【正文】 錄像監(jiān)控探頭外殼無浮塵、污漬、水跡。保持潔凈、光亮、無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)。樓內(nèi)保潔表73 樓內(nèi)保潔頻次及標準項目實施頻次質(zhì)量標準走道地面每日循環(huán)清掃拖洗。（5） 業(yè)主裝修竣工后，如無違章行為，驗收合格后物業(yè)管理處可在裝修申請表上簽字確認，收回《施工臨時出入證》。（5） 業(yè)主裝修過程中產(chǎn)生的建筑垃圾應(yīng)當按指定時間將封閉袋裝垃圾運至指定地點，隨時清掃門前雜物。由工程部負責實施1）建筑物白蟻防治標準；2）建筑物完好等級標準。由工程部、保安部組織實施1）開啟靈活；2）不滲透。1）線路無老化；2）照明設(shè)施清潔完好；3）燈具施工技術(shù)標準1）實現(xiàn)良好的燈具外觀；2）照明系統(tǒng)正常有效啟用；3）照明設(shè)施線路完好率99%以上。序號培訓(xùn)階段培訓(xùn)部門培訓(xùn)內(nèi)容1物業(yè)管理公司的管理理念、目標2物業(yè)管理公司的規(guī)章制度、獎懲條例3物業(yè)管理公司的員工行為標準4物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)道德、服務(wù)理念5專業(yè)培訓(xùn)客戶服務(wù)接待人員的基本禮節(jié)6重要人員的接待程序7客人投訴的處理辦法和程序8檔案資料的管理9工程部工程人員三級安全教育10本項目給排水、消防、供配電、智能化、電梯、空調(diào)等重大設(shè)備的運行、維護要求11上門維修程序、業(yè)主裝修管理程序12保安部日常保安工作及重大活動時保安工作的總體要求13車輛進出的管理14裝修期控制、巡視、監(jiān)督的管理15火災(zāi)、盜竊、防臺、防汛等緊急情況處理措施16保潔部日常保潔工作及重大活動時保潔工作的要求17公共區(qū)域保潔操作規(guī)程及服務(wù)標準18滅蟲服務(wù)操作規(guī)程及服務(wù)標準19保潔藥劑的保管和使用常識表41 員工培訓(xùn)內(nèi)容表 4)員工培訓(xùn)實踐培訓(xùn)與深化培訓(xùn) 上述培訓(xùn)結(jié)束后，結(jié)合所學(xué)的內(nèi)容運用到實際的工作中，并在實踐工作中進一步改進與完善工作技巧與技能。178。178。178。178。 管理使用好本班負責范圍內(nèi)設(shè)備、工具及儀表，使其經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，保證優(yōu)質(zhì)高效、低耗、安全運行178。 貫徹執(zhí)行物業(yè)管理處經(jīng)理的指示，對物業(yè)經(jīng)理負責。 負責非區(qū)域開放時間出入登記工作。178。178。保安領(lǐng)班178。178。178。178。178。178。⑨ 保潔綠化工：身體健康，吃苦耐勞，品行良好；具有一定程度清潔和綠化管理專業(yè)知識，能按工作規(guī)程和質(zhì)量要求獨立完成工作，經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)后上崗。5）設(shè)立固定資產(chǎn)臺賬。思想工作機制重在激發(fā)潛能，形成共享的價值觀，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性。）5）客戶關(guān)系管理（采取走訪、懇談會、問卷調(diào)查、通訊聯(lián)系等多種方式與業(yè)主進行溝通，每年溝通面不低于住戶的98%；聘請第三方專業(yè)機構(gòu)對區(qū)域物業(yè)管理的業(yè)主滿意情況測評、對不滿意的服務(wù)內(nèi)容制定相應(yīng)的整改措施。協(xié)調(diào)突發(fā)事件、客戶投訴的處理并做客戶溝通。負責區(qū)域的消防管理，制定應(yīng)急消防預(yù)案，搞好業(yè)務(wù)訓(xùn)練，做好消防工作。178。3）園林綠化，創(chuàng)造整潔優(yōu)美的居住環(huán)境本項目采取“人與自然和建筑的共存、融合”理念，區(qū)域環(huán)境典雅，重視綠化，強調(diào)居住的整潔和舒適。服務(wù)結(jié)果固然重要，服務(wù)過程亦同等重要，任何一位管理處職員、任何一件事情、任何一個環(huán)節(jié)都涉及業(yè)主對管理工作的整體評價，“全程服務(wù)、全員服務(wù)”正是這一理念的概括。三輪車1輛 178。5米升降鋁合金梯1把 178。電腦5套 20000178。12月超時加班費秩序維護員 （365天247。月）商業(yè)物業(yè)服務(wù)費報價 （元/M2174小時/月11天8小時/天3倍247。更衣箱10組 178。測溫儀1只 178。個人維修工具5套 178?！?注重提高員工滿意度日常物業(yè)管理服務(wù)工作中，管理處員工與業(yè)主頻繁接觸，沒有滿意的員工，就沒有滿意的業(yè)主?？煽?、有效的人員組織，保證了設(shè)備設(shè)施的驗收接管工作的優(yōu)質(zhì)、高效，也保證了以最快速度熟練掌握設(shè)備的性能和操作規(guī)程。第五章 物業(yè)服務(wù)早期介入方案（物業(yè)服務(wù)交接方案）一）早期介入1）項目服務(wù)合同簽訂后，組織公司技術(shù)人員介入本項目；2）深入施工現(xiàn)場，實地勘察建設(shè)工程進度，摸清情況后根據(jù)我們的經(jīng)驗，提出建設(shè)性的意見供開發(fā)商以及施工單位；3）根據(jù)房屋設(shè)施的配置圖紙和廠商供貨時間節(jié)點，配合甲方做好接受和查驗準備；4）按照建設(shè)方工程施工竣工交房的時間表，安排相關(guān)人員分階段介入本項目。對物業(yè)管理處整體的服務(wù)質(zhì)量及工作運行、安全負責。負責區(qū)域設(shè)施、設(shè)備的維保計劃的制定和落實，做好設(shè)施設(shè)備的檔案資產(chǎn)管理等。環(huán)境維護職責2）員工培訓(xùn)制度每一員工可按其崗位、職級參加有關(guān)的基本課程培訓(xùn)，專題培訓(xùn)則需要由物業(yè)經(jīng)理推薦才可進行，而完成所需的基本及專題培訓(xùn)后，員工必須經(jīng)過考核合格后，方可上崗。 監(jiān)督管理制度我公司有完善的監(jiān)督機制包括：實時監(jiān)控制度；定期報告制度；公司質(zhì)量監(jiān)督制度；項目互檢制度；自我約束制度；投訴處理制度。高空墜物：在消防/治安管理協(xié)議中包含高空墜物的相關(guān)規(guī)定，并建立宣傳、培訓(xùn)和處理的長效管理機制?！姓侄卧跇I(yè)主不愿整改的情況下，向有關(guān)部門、業(yè)主所在單位和新聞媒介反映情況，取得行政和輿論上的支持，通過行政/輿論壓力督促業(yè)主整改。人員的素質(zhì)要求① 管理處經(jīng)理：有較強獨立指揮能力，對本職專業(yè)有一定理論和實際管理能力，具備五年以上同等規(guī)模物業(yè)區(qū)域管理經(jīng)驗。 審定所有管理制度及檢查制度的執(zhí)行。 出席有關(guān)發(fā)展商和會所、業(yè)主之間的聯(lián)誼會議。 負責制定客戶服務(wù)部內(nèi)部管理制度，監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)本部門員工的工作以及對本部門員工定期進行培訓(xùn)、考核工作。 登記現(xiàn)金入銀行日記帳。 受理用戶投訴，做好投訴記錄，及時報告部門主管。178。 經(jīng)常巡查各崗位執(zhí)勤情況，及時糾正違紀違章，儀表儀容不整現(xiàn)象。 在中控室負責當班必須集中精神，監(jiān)視及觀察區(qū)域內(nèi)的情況，不得閑談、脫崗，打瞌睡等一切不當行為。 愛護本崗位上的各種設(shè)備和器材。治安巡邏員178。 制定下屬各崗位規(guī)范及操作流程，督促檢查下屬嚴格執(zhí)行崗位責任制，操作規(guī)程及設(shè)備檢修保養(yǎng)制度。 負責起草本班組設(shè)備的年月檢修保養(yǎng)計劃和備品備件計劃報主管審核，并負責檢修保養(yǎng)計劃的實施。 執(zhí)行物業(yè)管理處經(jīng)理的指示，接受物業(yè)管理處經(jīng)理的督導(dǎo)，直接向其負責。 按主管的指示執(zhí)行工作。 清洗公用洗手間及添補清潔用品。 負責檢查區(qū)域物業(yè)范圍花槽、盆栽植物有無黃葉、折斷、殘留枝葉等，保證植物長勢良好。第七章 物業(yè)的綜合服務(wù)、維修養(yǎng)護管理、保潔、秩序維護、護綠等工作的實施方案一、對業(yè)主、使用人自用部位提供維修服務(wù)的措施 業(yè)主報修的范圍：報修范圍適用于用戶提出的任何維修服務(wù)要求的處理。由保潔部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施；1）綠化工作標準；2）園林工作標準。續(xù)表71序號類別項目日常維修計劃方案標準實施效果10公共智能化系統(tǒng)攝像監(jiān)控系統(tǒng)智能控制中心對各系統(tǒng)的設(shè)施、設(shè)備性能及連接運行，顯示情況進行月檢、季檢和年檢。工程部負責實施智能系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程1）系統(tǒng)持續(xù)有效使用；2）系統(tǒng)線路正常；3）設(shè)施美觀、整潔6公共照明1）線路的檢修維護2）燈具的維修及更新管理處人員定期巡視，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修工程部按相應(yīng)保養(yǎng)規(guī)程負責實施公共照明維修保養(yǎng)教程1）線路無老化；2）燈具正常使用、照明完好。嚴禁在本區(qū)域非工作區(qū)域閑逛，不得損壞區(qū)域公共設(shè)施及他人財物；嚴格遵守管理規(guī)定，保持公共區(qū)域墻壁、樓道墻壁的整潔。（4） 對建筑物或外墻的維修記錄進行備案，歸檔。樓梯扶手/窗臺每日擦抹1次。機動車停車庫地面每日清掃1次，每季拖1次，標識每月擦拭1次。煙灰桶每天清潔1次。設(shè)備機房每周清掃1次，每季拖1次。天花板、公共管道每月除塵2次。特別是可能發(fā)生的連帶隱患，直到隱患排除修復(fù)，驗收合格。（2） 保安部負責對施工人員進行管理，查驗施工人員臨時出入證，巡視跟蹤施工隊伍的裝修過程，維護區(qū)域的安全。 每季巡視一次，入住裝修階段要每周巡視，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理、維修。住宅區(qū)標識，警示牌制作安裝及管理規(guī)定。公共設(shè)施的日常維修表71 公共設(shè)施的日常維修措施序號類別項目日常維修計劃方案標準實施效果1區(qū)內(nèi)道路砼路面人行道1）杜絕車輛擠壓人行道及道牙，嚴禁在路面上拌制水泥漿或砂漿污染路面；2）接管后，對路面、道牙人行道板進行全面檢修?！酒纸ね?253】住宅區(qū)域是一個品質(zhì)高尚、環(huán)境幽雅的區(qū)域，管理的水準和人員的素質(zhì)必須與之相適應(yīng)，因此對人員的培訓(xùn)工作尤為重要。 清潔公共設(shè)施如電梯、電話間、煙灰缸、手扶梯、空調(diào)新回風口、指示牌、廢紙箱、人工花木、地面、墻身、收集垃圾等。 作業(yè)時需與物管其他部門密切配合。 根據(jù)季節(jié)變化確定綠化品種并做好綠化養(yǎng)護計劃。巡查記錄、運行記錄、設(shè)備維修、故障排除、更換零部件等情況應(yīng)清楚地填入班組檔案后定期交主管審閱。178。178。178。 中控室電話只用于工作，不得作私人用途。 護保管好本班的公用物品，保證保巡能信器材警械完好、靈敏有效。 定期聯(lián)絡(luò)客戶，對區(qū)域內(nèi)及會所內(nèi)保安消防措施提意見。 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。接待中熱情禮貌。 控制客戶帳期，催收帳款如每月管理費月費等。 抽查物業(yè)之管理費及其他收支情況及作出改善。 負責建立健全檔案制度。⑥ 保安主管：熟悉治安保衛(wèi)工作，有兩年以上保安工作經(jīng)歷；有獨立組織保安員工完成治安和消防工作的能力；語言表達得體，能書寫一般工作報告。3）為了維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)的安全與合理使用，創(chuàng)造出優(yōu)雅、整潔、安全、文明、安靜的環(huán)境，我們將根據(jù)《管理規(guī)約》和有關(guān)法規(guī)、規(guī)定對業(yè)主進行管理服務(wù)。裝修施工必須有相應(yīng)必要的消防和安全措施（如配備1公斤以上的干粉滅火器）。 考核職責——部門主管負責對個領(lǐng)班的考核；領(lǐng)班負責對操作層的考核。獎勵的類型有物質(zhì)獎勵和精神獎勵等。物管制度的貫徹執(zhí)行，既能體現(xiàn)企業(yè)的素質(zhì)，又能為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造美好的工作和生活環(huán)境。負責向業(yè)主收取管理費和其他應(yīng)繳納費用，做到當月費用，當月收繳。對各部門工作進行周檢、月檢工作。一）管理處組織架構(gòu)及部門設(shè)置管理組織系統(tǒng)（管理架構(gòu)圖）項目管理處環(huán)境部工程部保安部 客戶服務(wù)中心綠化養(yǎng)護環(huán)境清潔維修服務(wù)設(shè)備設(shè)施維修建筑物維修車管消防值班巡邏監(jiān)控警衛(wèi)業(yè)務(wù)接待與管理 檔案管理社區(qū)便民服務(wù)安防管理自動化管理處部門、崗位、人員配置管理處人員配備表序號職位住宅商業(yè)備注1物業(yè)經(jīng)理112經(jīng)理助理113客服接待214保安領(lǐng)班115監(jiān)控值班866巡邏保安487門崗保安12168工程主管119工程人員2210保潔領(lǐng)班1111樓內(nèi)保潔工2212樓外保潔工2213綠化工21合計3947管理處各部門職責物業(yè)管理處主要職能在開發(fā)商的監(jiān)督和公司總部的領(lǐng)導(dǎo)下，對區(qū)域物業(yè)管理處的工作進行計劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制和協(xié)調(diào)。第四章 物業(yè)服務(wù)分項指標目標與承諾我們以城鄉(xiāng)建設(shè)部《全國物業(yè)管理示范住宅區(qū)域標準》作為區(qū)域日常管理與服務(wù)工作的指導(dǎo)，并遵照“全國物業(yè)管理示范住宅區(qū)域”標準進行管理，爭取在三年內(nèi)獲得“上海市物業(yè)管理優(yōu)秀區(qū)域”稱號。2）三防合一，建立24小時的安全保衛(wèi)體系我們要讓居住在區(qū)域全體業(yè)主體會居家安全是十分重要的一個方面。 本項目的物業(yè)管理區(qū)域四至范圍: 東至浦泰路，西至復(fù)興路（朝陽河及沿河綠化帶除外），南至綠舟路，北至張家圩路。云石切割機1把 178。值班電筒5套 178。會議桌椅1套 178。247。12個月12小時167小時）（2100元247。辦公桌椅5套 178。雨具10套 178。手提角磨機1臺 178。管理用房裝修1套20000小計合計處理意向建議用以下幾點：管理處客服接待的辦公物品以新購置為主，按照核定清單采購；管理處行政辦公和設(shè)備設(shè)施管理的辦公物品以舊的為主（開發(fā)商使用過的）；第三章 項目管理服務(wù)理念和目標項目概況 【浦江坤庭1253】項目建造的物業(yè)類型為：多層 本項目坐落位置座落地址：張家圩路777弄，綠舟路118弄、浦泰路677弄。同時，我們的管理要做到不侵犯他人的合法權(quán)益，為所有在本區(qū)域生活和工作的人們，提供溫馨的大家庭環(huán)境。保證工作的有效實施，把本項目區(qū)域建設(shè)成高品質(zhì)生活社區(qū)。第六章 項目組織架構(gòu)、管理職責和權(quán)限、管理制度和考核辦法面對本項，我們在深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，認識到本項目更需要服務(wù)化、功能化、人性化，作為區(qū)域物業(yè)管理企業(yè)的標準化管理，應(yīng)以“為民、利民、便民”為宗旨，從不斷滿足業(yè)主衣食住行的基本要素，提高生活服務(wù)質(zhì)量為出發(fā)點。負責區(qū)域的垃圾收集、清運。為確保日常工作的正常運行，需要制定行之可行的管理制度和貫徹制度的有效的機制。做到人人有動力，人人有壓力。 如確為施工需要，須報物業(yè)管理處審批，并在采取有關(guān)防范措施、具備符合相應(yīng)施工