臨沂某宗項(xiàng)目土地投資開(kāi)發(fā)可行性論證簡(jiǎn)報(bào)(10頁(yè))-地產(chǎn)可研(專(zhuān)業(yè)版)
【正文】 為了不至對(duì)沿河景觀造成嚴(yán)重破壞，建議小學(xué)內(nèi)建筑全部采用低層建筑，對(duì)建筑尺度、建筑立面進(jìn)行優(yōu)化處理，與整個(gè)環(huán)境融為一體，力求和諧。 從 上述 角度來(lái)說(shuō)，本案推出休閑商業(yè)，同樣不妥。顯然，本案將成為目的性消費(fèi)場(chǎng)所 。 與沂龍灣面臨同樣的問(wèn)題，即遠(yuǎn)離市區(qū)，交通不便，沂龍灣大橋在尚未整體完工的情況下已先行通車(chē)。 顯然，南坊區(qū)的發(fā)展是基于保護(hù)老城歷史建筑，緩解老城交通、居住、環(huán)境等多方面的壓力、優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)、拓展城市空間、保證城市整體可持續(xù)性發(fā)展的大背景下展開(kāi)的，諸多城市新區(qū) 發(fā)展的 經(jīng)驗(yàn) 為南坊區(qū)的美好前景已作出注腳 ，但投資巨大，過(guò)程必定漫長(zhǎng)。這兩種商圈在地域性方面交織分布，通過(guò)其他方面特征區(qū)分開(kāi)來(lái)： 批發(fā)商圈 零售商圈 分布特點(diǎn) 一般隨交通口岸轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn) 移，沿道路呈現(xiàn)帶狀延伸 一般隨居住人口聚集而聚集，呈現(xiàn)以大型商業(yè)為中心向周?chē)l(fā)散 空間分布 多沿臨沂市南北向干路分布 除個(gè)別商業(yè)中心外，多沿臨沂市東西向干路分布 購(gòu)物環(huán)境 功能單一，環(huán)境要求較低 形象推廣、品牌展示、商品銷(xiāo)售等多種功能，對(duì)購(gòu)物環(huán)境要求較高 交通條件 交通方便即可，方便貨運(yùn) 既要求交通方便，又要求交通易達(dá)性 商業(yè)面積 取決于批發(fā)市場(chǎng)在行業(yè)中地位 取決于有效需求量 配套設(shè)施 要求簡(jiǎn)單倉(cāng)儲(chǔ)配套 各項(xiàng)配套要求較高 經(jīng)營(yíng)方式 商戶(hù)直營(yíng)為主 低檔以直營(yíng)為主，中高檔相對(duì)管理嚴(yán)格，一般為統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 管理 持有方式 目前商戶(hù)以租用為主，隨著物流城片區(qū)啟動(dòng)，逐漸向自己持有轉(zhuǎn)變 中小業(yè)主自己持有為主，大型商家租用為主 租金承受能力 高 低 商業(yè)季節(jié)性 不明顯 明顯 購(gòu)物客群 趨利性，目的性強(qiáng)，不辭辛苦 休閑型，目的性不強(qiáng) 盈利能力 強(qiáng) 弱 四、 本案分析 本案與沂龍灣連為一體，互為影響，因此，本案分析需密切結(jié)合沂龍灣項(xiàng)目展開(kāi)。 同樣是休閑街區(qū) ， 上海的新天地比杭州的西湖天地和南京的 1912 生意紅火得多，就是這個(gè)道理。 沂龍灣項(xiàng)目東側(cè)不遠(yuǎn)處為省重點(diǎn)中學(xué)臨沂四中分校，中學(xué)教育保證無(wú)虞，小區(qū)內(nèi)部社臨沂二小分校， 初步 滿(mǎn)足年輕業(yè)主 子女教育 的要求 。 沂龍灣規(guī)劃可售面積 = 120 萬(wàn)平米 所需銷(xiāo)售溢價(jià) = / 120 萬(wàn)平米 = 328 元 /m2 上述測(cè)算顯示，如果沂龍灣項(xiàng)目能夠得益于雙語(yǔ)小學(xué)而得以 溢價(jià)，則獲取該宗土地具備可行性，否則不具備。 ? 項(xiàng)目 2800 元 /m2 左右的 均 價(jià)與 30 萬(wàn)元左右的總價(jià) 基本 符合主流客群的購(gòu)買(mǎi)力 ； ? 祊河沿線景觀與西部景觀帶構(gòu)筑的景觀優(yōu)勢(shì)突出，成為關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力之一 ， 項(xiàng)目兼顧經(jīng)濟(jì)型與舒適性的戶(hù)型設(shè)計(jì)亦頗受客戶(hù)追捧 ； ? 第三大驅(qū)動(dòng)因素就是項(xiàng)目東側(cè)的 國(guó)務(wù)院重點(diǎn)投資的 重點(diǎn)中學(xué)臨沂四中分校 ， 而部分年輕業(yè)主同時(shí)關(guān)注的還有小學(xué)教育。因此， 如果推出部分建筑，則該建筑群對(duì)沂
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