【正文】 價值評估風險 變現(xiàn)風險 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 權(quán)屬風險 合法有效 不合法的房地產(chǎn)、權(quán)屬有爭議、產(chǎn)權(quán)有糾紛。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 變現(xiàn)風險 抵押物合法，但市場變現(xiàn)能力弱 —— 特定類型的房地產(chǎn) —— 大宗房地產(chǎn) —— 分割抵押 房地產(chǎn)的功能性貶值導致的變現(xiàn)風險 房地產(chǎn)用途的不同導致的變現(xiàn)風險 防范措施： 關(guān)注和分析未來房地產(chǎn)市場的變化趨勢。抵押物具有一定的變現(xiàn)價值是其擔保履行相應(yīng)債務(wù)的需要。 是否存有限制條件 非完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn) —— 行政劃撥用地、協(xié)議用地 共有房地產(chǎn)、第三人擁有的房地產(chǎn) 已設(shè)定租賃權(quán)的房地產(chǎn) 同一房地產(chǎn)設(shè)定多個抵押權(quán)、房地分別抵押 無限制條件 —— 產(chǎn)權(quán)清晰，可自由轉(zhuǎn)讓 限制條件 —— 劃撥用地，經(jīng)批準可以抵押 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場風險 ? ? ? —— 城市規(guī)劃的影響 —— 社會經(jīng)濟環(huán)境不規(guī)范形成的風險 不按法定用途評估 職能管理部門管理上的漏洞 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場風險 價值下跌風險 《 房地產(chǎn)抵押評估指導意見 》 第二十三條規(guī)定： 房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)當關(guān)注房地產(chǎn)抵押價值未來 下跌的風險 ，對預(yù)期可能導致房地產(chǎn)抵押價值下跌的因素予以分析和說明。 ? 適用的條件是能正確判斷房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式 （ 包括用途 、 規(guī)模和檔次等 ） 、 能正確預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 ， 還要求有一良好的社會經(jīng)濟環(huán)境 。特別適用于： ? 既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn) ? 單純建筑物的估價 ? 房地產(chǎn)保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償?shù)墓纼r 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 操作步驟 ? 搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的相關(guān)資料 ? 測算重新構(gòu)建價格 ? 測算折舊 ? 求取積算價格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 房地產(chǎn)價格構(gòu)成 ? 土地取得成本 ? 開發(fā)成本 ? 管理費用 ? 投資利息 ? 銷售費用 ? 銷售稅費 ? 開發(fā)利潤 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 重新構(gòu)建價格的求取 ? 重新構(gòu)建價格的分類 ? 重置價格：是采用估價時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格 ? 重建價格：是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格 ? 重新構(gòu)建價格的測算方法 ? 單位比較法：是以建筑物為整體，選取與建筑物價格或成本密切相關(guān)的某種計量單位為比較單位，通過調(diào)查了解類似建筑物的這種單位價格或成本，并對其做適當?shù)男拚⒄{(diào)整來求取建筑物重新構(gòu)建價格的方法 （單價、車位等） ? 分部分項法；是以建筑物的各個獨立構(gòu)件或工程的單位價格或成本為基礎(chǔ)來求取建筑物重新構(gòu)建價格的方法 （基礎(chǔ)、墻體、樓地面、屋面、給排水、供暖、電氣工程等） ? 工料測量法：是先測算建筑物所需各種材料、設(shè)備的數(shù)量和人工時數(shù)，然后逐一乘以估價時點時對應(yīng)的單價和人工費標準，再將其相加來求取建筑物重新構(gòu)建價格的方法 ? 指數(shù)調(diào)整法：是運用物價指數(shù)、建筑成本（造價）指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的原始價值調(diào)整到估價時點時現(xiàn)行價值來求取建筑物重新構(gòu)建價格的方法 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 建筑物折舊的求取 ? 建筑物折舊的分類 ? 物質(zhì)折舊：是建筑物在實體方面的損耗所造成的損失（自然、使用、意外、延遲維修等） ? 功能折舊：是指建筑物成本效用的相對損失所引起的價值損失，它包括由于消費觀念變更、設(shè)計更新、技術(shù)進步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬埲?、落后或不適用所造成的價值損失；也包括建筑物功能過度充足所造成的失效成本 ? 經(jīng)濟折舊：是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價值損失，包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等 ? 建筑物折舊的求取方法 ? 年限法：折舊 =（建筑物重新構(gòu)建價格 建筑物凈殘值） /建筑物經(jīng)濟壽命（直線法） ? 實際觀察法：估價人員在現(xiàn)場直接觀察、分析、測算建筑物在物質(zhì)、功能及經(jīng)濟方面的折舊因素所造成的折舊總額 ? 綜合法：同時運用年限法和實際觀察法，采用加權(quán)算術(shù)平均法確定建筑物折舊的方法 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 評估結(jié)果計算 ? 積算價格 =重新購建價格 折舊 ? 新開發(fā)土地價格 =取得待開發(fā)土地的成本 +土地開發(fā)成本 +管理費用 +投資利息 +銷售費用 +開發(fā)利潤 ? 新建房地價格 =土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +建筑物建造成本 +管理費用 +投資利息 +銷售費用 +銷售稅費 +開發(fā)利潤 ? 新建建筑物價格 =建筑物建造成本 +管理費用 +投資利息 +銷售費用+銷售稅費 +開發(fā)利潤 ? 舊房地價格 =土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本 +建筑物的重新構(gòu)建價格 建筑物的折舊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 需注意問題 ? 具體估價中估價對象的重新購建價格構(gòu)成的內(nèi)容 ， 應(yīng)根據(jù)估價對象的實際情況 ， 在上述列舉的價格構(gòu)成內(nèi)容的基礎(chǔ)上酌予增減 ? 同一宗房地產(chǎn) 、 重新購建價格在采取土地與建筑物分別估算 ， 然后加總時 ， 必須注意成本構(gòu)成劃分和相互銜接 ， 防止漏項或重復(fù)計算 ? 折舊是建筑物使用中由于物質(zhì)因素 、 功能因素或經(jīng)濟因素造成損失 。 ? 有利害關(guān)系人之間的交易 ? 急于出售或者購買的交易 ? 交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易 ? 交易雙方或某一方有特別動機或者特別偏好的交易 ? 特殊方式的交易 ? 交易稅費非正常負擔的交易 ? 相鄰房地產(chǎn)的合并交易 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 交易日期調(diào)整 交易日期修正 ， 即將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為評估基準日時的價格 。案例與待估房地產(chǎn)不在同一供需圈、用途不同、交易日期相隔太長、價格相差太大、案例數(shù)量不夠、交易資料的可靠性差等。 估價上的折舊注意的是市場的真實減損 ， 實質(zhì)是 “ 減價修正 ” ， 會計上的折舊是原始價值的分攤 、 補償或收回 ? 應(yīng)注意土地使用權(quán)年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響 。 ? 開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費 根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)價格構(gòu)成情況分項計算 ， 但需要預(yù)測 ?！? 抵押物拆除重建導致抵押物滅失 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 價值評估風險 評估價值類型 評估時點 評估依據(jù) 評估方法 評估參數(shù) 對結(jié)果的處理（不同評估方法得出的不同評估結(jié)果的處理） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 變現(xiàn)風險 《 房地產(chǎn)抵押評估指導意見 》 第二十四條規(guī)定： 房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當包括估價對象的 變現(xiàn)能力