【正文】 然而面對早已沸沸揚(yáng)揚(yáng)的爭議、供應(yīng)的激增和新房貸政策的擠壓，小戶型能否繼續(xù)風(fēng)光無限呢？ 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前市場上以小戶型自居的項(xiàng)目已有３０多個(gè)。其它功能空間的面積也應(yīng)有合理配比，如儲藏室、壁櫥、小陽臺、玄關(guān)以及冰箱、洗衣機(jī)等的專用放置空間等。 目前政府相關(guān)部門將加大對租務(wù)市場的規(guī)范和整頓，二級市場和三級市場的不完全開放性也影響投資，這對并不便宜的小戶型投資將是很大的“地震”。 擁有一定的靈活空間又緊湊經(jīng)濟(jì)的功能設(shè)計(jì)，應(yīng)是小戶型發(fā)展的方向。滿足成長型小企業(yè)的需求成為小ＯＦＦＩＣＥ的主要方向，小戶型這一產(chǎn)品形態(tài)正向?qū)懽謽菨B透。 特質(zhì)４ 人口 密度的降低 當(dāng)初，許多人看過榮豐“非常男女”后，一個(gè)直觀的感覺就是小戶型與其說是家，不如說是宿舍更為妥帖。超小戶型面積過小產(chǎn)生的居室不合理性，在以后的小戶型開發(fā)中被摒棄。小戶型產(chǎn)品自身設(shè)計(jì)就存在使用率偏低的弊端，這無法避免，但客戶在理解到之后還是可以接受的。后現(xiàn)代城北部是一個(gè)城市鐵路的貨運(yùn)站，這個(gè)貨運(yùn)站雖然沒有什么噪音，但是在景觀上面是比較差的，過了貨運(yùn)站就是通惠河，通惠河那邊有奧林匹克運(yùn)動(dòng)公園。認(rèn)定一個(gè)產(chǎn)品是否“過渡”有幾方面： 第一，它是不是足夠舒適，如果足夠舒適的話，業(yè)主就沒有理由因?yàn)槭孢m度去調(diào)換房子。為什么呢？我認(rèn)為剛開始買后現(xiàn)代城的，大多數(shù)是因?yàn)樗鄬Φ偷膬r(jià)格可以解決自己居住的問題，而到后 來更多的人看到了后現(xiàn)代城的投資潛力。比如炫特區(qū)的面積是從４０到８０平方米，廚房衛(wèi)生間都很獨(dú)立，居住功能是齊全的，而且客廳和起居室也是獨(dú)立分區(qū)。 由于短期主要是用于自住，因此消費(fèi)者對戶型、配套、周邊環(huán)境等條件還是比較關(guān)注 的。從調(diào)查結(jié)果可以看出，小戶型的購房人雖然對于建筑形式 —— 板樓還是塔樓沒有太高的要求，但是９０％以上的購房人有獨(dú)立客廳要求，１００％都要求有獨(dú)立廚房。但近兩年，投資型房產(chǎn)的供給量比較大，受供求關(guān)系影響，高檔公寓租金下跌比較大，一些人開始將目光轉(zhuǎn)向位于商務(wù)中心區(qū)邊緣、房價(jià)適中的中檔樓盤，期望用較低的投入獲得較高的回報(bào)。因此，各功能空間的面積、尺度的恰當(dāng)與否，是小戶型品質(zhì)高低的關(guān)鍵。 比例失諧會(huì)影響家具擺放 超小戶型的片面求小導(dǎo)致了犧牲居住的根本需要，像不到 20 平方米的空間里，除了一張床、一張桌子和一個(gè)柜子之外，再也沒有多余的空間，房子的多重功能被壓縮的非常局促，僅僅滿足了睡眠的需要；過于狹長的戶型，使得家具的擺放變得異常單調(diào)，并且交通空間也隨之加大。從目前市場看，一些項(xiàng)目改變了過去小戶型分散在樓層中的做法，而將其集中在一兩個(gè)樓、甚至大半個(gè)社區(qū)中，用以吸引眼球，增加賣點(diǎn)。 從生活氛圍講 居住人群繁雜。 明明白白小戶型（四） ————————————————————————————— 誰在購買小戶型 小戶型的目標(biāo)客戶群，主要有三類人組成：一類是首次置業(yè)的中等收入的年輕客戶群，他們購買的目的是自住；一類是二次或多次置業(yè)的投資型買家，他們購買的目的是追求回報(bào)；還有一 類是外地移民，他們購買的目的是建立一個(gè)立足都市的生活平臺。像位于東四環(huán)外的炫特 區(qū)，集中了 82 種小戶型，以 5600 元 /平方米帶精裝修的開盤價(jià)，配上家具和家電，吸引了許多年輕人踴躍購買。 商務(wù)型是投資型買家的首選 倚商養(yǎng)房是投資型買家的主要選擇，對于小戶型來說，莫過于位于商務(wù)中 心區(qū)以及附近的商務(wù)型的公寓。寫字樓吸引眾多公司，是因?yàn)樵O(shè)施醒目、公司扎堆，便于客 人尋找。 實(shí)例 2：西三環(huán)紫竹橋東南豪柏國際公寓 A1 號樓的 04/05 戶型，建筑面積 平方米，樓體偏向西北 13 度，尤其是轉(zhuǎn)角總長為 米的玻璃 幕墻，橫跨起居室和臥室，采光、觀景極為充分，使本來不太寬裕的空間，在視覺上得到了延伸。 明明白白小戶型（二） ————————————————————————————— 小戶型的分類 小戶型按戶型樣式分為合體 1居和分體 1 居；按使用功能分為居家型、商住型和商務(wù)型。在混合居室的樓中， 1居室雖然常常被設(shè)計(jì)在朝向最不好的一面，但因面積太小，很難兼顧采光、通風(fēng)、戶型、均好性等方方面面； 銷售利潤不大。 盡管小戶型的單價(jià)往往比同質(zhì)的大戶型要高，但對于買家來說，總的負(fù)擔(dān)要小一些； 二是 出租便捷。比較一致的看法是： 1 居室 60 平方米、 2 居室 80 平方米、 3 居室 100 平方米。 該戶型面積的均好性還可以： 平方米的衛(wèi)生間和 平方米的廚房基本夠用，只是 平方米的居室稍有些局促。 居 家型是自住型買家的最愛 居家型小戶型的核心在于：小面積仍要達(dá)到多功能，除去基本的就餐、洗浴、就寢和會(huì)客外，在寸土寸金的面積中，適時(shí)增加讀書、休閑等功能，盡量滿足生活多方面的需求。最好是有一個(gè)大廳，形成公共辦公區(qū)，小一點(diǎn)的房間，可以是經(jīng)理室、財(cái)務(wù)室、會(huì)議室或者談判室等等。 實(shí)例 5：東三環(huán)勁松橋東北角富頓國際公寓的 D9 戶型，建筑面積 平 方米，為酒店式公寓，樓層平面基本采用酒店的長走廊式排列，戶型也多為酒店標(biāo)準(zhǔn)客房配置。自己住了一段時(shí)間，待經(jīng)濟(jì)上允許，可換個(gè)大一些的 2居或 3 居，將現(xiàn)有的 1居投入租賃市場，利用租金還貸。 而屬于同一經(jīng)濟(jì)水平線上的小家庭購房群體， 與“新生代”中的“單身貴族”、“丁克一族”的需求有所差異： 從人口構(gòu)成看，小家庭購房群體一般是夫妻倆人加一已有或即將有的小孩，這就要求面積本身不大的小戶型在功能上更為合理完善，以滿足三口之家的日常起居要求； 從社區(qū)配套看，小家庭購房群體對幼兒園、購物、交通的依賴，要超過洗衣房、咖啡屋、健身房。 上下交通不便。 明明白白小戶型（六） ——————————————————————————————————————— 超小戶型要慎選 所謂“超小戶型”，就是將單套戶型的總面積控制在 30 平方米以下，以在標(biāo)準(zhǔn)小戶型的基礎(chǔ)上壓縮面積降低總房價(jià)。認(rèn)清自己選擇什么樣的物業(yè)形式較為有利，因?yàn)樾粜蛯τ诿總€(gè)人來說，可能只是生命長河中的一個(gè)過渡居住空間。調(diào)查結(jié)果從多方面反映了目前市場對小戶型產(chǎn)品的真實(shí)需求情況。２０平方米的超小戶型已經(jīng)不再 被吹捧，人們的選擇更趨于理性，那些設(shè)計(jì)更為精巧、符合人體功能需要的合理的小戶型更受消費(fèi)者青睞。 特點(diǎn)之六： 對位置和周邊環(huán)境要求高 小戶型由于空間不足所帶來的生活缺憾需要較為完善的配套設(shè)施來彌補(bǔ)，如洗衣房、快餐廳、咖啡館等；同時(shí)為使工作與生活能夠迅速切換，交通的便捷和商業(yè)、休閑的便利也必不可少。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì) ０多個(gè)，有的甚至有幾十萬平方米的體量。 王卉：我們的項(xiàng)目在設(shè)計(jì)之初，功能性考慮得就比較多。 王卉：說到小戶型投資，任何一個(gè)項(xiàng)目在開發(fā)伊始，投資狀況都是首要考慮因素。 第三，它是否具有合理舒適的面積和人口密度。 王卉：我們自己有一個(gè)成熟的會(huì)所，非常適應(yīng)年輕人的需求，配有茶室、書屋等，以及其他比較適合中關(guān)村人的配套。我們采取了很多的措施，包括業(yè)主監(jiān)理會(huì)。２０平方米左右的房子安放了床、桌子和柜子，就沒有了多余空間。 特質(zhì)５ 公共氛圍 的營造 小戶型是年輕人的社區(qū)，他們需要社交氛圍和面對面的交流，除了自我空間和自由天地外，需要更廣闊的生活、娛樂、公共空間和交流場所。 放眼今年的北京市場，小戶型項(xiàng)目“風(fēng)起云涌”，市場供應(yīng)不斷增加，當(dāng)人們對小戶型有更多選擇的時(shí)候，他們開始恢復(fù)平靜，開 始冷靜地面對小戶型產(chǎn)品的諸多“俊”與“丑”。 難下。 如今，小戶型公寓的得房率普遍遠(yuǎn)低于常規(guī)住 宅，大多在７０％左右，有的甚至只有６０％，過低的得房率，實(shí)際上就縮小了套內(nèi)的使用面積，或者說實(shí)際上增加了套內(nèi)使用面積的折合單價(jià)，其不實(shí)惠、不合算是不言而喻的，但不少購房人并沒有意識到這一點(diǎn)。如能更好地、因地制宜地采用這類隔斷，則小戶型的設(shè)計(jì)便能有 所突破。雖然遭到ＳＡＲＳ的短暫沖擊，各小戶型項(xiàng)目依然火暴開盤、戰(zhàn)果累累。 再說說私密性，各套居室之間的隔音效果很不理想，尤以上下水較為突出，我們這兒的業(yè)主論壇上經(jīng)常有人反映說對周圍各家的作息習(xí)慣都被迫地熟悉起來，幾點(diǎn)起床，幾點(diǎn)洗澡，幾點(diǎn)洗衣服等等，唉，無奈。同時(shí)又能豐富外立面凹凸變化的建筑表現(xiàn)，強(qiáng)化其造型美感。 病癥六：心律不齊理、配套不到位 病因：投資市場不穩(wěn)定 癥狀： 從目前市場看，一些開發(fā)項(xiàng)目改變了過去小戶型分散在樓層中的做法，而將其集中在一兩個(gè)樓、甚至大半個(gè)社區(qū)中，用以吸引眼球，增加賣點(diǎn)。 小戶型要提高使用率，在設(shè)計(jì)方面需要?jiǎng)?chuàng)新。 ＳＯＬＯ還向業(yè)主贈(zèng)海邊度假地，免費(fèi)提供業(yè)主南戴河海濱會(huì)所３０年 每年３至７天的標(biāo)間居住權(quán)，為增加產(chǎn)品的附加值提供了新思路。 特質(zhì)３ 個(gè)性的張揚(yáng) 小戶型針對的客戶主要是一批２０～３５歲之間的新新人類，他們?nèi)菀?沖動(dòng)，充滿活力，對生活質(zhì)量有更高的要求。簡單的“有需求就有市場”的觀念，在現(xiàn)今的樓市競爭中早已過時(shí)。 后現(xiàn)代城一直強(qiáng)調(diào)緊湊型的戶型，吸引的租客是高素質(zhì)的租客，而不是經(jīng)常在換房的短期租客。這種產(chǎn)品第一是具有升值潛力的產(chǎn)品，第二是不屬于過渡性產(chǎn)品，而且會(huì)在ＣＢＤ商圈占據(jù)非常重要的位置。 第五關(guān)鍵詞：價(jià)格住，以后更換大戶 小戶型是否 還是“低總價(jià)高單價(jià)”？ 吳江：在小戶型的價(jià)格評判上，我認(rèn)為不應(yīng)只看它的單價(jià)或者總價(jià)，更要看它提供給你什么樣的生活，房子是有價(jià)的，但是你的生活是無價(jià)的。 王卉：這個(gè)“小”我認(rèn)為有兩重含義： 一重是面積小，但不能因?yàn)槊娣e小就忽略它的功能性；另外就是月供和首付低。 王卉：“鳳蝶獨(dú)立”與炫特區(qū)、后現(xiàn)代城的最大區(qū)別在于它不是純小戶型社區(qū)，社區(qū)賣了兩年，今年的“鳳蝶獨(dú)立”應(yīng)該是結(jié)盤產(chǎn)品，既然不是純小戶型社區(qū)，我們最多考慮的就是它的舒適度。 泰躍公司的小戶型“Ａ計(jì)劃”的銷售總監(jiān)季滿如認(rèn)為：小戶型社區(qū)的配套應(yīng)該設(shè)身處地的為方便業(yè)主著想，開發(fā)商在為小戶型社區(qū)做配套時(shí)應(yīng)盡量“符合”三個(gè)條件：即符合日常生活的需求，符合日常生活的成本，符合日常生活的習(xí)慣。 除了買得起之外，現(xiàn)代小家庭的新特點(diǎn)是：還要住得起。這些年輕的高學(xué)歷者在生活方式、家庭結(jié)構(gòu)、審美愛好上都有獨(dú)特性。如 CBD至建國門地區(qū)、朝陽門至燕莎地區(qū)， 以及中關(guān)村地區(qū)，都蟄伏著大量的租戶群。這其中一方面是超小戶型相對于大戶型而言，同樣面積的建筑成本要大一些，迫使開發(fā)商提高價(jià)格；一方面是戶型內(nèi)水電管線等 占用的面積以及公攤面積，在比例上都要比大戶型大得多，有形無形中進(jìn)一步降低了使用率，也就是變相提高了價(jià)格；另一方面由于熱銷，開發(fā)商也常常會(huì)將價(jià)格定得高一些。 從供求關(guān)系講 價(jià)格價(jià)值偏離。 當(dāng)此類產(chǎn)品在總體供應(yīng)緊缺時(shí)，本身所存在的問題便會(huì)被人們所忽略，而在市場供應(yīng)逐漸增多，人們選擇范圍逐漸變寬時(shí)，各種缺憾便會(huì)一一顯露： 從技術(shù)層面講 房型合理性變差。一方面經(jīng)濟(jì)適用房雖然是向中低收入家庭提供具有福利保障色彩的政策房，但同樣存在著房型偏大、總價(jià)偏高的問題；一方面僅限本地中低收入階層購房的門檻，阻遏了中高收入、尤其是外地人的步入；再一方面是前幾年市場的供應(yīng)量明顯低于需求。當(dāng)然，從正面上講，大家鐘情小戶型，也因其有獨(dú)特的優(yōu)勢： 配套的完善 “服務(wù)于都市白領(lǐng)”的市場定位，決定了小戶型較集中的項(xiàng)目大都毗鄰商務(wù)中心區(qū)，這是因?yàn)楝F(xiàn)代年輕人在高負(fù)荷的工作之余，對住宅的要求首先是便捷性，其中包括交通 的便捷，商業(yè)的便捷，以及休閑的便捷，簡而言之，就是工作與生活的切換要迅速。 實(shí)例 4：北三環(huán)西路青云當(dāng)代的 F 戶型，建筑面積 ，由于采用中間核心筒、外圍大跨度的框架結(jié)構(gòu)，居室內(nèi)看不到任何梁、柱，便于隨意分隔空間，并充 分利用外圍的玻璃幕墻采光。 商住型是初創(chuàng)型公司的溫床 嚴(yán)格意義上講，商住公寓的出現(xiàn)，是買賣雙方在現(xiàn)有政策之間，尋求到的一條從開發(fā)商通往購房者的捷徑。 分體 1 居是保證舒適度的基本戶型 分體 1 居的主要特征是睡眠和起居分成兩個(gè)居室，各自擁有采光、通風(fēng)面，也就是通常所說的 1 室 1廳。為了更好地在有限的空間中容納人們無限的需求，兼容方方面面 ，像功能復(fù)合化、空間模糊化是住宅發(fā)展的重要趨勢。然而，對于經(jīng)濟(jì)相對薄弱的年輕人來說， 50 萬以上的總價(jià)似乎是可望而不可及。從目前一些機(jī)構(gòu)的調(diào)查結(jié)果看，大多數(shù)購房者能夠接受的房屋總價(jià)為 3050 萬元，一些經(jīng)濟(jì)狀況好些的，也不超過 80 萬。 因此，小戶型中各類分區(qū)的樣式及功能空間的設(shè)置應(yīng)首先服從于居室面積的需要，也就是說，在起居室、臥室、以及廚衛(wèi)面積達(dá)標(biāo)的基礎(chǔ)上，再適時(shí)加以考慮。 美中不足的是缺少就餐的位置，如果廚房的窗戶能打通的話，最好改成門，將原有的門封上，這樣，居室內(nèi)的一側(cè)變成了就餐區(qū)，而廚房內(nèi)的柜子可以布置成“ U”形，將冰箱、洗衣機(jī)一并放入，同時(shí)在陽臺和居室處裝上玻璃門，防止廚房 的油煙飄入室內(nèi)。同時(shí)由于處于樓體夾角部位，易與鄰居產(chǎn)生互視，私密性稍差。商住公寓以商為主，應(yīng)該具備商務(wù)設(shè)施的感覺，像大堂是否寬大，裝修是否豪華，掛“水牌”（公司名稱