臨沂某宗項(xiàng)目土地投資開(kāi)發(fā)可行性論證簡(jiǎn)報(bào)(10頁(yè))-地產(chǎn)可研(完整版)
【正文】 析 臨沂市政 規(guī)劃 資料顯示，未來(lái)的城市發(fā)展以沂河為城市中心發(fā)展軸，城區(qū)“一河五片”、“組團(tuán)發(fā)展”的空間結(jié)構(gòu)和“三環(huán)七放射”的城區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)體系，優(yōu)化城市生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境，啟動(dòng)南坊城市行政新中心的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)沿河發(fā)展、北上東進(jìn)、拉開(kāi)城市框架、優(yōu)化城市格局、拓展城市空間、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)騰飛的戰(zhàn)略。 由此可知， 大多數(shù)破壞自然環(huán)境或不能與自然環(huán)境有機(jī)結(jié)合的商業(yè)形態(tài)將被排除在外，只有少數(shù)休閑性、觀賞性商業(yè)業(yè)態(tài)可資論證。天以下 。因此， 如果推出部分建筑，則該建筑群對(duì)沂龍灣的推動(dòng)效用必須超過(guò)景觀帶，在整體經(jīng)濟(jì)效益方案上方能成立 。 休閑商業(yè) 此處所指休閑為西餐廳、咖啡館、茶館、冰淇淋店、美容美發(fā)等業(yè)態(tài)，上述業(yè)態(tài)面積適中，外立面往往比較時(shí)尚，如果 能與周邊環(huán)境有機(jī)融合為一體，則將成為景觀環(huán)境的良好點(diǎn)綴，提升整體景觀環(huán)境的水平。 ? 項(xiàng)目 2800 元 /m2 左右的 均 價(jià)與 30 萬(wàn)元左右的總價(jià) 基本 符合主流客群的購(gòu)買力 ； ? 祊河沿線景觀與西部景觀帶構(gòu)筑的景觀優(yōu)勢(shì)突出，成為關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力之一 ， 項(xiàng)目兼顧經(jīng)濟(jì)型與舒適性的戶型設(shè)計(jì)亦頗受客戶追捧 ； ? 第三大驅(qū)動(dòng)因素就是項(xiàng)目東側(cè)的 國(guó)務(wù)院重點(diǎn)投資的 重點(diǎn)中學(xué)臨沂四中分校 ， 而部分年輕業(yè)主同時(shí)關(guān)注的還有小學(xué)教育。而 除 去上述三項(xiàng)因素，消費(fèi)者最關(guān)注的敏感要素中，當(dāng)屬生活配套，其中 又 對(duì)教育尤其敏感。 沂龍灣規(guī)劃可售面積 = 120 萬(wàn)平米 所需銷售溢價(jià) = / 120 萬(wàn)平米 = 328 元 /m2 上述測(cè)算顯示，如果沂龍灣項(xiàng)目能夠得益于雙語(yǔ)小學(xué)而得以 溢價(jià)，則獲取該宗土地具備可行性，否則不具備。 另外，上述測(cè)算僅僅是靜態(tài)估算，尚未考慮 時(shí)間價(jià)值，未進(jìn)行 嚴(yán)格的 動(dòng)態(tài)凈 現(xiàn)值測(cè)算 ，否則 必 需 的溢價(jià)幅度會(huì)更大。 沂龍灣項(xiàng)目東側(cè)不遠(yuǎn)處為省重點(diǎn)中學(xué)臨沂四中分校，中學(xué)教育保證無(wú)虞，小區(qū)內(nèi)部社臨沂二小分校， 初步 滿足年輕業(yè)主 子女教育 的要求 。 價(jià)格分析 不可否認(rèn)，價(jià)格作為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵因素之一，客戶敏感性極強(qiáng)，沂龍灣項(xiàng)目?jī)r(jià)格低開(kāi)高走，小幅快速爬升，已經(jīng)取得了良好的成效，銷售工作全面展開(kāi)之后，反應(yīng) 生活品質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、小區(qū)景觀等因素 將 成為消費(fèi)者考慮的首要因素。 同樣是休閑街區(qū) ， 上海的新天地比杭州的西湖天地和南京的 1912 生意紅火得多，就是這個(gè)道理。 基于該宗土地現(xiàn)狀與臨沂商業(yè)現(xiàn)狀分析，專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)可直接排除在外，本文將重點(diǎn)從餐飲、娛樂(lè)、休閑類業(yè)態(tài)進(jìn)行假設(shè)求證。這兩種商圈在地域性方面交織分布，通過(guò)其他方面特征區(qū)分開(kāi)來(lái)： 批發(fā)商圈 零售商圈 分布特點(diǎn) 一般隨交通口岸轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn) 移，沿道路呈現(xiàn)帶狀延伸 一般隨居住人口聚集而聚集，呈現(xiàn)以大型商業(yè)為中心向周圍發(fā)散 空間分布 多沿臨沂市南北向干路分布 除個(gè)別商業(yè)中心外，多沿臨沂市東西向干路分布 購(gòu)物環(huán)境 功能單一，環(huán)境要求較低 形象推廣、品牌展示、商品銷售等
醫(yī)療健康相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1