臨沂某宗項目土地投資開發(fā)可行性論證簡報(10頁)-地產(chǎn)可研(更新版)
【正文】 多種功能，對購物環(huán)境要求較高 交通條件 交通方便即可，方便貨運 既要求交通方便，又要求交通易達(dá)性 商業(yè)面積 取決于批發(fā)市場在行業(yè)中地位 取決于有效需求量 配套設(shè)施 要求簡單倉儲配套 各項配套要求較高 經(jīng)營方式 商戶直營為主 低檔以直營為主，中高檔相對管理嚴(yán)格，一般為統(tǒng)一經(jīng)營 管理 持有方式 目前商戶以租用為主，隨著物流城片區(qū)啟動，逐漸向自己持有轉(zhuǎn)變 中小業(yè)主自己持有為主，大型商家租用為主 租金承受能力 高 低 商業(yè)季節(jié)性 不明顯 明顯 購物客群 趨利性，目的性強，不辭辛苦 休閑型，目的性不強 盈利能力 強 弱 四、 本案分析 本案與沂龍灣連為一體，互為影響，因此，本案分析需密切結(jié)合沂龍灣項目展開。 概況 臨沂商業(yè)分為兩大類，一類是以百貨、超市為代表的休閑消費性商業(yè)，另一類是以批發(fā)成為代表的商貿(mào)物流商業(yè)，其中以商貿(mào)物流為顯 著 特色。 顯然，南坊區(qū)的發(fā)展是基于保護(hù)老城歷史建筑，緩解老城交通、居住、環(huán)境等多方面的壓力、優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)、拓展城市空間、保證城市整體可持續(xù)性發(fā)展的大背景下展開的，諸多城市新區(qū) 發(fā)展的 經(jīng)驗 為南坊區(qū)的美好前景已作出注腳 ，但投資巨大，過程必定漫長。 鑒于該宗土地緊鄰沂龍灣項目，兩者連為一體，因此，本可行性論證需結(jié)合沂龍灣項目，進(jìn)行整體分析。 與沂龍灣面臨同樣的問題，即遠(yuǎn)離市區(qū)，交通不便，沂龍灣大橋在尚未整體完工的情況下已先行通車。 商圈比較 中心商圈 西郊商圈 物流城 商圈 范圍 人民廣場周邊 1公里 通達(dá)路到蒙山大道之間 聚才路、雙領(lǐng)路 總營業(yè)面積 18萬平方米 65萬平方米 700多萬平方米 主營業(yè)態(tài) 購物、餐飲、娛樂 、休閑類 紡織品、日化、小商品批發(fā) 化工、汽配、紡織品、電器、藥材等批發(fā) 經(jīng)營特色 休閑零售業(yè)態(tài) 批發(fā)零售兼營 大批發(fā)，大物流 租金水平 1 樓專賣店 4 元，大型餐飲娛樂機構(gòu) 租金波動范圍較大（細(xì)文如下） 大多自賣自營，售價3500元 /m2左右 （兩層） 西郊商圈租金水平 研究數(shù)據(jù)顯示，通達(dá)路兩側(cè)租金水平波動范圍較大，承租能力最強當(dāng)屬服裝批 發(fā)，介于 2030 元 /m2顯然，本案將成為目的性消費場所 。 同時，大量的餐館排列勢必對景觀形成一定程度的破壞。 從 上述 角度來說，本案推出休閑商業(yè)，同樣不妥。依據(jù)經(jīng)驗來看， 景觀設(shè)計越好，消費者認(rèn)可程度越高，對銷售的推動力越大，但 達(dá)到一定高度之后， 邊際驅(qū)動力卻 迅速降低 ，顯然， 維持此 景觀 水平即可 推動 市場的 正常成交，但對于 項目 溢價銷售的促進(jìn)則幾無可能 。 為了不至對沿河景觀造成嚴(yán)重破壞，建議小學(xué)內(nèi)建筑全部采用低層建筑，對建筑尺度、建筑立面進(jìn)行優(yōu)化處理，與整個環(huán)境融為一體，力求和諧
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