【正文】 屬于房地產(chǎn)產(chǎn)品整體觀念的哪一層次？結(jié)合案例，談?wù)勀銓?duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品整體概念的理解。附加產(chǎn)品包括售前咨詢、代辦手續(xù)、按揭保證、提供貸款、物業(yè)管理等。報(bào)價(jià)高的前12名客戶按報(bào)價(jià)購買了該花苑的商品房，而其余客戶在認(rèn)識(shí)到該花苑的優(yōu)良品質(zhì)后，愿意出比客戶開價(jià)更高的價(jià)格購買更好的樓層。問：（1）恒昌花園采用了促銷組合中的哪種促銷方式？（2）談?wù)勀銓?duì)本例促銷方式的看法。答：案例一采用的是產(chǎn)品專業(yè)化策略，案例二采用的是市場(chǎng)專業(yè)化策略。2)、直營連提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，較好的控制銷售渠道。3)、大部分代理公司注重營銷的短期利益，而對(duì)長期利1)、中小型開發(fā)公司。括市場(chǎng)類型、市場(chǎng)規(guī)模、目標(biāo)顧客的集中程度、顧客購四、房地產(chǎn)企業(yè)選擇廣告媒體的依據(jù)有哪些?買的數(shù)量、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況等幾個(gè)方面。政策法規(guī)的限制：世界各國都制定了廣告管理的政策和法規(guī)，對(duì)廣告的內(nèi)容、廣告的發(fā)布程序、廣告媒體的業(yè)務(wù)范圍等方面都有明確的規(guī)定。選擇性專業(yè)化。5：促銷組合是一種動(dòng)態(tài)組合。折扣定價(jià)策略。而房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分是依據(jù)顧客需求的差異性來決定的，所以，造成顧客差異性的主要變量因素就是市場(chǎng)細(xì)分化的標(biāo)準(zhǔn)。此前A公司以為賓館辦理保險(xiǎn)為由，于1994年3月將其房產(chǎn)證從B典當(dāng)行取回，據(jù)此又與C銀行簽訂了抵押借款合同。筆者不同意上述意見。⒚揮兇聘淶斃校徊還淶斃卸運(yùn)賴蔽鍥返吶穆艏壑迪磧杏畔仁艸ト242。這些法律、規(guī)章雖在事后頒布，無溯及力，但根據(jù)有關(guān)司法解釋，在當(dāng)時(shí)沒有規(guī)定的情況下可以參照其規(guī)定進(jìn)行追溯處理。自建渠道、代理制和渠道上的戰(zhàn)略聯(lián)盟各有什么優(yōu)勢(shì)？答： 各自優(yōu)勢(shì)如下： 1)自建渠道： ① 對(duì)于用途單一、技術(shù)復(fù)雜的產(chǎn)品，可以有針對(duì)性地按照顧客的要求安排生產(chǎn)，更好的滿足客戶的需求；② 可以加強(qiáng)生產(chǎn)企業(yè)與顧客之間的溝通，便于產(chǎn)品信息和顧客信息的及時(shí)順暢傳遞；③ 由于沒有中間環(huán)節(jié)，可以減少商品的流通時(shí)間及產(chǎn)品損耗，降低流通費(fèi)用，使產(chǎn)品價(jià)格具有優(yōu)勢(shì)；2)代理制：① 代理制可以吸引更多的渠道成員加入，拓展市場(chǎng)的速度較快，從而提高銷售額，但不利于降低資金風(fēng)險(xiǎn)；② 代理商反映的市場(chǎng)信息不一定正確； ③ 代理商不易貫徹廠商的政策；④ 廠商自己投入的人力、財(cái)力、物力也不小，風(fēng)險(xiǎn)缺沒有有效降低⑤ 代理商的當(dāng)?shù)仃P(guān)系夠，進(jìn)入市場(chǎng)初期階段困難度小，而且可運(yùn)用關(guān)系，避免出現(xiàn)逾期催收款；⑥ 大多數(shù)代理商日后的成長空間有限。？中國企業(yè)如何應(yīng)對(duì)反傾銷？答：1)反傾銷（AntiDumping）指對(duì)外國商品在本國市場(chǎng)上的傾銷所采取的抵制措施。⑤ 建立與完善我國反傾銷訴訟體制。這道菜使用現(xiàn)代化的加工設(shè)備，對(duì)豬頭 進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化加工，打破了傳統(tǒng)中餐做菜要靠專業(yè)廚師的概念，在中國餐飲界引起轟動(dòng)。公司本著“第一年打基礎(chǔ)，第二年大發(fā)展，第三年完善提高，三年內(nèi)基本解決市民吃早餐難的問題”的目標(biāo)，在35年內(nèi)，將逐步發(fā)展建設(shè)2000個(gè)以上網(wǎng)點(diǎn)?！懊顺浴睘槠髽I(yè)品牌創(chuàng)造口碑，這需要在特色上下功夫，“老人吃”，“孩子吃”，“洋人吃”是為企業(yè)的品牌創(chuàng)立奠定基礎(chǔ)，這需要在產(chǎn)品的口味和質(zhì)量穩(wěn)定上下功夫；“經(jīng)常吃”則是對(duì)企業(yè)品牌的最后確立，要在產(chǎn)品規(guī)模上下功夫。連創(chuàng)新創(chuàng)新是盟主一定要做的，如果不創(chuàng)新，時(shí)間長了加盟店就松散了，在連鎖中創(chuàng)新占10 ％左右。金三元每季度、每月都對(duì)各層管理人員下達(dá)營業(yè)指標(biāo)。）－建立品牌，形成連鎖經(jīng)營，且美譽(yù)度高，產(chǎn)業(yè)化、專利化 －好的公司理念――五連一鎖－口感、質(zhì)量好（江澤民同志品嘗后給予了很高的評(píng)價(jià)。實(shí)力雄厚的企業(yè)可以通過建立生產(chǎn)基地，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，既能保證貨源，又能保證產(chǎn)品質(zhì)量。農(nóng)業(yè)合作組織是蔬菜供應(yīng)鏈上的具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的經(jīng)濟(jì)組織。(5)創(chuàng)新蔬菜連鎖形式，提高連鎖經(jīng)營管理水平。都說人以類聚物以群分，從你身邊的同事，朋友等等和你接觸處事的人可以看出 是一個(gè)怎樣的人。決策理論認(rèn)為，決策是從眾多的方案中選擇最優(yōu)的方案，但是，事實(shí)上在很多情況下是不可能的，于是決策又有一個(gè)原則是滿意原則，也就是說，只要決策的結(jié)果使決策者滿意就行了。創(chuàng)業(yè)者的智謀，將在很大程度上決定其創(chuàng)業(yè)成敗。對(duì)創(chuàng)業(yè)者來說，反省的過程，就是學(xué)習(xí)的過程。每一個(gè)人創(chuàng)業(yè)，都必然有其憑依的條件，也就是其擁有的資源。營銷啟示：1許多人常常抱怨難以開拓新市場(chǎng)，事實(shí)是新市場(chǎng)就在你的面前，只不過你怎樣發(fā)現(xiàn)這個(gè)市場(chǎng)而已2給別人留有余地，更要為自己爭(zhēng)取盡可能大的領(lǐng)地。鼓勵(lì)集團(tuán)創(chuàng)業(yè)，建立起人際關(guān)系有能力看清團(tuán)隊(duì)的發(fā)展情況。對(duì)連鎖經(jīng)營而言，供應(yīng)鏈上的企業(yè)進(jìn)行資源整合，生產(chǎn)和銷售企業(yè)可將產(chǎn)品配送委托第三方物流。實(shí)現(xiàn)蔬菜品牌效益。金三元在此基礎(chǔ)上依靠科技進(jìn)步,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化、專利化,同時(shí)在此基礎(chǔ)上開發(fā)出智能化的專業(yè)設(shè)備,將“扒豬臉”的加工工藝程序化,從原料到成品只要一按按鈕即可讓機(jī)器按事先設(shè)計(jì)好的程序進(jìn)行操作。了解設(shè)定值的只有總經(jīng)理一人。金三元酒家于1998年采用了CIS戰(zhàn)略，并且正在試點(diǎn)ISO9001國際質(zhì)量認(rèn)證體系。文化特色——酒家的每個(gè)樓層都設(shè)有報(bào)刊角，有各種當(dāng)天的報(bào)紙，酒家的燈箱專門介紹酒家的特色菜和一些名人在扒豬臉用餐的照片。1996年將扒豬臉產(chǎn)品申報(bào)我國菜肴第一個(gè)專利，在我國餐飲歷史上被稱為具有劃時(shí)代意義的事情。北京金三元陽光餐飲有限責(zé)任公司以凈化北京早餐市場(chǎng)、倡導(dǎo)健康消費(fèi)新時(shí)尚、調(diào)整市民飲食結(jié)構(gòu)為己任，通過連鎖實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營。4)主人辦宴請(qǐng)客主要是滿足對(duì)方或自己的某種心理欲望，而這些諸多心理層面的需求則主要外顯于白酒消費(fèi)層面上。② 配套法規(guī)的完善。什么是反傾銷？中國企業(yè)如何應(yīng)對(duì)反傾銷？ 《條例》第5條規(guī)定：“出口價(jià)格，按照下列方法確定：(一)進(jìn)口產(chǎn)品有實(shí)際支付價(jià)款或應(yīng)當(dāng)支付價(jià)款的價(jià)格的，以該價(jià)格為出口價(jià)格。4．渠道經(jīng)驗(yàn)。三、典當(dāng)合同不得對(duì)抗C銀行抵押借款合同A公司與B典當(dāng)行簽訂的房屋典當(dāng)合同，雖然當(dāng)時(shí)我國還沒有相關(guān)的法律法規(guī)加以調(diào)整，但也應(yīng)該遵循我國民事法律所確定的公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用、遵守法律和國家政策、維護(hù)國家和社會(huì)公共利益的基本原則。2．即使我們將”逾期視為絕賣”看作是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的特別約定，但由于事后雙方又多次協(xié)商達(dá)成“1996年6月25日前交出典產(chǎn)”的協(xié)議，這就對(duì)典當(dāng)合同條款進(jìn)行了修改變更，解除了原先約定。在法律、政策沒有明確規(guī)定，并且不損害他人和社會(huì)公共利益的情況下，應(yīng)允許當(dāng)事人自主作出民事法律行為。第二篇：房產(chǎn)典當(dāng)案例分析房地產(chǎn)典當(dāng)案例分析1993年7月12日，A公司與B典當(dāng)行簽訂一份典當(dāng)合同。確定預(yù)測(cè)結(jié)果。十九：簡(jiǎn)述房地產(chǎn)定價(jià)的主要方法和策略。廣告：優(yōu)點(diǎn)：傳播廣泛，傳播的信息規(guī)范，易控制缺點(diǎn)：廣告費(fèi)用浪費(fèi)大，廣告效果難以度量，難以與目標(biāo)接受者溝通人員推銷：優(yōu)點(diǎn)：信息表達(dá)靈活，易與銷售者溝通，易與消費(fèi)者建立關(guān)系，促銷目的明確缺點(diǎn)：?jiǎn)挝慕佑|成本高，對(duì)銷售人員素質(zhì)要求較高，難以進(jìn)行大面積推銷營業(yè)推廣：優(yōu)點(diǎn)：促銷刺激直接：易引起消費(fèi)者的注意與反應(yīng)，易迅速產(chǎn)生效果缺點(diǎn)：易引起競(jìng)爭(zhēng)，促銷效果難以持久公共關(guān)系：優(yōu)點(diǎn)：可信度高，易建立企業(yè)和房地產(chǎn)的形象缺點(diǎn)：針對(duì)性較差，企業(yè)難以進(jìn)行控制十七：房地產(chǎn)促銷組合的特點(diǎn)及影響因素？答：是指為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的促銷目的而將廣告，人員推銷，公共關(guān)系促銷，營業(yè)推廣等不同的促銷方式進(jìn)行組合所形成的有機(jī)整體 特點(diǎn)如下：1：房地產(chǎn)催促組合是一個(gè)有機(jī)整體組合。1：市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析:2：房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境威脅分析3：房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析 十一：簡(jiǎn)述房地產(chǎn)市場(chǎng)定位的基本原則？ 答：1：事實(shí)求是，尊重客觀規(guī)律的原則2：循序漸進(jìn)。包括企業(yè)的規(guī)模、實(shí)力和聲譽(yù)、企業(yè)的經(jīng)營管理能力、分銷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行廣告媒體選擇時(shí)，必須充分了解目標(biāo)顧客接觸媒體的習(xí)慣，選擇他們接觸最頻繁、最信賴的媒介。不同的產(chǎn)品具有不同的特性，對(duì)分銷渠購和銷售，有兩個(gè)或兩個(gè)以上連鎖分店組成的一種形式。4)、可提供全過程的營銷服務(wù)。4)、我國房地產(chǎn)中介市場(chǎng)運(yùn)作尚不成熟，存在很多不規(guī)范的操作行為、榮易導(dǎo)致開發(fā)商信譽(yù)受損。十二、案例一：北京市天創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)公司精心打造天緣公寓（高層住宅項(xiàng)目）該項(xiàng)目位于北京市宣武區(qū)白紙坊和西二環(huán)交匯口，項(xiàng)目總建筑面積７萬平方米，公寓的戶型面積從75平方米到193平方米,涵蓋了二室二廳、三室兩廳、四室兩廳等多種規(guī)格，開發(fā)商力圖通過該物業(yè)的開發(fā)建設(shè)來滿足不同目標(biāo)市場(chǎng)（小康型住宅需求群體、富裕型住宅需求群體、豪華型住宅需求群體）的需求。100%按揭貸款的具體做法是：客戶只需付兩萬元即可入住，銀行按揭至少70%的貸款，加上開發(fā)商提供的與銀行利率限期一樣的貸款，住戶只需每月歸還銀行與開發(fā)商的貸款即可。當(dāng)時(shí)該市的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售狀況低迷，為了更好地銷售樓盤，開發(fā)商經(jīng)過精心策劃，推出了“客戶開價(jià)”的銷售活動(dòng)。閱讀以上案例，根據(jù)所學(xué)的有關(guān)知識(shí)，說明你對(duì)產(chǎn)品整體概念以及現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)的理解。所以，通過整改，該項(xiàng)目重新推出市場(chǎng)，銷售業(yè)績才得到大幅提高。3)、提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，較好的控制銷售渠道。四、某房地產(chǎn)公司在同一小區(qū)內(nèi)開發(fā)了四幢樓，分別稱之為“牡丹苑”、“蘭花苑”、“菊花苑”、“茉莉苑”，這四幢樓只是在外觀顏色上根據(jù)其起名而分別是紅色、藍(lán)色、黃色和白色，實(shí)際并沒有什么成本上或質(zhì)量上的區(qū)別，房地產(chǎn)公司卻對(duì)四幢樓制定了不同的價(jià)格，分別是每平方米8888元、8788元、8688元、8588元。二、人口老齡化案例。問題：試論述人口老齡化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)營銷管理的影響。實(shí)際銷售說明了該定價(jià)較為成功。4)、我國目前房地產(chǎn)中介市場(chǎng)仍存在諸多問題。六、在商品房開發(fā)中，戶型創(chuàng)新是提高住宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段之一。答：產(chǎn)品整體概念包括了核心產(chǎn)品、有形產(chǎn)品和附加產(chǎn)品，售后服務(wù)與保證是產(chǎn)品的重要組成部分。該活動(dòng)的具體操作方式是：開發(fā)商拿出37層共30套房源，在確定其底價(jià)為每平方米5900元后，顧客可以高于此價(jià)的任何價(jià)格報(bào)價(jià)。對(duì)于這種促銷招數(shù)，其策劃者“恒昌”總裁助理并不諱言這是開發(fā)商為售房玩出的新花樣。案例二：位于南京新街口中央商務(wù)區(qū)的標(biāo)志性建筑天安國際大廈，它的目標(biāo)客戶群體定位于在南京CBD辦公的白領(lǐng)階層，該項(xiàng)目的1－8層為大洋百貨公司，9—13層為高檔寫字樓，14—42層是公寓，開發(fā)商通過在一個(gè)樓盤中開發(fā)不同類型的物業(yè)，較好地滿足了南京新街口CBD區(qū)域內(nèi)的白領(lǐng)人士購物、餐飲娛樂、辦公、居住等各種需求。房地產(chǎn)間接銷售渠道的適應(yīng)范圍：渠道的控制要求、產(chǎn)品組合的狀況等。5)、降低和減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。道的設(shè)計(jì)要求業(yè)不同。成本費(fèi)用：不同的廣告媒體所耗費(fèi)的成本相差很大，即使是在同一媒體，因覆蓋面大小不同，費(fèi)用相差也很大。逐漸深化的原則 3:虛實(shí)結(jié)合，以實(shí)為主的原則十二：目標(biāo)市場(chǎng)的選擇可采用的策略有哪些？ 答:目標(biāo)市場(chǎng)的選擇可采用的策略主要有產(chǎn)品—市場(chǎng)集中化。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)追求有機(jī)的整體效果，使其達(dá)到單純的個(gè)體相加所不能達(dá)到的優(yōu)化結(jié)果2：構(gòu)成促銷組合的各種促銷方式既有可替代性又有其獨(dú)立性。答：新產(chǎn)品定價(jià)策略。寫出預(yù)測(cè)報(bào)告。雙方約定：A公司將其所有的文化賓館以1500萬元人民幣的典價(jià)典給B典當(dāng)行，典期為一個(gè)月，A公司應(yīng)于同年8月11日贖典，逾期三天不贖則視為絕賣。典當(dāng)合同已明確約定，逾期不贖視為絕賣。這在B典當(dāng)行同意將房產(chǎn)證交給A公司辦理保險(xiǎn)的情節(jié)中也可以看出：該賓館所有權(quán)事實(shí)上并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移。前已述及，該房產(chǎn)典當(dāng)合同既不具有典權(quán)的占有特征，又不具有典當(dāng)?shù)馁|(zhì)押特征，僅有的質(zhì)押物――房產(chǎn)證書還被欺騙放棄了質(zhì)押權(quán)！更重要的是典當(dāng)行沒有及時(shí)地主張自己的權(quán)利。5．營銷政策。(二)進(jìn)口價(jià)格沒有實(shí)際支付價(jià)款或應(yīng)當(dāng)支付價(jià)款的價(jià)格或者其價(jià)格不能確定，以該進(jìn)口產(chǎn)品首次轉(zhuǎn)售給獨(dú)立購買人的價(jià)格或應(yīng)當(dāng)以對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部商海關(guān)總署后根據(jù)合理基礎(chǔ)所推定的價(jià)格為出口價(jià)格。我國除了出臺(tái)專門的反傾銷條例，還應(yīng)該考慮到法規(guī)之間6 安徽文達(dá)信息工程學(xué)院10營銷與策劃營銷案例分析作業(yè)的相互作用和影響的關(guān)系。因此，消費(fèi)者對(duì)白酒的品牌、價(jià)格、包裝、口感等要素的關(guān)注程度正在逐漸增強(qiáng)，且變得越來越“挑剔”。公司以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，按照工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、工序化、集約化、系列化的原則，研制開發(fā)大眾化的營養(yǎng)均衡的系列產(chǎn)品，為廣大市民提供營養(yǎng)、衛(wèi)生、快捷、實(shí)惠的早餐服務(wù)。在對(duì)外戰(zhàn)略擴(kuò)張時(shí)把金三元的整體文化、企業(yè)形象、商標(biāo)、商號(hào)及其他菜肴的技術(shù)、企業(yè)CIS戰(zhàn)略和企業(yè)ISO9000質(zhì)量保證體系等企業(yè)的一切無形資產(chǎn)，整體對(duì)外擴(kuò)張。在金三元還有全國第一個(gè)營養(yǎng)健康咨詢系統(tǒng)，可根據(jù)檢測(cè)的情況向顧客提供營養(yǎng)配餐建議。金三元在餐飲業(yè)管理上獨(dú)具一格的是它在幾年中通過對(duì)電腦的更新?lián)Q代，率先全面地采用了 CSC餐飲營業(yè)管理系統(tǒng)。各加盟分店一般有兩套設(shè)備，一套運(yùn)行，一套備用，出現(xiàn)故障時(shí)，另一套投入使用，維修調(diào)試或開鎖時(shí)必有總經(jīng)理到場(chǎng)。在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)上運(yùn)用高新技術(shù)邁出了新的一步。需要企業(yè)面向市場(chǎng)、面向消費(fèi)者制定可行的營銷組合策略，充分發(fā)揮蔬菜品牌優(yōu)勢(shì)。第三方物流企業(yè)擁有專門的物流管理人才、先進(jìn)的加工配送設(shè)施，具備高度系統(tǒng)化、集成化和信息化的管理體系，能夠?qū)ξ锪髻Y源快速整合，具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)的基本特點(diǎn)。而硅谷公司的失敗是以自我為中心的體系開始的，雖多數(shù)屬于執(zhí)行的問題但重點(diǎn)在于科技。只有這樣，才會(huì)于不聲不響中獲勝。一個(gè)創(chuàng)業(yè)者的素質(zhì)如何，看一看其建立和拓展資源的能力就可以知道。有沒有自我反省的能力，具不具備自我反省的精神，決定了創(chuàng)業(yè)者能不能認(rèn)識(shí)到自己所犯的錯(cuò)誤，能不能改正所犯的錯(cuò)誤，是否能夠不斷地學(xué)到新東西。創(chuàng)業(yè)是一個(gè)斗體力的活動(dòng)，更是一個(gè)斗心力的活動(dòng)。一個(gè)企業(yè)的營銷團(tuán)隊(duì)有不同才能的人，他們都有為企業(yè)奉賢的精神，但是如果企業(yè)沒有將他們的才能用到一處，使企業(yè)的營銷力量形成合力，那么，最后埋怨誰都是無濟(jì)于事的。投資的基本原則是我們的關(guān)系網(wǎng)，人際關(guān)系是如何成功必不可少的一個(gè)因素。而且提高整個(gè)供應(yīng)鏈對(duì)市場(chǎng)的快速反應(yīng)能力，提高蔬菜配送的準(zhǔn)確性和及時(shí)性，保證蔬菜物流供應(yīng)鏈暢通無阻。實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)和銷售對(duì)接。從現(xiàn)有比較成功的蔬菜連鎖經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)來看，有穩(wěn)定的貨源提供高品質(zhì)產(chǎn)品是其共同點(diǎn)。四、Swot分析法S（優(yōu)勢(shì)）：－歷史悠久：中國首例專利菜肴－創(chuàng)新（發(fā)明了中國首例專利菜肴——“扒豬臉”，“扒豬