【正文】 商業(yè)工程維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)費(fèi)用 明細(xì)表5項(xiàng) 目人均月預(yù)算（元/人）月預(yù)算（元）年預(yù)算（元）備 注維修主管（1人） 共3人，包含誤餐費(fèi)維修工（2人） 基本工具 按三年分?jǐn)?，?套工具損耗材料 估每月300元服裝費(fèi) 按兩年分?jǐn)偅咳?000標(biāo)準(zhǔn)高溫費(fèi) 按每人800，一年分?jǐn)傂∮?jì) 商業(yè)工程設(shè)施設(shè)備能耗及保養(yǎng)費(fèi)用 明細(xì)表6項(xiàng) 目月預(yù)算額（元）年預(yù)算額（元）備 注給排水系統(tǒng)水箱清洗 180元/*4只*2次/年水箱水質(zhì)檢測 250元/只*4只*4次/年水泵維保(清包) 200元/季度*3臺(tái)*4水泵維保(材料費(fèi)) 100元/臺(tái)/月*3臺(tái)*12月小計(jì) 消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)維保 消防系統(tǒng)維保(材料) 小計(jì) 技防系統(tǒng)技防系統(tǒng)維保 技防系統(tǒng)維保(材料) 小計(jì) 電梯系統(tǒng)電梯維保(清包) 700元/臺(tái)月*8臺(tái)電梯維保(材料) 150元/臺(tái)/月*8臺(tái)電梯年檢 350元/臺(tái)*8臺(tái)電梯限速器檢測 300元/2年*8臺(tái)小計(jì) 公共照明系統(tǒng)高壓巡視 公燈能耗(室外) 28KW*12H/天*365天*公燈耗材 小計(jì) 設(shè)施設(shè)備運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)合計(jì) 第二章 開辦費(fèi)開支預(yù)算方案及開辦費(fèi)籌措和處理意向本項(xiàng)目開辦費(fèi)預(yù)算方案制定，實(shí)行由開發(fā)商統(tǒng)一購置或者由物業(yè)管理公司提供清單，經(jīng)過開發(fā)商的審核同意，按照核定的清單采購。預(yù)算方案由三塊組成。1）辦公物品采購；2）物業(yè)用房（項(xiàng)目管理處裝修）；考慮本項(xiàng)目規(guī)模的原因開辦費(fèi)籌措的渠道主要由項(xiàng)目建設(shè)單位負(fù)責(zé)。序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位單價(jià)（元）金額（元）178。辦公桌椅5套 178。會(huì)議桌椅1套 178。文件柜8組 178。考勤機(jī)1套 178。對(duì)講機(jī)15臺(tái) 178。復(fù)印機(jī)1臺(tái) 178。電腦5套 20000178。保險(xiǎn)箱1臺(tái) 178。交換機(jī)/電話機(jī)1批 178。傳真機(jī)1臺(tái) 178。傘架1個(gè) 178。更衣箱10組 178。碎紙機(jī)1臺(tái) 178。照相機(jī)1臺(tái)1600178。點(diǎn)驗(yàn)鈔機(jī)1臺(tái) 178。文具1批 小計(jì)178。雨具10套 178。值班電筒5套 178。保安用具1批 小計(jì)178。2把 178。2把 178。1把 178。5米升降鋁合金梯1把 178。萬用電表3只 178。數(shù)字式萬用表2只 178。兆歐表1只 178。鉗型表1只 178。測溫儀1只 178。保險(xiǎn)帶及配件2付178。手電鉆2把 178。沖擊鉆1把 178。電錘1把 178。手提角磨機(jī)1臺(tái) 178。云石切割機(jī)1把 178。電動(dòng)管道疏通機(jī)1臺(tái) 178。卷筒式線板4只 178。龍門架1個(gè) 178。臺(tái)虎鉗1個(gè) 178。三輪車1輛 178。數(shù)字游標(biāo)卡尺1把 178。潛水泵2臺(tái) 178。電焊機(jī)1臺(tái) 2000178。料架5個(gè) 178。個(gè)人維修工具5套 178。公用維修工具1批 小計(jì)33020178。垃圾桶 178。保潔、綠化工具1批80008000小計(jì)178。各類標(biāo)識(shí)1批2000 178。管理用房裝修1套20000小計(jì)合計(jì)處理意向建議用以下幾點(diǎn)：管理處客服接待的辦公物品以新購置為主，按照核定清單采購；管理處行政辦公和設(shè)備設(shè)施管理的辦公物品以舊的為主（開發(fā)商使用過的）；第三章 項(xiàng)目管理服務(wù)理念和目標(biāo)項(xiàng)目概況 【浦江坤庭1253】項(xiàng)目建造的物業(yè)類型為：多層 本項(xiàng)目坐落位置座落地址：張家圩路777弄，綠舟路118弄、浦泰路677弄。 本項(xiàng)目的物業(yè)管理區(qū)域四至范圍: 東至浦泰路，西至復(fù)興路（朝陽河及沿河綠化帶除外），南至綠舟路，北至張家圩路。（上述四至范圍內(nèi)的張家圩港及東南角的已建建筑不屬于本項(xiàng)目的物業(yè)管理范圍）。一） 管理服務(wù)理念與管理目標(biāo)物業(yè)管理是連續(xù)的，持久的綜合服務(wù)過程，在此過程中除了管理設(shè)備、房屋、建筑等設(shè)施外，還要接觸社會(huì)、家庭、個(gè)人，在物業(yè)管理中首先考慮使任何服務(wù)對(duì)象滿意。因此，對(duì)物業(yè)管理來說服務(wù)于業(yè)主/使用人的理念是物業(yè)管理之本。我們?nèi)诤隙嗄陙淼墓芾韺?shí)踐和同類型物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域的具體情況，對(duì)其的管理理念總結(jié)如下幾方面：● 以服務(wù)為導(dǎo)向整個(gè)物業(yè)管理過程實(shí)質(zhì)就是服務(wù)的過程，無論與業(yè)主接觸程度低的保潔、保綠、設(shè)備管理等工作，還是與業(yè)主接觸程度高的保安、報(bào)修、二次裝修管理、車輛管理、延伸服務(wù)等工作，皆為管理公司所提供的服務(wù)。服務(wù)結(jié)果固然重要，服務(wù)過程亦同等重要，任何一位管理處職員、任何一件事情、任何一個(gè)環(huán)節(jié)都涉及業(yè)主對(duì)管理工作的整體評(píng)價(jià)，“全程服務(wù)、全員服務(wù)”正是這一理念的概括。我們在工作當(dāng)中將同等地關(guān)注服務(wù)過程和服務(wù)結(jié)果?！?導(dǎo)入以人為本的服務(wù)內(nèi)涵高水準(zhǔn)的物業(yè)管理應(yīng)融入以業(yè)主舒適便利為本的管理內(nèi)涵，其意義不簡單是高標(biāo)準(zhǔn)的酒店管理服務(wù)模式，而是在建立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膬?nèi)部管理制度的前提下，將各種細(xì)微化、人性化、親情化的便民服務(wù)引入物業(yè)管理服務(wù)，把“微笑”帶給業(yè)主?！?站在住戶的角度發(fā)現(xiàn)并解決問題在日常工作中管理者必須以角色換位的方式考慮、分析制度及流程是否合理，是否給住戶造成了不便，先于業(yè)主發(fā)現(xiàn)并改進(jìn)工作中的缺陷和不足。我們認(rèn)為這樣才能體現(xiàn)真正專業(yè)的管理服務(wù)水準(zhǔn)，才能創(chuàng)造真實(shí)的客戶滿意。● 注重提高員工滿意度日常物業(yè)管理服務(wù)工作中，管理處員工與業(yè)主頻繁接觸，沒有滿意的員工，就沒有滿意的業(yè)主。因此，我們將通過制訂人性化的管理制度、設(shè)定科學(xué)的薪酬體系、營造符合時(shí)代特征的企業(yè)文化以提高員工滿意度，使員工以飽滿的精神、舒暢的心情為住戶服務(wù)，而不單純是為了工作而工作，從而提升客戶滿意度。二）管理保障措施為了實(shí)現(xiàn)區(qū)域整體管理理念，保證管理目標(biāo)的順利實(shí)施，我司將采取以下幾個(gè)方面措施，切實(shí)提高對(duì)業(yè)主的服務(wù)水準(zhǔn)。1）以人為本，親善管家服務(wù)我們在管理服務(wù)中，引進(jìn)境內(nèi)外先進(jìn)的管理服務(wù)理念，建立本項(xiàng)目適宜有效的管理模式。區(qū)域以客戶服務(wù)部為依托提供全方位的各項(xiàng)服務(wù)，總體協(xié)調(diào)區(qū)域業(yè)主的各類事務(wù)，并在第一時(shí)間快速反應(yīng)及時(shí)處理，以滿足業(yè)主的各種需求。同時(shí)，我們的管理要做到不侵犯他人的合法權(quán)益，為所有在本區(qū)域生活和工作的人們，提供溫馨的大家庭環(huán)境。2）三防合一，建立24小時(shí)的安全保衛(wèi)體系我們要讓居住在區(qū)域全體業(yè)主體會(huì)居家安全是十分重要的一個(gè)方面。安全保障程度也是最能直觀反映物業(yè)管理公司管理水準(zhǔn)的，將直接影響業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的滿意度。我們將根據(jù)“三防合一”、“外松內(nèi)緊”的原則，為防盜竊、防破壞、防意外事故等開展一系列管理活動(dòng)。在人員管理、車輛管理、設(shè)施設(shè)備管理方面建立起完備的運(yùn)行機(jī)制。以制度化、程序化的管理，確保本項(xiàng)目區(qū)域的安寧、祥和，做到開放空間松而不亂，有序開放；封閉空間外部固若金湯，內(nèi)部寬松愉悅。3）園林綠化，創(chuàng)造整潔優(yōu)美的居住環(huán)境本項(xiàng)目采取“人與自然和建筑的共存、融合”理念，區(qū)域環(huán)境典雅，重視綠化，強(qiáng)調(diào)居住的整潔和舒適。其房型結(jié)構(gòu)特點(diǎn)具有多樣性，因此對(duì)區(qū)域內(nèi)整體的保潔工作，采取分類型相適應(yīng)的清潔標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)高層住宅區(qū)域綠化環(huán)境的特點(diǎn)，我們制定了比較適合本區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)方案。（參見第七章相關(guān)內(nèi)容）4） 專業(yè)維護(hù)，保證設(shè)備設(shè)施的安全運(yùn)行本項(xiàng)目中設(shè)施設(shè)備比較完善而且先進(jìn)。依靠我司物業(yè)管理項(xiàng)目的規(guī)模效應(yīng)，儲(chǔ)備各類雄厚的專業(yè)管理人才，為項(xiàng)目的物業(yè)管理人員配備提供支持?？煽?、有效的人員組織，保證了設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收接管工作的優(yōu)質(zhì)、高效，也保證了以最快速度熟練掌握設(shè)備的性能和操作規(guī)程。依托已建立的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求，制定了完善而有效的維護(hù)及保養(yǎng)流程，保證365天的正常運(yùn)行，為業(yè)主提供舒適而安全的服務(wù)。5） 加強(qiáng)監(jiān)督，建立多元化、全方位監(jiān)督體系我們?nèi)轿坏墓芾矸?wù)監(jiān)督體系得到了物業(yè)管理界和主管部門一致好評(píng)，也伴隨著企業(yè)的發(fā)展，成為企業(yè)的一大特色。在本項(xiàng)目區(qū)域的物業(yè)管理中我們將充分發(fā)揮這一特色，建立良好的社會(huì)關(guān)系和強(qiáng)有力的社會(huì)監(jiān)督體系。比如，定期與不定期結(jié)合，建立與業(yè)委會(huì)的溝通制度，讓廣大業(yè)主對(duì)區(qū)域交通、業(yè)主入住、噪聲控制、設(shè)備設(shè)施維保工作等進(jìn)行公開監(jiān)督。保證工作的有效實(shí)施，把本項(xiàng)目區(qū)域建設(shè)成高品質(zhì)生活社區(qū)。第四章 物業(yè)服務(wù)分項(xiàng)指標(biāo)目標(biāo)與承諾我們以城鄉(xiāng)建設(shè)部《全國物業(yè)管理示范住宅區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)》作為區(qū)域日常管理與服務(wù)工作的指導(dǎo)，并遵照“全國物業(yè)管理示范住宅區(qū)域”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理，爭取在三年內(nèi)獲得“上海市物業(yè)管理優(yōu)秀區(qū)域”稱號(hào)。我們的基本承諾是：178。 業(yè)主滿意率≥95%。178。 社區(qū)內(nèi)無因管理疏漏而導(dǎo)致重大責(zé)任安全事故和治安案件發(fā)生，如有業(yè)主求助，保安到位率100%。178。 全年365天接待，每天24小時(shí)受理報(bào)修，服務(wù)接待從周一到周日08﹕30～20﹕30，管理處主管業(yè)務(wù)接待從周一到周日09﹕00到17﹕30；178。 業(yè)主報(bào)修，急修15分鐘到達(dá)現(xiàn)場，一般維修當(dāng)天完成。178。 對(duì)業(yè)主投訴8小時(shí)內(nèi)答復(fù)處理。第五章 物業(yè)服務(wù)早期介入方案（物業(yè)服務(wù)交接方案）一）早期介入1）項(xiàng)目服務(wù)合同簽訂后，組織公司技術(shù)人員介入本項(xiàng)目；2）深入施工現(xiàn)場，實(shí)地勘察建設(shè)工程進(jìn)度，摸清情況后根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，提出建設(shè)性的意見供開發(fā)商以及施工單位；3）根據(jù)房屋設(shè)施的配置圖紙和廠商供貨時(shí)間節(jié)點(diǎn)，配合甲方做好接受和查驗(yàn)準(zhǔn)備；4）按照建設(shè)方工程施工竣工交房的時(shí)間表，安排相關(guān)人員分階段介入本項(xiàng)目。二）管理處建立前的管理服務(wù)工作1）物業(yè)管理服務(wù)：項(xiàng)目售樓處的高品質(zhì)服務(wù)；服務(wù)人員規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的操作等等；2）有關(guān)今后物業(yè)管理服務(wù)方面的問題及時(shí)與準(zhǔn)業(yè)主交流，并向他們宣傳；3）對(duì)建筑物和區(qū)域環(huán)境、設(shè)備設(shè)施品牌、型號(hào)和以后的安裝、調(diào)試等環(huán)節(jié)把握。三）管理處運(yùn)作方式運(yùn)作流程圖接收協(xié)調(diào)小組組建項(xiàng)目管理處熟悉物業(yè)情況、匯總移交遺留問題協(xié)助開發(fā)商及時(shí)處理準(zhǔn)備資料擬制管理方案制定規(guī)章制度整編/補(bǔ)充員工組織培訓(xùn)物業(yè)驗(yàn)收接管日常管理房屋維修及設(shè)備保養(yǎng)安全防范車輛管理環(huán)境綠化管理客戶接待管理社區(qū)文化智能系統(tǒng)財(cái)務(wù)管理項(xiàng)目管理處運(yùn)作流程說明a、制作流程設(shè)計(jì)原則是全面、合理、高效、環(huán)環(huán)相扣、相互制約，保證環(huán)節(jié)緊緊銜接。b、整個(gè)運(yùn)作策劃由公司指定一位副總經(jīng)理級(jí)別掛帥，公司各職能部門參與指導(dǎo)，并提供資源保障、技術(shù)支持，以確保整個(gè)過程的順利進(jìn)行。c、運(yùn)作過程將由開發(fā)商進(jìn)行監(jiān)督并指導(dǎo)，及時(shí)對(duì)出現(xiàn)的問題進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)并解決，以使本項(xiàng)目區(qū)域的日常管理能更成功、更具有特色。第六章 項(xiàng)目組織架構(gòu)、管理職責(zé)和權(quán)限、管理制度和考核辦法面對(duì)本項(xiàng)，我們在深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，認(rèn)識(shí)到本項(xiàng)目更需要服務(wù)化、功能化、人性化，作為區(qū)域物業(yè)管理企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化管理，應(yīng)以“為民、利民、便民”為宗旨，從不斷滿足業(yè)主衣食住行的基本要素，提高生活服務(wù)質(zhì)量為出發(fā)點(diǎn)。一）管理處組織架構(gòu)及部門設(shè)置管理組織系統(tǒng)（管理架構(gòu)圖）項(xiàng)目管理處環(huán)境部工程部保安部 客戶服務(wù)中心綠化養(yǎng)護(hù)環(huán)境清潔維修服務(wù)設(shè)備設(shè)施維修建筑物維修車管消防值班巡邏監(jiān)控警衛(wèi)業(yè)務(wù)接待與管理 檔案管理社區(qū)便民服務(wù)安防管理自動(dòng)化管理處部門、崗位、人員配置管理處人員配備表序號(hào)職位住宅商業(yè)備注1物業(yè)經(jīng)理112經(jīng)理助理113客服接待214保安領(lǐng)班115監(jiān)控值班866巡邏保安487門崗保安12168工程主管119工程人員2210保潔領(lǐng)班1