【正文】 屬于房地產產品整體觀念的哪一層次？結合案例，談談你對房地產產品整體概念的理解。附加產品包括售前咨詢、代辦手續(xù)、按揭保證、提供貸款、物業(yè)管理等。報價高的前12名客戶按報價購買了該花苑的商品房，而其余客戶在認識到該花苑的優(yōu)良品質后，愿意出比客戶開價更高的價格購買更好的樓層。問：（1）恒昌花園采用了促銷組合中的哪種促銷方式？（2）談談你對本例促銷方式的看法。答：案例一采用的是產品專業(yè)化策略，案例二采用的是市場專業(yè)化策略。2)、直營連提供更優(yōu)質的服務，較好的控制銷售渠道。3)、大部分代理公司注重營銷的短期利益，而對長期利1)、中小型開發(fā)公司。括市場類型、市場規(guī)模、目標顧客的集中程度、顧客購四、房地產企業(yè)選擇廣告媒體的依據(jù)有哪些?買的數(shù)量、競爭對手的狀況等幾個方面。政策法規(guī)的限制：世界各國都制定了廣告管理的政策和法規(guī)，對廣告的內容、廣告的發(fā)布程序、廣告媒體的業(yè)務范圍等方面都有明確的規(guī)定。選擇性專業(yè)化。5：促銷組合是一種動態(tài)組合。折扣定價策略。而房地產市場細分是依據(jù)顧客需求的差異性來決定的，所以，造成顧客差異性的主要變量因素就是市場細分化的標準。此前A公司以為賓館辦理保險為由，于1994年3月將其房產證從B典當行取回，據(jù)此又與C銀行簽訂了抵押借款合同。筆者不同意上述意見。⒚揮兇聘淶斃校徊還淶斃卸運賴蔽鍥返吶穆艏壑迪磧杏畔仁艸ト242。這些法律、規(guī)章雖在事后頒布，無溯及力，但根據(jù)有關司法解釋，在當時沒有規(guī)定的情況下可以參照其規(guī)定進行追溯處理。自建渠道、代理制和渠道上的戰(zhàn)略聯(lián)盟各有什么優(yōu)勢？答： 各自優(yōu)勢如下： 1)自建渠道： ① 對于用途單一、技術復雜的產品，可以有針對性地按照顧客的要求安排生產，更好的滿足客戶的需求；② 可以加強生產企業(yè)與顧客之間的溝通，便于產品信息和顧客信息的及時順暢傳遞；③ 由于沒有中間環(huán)節(jié)，可以減少商品的流通時間及產品損耗，降低流通費用，使產品價格具有優(yōu)勢；2)代理制：① 代理制可以吸引更多的渠道成員加入，拓展市場的速度較快，從而提高銷售額，但不利于降低資金風險；② 代理商反映的市場信息不一定正確； ③ 代理商不易貫徹廠商的政策；④ 廠商自己投入的人力、財力、物力也不小，風險缺沒有有效降低⑤ 代理商的當?shù)仃P系夠，進入市場初期階段困難度小，而且可運用關系，避免出現(xiàn)逾期催收款；⑥ 大多數(shù)代理商日后的成長空間有限。？中國企業(yè)如何應對反傾銷？答：1)反傾銷（AntiDumping）指對外國商品在本國市場上的傾銷所采取的抵制措施。⑤ 建立與完善我國反傾銷訴訟體制。這道菜使用現(xiàn)代化的加工設備，對豬頭 進行標準化加工，打破了傳統(tǒng)中餐做菜要靠專業(yè)廚師的概念，在中國餐飲界引起轟動。公司本著“第一年打基礎，第二年大發(fā)展，第三年完善提高，三年內基本解決市民吃早餐難的問題”的目標，在35年內，將逐步發(fā)展建設2000個以上網(wǎng)點。“名人吃”為企業(yè)品牌創(chuàng)造口碑，這需要在特色上下功夫，“老人吃”，“孩子吃”，“洋人吃”是為企業(yè)的品牌創(chuàng)立奠定基礎，這需要在產品的口味和質量穩(wěn)定上下功夫；“經常吃”則是對企業(yè)品牌的最后確立，要在產品規(guī)模上下功夫。連創(chuàng)新創(chuàng)新是盟主一定要做的，如果不創(chuàng)新，時間長了加盟店就松散了，在連鎖中創(chuàng)新占10 ％左右。金三元每季度、每月都對各層管理人員下達營業(yè)指標。）－建立品牌，形成連鎖經營，且美譽度高，產業(yè)化、專利化 －好的公司理念――五連一鎖－口感、質量好（江澤民同志品嘗后給予了很高的評價。實力雄厚的企業(yè)可以通過建立生產基地，實行標準化生產，既能保證貨源，又能保證產品質量。農業(yè)合作組織是蔬菜供應鏈上的具有規(guī)模經濟優(yōu)勢和市場競爭力的經濟組織。(5)創(chuàng)新蔬菜連鎖形式，提高連鎖經營管理水平。都說人以類聚物以群分，從你身邊的同事，朋友等等和你接觸處事的人可以看出 是一個怎樣的人。決策理論認為，決策是從眾多的方案中選擇最優(yōu)的方案，但是，事實上在很多情況下是不可能的，于是決策又有一個原則是滿意原則，也就是說，只要決策的結果使決策者滿意就行了。創(chuàng)業(yè)者的智謀，將在很大程度上決定其創(chuàng)業(yè)成敗。對創(chuàng)業(yè)者來說，反省的過程，就是學習的過程。每一個人創(chuàng)業(yè)，都必然有其憑依的條件，也就是其擁有的資源。營銷啟示：1許多人常常抱怨難以開拓新市場，事實是新市場就在你的面前，只不過你怎樣發(fā)現(xiàn)這個市場而已2給別人留有余地，更要為自己爭取盡可能大的領地。鼓勵集團創(chuàng)業(yè)，建立起人際關系有能力看清團隊的發(fā)展情況。對連鎖經營而言，供應鏈上的企業(yè)進行資源整合，生產和銷售企業(yè)可將產品配送委托第三方物流。實現(xiàn)蔬菜品牌效益。金三元在此基礎上依靠科技進步,實現(xiàn)產業(yè)化、專利化,同時在此基礎上開發(fā)出智能化的專業(yè)設備,將“扒豬臉”的加工工藝程序化,從原料到成品只要一按按鈕即可讓機器按事先設計好的程序進行操作。了解設定值的只有總經理一人。金三元酒家于1998年采用了CIS戰(zhàn)略，并且正在試點ISO9001國際質量認證體系。文化特色——酒家的每個樓層都設有報刊角，有各種當天的報紙，酒家的燈箱專門介紹酒家的特色菜和一些名人在扒豬臉用餐的照片。1996年將扒豬臉產品申報我國菜肴第一個專利，在我國餐飲歷史上被稱為具有劃時代意義的事情。北京金三元陽光餐飲有限責任公司以凈化北京早餐市場、倡導健康消費新時尚、調整市民飲食結構為己任，通過連鎖實現(xiàn)規(guī)模經營。4)主人辦宴請客主要是滿足對方或自己的某種心理欲望，而這些諸多心理層面的需求則主要外顯于白酒消費層面上。② 配套法規(guī)的完善。什么是反傾銷？中國企業(yè)如何應對反傾銷？ 《條例》第5條規(guī)定：“出口價格，按照下列方法確定：(一)進口產品有實際支付價款或應當支付價款的價格的，以該價格為出口價格。4．渠道經驗。三、典當合同不得對抗C銀行抵押借款合同A公司與B典當行簽訂的房屋典當合同，雖然當時我國還沒有相關的法律法規(guī)加以調整，但也應該遵循我國民事法律所確定的公平、等價有償、誠實信用、遵守法律和國家政策、維護國家和社會公共利益的基本原則。2．即使我們將”逾期視為絕賣”看作是房屋所有權轉移的特別約定，但由于事后雙方又多次協(xié)商達成“1996年6月25日前交出典產”的協(xié)議，這就對典當合同條款進行了修改變更，解除了原先約定。在法律、政策沒有明確規(guī)定，并且不損害他人和社會公共利益的情況下，應允許當事人自主作出民事法律行為。第二篇：房產典當案例分析房地產典當案例分析1993年7月12日，A公司與B典當行簽訂一份典當合同。確定預測結果。十九：簡述房地產定價的主要方法和策略。廣告：優(yōu)點：傳播廣泛，傳播的信息規(guī)范，易控制缺點：廣告費用浪費大，廣告效果難以度量，難以與目標接受者溝通人員推銷：優(yōu)點：信息表達靈活，易與銷售者溝通，易與消費者建立關系，促銷目的明確缺點：單文接觸成本高，對銷售人員素質要求較高，難以進行大面積推銷營業(yè)推廣：優(yōu)點：促銷刺激直接：易引起消費者的注意與反應，易迅速產生效果缺點：易引起競爭，促銷效果難以持久公共關系：優(yōu)點：可信度高，易建立企業(yè)和房地產的形象缺點：針對性較差，企業(yè)難以進行控制十七：房地產促銷組合的特點及影響因素？答：是指為實現(xiàn)房地產企業(yè)的促銷目的而將廣告，人員推銷，公共關系促銷，營業(yè)推廣等不同的促銷方式進行組合所形成的有機整體 特點如下：1：房地產催促組合是一個有機整體組合。1：市場機會分析:2：房地產企業(yè)環(huán)境威脅分析3：房地產企業(yè)內部環(huán)境分析 十一：簡述房地產市場定位的基本原則？ 答：1：事實求是，尊重客觀規(guī)律的原則2：循序漸進。包括企業(yè)的規(guī)模、實力和聲譽、企業(yè)的經營管理能力、分銷房地產開發(fā)企業(yè)在進行廣告媒體選擇時，必須充分了解目標顧客接觸媒體的習慣，選擇他們接觸最頻繁、最信賴的媒介。不同的產品具有不同的特性，對分銷渠購和銷售，有兩個或兩個以上連鎖分店組成的一種形式。4)、可提供全過程的營銷服務。4)、我國房地產中介市場運作尚不成熟，存在很多不規(guī)范的操作行為、榮易導致開發(fā)商信譽受損。十二、案例一：北京市天創(chuàng)房地產開發(fā)公司精心打造天緣公寓（高層住宅項目）該項目位于北京市宣武區(qū)白紙坊和西二環(huán)交匯口，項目總建筑面積７萬平方米，公寓的戶型面積從75平方米到193平方米,涵蓋了二室二廳、三室兩廳、四室兩廳等多種規(guī)格，開發(fā)商力圖通過該物業(yè)的開發(fā)建設來滿足不同目標市場（小康型住宅需求群體、富裕型住宅需求群體、豪華型住宅需求群體）的需求。100%按揭貸款的具體做法是：客戶只需付兩萬元即可入住，銀行按揭至少70%的貸款，加上開發(fā)商提供的與銀行利率限期一樣的貸款，住戶只需每月歸還銀行與開發(fā)商的貸款即可。當時該市的房地產市場銷售狀況低迷，為了更好地銷售樓盤，開發(fā)商經過精心策劃，推出了“客戶開價”的銷售活動。閱讀以上案例，根據(jù)所學的有關知識，說明你對產品整體概念以及現(xiàn)代房地產市場競爭趨勢的理解。所以，通過整改，該項目重新推出市場，銷售業(yè)績才得到大幅提高。3)、提供更優(yōu)質的服務，較好的控制銷售渠道。四、某房地產公司在同一小區(qū)內開發(fā)了四幢樓，分別稱之為“牡丹苑”、“蘭花苑”、“菊花苑”、“茉莉苑”，這四幢樓只是在外觀顏色上根據(jù)其起名而分別是紅色、藍色、黃色和白色，實際并沒有什么成本上或質量上的區(qū)別，房地產公司卻對四幢樓制定了不同的價格，分別是每平方米8888元、8788元、8688元、8588元。二、人口老齡化案例。問題：試論述人口老齡化對房地產市場及房地產營銷管理的影響。實際銷售說明了該定價較為成功。4)、我國目前房地產中介市場仍存在諸多問題。六、在商品房開發(fā)中，戶型創(chuàng)新是提高住宅產品競爭力的重要手段之一。答：產品整體概念包括了核心產品、有形產品和附加產品，售后服務與保證是產品的重要組成部分。該活動的具體操作方式是：開發(fā)商拿出37層共30套房源，在確定其底價為每平方米5900元后，顧客可以高于此價的任何價格報價。對于這種促銷招數(shù)，其策劃者“恒昌”總裁助理并不諱言這是開發(fā)商為售房玩出的新花樣。案例二：位于南京新街口中央商務區(qū)的標志性建筑天安國際大廈，它的目標客戶群體定位于在南京CBD辦公的白領階層，該項目的1－8層為大洋百貨公司，9—13層為高檔寫字樓，14—42層是公寓，開發(fā)商通過在一個樓盤中開發(fā)不同類型的物業(yè)，較好地滿足了南京新街口CBD區(qū)域內的白領人士購物、餐飲娛樂、辦公、居住等各種需求。房地產間接銷售渠道的適應范圍：渠道的控制要求、產品組合的狀況等。5)、降低和減少房地產市場的風險。道的設計要求業(yè)不同。成本費用：不同的廣告媒體所耗費的成本相差很大，即使是在同一媒體，因覆蓋面大小不同，費用相差也很大。逐漸深化的原則 3:虛實結合，以實為主的原則十二：目標市場的選擇可采用的策略有哪些？ 答:目標市場的選擇可采用的策略主要有產品—市場集中化。房地產企業(yè)應追求有機的整體效果，使其達到單純的個體相加所不能達到的優(yōu)化結果2：構成促銷組合的各種促銷方式既有可替代性又有其獨立性。答：新產品定價策略。寫出預測報告。雙方約定：A公司將其所有的文化賓館以1500萬元人民幣的典價典給B典當行，典期為一個月，A公司應于同年8月11日贖典，逾期三天不贖則視為絕賣。典當合同已明確約定，逾期不贖視為絕賣。這在B典當行同意將房產證交給A公司辦理保險的情節(jié)中也可以看出：該賓館所有權事實上并沒有發(fā)生轉移。前已述及，該房產典當合同既不具有典權的占有特征，又不具有典當?shù)馁|押特征，僅有的質押物――房產證書還被欺騙放棄了質押權！更重要的是典當行沒有及時地主張自己的權利。5．營銷政策。(二)進口價格沒有實際支付價款或應當支付價款的價格或者其價格不能確定，以該進口產品首次轉售給獨立購買人的價格或應當以對外貿易經濟合作部商海關總署后根據(jù)合理基礎所推定的價格為出口價格。我國除了出臺專門的反傾銷條例，還應該考慮到法規(guī)之間6 安徽文達信息工程學院10營銷與策劃營銷案例分析作業(yè)的相互作用和影響的關系。因此，消費者對白酒的品牌、價格、包裝、口感等要素的關注程度正在逐漸增強，且變得越來越“挑剔”。公司以市場需求為導向，按照工業(yè)化、標準化、工序化、集約化、系列化的原則，研制開發(fā)大眾化的營養(yǎng)均衡的系列產品，為廣大市民提供營養(yǎng)、衛(wèi)生、快捷、實惠的早餐服務。在對外戰(zhàn)略擴張時把金三元的整體文化、企業(yè)形象、商標、商號及其他菜肴的技術、企業(yè)CIS戰(zhàn)略和企業(yè)ISO9000質量保證體系等企業(yè)的一切無形資產，整體對外擴張。在金三元還有全國第一個營養(yǎng)健康咨詢系統(tǒng)，可根據(jù)檢測的情況向顧客提供營養(yǎng)配餐建議。金三元在餐飲業(yè)管理上獨具一格的是它在幾年中通過對電腦的更新?lián)Q代，率先全面地采用了 CSC餐飲營業(yè)管理系統(tǒng)。各加盟分店一般有兩套設備，一套運行，一套備用，出現(xiàn)故障時，另一套投入使用，維修調試或開鎖時必有總經理到場。在傳統(tǒng)產業(yè)上運用高新技術邁出了新的一步。需要企業(yè)面向市場、面向消費者制定可行的營銷組合策略，充分發(fā)揮蔬菜品牌優(yōu)勢。第三方物流企業(yè)擁有專門的物流管理人才、先進的加工配送設施，具備高度系統(tǒng)化、集成化和信息化的管理體系，能夠對物流資源快速整合，具有規(guī)模經濟的基本特點。而硅谷公司的失敗是以自我為中心的體系開始的，雖多數(shù)屬于執(zhí)行的問題但重點在于科技。只有這樣，才會于不聲不響中獲勝。一個創(chuàng)業(yè)者的素質如何，看一看其建立和拓展資源的能力就可以知道。有沒有自我反省的能力，具不具備自我反省的精神，決定了創(chuàng)業(yè)者能不能認識到自己所犯的錯誤，能不能改正所犯的錯誤，是否能夠不斷地學到新東西。創(chuàng)業(yè)是一個斗體力的活動，更是一個斗心力的活動。一個企業(yè)的營銷團隊有不同才能的人，他們都有為企業(yè)奉賢的精神，但是如果企業(yè)沒有將他們的才能用到一處，使企業(yè)的營銷力量形成合力，那么，最后埋怨誰都是無濟于事的。投資的基本原則是我們的關系網(wǎng)，人際關系是如何成功必不可少的一個因素。而且提高整個供應鏈對市場的快速反應能力，提高蔬菜配送的準確性和及時性，保證蔬菜物流供應鏈暢通無阻。實現(xiàn)生產和銷售對接。從現(xiàn)有比較成功的蔬菜連鎖經營的經驗來看，有穩(wěn)定的貨源提供高品質產品是其共同點。四、Swot分析法S（優(yōu)勢）：－歷史悠久：中國首例專利菜肴－創(chuàng)新（發(fā)明了中國首例專利菜肴——“扒豬臉”，“扒豬