【正文】 價時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格 ? 重建價格：是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格 ? 重新構(gòu)建價格的測算方法 ? 單位比較法：是以建筑物為整體，選取與建筑物價格或成本密切相關(guān)的某種計量單位為比較單位，通過調(diào)查了解類似建筑物的這種單位價格或成本，并對其做適當?shù)男拚⒄{(diào)整來求取建筑物重新構(gòu)建價格的方法 （單價、車位等） ? 分部分項法；是以建筑物的各個獨立構(gòu)件或工程的單位價格或成本為基礎(chǔ)來求取建筑物重新構(gòu)建價格的方法 （基礎(chǔ)、墻體、樓地面、屋面、給排水、供暖、電氣工程等） ? 工料測量法：是先測算建筑物所需各種材料、設(shè)備的數(shù)量和人工時數(shù)，然后逐一乘以估價時點時對應(yīng)的單價和人工費標準，再將其相加來求取建筑物重新構(gòu)建價格的方法 ? 指數(shù)調(diào)整法：是運用物價指數(shù)、建筑成本（造價）指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的原始價值調(diào)整到估價時點時現(xiàn)行價值來求取建筑物重新構(gòu)建價格的方法 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 建筑物折舊的求取 ? 建筑物折舊的分類 ? 物質(zhì)折舊：是建筑物在實體方面的損耗所造成的損失（自然、使用、意外、延遲維修等） ? 功能折舊：是指建筑物成本效用的相對損失所引起的價值損失，它包括由于消費觀念變更、設(shè)計更新、技術(shù)進步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬埲薄⒙浜蠡虿贿m用所造成的價值損失；也包括建筑物功能過度充足所造成的失效成本 ? 經(jīng)濟折舊：是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價值損失，包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等 ? 建筑物折舊的求取方法 ? 年限法：折舊 =（建筑物重新構(gòu)建價格 建筑物凈殘值） /建筑物經(jīng)濟壽命（直線法） ? 實際觀察法：估價人員在現(xiàn)場直接觀察、分析、測算建筑物在物質(zhì)、功能及經(jīng)濟方面的折舊因素所造成的折舊總額 ? 綜合法：同時運用年限法和實際觀察法，采用加權(quán)算術(shù)平均法確定建筑物折舊的方法 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 評估結(jié)果計算 ? 積算價格 =重新購建價格 折舊 ? 新開發(fā)土地價格 =取得待開發(fā)土地的成本 +土地開發(fā)成本 +管理費用 +投資利息 +銷售費用 +開發(fā)利潤 ? 新建房地價格 =土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +建筑物建造成本 +管理費用 +投資利息 +銷售費用 +銷售稅費 +開發(fā)利潤 ? 新建建筑物價格 =建筑物建造成本 +管理費用 +投資利息 +銷售費用+銷售稅費 +開發(fā)利潤 ? 舊房地價格 =土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本 +建筑物的重新構(gòu)建價格 建筑物的折舊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 需注意問題 ? 具體估價中估價對象的重新購建價格構(gòu)成的內(nèi)容 ， 應(yīng)根據(jù)估價對象的實際情況 ， 在上述列舉的價格構(gòu)成內(nèi)容的基礎(chǔ)上酌予增減 ? 同一宗房地產(chǎn) 、 重新購建價格在采取土地與建筑物分別估算 ， 然后加總時 ， 必須注意成本構(gòu)成劃分和相互銜接 ， 防止漏項或重復計算 ? 折舊是建筑物使用中由于物質(zhì)因素 、 功能因素或經(jīng)濟因素造成損失 。案例條件描述不完善，缺項目名稱、座落位置、用途、土地級別、交易價格類型（轉(zhuǎn)讓 權(quán)價格、抵押價格） 、交易時間描述等 ? 比較因素選擇不合理。 ? 有利害關(guān)系人之間的交易 ? 急于出售或者購買的交易 ? 交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易 ? 交易雙方或某一方有特別動機或者特別偏好的交易 ? 特殊方式的交易 ? 交易稅費非正常負擔的交易 ? 相鄰房地產(chǎn)的合并交易 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 交易日期調(diào)整 交易日期修正 ， 即將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為評估基準日時的價格 。選擇可比實例的要求： ? 可比實例與估價對象處在同一地區(qū)或是處于同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū) ? 可比實例與估價對象的用途相同 ? 可比實例與估價對象的規(guī)模相當 ? 可比實例與估價對象的檔次相當 ? 可比實例與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同 ? 可比實例與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同 ? 可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近 ? 可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合 ? 可比實例成交價格為正常價格或可修正為正常價格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 建立價格可比基礎(chǔ) ? 統(tǒng)一付款方式 一次付清、分期付款 ? 統(tǒng)一采用單價 通常為單位面積上的價格 ? 統(tǒng)一幣種和貨幣單位 ? 統(tǒng)一面積內(nèi)涵 建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積 ? 統(tǒng)一面積單位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 交易情況修正 交易情況修正，即排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調(diào)整為正常價格。案例與待估房地產(chǎn)不在同一供需圈、用途不同、交易日期相隔太長、價格相差太大、案例數(shù)量不夠、交易資料的可靠性差等。 ? 適用對象和條件 只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法。 估價上的折舊注意的是市場的真實減損 ， 實質(zhì)是 “ 減價修正 ” ， 會計上的折舊是原始價值的分攤 、 補償或收回 ? 應(yīng)注意土地使用權(quán)年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響 。 適用對象和條件 ? 適用的對象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn) ， 如待開發(fā)的土地 （ 包括毛地 、 生地和熟地 ） 、在建工程 （ 包括房地產(chǎn)開發(fā)項目 ） 、 可裝飾裝修改造或可改變用途的舊房 （ 包括裝飾裝修 、改建 、 擴建 ） 、 現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價的評估等 。 ? 開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費 根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)價格構(gòu)成情況分項計算 ， 但需要預測 。 禁止抵押的房地產(chǎn)范圍： （ 1）土地所有權(quán)； （ 2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)； （ 3）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施等所占用的房地產(chǎn)； （ 4）根據(jù)城市規(guī)劃政府決定收回的土地使用權(quán)； （ 5）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；禁止抵押的房地產(chǎn)范圍： （ 6）權(quán)屬不明、權(quán)屬有爭議的，或未依法登記取得權(quán)屬證書的房地產(chǎn)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （ 7）司法機關(guān)依法裁定、決定查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制權(quán)利的房地產(chǎn)； （ 8）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的房地產(chǎn)； （ 9）違章建筑及已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)； （ 10）法律規(guī)定不得抵押的其他情形 ?！? 抵押物拆除重建導致抵押物滅失 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 價值評估風險 評估價值類型 評估時點 評估依據(jù) 評估方法 評估參數(shù) 對結(jié)果的處理（不同評估方法得出的不同評估結(jié)果的處理） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 變現(xiàn)風險 《 房地產(chǎn)抵押評估指導意見 》 第二十四條規(guī)定： 房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當包括估價對象的 變現(xiàn)能力 分析。 按變現(xiàn)難易性程度把房地產(chǎn)抵押物分為三類： 易變現(xiàn)、不易變現(xiàn)和介于于易變現(xiàn)和不易變現(xiàn)之間 總之，在選取抵押物時，應(yīng)盡可能地滿足處分渠道暢通、易于變現(xiàn)