【正文】 37 / 39 （續(xù)附頁） 38 / 39 （續(xù)附頁） 39 / 39 指導教師評語： 指導教師： 日 期： 2020 年 05 月 日 。 （ 2）具有一定的經濟效益和具有明顯的社會效益。所以臨界點分析時， 分析的住宅銷售單價的臨界點。 投資利潤率 =年利潤總額或年平均利潤總額 /項目總投資 *100% =(389630646/3)/=25% (4)資本金利潤率 資本金利潤率 =年利潤總額或年平均利潤總額 /項目資本金 *100% =(389630646/3)/250000000=52% （ 5） 資本金凈利潤率 資本金凈利潤率 =年利潤總額或年平均凈利潤總額 /項目資本金 *100% =(218834114/3)/250000000=29% ?當 i1=27%時， FNPV1=1628530(元 ) ?當 i1=28%時， FNPV2=725724(元 ) 即， FIRR=% 財務評價指標 表 217 指標 數(shù)值 總投資 （元） 銷售收入 （元） 568464137 FNPV （元） 205612 FIRR （元） % 回收期 （年） 1 利潤 （元） 389630646 投資利潤率 25% 資本金 （元） 250,000,000 資本金利潤率 52% 資本金凈利潤率 % 當?shù)诙昕梢赃_到累計凈現(xiàn)值為正，有凈現(xiàn)值 205612 元 0，內部收益率有33%,大于房地產行業(yè)平均 的 15%，所以本項目在財務上是可行的。） 26 / 39 經營資金 是開發(fā)企業(yè)用于日常的周轉資金，也就是在建設起末為經營期準備的鋪底的流動資金。） 前期工 程費用估算 表 24 序號 項目 項目費用 (元 ) 1 水文地質勘察費 2 可行性研究分析費 2020000 3 規(guī)劃設計費 合計 （注：前期工程費用的估算依據書本 230 頁提供的資料，由于其它臨時費用不詳，估算起來較為困難，因此咩有將臨時費用計入。 19 / 39 戶型 E 每層數(shù)量： 2 面積； m2 住宅可以做成：兩室兩廳一陽一廚一衛(wèi) 建議：適合適合有孩子的溫馨家庭；客廳與餐廳相結合，增大空間大小。其中，空中停車場為該大廈的亮點，規(guī)劃中顯示地下停車場可容納 170輛車，地面機械停車 116 輛，六、七層室內停車 80 輛，八層機械停車 54輛，總停車數(shù)可達 442 輛。 在主要門戶網站、房地產網站如搜房網、網易地產等大量投放廣告。 2020 年 4月現(xiàn)購房一次性付款可享 9折優(yōu)惠，按揭可享。其產品特征主要以建筑風格的另類、建筑材料的奢華、配套設施的高檔、服務水平的酒店式標準、裝修風格與 檔次的豪華為要點。（見圖 16） 8 / 39 （ 2） 配套 地帶繁榮，配套設施完善齊全。（見圖 11） 圖 11 粵海大廈區(qū)位圖（圖片來源：百度地圖） 規(guī)劃背景 項目 位于金砂路與華山路 交界 ，始建于 1992 年 ，建成 5層后，由于資金問題停工 20 年 ， 于 2020 年 3月 11日對外宣布正式開工，結束了 20年的停工期 ，項目將建成公寓、商鋪的綜合大廈。 3 / 39 目錄 第一章 房產的基本情況介紹 項目區(qū)概況 區(qū)域位置 規(guī)劃背景 規(guī)劃定位 項目概況 宗地位置 項目周邊環(huán)境 （ 1）交通 （ 2）配套 項目控制要點 （ 1）用地位置 （ 2）用地性質 （ 3）用地面積 （ 4）道路綠化用地 （ 5）實用地面積 （ 6）規(guī)劃指標要求 項目定位 產品定位 市場定位 客戶定位 營銷計劃 銷售價格定位 營銷渠道 促銷策略 規(guī)劃概述 用地總指標 住 宅戶型指標 戶型設計 鳥瞰草圖 配套設施 第二章 投資估算與財務評價 項目成本分析 項目工程概要 規(guī)劃設計方案 項目開發(fā)經營周期 開發(fā)成本估算 （土地費、前期工程費用、基礎建設費、建筑安裝工程費用、公共配套設施建 設費用、開發(fā)間接費用、管理費用、財務費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他 費用、不可預見 費用、經營資金） 4 / 39 項目投資計劃 資金投入：投資計劃表 資金收入：房地產銷售收入計劃與預期 項目現(xiàn)金流與稅金計算 現(xiàn)金流量表（全部投資） 財務評價 損益及利潤表 財務評價參數(shù)選取與初步評價（靜態(tài)） 動態(tài)財務評價相關指標與總結 第三章 不確定性分析與風險分析 敏感性分析 臨界點（盈虧平衡）分析 風險來源與控制 5 / 39 第一章 房產的基本情況介紹 項目區(qū)概況 區(qū)域位置 項目位于汕頭城市中心，該區(qū)域有城市發(fā)達繁榮的商業(yè)圈，地處 CBD 核心地段金砂路與華山路交界處，附近有金海灣大酒店，大蘋果酒店，君華酒店，配套有丹霞小學等教育機構，周邊配套設施齊全，交通便利。途經的公交車有： 2 路上行； 2路下行； 6 路上行； 6路下行； 18 路上行； 18路下行； 38 路上行； 38路下行。 ? 消費者需求的變化和市場供應水平的變化，呈現(xiàn)出如下特性： 對于地段論的消費群體而言，是地理位置優(yōu)越的城市中心建筑的豪宅。該項目除了第 9層作為大廈 會所，不出售外，其余物業(yè)都用于銷售。 電視廣告 選擇在當?shù)刈钣杏绊懥Φ碾娨暸_投放廣告，最高收視率的節(jié)目前投放廣告 報紙廣告 選擇在項目所在區(qū)域發(fā)行量大的報紙或刊物集中投放廣告 車體廣告 利用人流量非常大的地鐵、高鐵、車站打廣告 網絡廣告 充分利 用公司網站，對公司整體運作以及所有開發(fā)項目做統(tǒng)一宣傳； 以提供高效的一站式物業(yè)服務為宗旨，建立專屬于本項目物業(yè)的社區(qū)網站，網站內容需囊括社區(qū)內外生活資訊和公共信息，使業(yè)主的日常生活更加方便、快捷、精彩。 — 參加和組織房地產展銷會、 免費樓巴接送看樓、買樓送禮品、舉辦大型文化娛樂活動、團購折扣優(yōu)惠、贈送物業(yè)管理費、聯(lián)合大型商家購物優(yōu)惠促銷、先租后售、讓利以聚人氣、重大節(jié)假日開盤 規(guī)劃概述 規(guī)劃建設 1幢 30層建筑，其中裙樓 15 層為商業(yè)， 69 層為機械停車， 1030層為公寓，另加 3層地下停車。也適合公司經營做辦公室。 土 地費用估算 表 23 土地出讓金 用地面積 土地費用（元） 5500元 /m2 35632988 （注：土地費用估算依據老師提供的每平方米出讓金和本工程占地面積求得。） 不可預見費用 =（土地費用 +前期工程費 +基礎設施建設費 +建筑安裝工程費 +公共配套設施費） *5% = （ 35632988元 + +2591490元 + +0） *5% = 9119274(元 ) （注：不可預見費用的估算依據書本 233 頁提供的資料。 （ 3） 投資利潤率。 由于銷售單價對盈利能力指標最敏感，而本項目商業(yè)用房銷售單價下降的可能性 34 / 39 較小。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考 慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影