【正文】 然而面對早已沸沸揚揚的爭議、供應的激增和新房貸政策的擠壓，小戶型能否繼續(xù)風光無限呢？ 據(jù)不完全統(tǒng)計，目前市場上以小戶型自居的項目已有３０多個。其它功能空間的面積也應有合理配比，如儲藏室、壁櫥、小陽臺、玄關以及冰箱、洗衣機等的專用放置空間等。 目前政府相關部門將加大對租務市場的規(guī)范和整頓，二級市場和三級市場的不完全開放性也影響投資，這對并不便宜的小戶型投資將是很大的“地震”。 擁有一定的靈活空間又緊湊經濟的功能設計，應是小戶型發(fā)展的方向。滿足成長型小企業(yè)的需求成為?。希疲疲桑茫诺闹饕较?，小戶型這一產品形態(tài)正向寫字樓滲透。 特質４ 人口 密度的降低 當初，許多人看過榮豐“非常男女”后，一個直觀的感覺就是小戶型與其說是家，不如說是宿舍更為妥帖。超小戶型面積過小產生的居室不合理性，在以后的小戶型開發(fā)中被摒棄。小戶型產品自身設計就存在使用率偏低的弊端，這無法避免，但客戶在理解到之后還是可以接受的。后現(xiàn)代城北部是一個城市鐵路的貨運站，這個貨運站雖然沒有什么噪音，但是在景觀上面是比較差的，過了貨運站就是通惠河，通惠河那邊有奧林匹克運動公園。認定一個產品是否“過渡”有幾方面： 第一，它是不是足夠舒適，如果足夠舒適的話，業(yè)主就沒有理由因為舒適度去調換房子。為什么呢？我認為剛開始買后現(xiàn)代城的，大多數(shù)是因為它相對低的價格可以解決自己居住的問題，而到后 來更多的人看到了后現(xiàn)代城的投資潛力。比如炫特區(qū)的面積是從４０到８０平方米，廚房衛(wèi)生間都很獨立，居住功能是齊全的，而且客廳和起居室也是獨立分區(qū)。 由于短期主要是用于自住，因此消費者對戶型、配套、周邊環(huán)境等條件還是比較關注 的。從調查結果可以看出，小戶型的購房人雖然對于建筑形式 —— 板樓還是塔樓沒有太高的要求，但是９０％以上的購房人有獨立客廳要求，１００％都要求有獨立廚房。但近兩年，投資型房產的供給量比較大，受供求關系影響，高檔公寓租金下跌比較大，一些人開始將目光轉向位于商務中心區(qū)邊緣、房價適中的中檔樓盤，期望用較低的投入獲得較高的回報。因此，各功能空間的面積、尺度的恰當與否，是小戶型品質高低的關鍵。 比例失諧會影響家具擺放 超小戶型的片面求小導致了犧牲居住的根本需要，像不到 20 平方米的空間里，除了一張床、一張桌子和一個柜子之外，再也沒有多余的空間，房子的多重功能被壓縮的非常局促，僅僅滿足了睡眠的需要；過于狹長的戶型，使得家具的擺放變得異常單調，并且交通空間也隨之加大。從目前市場看，一些項目改變了過去小戶型分散在樓層中的做法，而將其集中在一兩個樓、甚至大半個社區(qū)中，用以吸引眼球，增加賣點。 從生活氛圍講 居住人群繁雜。 明明白白小戶型（四） ————————————————————————————— 誰在購買小戶型 小戶型的目標客戶群，主要有三類人組成：一類是首次置業(yè)的中等收入的年輕客戶群，他們購買的目的是自??；一類是二次或多次置業(yè)的投資型買家，他們購買的目的是追求回報；還有一 類是外地移民，他們購買的目的是建立一個立足都市的生活平臺。像位于東四環(huán)外的炫特 區(qū)，集中了 82 種小戶型，以 5600 元 /平方米帶精裝修的開盤價，配上家具和家電，吸引了許多年輕人踴躍購買。 商務型是投資型買家的首選 倚商養(yǎng)房是投資型買家的主要選擇，對于小戶型來說，莫過于位于商務中 心區(qū)以及附近的商務型的公寓。寫字樓吸引眾多公司，是因為設施醒目、公司扎堆，便于客 人尋找。 實例 2：西三環(huán)紫竹橋東南豪柏國際公寓 A1 號樓的 04/05 戶型，建筑面積 平方米，樓體偏向西北 13 度，尤其是轉角總長為 米的玻璃 幕墻，橫跨起居室和臥室，采光、觀景極為充分，使本來不太寬裕的空間，在視覺上得到了延伸。 明明白白小戶型（二） ————————————————————————————— 小戶型的分類 小戶型按戶型樣式分為合體 1居和分體 1 居；按使用功能分為居家型、商住型和商務型。在混合居室的樓中， 1居室雖然常常被設計在朝向最不好的一面，但因面積太小，很難兼顧采光、通風、戶型、均好性等方方面面； 銷售利潤不大。 盡管小戶型的單價往往比同質的大戶型要高，但對于買家來說，總的負擔要小一些； 二是 出租便捷。比較一致的看法是： 1 居室 60 平方米、 2 居室 80 平方米、 3 居室 100 平方米。 該戶型面積的均好性還可以： 平方米的衛(wèi)生間和 平方米的廚房基本夠用，只是 平方米的居室稍有些局促。 居 家型是自住型買家的最愛 居家型小戶型的核心在于：小面積仍要達到多功能，除去基本的就餐、洗浴、就寢和會客外，在寸土寸金的面積中，適時增加讀書、休閑等功能，盡量滿足生活多方面的需求。最好是有一個大廳，形成公共辦公區(qū)，小一點的房間，可以是經理室、財務室、會議室或者談判室等等。 實例 5：東三環(huán)勁松橋東北角富頓國際公寓的 D9 戶型，建筑面積 平 方米，為酒店式公寓，樓層平面基本采用酒店的長走廊式排列，戶型也多為酒店標準客房配置。自己住了一段時間，待經濟上允許，可換個大一些的 2居或 3 居，將現(xiàn)有的 1居投入租賃市場，利用租金還貸。 而屬于同一經濟水平線上的小家庭購房群體， 與“新生代”中的“單身貴族”、“丁克一族”的需求有所差異： 從人口構成看，小家庭購房群體一般是夫妻倆人加一已有或即將有的小孩，這就要求面積本身不大的小戶型在功能上更為合理完善，以滿足三口之家的日常起居要求； 從社區(qū)配套看，小家庭購房群體對幼兒園、購物、交通的依賴，要超過洗衣房、咖啡屋、健身房。 上下交通不便。 明明白白小戶型（六） ——————————————————————————————————————— 超小戶型要慎選 所謂“超小戶型”，就是將單套戶型的總面積控制在 30 平方米以下，以在標準小戶型的基礎上壓縮面積降低總房價。認清自己選擇什么樣的物業(yè)形式較為有利，因為小戶型對于每個人來說，可能只是生命長河中的一個過渡居住空間。調查結果從多方面反映了目前市場對小戶型產品的真實需求情況。２０平方米的超小戶型已經不再 被吹捧，人們的選擇更趨于理性，那些設計更為精巧、符合人體功能需要的合理的小戶型更受消費者青睞。 特點之六： 對位置和周邊環(huán)境要求高 小戶型由于空間不足所帶來的生活缺憾需要較為完善的配套設施來彌補，如洗衣房、快餐廳、咖啡館等；同時為使工作與生活能夠迅速切換，交通的便捷和商業(yè)、休閑的便利也必不可少。 據(jù)不完全統(tǒng)計 ０多個，有的甚至有幾十萬平方米的體量。 王卉：我們的項目在設計之初，功能性考慮得就比較多。 王卉：說到小戶型投資，任何一個項目在開發(fā)伊始，投資狀況都是首要考慮因素。 第三，它是否具有合理舒適的面積和人口密度。 王卉：我們自己有一個成熟的會所，非常適應年輕人的需求，配有茶室、書屋等，以及其他比較適合中關村人的配套。我們采取了很多的措施，包括業(yè)主監(jiān)理會。２０平方米左右的房子安放了床、桌子和柜子，就沒有了多余空間。 特質５ 公共氛圍 的營造 小戶型是年輕人的社區(qū)，他們需要社交氛圍和面對面的交流，除了自我空間和自由天地外，需要更廣闊的生活、娛樂、公共空間和交流場所。 放眼今年的北京市場，小戶型項目“風起云涌”，市場供應不斷增加，當人們對小戶型有更多選擇的時候，他們開始恢復平靜，開 始冷靜地面對小戶型產品的諸多“俊”與“丑”。 難下。 如今，小戶型公寓的得房率普遍遠低于常規(guī)住 宅，大多在７０％左右，有的甚至只有６０％，過低的得房率，實際上就縮小了套內的使用面積，或者說實際上增加了套內使用面積的折合單價，其不實惠、不合算是不言而喻的，但不少購房人并沒有意識到這一點。如能更好地、因地制宜地采用這類隔斷，則小戶型的設計便能有 所突破。雖然遭到ＳＡＲＳ的短暫沖擊，各小戶型項目依然火暴開盤、戰(zhàn)果累累。 再說說私密性，各套居室之間的隔音效果很不理想，尤以上下水較為突出，我們這兒的業(yè)主論壇上經常有人反映說對周圍各家的作息習慣都被迫地熟悉起來，幾點起床，幾點洗澡，幾點洗衣服等等，唉，無奈。同時又能豐富外立面凹凸變化的建筑表現(xiàn)，強化其造型美感。 病癥六：心律不齊理、配套不到位 病因：投資市場不穩(wěn)定 癥狀： 從目前市場看，一些開發(fā)項目改變了過去小戶型分散在樓層中的做法，而將其集中在一兩個樓、甚至大半個社區(qū)中，用以吸引眼球，增加賣點。 小戶型要提高使用率，在設計方面需要創(chuàng)新。 ＳＯＬＯ還向業(yè)主贈海邊度假地，免費提供業(yè)主南戴河海濱會所３０年 每年３至７天的標間居住權，為增加產品的附加值提供了新思路。 特質３ 個性的張揚 小戶型針對的客戶主要是一批２０～３５歲之間的新新人類，他們容易 沖動，充滿活力，對生活質量有更高的要求。簡單的“有需求就有市場”的觀念，在現(xiàn)今的樓市競爭中早已過時。 后現(xiàn)代城一直強調緊湊型的戶型，吸引的租客是高素質的租客，而不是經常在換房的短期租客。這種產品第一是具有升值潛力的產品，第二是不屬于過渡性產品，而且會在ＣＢＤ商圈占據(jù)非常重要的位置。 第五關鍵詞：價格住，以后更換大戶 小戶型是否 還是“低總價高單價”？ 吳江：在小戶型的價格評判上，我認為不應只看它的單價或者總價，更要看它提供給你什么樣的生活，房子是有價的，但是你的生活是無價的。 王卉：這個“小”我認為有兩重含義： 一重是面積小，但不能因為面積小就忽略它的功能性；另外就是月供和首付低。 王卉：“鳳蝶獨立”與炫特區(qū)、后現(xiàn)代城的最大區(qū)別在于它不是純小戶型社區(qū)，社區(qū)賣了兩年，今年的“鳳蝶獨立”應該是結盤產品，既然不是純小戶型社區(qū)，我們最多考慮的就是它的舒適度。 泰躍公司的小戶型“Ａ計劃”的銷售總監(jiān)季滿如認為：小戶型社區(qū)的配套應該設身處地的為方便業(yè)主著想，開發(fā)商在為小戶型社區(qū)做配套時應盡量“符合”三個條件：即符合日常生活的需求，符合日常生活的成本，符合日常生活的習慣。 除了買得起之外，現(xiàn)代小家庭的新特點是：還要住得起。這些年輕的高學歷者在生活方式、家庭結構、審美愛好上都有獨特性。如 CBD至建國門地區(qū)、朝陽門至燕莎地區(qū)， 以及中關村地區(qū)，都蟄伏著大量的租戶群。這其中一方面是超小戶型相對于大戶型而言，同樣面積的建筑成本要大一些，迫使開發(fā)商提高價格；一方面是戶型內水電管線等 占用的面積以及公攤面積，在比例上都要比大戶型大得多，有形無形中進一步降低了使用率，也就是變相提高了價格；另一方面由于熱銷，開發(fā)商也常常會將價格定得高一些。 從供求關系講 價格價值偏離。 當此類產品在總體供應緊缺時，本身所存在的問題便會被人們所忽略，而在市場供應逐漸增多，人們選擇范圍逐漸變寬時，各種缺憾便會一一顯露： 從技術層面講 房型合理性變差。一方面經濟適用房雖然是向中低收入家庭提供具有福利保障色彩的政策房，但同樣存在著房型偏大、總價偏高的問題；一方面僅限本地中低收入階層購房的門檻，阻遏了中高收入、尤其是外地人的步入；再一方面是前幾年市場的供應量明顯低于需求。當然，從正面上講，大家鐘情小戶型，也因其有獨特的優(yōu)勢： 配套的完善 “服務于都市白領”的市場定位，決定了小戶型較集中的項目大都毗鄰商務中心區(qū)，這是因為現(xiàn)代年輕人在高負荷的工作之余，對住宅的要求首先是便捷性，其中包括交通 的便捷，商業(yè)的便捷，以及休閑的便捷，簡而言之，就是工作與生活的切換要迅速。 實例 4：北三環(huán)西路青云當代的 F 戶型，建筑面積 ，由于采用中間核心筒、外圍大跨度的框架結構，居室內看不到任何梁、柱，便于隨意分隔空間，并充 分利用外圍的玻璃幕墻采光。 商住型是初創(chuàng)型公司的溫床 嚴格意義上講，商住公寓的出現(xiàn)，是買賣雙方在現(xiàn)有政策之間，尋求到的一條從開發(fā)商通往購房者的捷徑。 分體 1 居是保證舒適度的基本戶型 分體 1 居的主要特征是睡眠和起居分成兩個居室，各自擁有采光、通風面，也就是通常所說的 1 室 1廳。為了更好地在有限的空間中容納人們無限的需求，兼容方方面面 ，像功能復合化、空間模糊化是住宅發(fā)展的重要趨勢。然而，對于經濟相對薄弱的年輕人來說， 50 萬以上的總價似乎是可望而不可及。從目前一些機構的調查結果看，大多數(shù)購房者能夠接受的房屋總價為 3050 萬元，一些經濟狀況好些的，也不超過 80 萬。 因此，小戶型中各類分區(qū)的樣式及功能空間的設置應首先服從于居室面積的需要，也就是說，在起居室、臥室、以及廚衛(wèi)面積達標的基礎上，再適時加以考慮。 美中不足的是缺少就餐的位置，如果廚房的窗戶能打通的話，最好改成門，將原有的門封上，這樣，居室內的一側變成了就餐區(qū)，而廚房內的柜子可以布置成“ U”形，將冰箱、洗衣機一并放入，同時在陽臺和居室處裝上玻璃門，防止廚房 的油煙飄入室內。同時由于處于樓體夾角部位，易與鄰居產生互視，私密性稍差。商住公寓以商為主，應該具備商務設施的感覺，像大堂是否寬大，裝修是否豪華，掛“水牌”（公司名稱