【正文】 規(guī)范的條件（如電焊的“十個不燒” ）后方可實施。2）物業(yè)管理處提前與有關公用事業(yè)機構聯(lián)系，方便業(yè)主辦理。⑤ 維修工：了解給水、空調(diào)、電氣、電梯、弱電、土木等一至二工種工作規(guī)范，達到某種工種的應知應會，持有相應上崗證書，能按工作規(guī)范和質(zhì)量要求獨立進行工作。178。178。財務人員178。 做好日常來訪、外調(diào)、報案、投訴的接待工作。178。178。178。178。 負責維持各出入口的秩序，保證通暢。 監(jiān)督檢查用戶裝修現(xiàn)場的治安消防情況，及時處理違規(guī)裝修。 審核運行巡檢報表，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，及時采取有效措施。 做好本班組設備的技術檔案。178。178。178。內(nèi)部培訓主要以崗前、崗中等形式為主，大多由公司高層專業(yè)人士從事業(yè)務、管理教授，而外部培訓則將安排到有關專業(yè)單位或派送到職業(yè)技能部門進行培訓。二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施設備的維修措施地下停車庫6公共標志設施標識牌1）每月清潔標志一次；2）每半年對標志安放基礎穩(wěn)固情況進行檢查維護；由工程部負責實施，保安部配合。房屋主體、維修養(yǎng)護表72 房屋主體、維修養(yǎng)護措施序號項目維修類別劃分實施方案及標準計劃方案標準實施效果1房屋承重及抗震結構部位1）局部受損；2）施工質(zhì)量原因造成的結構問題。從而保障物業(yè)的安全、整潔、有序，確保公共建筑、設施、設備的完好。工程部負責監(jiān)控施工隊土建、水電裝修是否違章。（4） 及時向上匯報維修的進度或狀況。表面潔凈，無灰塵，無污漬。地面清潔。保持干凈，無浮灰、污漬。地面清潔，各類標識保持鮮明、醒目。表面潔凈，無灰塵，無污漬。（8） 履行與物業(yè)管理公司簽定的《裝修管理協(xié)議》。7公共消防設施1）疏散標志的維修及維護2）室內(nèi)消火栓（箱）的有效維護及檢修。1）由工程部按相應維護保養(yǎng)規(guī)程實施；智能化系統(tǒng)維護保養(yǎng)標準1）系統(tǒng)良好運行；2）設施、設備及傳輸線路完好；3）軟件及數(shù)據(jù)完好正確保存。1）綠草叢叢，樹木青青，剪切整齊；2）雕塑、小品完整清潔，流水清清。 報修的工作程序：（1） 接到用戶報修時及時填寫《報修記錄單》。178。178。178。178。同時做好各種運行記錄。178。 按規(guī)定路線巡查區(qū)域各部位，留意治安消防情況。178。178。178。 定期匯報有關區(qū)域之保安情況。178。178。178。178。178。② 客戶服務主管：3040歲，由四年以上客戶經(jīng)理任職經(jīng)歷，有物業(yè)管理人員資格證書?！墒侄螛I(yè)主裝修申報手續(xù)中，物業(yè)管理處與施工隊簽訂具有法律效力的治安/消防管理協(xié)議，劃清雙方的責、權，對裝修進行法制管理。考核制度（日?？己恕⒐径綄В?） 激勵機制工資福利機制系統(tǒng)重在考核，既考慮群體效能，更重視個人利益。接受客戶各類服務信息，負責各類費用的確定和收繳。負責區(qū)域全部的綠化養(yǎng)護。服務接待職責二）管理處建立前的管理服務工作1）物業(yè)管理服務：項目售樓處的高品質(zhì)服務；服務人員規(guī)范標準的操作等等；2）有關今后物業(yè)管理服務方面的問題及時與準業(yè)主交流，并向他們宣傳；3）對建筑物和區(qū)域環(huán)境、設備設施品牌、型號和以后的安裝、調(diào)試等環(huán)節(jié)把握。依托已建立的企業(yè)標準要求，制定了完善而有效的維護及保養(yǎng)流程，保證365天的正常運行，為業(yè)主提供舒適而安全的服務。因此，我們將通過制訂人性化的管理制度、設定科學的薪酬體系、營造符合時代特征的企業(yè)文化以提高員工滿意度，使員工以飽滿的精神、舒暢的心情為住戶服務，而不單純是為了工作而工作，從而提升客戶滿意度。公用維修工具1批 小計33020178。保險帶及配件2付178。碎紙機1臺 178。12月物料費用 清潔劑40，消毒劑30，大理石面劑80，不銹鋼光亮劑100，水電費100，常規(guī)物料200；保潔服裝費用 每人500元，2年分攤誤餐費 每人每日10元標準高溫費 按每人800元一年分攤小計 商業(yè)綠化養(yǎng)護服務 明細表4項 目人均月預算（元/人）月預算（元）年預算（元）備 注綠化維護人員（1人） 綠化工具 配件費用每年800元綠化材料 化肥，農(nóng)藥，汽油，垃圾清運等每月費用等1000綠化水費 估每月水費300元高溫費 按每人800，一年分攤小計 商業(yè)工程維修養(yǎng)護服務費用 明細表5項 目人均月預算（元/人）月預算（元）年預算（元）備 注維修主管（1人） 共3人，包含誤餐費維修工（2人） 基本工具 按三年分攤，共3套工具損耗材料 估每月300元服裝費 按兩年分攤，每人1000標準高溫費 按每人800，一年分攤小計 商業(yè)工程設施設備能耗及保養(yǎng)費用 明細表6項 目月預算額（元）年預算額（元）備 注給排水系統(tǒng)水箱清洗 180元/*4只*2次/年水箱水質(zhì)檢測 250元/只*4只*4次/年水泵維保(清包) 200元/季度*3臺*4水泵維保(材料費) 100元/臺/月*3臺*12月小計 消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)維保 消防系統(tǒng)維保(材料) 小計 技防系統(tǒng)技防系統(tǒng)維保 技防系統(tǒng)維保(材料) 小計 電梯系統(tǒng)電梯維保(清包) 700元/臺月*8臺電梯維保(材料) 150元/臺/月*8臺電梯年檢 350元/臺*8臺電梯限速器檢測 300元/2年*8臺小計 公共照明系統(tǒng)高壓巡視 公燈能耗(室外) 28KW*12H/天*365天*公燈耗材 小計 設施設備運行養(yǎng)護費合計 第二章 開辦費開支預算方案及開辦費籌措和處理意向本項目開辦費預算方案制定，實行由開發(fā)商統(tǒng)一購置或者由物業(yè)管理公司提供清單，經(jīng)過開發(fā)商的審核同意，按照核定的清單采購。月）提取的停車管理費成本比例 %分綜合管理服務費 （元/月）項公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務費 （元/月）費公共區(qū)域秩序維護服務費 （元/月）公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護服務費 （元/月）用公用設備設施日常運行、保養(yǎng)、維修服務費 （元/月）利潤 （元/月）稅金 （元/月）項目服務人員配置總數(shù)86（名）備注：二、物業(yè)服務費收支結余預算匯總 總物業(yè)服務費收支/結余總額（元）月度物業(yè)服務費收入 年度物業(yè)服務費收入 月度物業(yè)服務費支出 年度物業(yè)服務費支出 月度停車管理收入 年度停車管理收入 月度物業(yè)服務費結余 年度物業(yè)服務費結余 三、住宅預算表 住宅管理處財務收支預算匯總表 （單位:元）項 目月預算額（元）年預算額（元）備 注單價 管理處費用支出 （詳見表一） 秩序維護服務支出 （詳見表二） 環(huán)境保潔服務支出 （詳見表三） 綠化養(yǎng)護服務 （詳見表四） 工程維修養(yǎng)護服務費用 （詳見表五） 給排水系統(tǒng) （詳見表六） 消防系統(tǒng)保養(yǎng) （詳見表六） 技防監(jiān)控系統(tǒng) （詳見表六） 電梯能耗及保養(yǎng) （詳見表六） 公共照明 （詳見表六） 1管理成本 管理成本按2%計算 1稅金 %計算 合 計  住宅管理處費用支出 明細表1 項目人均月預算（元/人）月預算（元）年預算（元）備 注小區(qū)經(jīng)理（1人） 包含誤餐費、加班費福利等經(jīng)理助理（1人） 客服接待（2人） 辦公室水電費 服裝費 800元四季分三年分攤管理軟件 10000元按5年分攤小 計 住宅秩序維護服務支出 明細表2項 目人均月預算（元/人）月預算（元）年預算（元）備 注秩序維護主管（1人） 共計25人，包含誤餐費門崗（12人） 巡邏（4人） 監(jiān)控室人員(8人) 國定假日加班費秩序維護員 11天24小時/天3倍5（2100元/月247。174小時/月）247。復印機1臺 178。1把 178。臺虎鉗1個 178。我們?nèi)诤隙嗄陙淼墓芾韺嵺`和同類型物業(yè)的管理經(jīng)驗，結合本項目區(qū)域的具體情況，對其的管理理念總結如下幾方面：● 以服務為導向整個物業(yè)管理過程實質(zhì)就是服務的過程，無論與業(yè)主接觸程度低的保潔、保綠、設備管理等工作，還是與業(yè)主接觸程度高的保安、報修、二次裝修管理、車輛管理、延伸服務等工作，皆為管理公司所提供的服務。以制度化、程序化的管理，確保本項目區(qū)域的安寧、祥和，做到開放空間松而不亂，有序開放；封閉空間外部固若金湯，內(nèi)部寬松愉悅。 社區(qū)內(nèi)無因管理疏漏而導致重大責任安全事故和治安案件發(fā)生，如有業(yè)主求助，保安到位率100%。領導物業(yè)管理處全體員工完成公司下達的各項任務、履行該物業(yè)《物業(yè)管理委托合同》中的內(nèi)容。負責區(qū)域內(nèi)配套設施設備的運行維護管理?？蛻舴眨?）服務收費管理（嚴格按照《物業(yè)管理收費明碼標價規(guī)定》執(zhí)行，明確收費方式、方法、項目、標準、依據(jù)以及服務標準；在不產(chǎn)生材料的情況下，免費為住戶提供服務；物業(yè)管理費的收支狀況在本區(qū)域顯著位置或收費地點定期公布。方式有培養(yǎng)、提升、培訓、進修等。 督導方式——采用計劃性考核和日常的隨機考核相結合的方式。裝修結束后，施工隊向物業(yè)管理處申請竣工驗收，管理處按管理原則中的驗收重點和《房屋質(zhì)量保證書》的具體條款，按不影響其他業(yè)主利益及保障安全的原則進行驗收。4）按時做好各種會計報表，定期公布管理費收繳及使用情況。大專學歷。 審批、簽發(fā)來往函件。 處理租戶、業(yè)主的投訴，定期拜訪客戶及收集意見、建議，并反饋至各職能部門，必要時上報物業(yè)管理處經(jīng)理。 將有關付帳及其他費用原始憑證做出記帳憑證并準確記帳。 做好各類文件、材料、檔案及往來公函的收發(fā)、管理、整理、歸檔工作。 編訂有關值班表、日志及報告，定期呈管理處經(jīng)理審閱。 協(xié)助擬出每年保安消防預算。 熟悉消防器材的使用、維護及性能，掌握警衛(wèi)專業(yè)技能。接班時要主動檢查各系統(tǒng)確定其是否正常，上一班有否發(fā)生情況。178。4工程部工程部主管178。工程領班178。 準時到崗，接受各級管理人員之督導，在本班領班帶領下按時按質(zhì)按量完成本系統(tǒng)之運行，操作及維修保養(yǎng)工作，不擅離崗位、串崗。 充分了解各種建材設備性質(zhì)之特性，安排使用最適當之清潔材料及工具，解答清潔員遇到的技術難題。 負責起草季度養(yǎng)護計劃和備品備件計劃報經(jīng)理審核。 負責區(qū)域物業(yè)范圍內(nèi)綠化養(yǎng)護管理工作。 3)員工培訓工作計劃崗前、崗中培訓。翻新工作由工程部自行組織專業(yè)維修工或委托有關施工單位實施。4）按需配備滅火器，每月檢查一次滅火器。1）每年對房屋基礎進行2次以上檢查，防止白蟻及腐蝕性液體的損害；2）及時了解住戶有無白蟻情況。（4） 業(yè)主裝修過程中不得有改變、損壞、破損建筑承重墻的行為。（4） 高層裝修必須做好大堂、電梯成品保護。走廊、樓梯窗玻璃經(jīng)常擦拭。錄像監(jiān)控探頭每月擦拭1次。信報箱、對講系統(tǒng)、對講機每日擦2次。門廳玻璃經(jīng)常擦拭。地面潔凈，無垃圾、雜物、浮塵、污跡，無亂堆亂放。四、住宅外墻或建筑物發(fā)生危險，影響他人安全時的工作措施（預案）嚴禁從樓上向地面或由垃圾道、下水道拋棄因裝飾裝修居室而產(chǎn)生的廢棄物及其他物品。1）結構安全，正常使用；2）結構性能完好。1）正常有效使用；2）外觀完好。