【正文】 的價值與債權(quán)的價額相等，這種約定仍歸于無效。既沒有實(shí)際取得該賓館的占有、使用和收益的權(quán)利，又沒有依法辦理房產(chǎn)的變更登記手續(xù)，因此，無論在事實(shí)上還是在形式上B典當(dāng)行自始至終均沒有取得該賓館的所有權(quán)。這二者不應(yīng)混淆（參見大百科全書法學(xué)卷第713頁和辭海第330 頁）。另一種意見認(rèn)為該典當(dāng)合同合法有效。審理期間雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，由A公司將文化賓館90％股份權(quán)利轉(zhuǎn)讓給C銀行。可行性是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)能否對自己所選擇的細(xì)分市場制定和實(shí)施相應(yīng)有效的市場營銷計劃。2)、可進(jìn)入性。選擇預(yù)測方法和模型進(jìn)行預(yù)測。心理定價策略。6)、以保障社會福利為定價目標(biāo)。3)、促銷預(yù)算。由廣告，人員銷售，公共關(guān)系和營業(yè)推廣等部分組成。2：產(chǎn)品專業(yè)化，指的是房地產(chǎn)企業(yè)向各類購房者同時供應(yīng)某種房地產(chǎn)，當(dāng)然，由于面對不同的購房者，需要房地產(chǎn)商品在檔次，質(zhì)量或區(qū)位等方面有所不同。7：簡述房地產(chǎn)營銷微觀環(huán)境的主要內(nèi)容？答：即指與企業(yè)精密相連，直接影響其營銷能力和各種參與者，這些參與者包括：1：購房者2：競爭者3：上下游企業(yè)4：公眾5：企業(yè)內(nèi)部環(huán)境十：簡述市場營銷環(huán)境分析的SWT法？答：市場營銷環(huán)境分析常用的方法SWOT法，它是英文Strengh（優(yōu)勢），Weak(劣勢)，Opportunity（威脅）的意思，其中，機(jī)會和威脅是影響企業(yè)的外部因素，優(yōu)勢和劣勢是影響企業(yè)的內(nèi)部因素。一體化成長戰(zhàn)略。目標(biāo)顧客的媒體習(xí)慣：消費(fèi)者由于職業(yè)、受教育程度企業(yè)因素是指企業(yè)的自身?xiàng)l件因素，企業(yè)自身的因素以及生活習(xí)慣的不同，對廣告媒體接觸的習(xí)慣也有所區(qū)別。3)、成本費(fèi)用。直營連鎖經(jīng)營模式：直營連鎖經(jīng)營是指由同一公司所產(chǎn)品因素是指產(chǎn)品本身所具有的特性及條件對分有，統(tǒng)一經(jīng)營管理，具有統(tǒng)一的企業(yè)識別系統(tǒng)，實(shí)行集中采銷渠道的影響。鎖經(jīng)營模式。3)、可避免社會資源的浪費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)商品的快速流通。2)、易失去部分市場。3)、益重視程度不夠。房地產(chǎn)目標(biāo)市場選擇程序應(yīng)按照以下程序進(jìn)行1）、市場調(diào)研及市場細(xì)分。利率的上漲同時也加大了對投資方融資成本，提高了入市門檻，從而抑制了房地產(chǎn)的需求，達(dá)到降低房地產(chǎn)價格的目的。房地產(chǎn)促銷是指房地產(chǎn)企業(yè)通過一定方式向消費(fèi)者傳遞房產(chǎn)產(chǎn)品的信息并與消費(fèi)者進(jìn)行有效的信息溝通，以達(dá)到影響消費(fèi)者的購買決策，促進(jìn)房地長商品流通的營銷活動。事實(shí)證明，這地處南三環(huán)與西二環(huán)之間，本不被人看好的項(xiàng)目得以熱銷，與這一促銷高招的實(shí)施分不開的。問：該花苑的開發(fā)商采用了哪種定價方法？運(yùn)用這一方法應(yīng)注意什么？試分析其成功的原因。該樓盤于1995年4月開始預(yù)售。八、新加坡發(fā)展銀行置地集團(tuán)開發(fā)的上海新加坡園景苑、匯景苑案例。據(jù)負(fù)責(zé)人介紹，敢作出這樣的承諾是因?yàn)椤八牟弧保阂皇遣怀鲲L(fēng)頭，把錢花在你看不見的地方，如16厘米厚的無梁樓板、雙層中空玻璃；二是不炒概念，注重樓盤內(nèi)在品質(zhì)；三是不惜代價，聘請高素質(zhì)合作伙伴；四是不怕“浪費(fèi)”600元當(dāng)300元花，給住戶配備高標(biāo)準(zhǔn)裝修套餐。消費(fèi)者實(shí)際是從有形產(chǎn)品考察房地產(chǎn)產(chǎn)品是否滿足其對核心產(chǎn)品的需要，是選購房地產(chǎn)產(chǎn)品的直接依據(jù)。于是，代理商的建設(shè)設(shè)計研究部參與了其戶內(nèi)面積修改，并建議發(fā)展商利用屬下各地的房地產(chǎn)項(xiàng)目的龐大客戶資源，整合集團(tuán)其他機(jī)構(gòu)資源，進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目品牌宣傳。3)、可避免社會資源的浪費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)商品的快速流通。2)、可更好地了解目標(biāo)市場。該開發(fā)商通過了解消費(fèi)者的需求，根據(jù)消費(fèi)者對不同房地產(chǎn)產(chǎn)品的不同需求定價，因此取得了銷售成功。紅石公司通過市場細(xì)分，有效運(yùn)用了目標(biāo)市場選擇中的選擇性專業(yè)化策略，根據(jù)市場需求，結(jié)合自身的實(shí)力，選擇了其中兩個目標(biāo)市場，然后集中公司的資源先后為北京的居家辦公的目標(biāo)市場開發(fā)了SOHO現(xiàn)代城，為由金領(lǐng)人士組成的目標(biāo)市場在海南開發(fā)了高檔的海景房別墅，兩種不同類型的產(chǎn)品，取得了成功。因此，房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)根據(jù)人口環(huán)境老齡化的重要變化，及時調(diào)整房地產(chǎn)市場定位，積極主動地開發(fā)設(shè)有醫(yī)院、老年人健身娛樂、老年人飲食起居綜合服務(wù)等適合養(yǎng)老的房地產(chǎn)項(xiàng)目。答：正是由于萬科公司在項(xiàng)目前期階段經(jīng)過認(rèn)真調(diào)查研究分析，通過對市場細(xì)分后鎖定了深圳市及周邊地區(qū)擁有千萬資產(chǎn)的目標(biāo)市場，認(rèn)為，雖然這一目標(biāo)市場十分狹窄，客戶群體容量依然十分有限，但由于這部分群體存在著有效需求，所以公司有效把握了他們的需求信息，及時開發(fā)出了他們所需求的物業(yè)產(chǎn)品高層豪宅，結(jié)果市場反應(yīng)強(qiáng)烈，取得了項(xiàng)目的成功。指的是房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)市場無論是從購房者或是從產(chǎn)品角度都集中于一個細(xì)分市場。答：在房地產(chǎn)營銷宏觀環(huán)境中的人口環(huán)境是影響房地產(chǎn)營銷的重要因素。問：（1）房地產(chǎn)公司采用了哪種目標(biāo)市場選擇的策略？（2）房地產(chǎn)目標(biāo)市場選擇應(yīng)該按照什么程序進(jìn)行？（3）談?wù)勀銓t石公司的目標(biāo)市場選擇策略的看法 答：紅石公司采用的是選擇性專業(yè)化策略。問：（1）該房地產(chǎn)公司采用了哪種定價方法？（2）結(jié)合案例，談?wù)勀銓Ψ康禺a(chǎn)定價方法的看法。代理商接手后，進(jìn)行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)主要是原有的設(shè)計和營銷策略不當(dāng)。房地產(chǎn)直接銷售渠道的缺點(diǎn)有以下幾個方面： 1)、產(chǎn)品推銷成本較高。房地產(chǎn)間接銷售渠道的缺點(diǎn)有以下幾個方面： 1)、難以整合形成核心競爭優(yōu)勢，營銷策略容易被競爭對手模仿。不少案例明，每個開發(fā)項(xiàng)目在區(qū)位、環(huán)境等因素不可改變的情況下，通過不斷挖掘創(chuàng)新型戶型作為賣點(diǎn)，為產(chǎn)品提高競爭力，已經(jīng)成為樓盤制勝的關(guān)鍵。案例中的不斷創(chuàng)新戶型，就是通過各種花樣的戶型這一有形產(chǎn)品的直觀性來吸引消費(fèi)者的。市場競爭的內(nèi)容和形式是動態(tài)的，現(xiàn)代房地產(chǎn)市場的競爭趨勢是在附加產(chǎn)品上來提高產(chǎn)品的吸引力。房地產(chǎn)消費(fèi)者對房地產(chǎn)商品的價值感受不同，就會形成不同的價格限度。如果客戶報價在最高的前12名以內(nèi)，即以此作為該客戶的成交價，不另加層次和朝向費(fèi)用。如果估計過低，房地產(chǎn)營銷者獲利少或無利可圖；如果估計過高消費(fèi)者不接受，銷售量減少，獲利也會減少。他說，這種方法只適用于大多數(shù)房子已經(jīng)售出后，剩下一部分房子可以試行新法，最終的結(jié)果是能夠達(dá)到100%入住，物業(yè)管理得以順利實(shí)施。所以此辦法不能用于項(xiàng)目剛開始銷售時。167。目標(biāo)市場的選擇是建立在市場細(xì)分的基礎(chǔ)上的，因此，廣泛的、深入的市場調(diào)查與研究是尤其重要的。三、房地產(chǎn)代理商的經(jīng)營模式主要包括了哪三種?試簡述其內(nèi)容。2)、市場為賣方市場。5)、房地產(chǎn)間接銷售渠道的缺點(diǎn)有以下幾個方面： 1)、難以整合形成核心競爭優(yōu)勢，營銷策略容易被競爭對手模仿。除了派往開發(fā)商處的銷售人員外，所1)、產(chǎn)品因素。包括產(chǎn)品價值的大小、產(chǎn)品的變特許加盟連鎖經(jīng)營模式：是指特許者將自己所有的商異性與時尚性、產(chǎn)品的體積與重量、產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化程度、標(biāo)、商號、產(chǎn)品、專利、專有技術(shù)、和經(jīng)營模式等以特許經(jīng)產(chǎn)品的技術(shù)性等。房地產(chǎn)市場經(jīng)營環(huán)境包媒體的特性不同的廣告媒體在送達(dá)率、影響力、表現(xiàn)括經(jīng)濟(jì)環(huán)境、競爭環(huán)境、人文社會環(huán)境、政策法規(guī)環(huán)境、手法以及目標(biāo)對象等方面都不盡相同，因而產(chǎn)生的廣告效金融環(huán)境；二是項(xiàng)目周邊環(huán)境。成長戰(zhàn)略包括：同心多角化，水平多角化，復(fù)合多角化，也稱集團(tuán)多角化七：企業(yè)如何根據(jù)不同的市場需求形態(tài)制定相應(yīng)的營銷管理任務(wù)？力量和相關(guān)因素的集合，它是影響房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的各種外部條件。一體化又分垂直一體化和水平一體化3：多角化成長展略指企業(yè)為了盡可能多地利用市場機(jī)會，所實(shí)行的跨行業(yè)，多品種，多規(guī)格，多型號的多樣化生產(chǎn)，多角化答：：1：潛在需求開發(fā)性營銷2：下井需求恢復(fù)型營銷3：不規(guī)矩需求協(xié)調(diào)性營銷4：飽和需要維持性營銷5：超飽和需求增長性營銷或限制性營銷6：否定需求改變性營銷7：有害需求抵制性營銷8：無需求刺激性營銷八：試簡述房地產(chǎn)企業(yè)營銷管理過程的主要程序？ 答：房地產(chǎn)企業(yè)營銷管理過程是市場營銷管理的內(nèi)容和程序的體現(xiàn)，是指企業(yè)為到自身的目標(biāo)，辨別，分析，選擇，和發(fā)展市場營銷機(jī)會，規(guī)劃，執(zhí)行，和控制企業(yè)營銷活動的全過程包括：1：分析市場計劃從顧客需求出發(fā)，重視市場營銷調(diào)研2：研究和選擇目標(biāo)市場3：市場地位4：制定市場營銷組合 5：安排企業(yè)營銷預(yù)算6：執(zhí)行和控制營銷計劃九：簡述房地產(chǎn)地產(chǎn)市場營銷環(huán)境的主要內(nèi)容？ 答：是指與房地產(chǎn)企業(yè)營銷活動有潛在關(guān)系的所有外部二、微觀環(huán)境：指與企業(yè)緊密相連，直接影響其營銷能力和各種參與者，這些參與者包括：1)、購房者。產(chǎn)品專業(yè)化。十三：簡述房地產(chǎn)產(chǎn)品的概念與分類？答：房地產(chǎn)產(chǎn)品是指可滿足使用者居住，生產(chǎn)，經(jīng)營等需要的一定建筑實(shí)體與相應(yīng)服務(wù)的綜合體，它是核心產(chǎn)品，有形產(chǎn)品和附加產(chǎn)品所組合的立體復(fù)合體。3：促銷組合的不同促銷方式具有相互推動的作用。房地產(chǎn)營銷者的定價目標(biāo)大致有如下幾種：1)、以獲取最大利潤為定價目標(biāo)。常見的新產(chǎn)品定價策略有兩種：一是受專利保護(hù)的創(chuàng)新產(chǎn)品的定價策略。二十一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要程序有哪些？ 房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要程序包括：市場環(huán)境研究、市場需求研究、消費(fèi)者研究、價格研究、分銷渠道研究、市場競爭情況研究等。二十四、簡述房地產(chǎn)市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)和要求?？珊饬啃允侵副淮笾聹y定的各個市場的現(xiàn)實(shí)或潛在購買力和市場規(guī)模的大小。合同經(jīng)公證后，B典當(dāng)行依約支付了典價款，并收取A公司典價月4％的收益金，同時將該賓館的房產(chǎn)證收歸自己保存。一種意見認(rèn)為該典當(dāng)合同實(shí)質(zhì)上是房屋抵押借款合同，因其設(shè)定在先而具有優(yōu)先受償權(quán)。事后雙方也再次達(dá)成協(xié)議認(rèn)可了此約定。該案實(shí)質(zhì)上是一種將房產(chǎn)證作為權(quán)利進(jìn)行質(zhì)押的借貸。3．依據(jù)中國人民銀行《典當(dāng)行管理暫行辦法》規(guī)定，典當(dāng)行對死當(dāng)物芬裁揮興腥ǎ⑶葉緣蔽鋨燉肀Ｏ找彩塹淶斃械姆ǘㄒ邐?。该办幅訐]腥峽紗車摹熬簟倍還娑恕八賴薄?。诊勶的“速嚤”与“均郁≥吇往御淤嚤仅是指当户放迄铀回赎权的当五P淶斃脅⒉荒苊皇盞蔽鎩０旆252。我國法律對用房產(chǎn)設(shè)定的擔(dān)保，并沒有在質(zhì)押上而僅是在抵押上加以規(guī)定。因此也就根本不存在什么優(yōu)先受償權(quán)。B典當(dāng)行提出的異議理由是不能成立的。飛利浦為何選擇與TCL在渠道上形成戰(zhàn)略聯(lián)盟？答：飛利浦選擇與TCL在渠道上形成戰(zhàn)略聯(lián)盟基于以下考慮：1)飛利浦屬于國際性企業(yè)在中國沒有很好的營銷渠道基礎(chǔ)，和TCL合作可以利用其渠道為自己產(chǎn)品銷售鋪路。安徽文達(dá)信息工程學(xué)院10營銷與策劃營銷案例分析作業(yè)生產(chǎn)商在哪些情況下需要改進(jìn)渠道安排？答：生產(chǎn)商在出現(xiàn)以下情況下需要進(jìn)行渠道安排： 1)營銷渠道結(jié)構(gòu)與當(dāng)前市場形態(tài)不相符 2)營銷渠道特性與現(xiàn)有產(chǎn)品特點(diǎn)不相符 3)營銷渠道體系與當(dāng)前市場競爭形勢不相符 4)營銷渠道功能與滿足用戶需求不相符 5)營銷渠道規(guī)模與渠道管理能力不相符飛利浦的渠道調(diào)整受哪些因素影響？答：（1）從經(jīng)營層次上看，同質(zhì)產(chǎn)品進(jìn)入同一個銷售渠道時，如果無法進(jìn)行差異化操作，可能難以達(dá)到合作調(diào)整的預(yù)期目標(biāo)；（2）從特定市場的規(guī)劃層次上看，其改變可能涉及到增加或剔除某些特定市場營銷渠道；（3）在企業(yè)系統(tǒng)計劃階段，其改變可能涉及到所有市場上進(jìn)行經(jīng)營的新方法。關(guān)于“正常價值”的規(guī)定，依《條例》第4條，進(jìn)口產(chǎn)品的相同或者類似產(chǎn)品在出口國市場上有可比價格的，以該可比價格為正常價值，在出口國市場上沒有可比價格的，以該相同或者類似產(chǎn)品出口到第三國的可比價格或者以該相同或者類似產(chǎn)品的生產(chǎn)成本加合理費(fèi)用、利潤為正常價值。4)細(xì)節(jié)決定成敗，企業(yè)能為證明自己的產(chǎn)品是在市場經(jīng)濟(jì)條件下形成提供可靠的依據(jù)，這是能否勝訴的核心。③ 因果關(guān)系及附加條件。品牌在酒品營銷中的重要意義。白酒品牌的選擇不僅能體現(xiàn)主人身份、地位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而且還能折射出主人的生活品味及個性性格等特征?！?998年2月25日,又從美國捧回了“’98第二屆愛迪生世界發(fā)明博覽會國際餐飲大王”的獎杯,獲得了本次大會設(shè)立的最高餐飲獎項(xiàng)。陽光早餐的產(chǎn)品以“方便快捷，享受健康”為宗旨，在傳統(tǒng)中式早餐品種的基礎(chǔ)上，結(jié)合西式早餐、各種特色小吃、體閑海產(chǎn)品、綠色健康食品、營養(yǎng)套餐等系列產(chǎn)品，確定了八大系列、百余個品種的產(chǎn)品組合。許多世界名牌在我國的連鎖發(fā)展比較快，就是因?yàn)檫@個原因。在加盟連鎖過程中，加盟者一切按金三元的模式進(jìn)行經(jīng)營，從專利菜扒豬臉和其他各種特色菜、員工培訓(xùn)、商標(biāo)商號到企業(yè)標(biāo)識、CIS管理到員工手冊，全部要求做到與總店相同，實(shí)現(xiàn)連產(chǎn)品的同時連名牌。連特色特色根據(jù)實(shí)際情況占到連鎖中10％左右的比重。這許多“特”字在消費(fèi)者心中會產(chǎn)生價值，吃金三元的扒豬臉，有科技、有文化、有服務(wù)、有講解，確實(shí)有許多獨(dú)特之處。所以企業(yè)想要生存下去，就要不斷創(chuàng)新，開發(fā)出適應(yīng)市場的新產(chǎn)品來產(chǎn)品上——：“扒豬臉”真空包裝、開發(fā)出十三道名菜，創(chuàng)新出豬首宴、創(chuàng)新黃金計劃（玉米開發(fā)）、創(chuàng)新出空心腸快餐、雞系列產(chǎn)品等。從而得到4個效果。但是秘方是不會交給加盟連鎖店的?！锾卦S經(jīng)營的盟主，必須要有保險的鎖，才能完成連鎖的全過程，鎖松或鎖開了，就不能形成對整個連鎖體系的控制，而失控的連鎖體系，不僅使盟主損失巨大，對于品牌和整個加盟商體系都會是很大的傷害。麥當(dāng)勞、肯德基快餐打人中國以后,使中國餐飲業(yè)的經(jīng)營者開始清醒。創(chuàng)品牌連鎖經(jīng)營，規(guī)?；l(fā)展走產(chǎn)品差異化特色道路要有好的理念，和健全的設(shè)備創(chuàng)核心產(chǎn)品善于創(chuàng)新六、蔬菜連鎖營銷方案(1)建立蔬菜生產(chǎn)基地，加快蔬菜標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)。對于拓寬銷售渠道，提高經(jīng)濟(jì)效益，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)起到重要作要。(3)建立農(nóng)民合作組織。(4)依托第三方物流，提高蔬菜供應(yīng)鏈管理水平。依托第三方物流不但可以減輕其自建配送中心的資金壓力，減少其物流成本，使企業(yè)專注于提高核心競爭力，擴(kuò)大規(guī)模，提高市場占有率。以蔬菜生產(chǎn)基地為依托，以蔬菜龍頭企業(yè)或連鎖企業(yè)總店為核心，將蔬菜銷售突破地區(qū)經(jīng)營和季節(jié)限制。硅谷周圍大的企業(yè)開始落后于它主要的原因在于競爭以及科技的進(jìn)步。企業(yè)家的精神要義是如何創(chuàng)造新事物，創(chuàng)造新機(jī)構(gòu)，新產(chǎn)品，新組織。銷售不僅僅是方法問題，更多的是對消費(fèi)心理的理解。開闊的眼界對于創(chuàng)業(yè)者來說，只有真正見多識廣。謀略商場如戰(zhàn)場，一個有勇無謀的人，早晚會成為別人的盤中餐。一個不懂得與他人分享的創(chuàng)業(yè)者，不可能將事業(yè)做大。創(chuàng)業(yè)者應(yīng)該改正的缺點(diǎn)：別人成功，一定有他的長