【正文】 費(fèi)－開發(fā)利潤－投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) ? 計(jì)算方法 ? 采用現(xiàn)金流折線的方法－－現(xiàn)金流量折現(xiàn)法 ? 采用計(jì)算利息的方式－－傳統(tǒng)方法 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 需注意問題 ? 最佳開發(fā)利用方式需根據(jù)土地條件、土地市場條件等，在政府規(guī)劃及管理等限制所允許的范圍確定（包括用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等） ? 不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的確定應(yīng)有合理依據(jù) ? 開發(fā)建設(shè)周期考慮應(yīng)完整 ? 租售費(fèi)用必須考慮 ? 開發(fā)商利潤的計(jì)算應(yīng)根據(jù)土地用途、開發(fā)周期、市場環(huán)境等綜合確定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 ? 基本原理：概念、理論依據(jù)、適用對象和條件 ? 操作步驟 ? 評(píng)估結(jié)果計(jì)算 ? 案例 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 基本原理 ? 概念 是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果 ， 按照替代原則 ， 就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較 ， 并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正 ， 進(jìn)而求取待估宗地客觀在估價(jià)期日價(jià)格的方法 ? 理論依據(jù) 替代原則 ? 適用對象和條件 適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估城鎮(zhèn)中的土地估價(jià) ， 即具備基準(zhǔn)地價(jià)和相應(yīng)修正體系成果的城鎮(zhèn)中的土地估價(jià) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 操作步驟 ? 搜集 、 整理當(dāng)?shù)氐耐恋囟?jí)估價(jià)成果資料 ? 確定待估宗地所處的土地級(jí)別 、 對應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià) 、 相應(yīng)的修正系數(shù)表和該級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)對應(yīng)的地價(jià)內(nèi)涵和土地開發(fā)程度等 ? 調(diào)查宗地地價(jià)影響因素的指標(biāo)條件 ? 土地開發(fā)程度差異修正 ? 確定宗地地價(jià)評(píng)估的修正系數(shù) ? 確定待估宗地使用年期修正系數(shù) ? 確定期日修正系數(shù) ? 確定容積率修正系數(shù) ? 確定待估宗地地價(jià) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 評(píng)估結(jié)果計(jì)算 ? 基本公式 V=V1b (1177。 通過上述建 (構(gòu) )筑物造價(jià)中 3類影響因素各占的權(quán)重 (不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評(píng)分修正系數(shù)表 )， 確定不同結(jié)構(gòu)形式建筑各因素的標(biāo)準(zhǔn)分值 ， 根據(jù)現(xiàn)場勘察實(shí)際情況確定各分類評(píng)估分值 ， 根據(jù)此分值確定現(xiàn)場勘察成新率 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 收益法 ? 基本原理：概念、理論依據(jù)、適用對象和條件 ? 操作步驟 ? 純收益的求取 ? 折現(xiàn)率的求取 ? 收益年期的確定 ? 評(píng)估結(jié)果計(jì)算 ? 需注意的問題 ? 案例 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 基本原理 ? 概念： 是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益 ， 然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值 ， 以此求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 ? 理論依據(jù) 以預(yù)期原理為基礎(chǔ)，基于市場參與者對房地產(chǎn)所能帶來的收益或者能夠得到的滿足、樂趣等的預(yù)期 ? 適用對象和條件 ? 適用的對象是有收益或潛在收益的房地產(chǎn) ， 如寫字樓 、 住宅 （ 公寓 ） 、 商店 、 旅館 、 餐館 、 游樂場 、 影劇院 、 停車場 、 加油站 、 標(biāo)準(zhǔn)廠房 （ 用于出租的 ） 、 倉庫（ 用于出租的 ） 、 農(nóng)地等 ? 適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 操作步驟 ? 搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價(jià)對象及其類似房地產(chǎn)收入、費(fèi)用的數(shù)據(jù)資料 ? 預(yù)測估價(jià)對象未來的收益（如純收益） ? 求取折現(xiàn)率 ? 選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 純收益的求取 ? 純收益應(yīng)根據(jù)評(píng)估對象的具體情況求取（出租型房地產(chǎn)、營業(yè)型房地產(chǎn)、自用或尚未使用的房地產(chǎn)、混合型房地產(chǎn)） ? 評(píng)估中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或純收益，除有租約限制的之外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)； ? 在求取純收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)純收益過去、現(xiàn)在、未來的變動(dòng)情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量的類型 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 折現(xiàn)率的求取 ? 確定折現(xiàn)率的三種方法：累加法、市場提取法、投資報(bào)酬率排序插入法 ? 折現(xiàn)率分為綜合折現(xiàn)率、土地折現(xiàn)率、建筑物折現(xiàn)率，它們之間的關(guān)系應(yīng)按下式確定： Ro＝ L*Rl十 B*RB 式中 Ro——綜合折現(xiàn)率 (％ )，適用于土地與建筑物合一的評(píng)估 Rl——土地折現(xiàn)率 (％ )，適用于土地評(píng)估 RB——建筑物折現(xiàn)率 (％ )，適用于建筑物評(píng)估 L—土地價(jià)值占房地價(jià)值的比例 B建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比例 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 收益年期的求取 ? 對于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的評(píng)估，應(yīng)分別根據(jù)土地剩余使用年限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算 ? 對于土地與建筑物合一的評(píng)估對象，當(dāng)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限長于或等于土地剩余使用年限時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用年限確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算 ? 對于土地與建筑物合一的評(píng)估對象，當(dāng)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限短于土地位用權(quán)年限時(shí)，可先根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算，然后再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 評(píng)估結(jié)果計(jì)算 ? 純收益每年不變 、 收益年限為有限年的公式 V=（ a/r） [11/(1+r)n] 式中： V—— 房地產(chǎn)收益價(jià)格 a—— 房地產(chǎn)年純收益 r—— 房地產(chǎn)折現(xiàn)率 n—— 未來可獲收益年期 ? 純收益在前若干年有變化 、 收益年限為有限年的公式 t ai a 1 V =Σ ————— + ————— [1 ————— ] i=1 (1+r)i r(1+r)t (1+r)nt 式中： V— 房地產(chǎn)價(jià)格 ai— 第 i年的房地產(chǎn)純收益 a— 第 t年以后無變化的房地產(chǎn)純收益 r— 房地產(chǎn)折現(xiàn)率 t— 純收益有變化的年限 n— 未來可獲收益年期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 需注意的問題 ? 公式選擇錯(cuò)誤或計(jì)算過程漏步驟 ? 收益為待估宗地的實(shí)際收益不是客觀收益 ， 收益確定依據(jù)不充分 ，收益確定錯(cuò)誤或不合理 ? 費(fèi)用確定漏項(xiàng)或多項(xiàng) ， 年折舊費(fèi)計(jì)算公式錯(cuò)誤 （ 如年限出錯(cuò) 、 重置價(jià)取值錯(cuò)誤等 ） ? 建筑物折現(xiàn)率 、 土地折現(xiàn)率的確定不合理 ? 地價(jià)計(jì)算中年限錯(cuò)誤 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 假設(shè)開發(fā)法（剩余法） ? 基本原理：概念、理論依據(jù)、適用對象和條件 ? 操作步驟 ? 相關(guān)參數(shù)的求取 ? 評(píng)估結(jié)果計(jì)算 ? 需注意的問題