。 據(jù)此，根據(jù)定位安排，有如下策略： ?? 資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。這些因素，受當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。其中，營(yíng)業(yè)稅 =銷(xiāo)售收入 *5%，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi) =營(yíng)業(yè)稅 *7%，教育附加費(fèi) =營(yíng)業(yè)稅 *3%） 30 / 39 全部投資現(xiàn)金流量表 全部投資現(xiàn)金流量表 表 214 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì)（元） 0 1（ 2020） 0 1 2 1 現(xiàn)金流