【正文】 安全護(hù)衛(wèi)人員身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，對(duì)日常護(hù)衛(wèi)事項(xiàng)能做出正確及時(shí)反映；并盡快熟悉小區(qū)業(yè)主情況； 上崗時(shí)統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，儀表規(guī)范，精神飽滿，姿態(tài)良好； 24小時(shí)職守，交接班有記錄；每日立崗制（上午7:009:00，下午17:0019:00） 對(duì)進(jìn)入住宅區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行管理，疏導(dǎo)、保持進(jìn)出口道路暢通； 對(duì)大件物品搬出進(jìn)行登記，業(yè)主家庭裝飾需預(yù)約登記，并交納2000元押金，裝飾結(jié)束后，若業(yè)主自行清運(yùn)裝飾建筑垃圾，物業(yè)公司將全額退還押金，若業(yè)主委托物業(yè)清運(yùn)，另行協(xié)商清運(yùn)費(fèi)用，并從押金中收取清運(yùn)費(fèi)； 阻止商販隨意進(jìn)入小區(qū)；非本小區(qū)業(yè)主不得擅自入內(nèi)； 保安人員白天不定期巡視，夜間巡邏不間斷；嚴(yán)禁夜間睡覺(jué)，一旦發(fā)現(xiàn)按公司保安責(zé)任制度處理； 保安人員有義務(wù)接受業(yè)主相關(guān)求助，并回答有關(guān)詢問(wèn)； 在遇到異常情況和突發(fā)事件時(shí)，采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，必要時(shí)要及時(shí)報(bào)警和上報(bào)相關(guān)部門(mén)； 消防栓每月查看二次，保持完好狀態(tài)。 上下班人流高峰期出入口工作要點(diǎn)：******小區(qū)在上下班高峰各主要出入口預(yù)計(jì)將出現(xiàn)人流、車(chē)流高峰，為了提高通行效率，減少因人流、車(chē)流壓力可能造成的壓力，對(duì)物品的漏檢漏查作到有效控制，我們擬加強(qiáng)高峰期安全力量，正常情況下安全人員實(shí)際三班三運(yùn)轉(zhuǎn)制。8車(chē)輛疏導(dǎo)（1）對(duì)進(jìn)出車(chē)輛進(jìn)行管理、疏導(dǎo)，保證出入口環(huán)境整潔、有序、通暢。五、運(yùn)用先進(jìn)的安防設(shè)備，配合人防、技防構(gòu)筑安全屏障智能化安防設(shè)施是******小區(qū)項(xiàng)目安全管理工作的“硬件”要素，是對(duì)人防管理的有效補(bǔ)充。6） 制定消防措施，制定緊急狀態(tài)下的疏散方案7） 接到火災(zāi)報(bào)警后，在向消防機(jī)關(guān)報(bào)警的同時(shí)，迅速奔赴現(xiàn)場(chǎng)，啟用消防設(shè)施進(jìn)行撲救，并協(xié)助消防部門(mén)查清火災(zāi)原因。提醒司機(jī)關(guān)鎖好車(chē)門(mén)、窗，并將車(chē)內(nèi)的貴重物品隨身帶走。（3） 檢查車(chē)輛是否有損壞或其他不正常情況，如有不正常情況應(yīng)立即當(dāng)面向車(chē)主提出，并在《車(chē)輛停放登記表》上作詳細(xì)記錄。尤其是注重房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及水電氣管線、陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、空調(diào)安裝、太陽(yáng)能熱水器安裝管線等方面。經(jīng)理對(duì)裝修項(xiàng)目進(jìn)行審核，對(duì)符合業(yè)主公約、裝飾裝修管理協(xié)議及相關(guān)法律法規(guī)的裝修方案發(fā)放裝修許可證，簽訂裝修合同，同時(shí)告知業(yè)主裝修注意事項(xiàng)。10安全標(biāo)志對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施，每月檢查二次，缺損及時(shí)補(bǔ)齊，保證標(biāo)志清晰完整。接到任何報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理（預(yù)約除外）。（8）定期對(duì)機(jī)房、轎箱頂和底坑進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，并做好記錄。 給水系統(tǒng)（1）總體供水設(shè)施每月檢查一次。四、安全標(biāo)識(shí)危及安全處設(shè)置警示標(biāo)識(shí)，并采取有效防范措施；不發(fā)生重大人身傷亡管理責(zé)任事故；物業(yè)區(qū)域內(nèi)窨井蓋、護(hù)欄等公共設(shè)施完好、牢固，無(wú)安全隱患。（2） 重要設(shè)備維修資料檔案管理一是維修單管理：每一次維修都要填寫(xiě)維修單，每月統(tǒng)計(jì)一次，每季度裝訂一次，由工程維修部負(fù)責(zé)保管以備查驗(yàn)。七、消防設(shè)施設(shè)備可隨時(shí)啟用，設(shè)施設(shè)備完好率100％消防設(shè)施定期檢測(cè)每月啟動(dòng)一次報(bào)警系統(tǒng)每季度聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)一次聯(lián)系專業(yè)廠家維護(hù)八、公共照明系統(tǒng)每周定期檢修清掃照明配電箱一次，確保配電開(kāi)關(guān)與導(dǎo)線連接良好無(wú)松動(dòng)。序號(hào)項(xiàng)目維保計(jì)劃巡檢規(guī)定維保內(nèi)容頻次巡檢內(nèi)容頻次1水箱消毒清洗，水質(zhì)檢測(cè)1次/半年水位，跑冒滴漏1次/天2浮球閥門(mén)有無(wú)銹蝕、密閉性檢修1次/月3水泵潤(rùn)滑，電機(jī)電流檢測(cè)1次/月跑冒滴漏1次/天4軟接頭、閥門(mén)密閉性檢修1次/半年跑冒滴漏1次/天5給水管道銹蝕狀況、聯(lián)接處檢查1次/半年跑冒滴漏1次/月6排水口清除雜物1次/月跑冒滴漏1次/天7排水管道銹蝕狀況、聯(lián)接處檢查1次/半年跑冒滴漏1次/天8集水井雜物清除、潛水泵進(jìn)水口清潔1次/月水位，跑冒滴漏1次/天9潛水泵電機(jī)電流、絕緣檢測(cè)1次/半年運(yùn)行狀況、1次/天10潛水泵控制箱清掃、接線緊固、運(yùn)行操作試驗(yàn)1次/年電源等運(yùn)行狀況1次/天2臺(tái)泵工作順序調(diào)整1次/月11給水泵保養(yǎng)，清掃、接線緊固、運(yùn)行操作試驗(yàn)1次/季度電源等運(yùn)行狀況1次/天2臺(tái)泵工作順序調(diào)整1次/月智能化系統(tǒng)（1）弱電系統(tǒng)配置完善（至少有錄像監(jiān)控、樓宇對(duì)講、周界報(bào)警、巡更系統(tǒng)、電子顯示屏、住戶報(bào)警、門(mén)鎖智能卡其中的五項(xiàng)及五項(xiàng)以上系統(tǒng)）。（4）限電、停電按規(guī)定時(shí)間通知業(yè)主或使用人。第五節(jié) 設(shè)施設(shè)備管理一、設(shè)施設(shè)備配置和特點(diǎn)設(shè)施設(shè)備的管理是小區(qū)物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)，是做好物業(yè)管理的后勤保障。物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的分類為使物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃有更強(qiáng)的針對(duì)性，能切中要點(diǎn)，起到應(yīng)有的作用，在制定計(jì)劃時(shí)需對(duì)其進(jìn)行分類制定。 房屋管理維護(hù)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)公共部位1房屋結(jié)構(gòu)每年兩次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、使用人并安排專項(xiàng)維修。裝修垃圾的清運(yùn)。巡視（1） 車(chē)輛當(dāng)值車(chē)管員每小時(shí)至少詳細(xì)檢查車(chē)輛的車(chē)況一次，發(fā)現(xiàn)漏油，未上鎖等現(xiàn)象及時(shí)通知車(chē)主，并在值班記錄本上做好記錄，同時(shí)報(bào)告班組長(zhǎng)處理。（三）交通設(shè)施的管理秩序維護(hù)員在每班接班前對(duì)轄區(qū)各道路標(biāo)志，禁鳴喇叭標(biāo)志，禁止駛?cè)霕?biāo)志等交通標(biāo)志牌、減速線、停車(chē)線、讓行線、人行道線等進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞的應(yīng)予以記錄并及時(shí)報(bào)部門(mén)主管處理。服務(wù)中心有統(tǒng)一指揮，對(duì)事件作出恰當(dāng)?shù)木o急處理措施，緊急情況有合理的處置預(yù)案并演練。建立來(lái)訪人員、車(chē)輛物資出入登記制度，甄別登記簡(jiǎn)捷方便、有效、記錄完整。（3）接受業(yè)主（使用人）求助，回答住戶的詢問(wèn)。（5）搬出的物資必須嚴(yán)格跟蹤管理，需要經(jīng)過(guò)業(yè)主的同意。㈣ 共用部位，公用設(shè)施日常管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： 道路路面、路牙、窨井蓋定期對(duì)其實(shí)施巡檢，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ)； 道路照明，檢查完好率達(dá)到100%，主干道燈亮率100%，走道燈，地下車(chē)庫(kù)及電梯燈完好率達(dá)95%以上；發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修復(fù)； 化糞池依據(jù)巡查狀態(tài)，適時(shí)清運(yùn)，保證化糞池出入口暢通?！觥肮芾矸諊?指物業(yè)管理公司通過(guò)先進(jìn)的管理運(yùn)作方式、完善的管理制度以及高素質(zhì)的管理人員等來(lái)營(yíng)造出一種規(guī)范、高效的工作、管理環(huán)境。5．競(jìng)聘報(bào)價(jià)原則按上述報(bào)價(jià)不變。 ******小區(qū)競(jìng)聘文件 南京****物業(yè)管理有限公司 編寫(xiě)人：**** **** 二〇一七年七月目 錄競(jìng)聘函1資格、資質(zhì)證明文件2綜合說(shuō)明書(shū)17第一章管理服務(wù)的定位及目標(biāo)19第二章物業(yè)管理組織架構(gòu)20第三章物業(yè)管理制度情況21第四章物業(yè)管理服務(wù)方案22第一節(jié)安全消防管理25第二節(jié)交通和車(chē)輛管理30第三節(jié)裝修管理策劃33第四節(jié)房屋管理維護(hù)36第五節(jié)設(shè)施設(shè)備管理39第六節(jié)清潔保潔服務(wù)49第七節(jié)綠化養(yǎng)護(hù)管理52第八節(jié)特約服務(wù)57第九節(jié)社區(qū)文化建設(shè)58第五章突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案61第六章物資裝備計(jì)劃70第七章勞動(dòng)力投入計(jì)劃72第八章物業(yè)服務(wù)承諾78第九章物業(yè)交接方案79第十章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測(cè)算85競(jìng)聘函南京市******住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)：南京****物業(yè)管理有限公司授權(quán)****（總經(jīng)理）為全權(quán)代表，參加貴方組織的******住宅小區(qū)（選聘編號(hào)：2017NCMJWYXP1）選聘有關(guān)活動(dòng)，并對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行競(jìng)聘。4．小區(qū)電梯、增壓水泵高能耗設(shè)備運(yùn)行所需能耗等公共能耗費(fèi)，費(fèi)用收取按照多層：10元/戶/月；小高層（電梯）：一層13元/戶/月，二層及以上26元/戶/月。 人文環(huán)境氛圍是指物業(yè)公司通過(guò)舒適、自由的園區(qū)等為業(yè)主及物業(yè)提供人際交流的公共空間來(lái)營(yíng)造的平等、和諧的交流環(huán)境。病蟲(chóng)害有針對(duì)性地及時(shí)滅治； 因人或風(fēng)災(zāi)造成的樹(shù)木傾斜及時(shí)扶正。（4）遇來(lái)賓前來(lái)參觀，發(fā)放臨時(shí)《出入卡》，對(duì)其訪問(wèn)對(duì)象和身份信息等情況記錄備查。并對(duì)樓內(nèi)通道夜間巡查每天不少于一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。小區(qū)實(shí)行人車(chē)分流，但車(chē)道出入口與人行道的匯入口內(nèi)在高峰期易形成擁擠，對(duì)安全管理產(chǎn)生一定影響，要加強(qiáng)對(duì)車(chē)輛的控制；停車(chē)場(chǎng)出入口交通管理是車(chē)輛管理的重點(diǎn)。接到報(bào)警信號(hào)，服務(wù)中心應(yīng)在5分鐘之內(nèi)派人趕往現(xiàn)場(chǎng)查看，情況緊急立即通知警方。對(duì)轄區(qū)內(nèi)路面的一切車(chē)輛實(shí)行統(tǒng)一停放管理：（1） 單車(chē)、摩托車(chē)必須統(tǒng)一停放；（2） 小車(chē)、中巴等車(chē)輛必須統(tǒng)一在規(guī)定的區(qū)域內(nèi)停放；（3） 其它任何未畫(huà)線路段和消防門(mén)前，斑馬線、人行道上一律禁止停放車(chē)輛。（5） 車(chē)輛離場(chǎng)后，及時(shí)在《車(chē)輛停放登記表》上登記。為保護(hù)墻體、走道、通道等公共設(shè)施在裝修期間不受損壞，擬將裝修戶搬運(yùn)材料必經(jīng)的大廳入口、墻壁、電梯走道鋪設(shè)木制夾板，作臨時(shí)性保護(hù)。為此，服務(wù)中心擬以客戶服務(wù)中心為樞扭，以預(yù)防為主，建立以裝修監(jiān)管、房屋維護(hù)、巡視檢查為主體的三級(jí)管理模式，推行房屋健康檔案管理，制定房屋維修保養(yǎng)計(jì)劃、裝修管理規(guī)定和空置房的管理計(jì)劃，全方位地實(shí)施維護(hù)與保養(yǎng)。物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制定職責(zé)1）服務(wù)中心工程主管負(fù)責(zé)編制物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃；2）服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)審核物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃；3）公司主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)批準(zhǔn)物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃；4）服務(wù)中心維修人員負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行維修、保養(yǎng)及運(yùn)行操作，好標(biāo)識(shí)及記錄。（9）做到物業(yè)外觀完好、同意、整潔、無(wú)缺損現(xiàn)象，無(wú)違章改建物業(yè)外觀、隨意安裝現(xiàn)象；無(wú)公共地方占用、搭建現(xiàn)象；（10）各種標(biāo)示指示牌完好清潔；（11）房屋及設(shè)施圖紙資料資料檔案齊全，管理完善，交接手續(xù)齊備。（3）室內(nèi)、室外公共電氣柜每周巡查一次。（5）高層房屋減壓閥調(diào)壓每季度一次測(cè)壓并做好記錄。六、消防設(shè)施管理設(shè)備設(shè)施管理過(guò)程中，將充分發(fā)揮我公司工程專業(yè)技術(shù)人才優(yōu)勢(shì)和經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，并與所有設(shè)備廠家和安裝單位建立緊密合作關(guān)系，熟悉各類設(shè)備的使用性能，嚴(yán)格按照設(shè)備性能特點(diǎn)和操作規(guī)程開(kāi)機(jī)、運(yùn)行和關(guān)機(jī)，落實(shí)設(shè)備管理、保養(yǎng)和檢修制度，使各類設(shè)備設(shè)施始終處于最佳運(yùn)行狀態(tài)，使設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到100%。二是設(shè)備巡查記錄表：值班人員填寫(xiě)的設(shè)備巡查記錄表每月一冊(cè)，每月統(tǒng)計(jì)一次，每年裝訂一次，由服務(wù)中心資料員保管以備存查。主要措施包括：制訂陰井蓋、護(hù)欄維修計(jì)劃，定期保養(yǎng)加強(qiáng)日常巡視，發(fā)現(xiàn)設(shè)施損壞及時(shí)維修對(duì)機(jī)房重地、水塘邊、變壓器等附近設(shè)置安全警示標(biāo)識(shí)五、內(nèi)部管理控制設(shè)施設(shè)備管理、運(yùn)行嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)范和設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)進(jìn)行，設(shè)備運(yùn)行參數(shù)符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范要求；人員管理（1）人員素質(zhì)的管理：包括人員的上崗證、特殊工種作業(yè)證、技能證書(shū)的管理；人員的崗位培訓(xùn)、技術(shù)培訓(xùn)的管理。（2）泵、管道每?jī)赡赀M(jìn)行除銹、油漆一次。（9）電梯維護(hù)保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主或使用人，并盡可能減少對(duì)業(yè)主或使用人正常生活的影響。小修一日內(nèi)修復(fù)。三、物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃就整個(gè)物業(yè)管理流程而言，編制物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃是不可或缺的。五、裝修管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)告知業(yè)主或使用人裝修須知，加強(qiáng)裝修過(guò)程中的監(jiān)督和管理，對(duì)違規(guī)裝修、違章搭建應(yīng)及時(shí)勸阻、制止并報(bào)告相關(guān)部門(mén)。對(duì)裝修施工對(duì)進(jìn)行統(tǒng)一管理，制作統(tǒng)一的出入證；加強(qiáng)裝修現(xiàn)場(chǎng)的巡視，做到每次巡視有記錄，每次記錄有解決，嚴(yán)禁超范圍裝修和野蠻裝修，力爭(zhēng)社區(qū)內(nèi)無(wú)一例違章裝修。（4） 填寫(xiě)收費(fèi)收據(jù)交車(chē)主（或刷卡），并在《車(chē)