【正文】 龍灣的推動(dòng)效用必須超過(guò)景觀帶，在整體經(jīng)濟(jì)效益方案上方能成立 。 由此可知， 大多數(shù)破壞自然環(huán)境或不能與自然環(huán)境有機(jī)結(jié)合的商業(yè)形態(tài)將被排除在外，只有少數(shù)休閑性、觀賞性商業(yè)業(yè)態(tài)可資論證。 本文將從 板塊 、土地狀況、 臨沂商業(yè)市場(chǎng) 、 業(yè)態(tài)假設(shè) 與 財(cái)務(wù) 估算五個(gè)方 面展開(kāi) 陳述。天左右，如人防商城帽子批發(fā)、萬(wàn)博宏精品批發(fā)、華豐步行街等，而 日化、箱包、印刷、糖果、廚具、文體、勞保、紙制品、燈具、農(nóng)貿(mào)等諸多業(yè)態(tài)承租能力最弱，租金水平普遍在 5 元 /m2 無(wú)可否認(rèn)，大量的車(chē)位、油煙、噪音等將會(huì)給交通、生活、景觀等帶來(lái)諸多不利影響， 在給沂龍灣業(yè)主帶來(lái)生活便利的同時(shí)，也代理諸多負(fù)面因素 ， 甚至嚴(yán)重影響沂龍灣項(xiàng)目的良好發(fā)售 。要完成財(cái)務(wù) 預(yù)期 ，必須出 奇 兵方能制勝。 綜上所述，本文認(rèn)為 ，為沖減沿河景觀投資而開(kāi)發(fā) 該宗土地存在較大 市場(chǎng) 風(fēng)險(xiǎn) 與資金壓力 ，不建議開(kāi)發(fā)商介入。 規(guī)劃設(shè)計(jì) 基于 120 萬(wàn)平米的宏大建筑群，沂龍灣項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)可圈可點(diǎn)，無(wú)論建筑布局、建筑尺度、立面設(shè)計(jì)、道路系統(tǒng)、戶型設(shè)計(jì)等諸多方面均進(jìn)行最優(yōu)化設(shè)計(jì)，并且已經(jīng)展示給消費(fèi)者，成為推動(dòng)銷(xiāo)售的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力之一，也正因?yàn)橐呀?jīng)達(dá)到一定高度，則后期調(diào)整的余地并不是很大，換言之， 規(guī)劃設(shè)計(jì)將穩(wěn)定保持對(duì)市場(chǎng)的推動(dòng)力， 但 憑借規(guī)劃設(shè)計(jì)出奇制勝的空間則已經(jīng)比較小 。 餐飲 、娛樂(lè) 此處所指餐飲為中式餐飲，如大型餐館、特色酒樓等，休閑餐飲如咖啡、茶餐等歸入休閑業(yè)態(tài)，此不贅述 ，娛樂(lè)業(yè)態(tài)則指 KTV、酒吧、夜總會(huì)等 。 經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，臨沂目前形成三大商圈：市中心商圈、西郊商圈與物流城商圈。 臨沂項(xiàng)目土地可行性論證 報(bào)告 序： 開(kāi)發(fā)商的根本目的 在于 財(cái)務(wù) 目標(biāo) ，即希望通過(guò)該宗土地 運(yùn)營(yíng) 收益沖抵景觀投資，因此，本文需論證要么因?yàn)樨?cái)務(wù)預(yù)期不理想而 放棄 ， 要么因?yàn)?財(cái)務(wù)指標(biāo)得以滿足而 購(gòu)買(mǎi)土地 ，第一種結(jié)論本身就是最終結(jié)論，第二種 結(jié)論 需進(jìn)一步分析土地的用途，即拿地之后用來(lái)做什么，并進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。 市中心商圈大 多表現(xiàn)為大百貨、大超市與 精品店、專(zhuān)賣(mài)店以及眾多的 餐飲、休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所，西郊商圈 兼具批發(fā)與零售功能， 物流城商圈則表現(xiàn)為大規(guī)模的物流 市場(chǎng)。 大型中式餐飲往往面積在 1000 平米以上，大多在 3000 平米左右，少數(shù)甚至超過(guò) 10000 平米，多為高端目的性消費(fèi)群體， 對(duì)停車(chē)設(shè)施要求高，一般每 100平米配一個(gè) 車(chē)位，同時(shí)餐飲行業(yè)的扎堆效應(yīng)，則本案僅餐飲行業(yè)所需車(chē)位數(shù)量相當(dāng)可觀。 景觀環(huán)境 與價(jià)格、規(guī)劃設(shè)計(jì)一樣，景觀環(huán)境亦頗受消費(fèi)者青睞，沂龍灣項(xiàng)目的內(nèi)部與外部景觀均較為出色，尤其是外部 景觀，即祊河沿線景觀與西側(cè)景觀帶， 頗為客戶稱(chēng)道。 2020 年 11 月 11 日 。 上述規(guī)劃設(shè)計(jì)與景觀環(huán)境分析顯示， 作為沂龍灣項(xiàng)目的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力，可保證市場(chǎng)的正常去化，但借此有效提升溢價(jià)， 沖抵外部景觀設(shè)計(jì)與施工費(fèi)