【正文】 reensward Riverside 居于墅 歸于林 品牌及形象拉升 電子產(chǎn)品演示系統(tǒng) 體驗的科技化 綠茵河畔 營銷策劃方案 72 Greensward Riverside 居于墅 營銷策略 ? 品牌及形象拉升 雕琢細(xì)節(jié)生活場景 綠茵河畔 營銷策劃方案 70 Greensward Riverside 居于墅 隱于自然 1. 目前樣板間渲染力不足 2. 建議裝修豪華樣板間 3. 讓客戶能夠產(chǎn)生瞬間的沖動 4. 樣板間裝飾應(yīng)注重飾品的裝飾 樣板間裝修 綠茵河畔 營銷策劃方案 68 Greensward Riverside 居于墅 歸于林 星光璀璨“生活奧斯卡”產(chǎn)品說明會 綠茵河畔 營銷策劃方案 61 Greensward Riverside 居于墅 歸于林 ? 教育營銷 —— 結(jié)合項目建筑開展“教育親子主題”營銷。 隱于自然 營銷戓略八大戓略 ? 文化營銷 —— 增加文化氣息 。 隱于自然 營銷策略 7： 項目升級論 不斷超越 項目升級（獲獎）、景觀升級（實景展現(xiàn)）、產(chǎn)品升級、服務(wù)升級等 綠茵河畔 營銷策劃方案 53 Greensward Riverside 居于墅 隱于自然 營銷策略 3： 定向突破 先建圈子 再搞營銷 綠茵河畔 營銷策劃方案 49 Greensward Riverside 居于墅 綠茵河畔 營銷策劃方案 45 Greensward Riverside 居于墅 以客戶為中心，是要站在客戶的立場上為他帶來價值。 綠茵河畔 營銷策劃方案 40 Greensward Riverside 居于墅 綠茵河畔 營銷策劃方案 37 Greensward Riverside 居于墅 隱于自然 經(jīng)驗 2—— 小量滾動開發(fā)、多次開盤，不斷強(qiáng)化市民認(rèn)知 廣州，萬科四季花城 時間軸 8萬 20萬 16萬 分期規(guī)模 主力戶型 第 1期 ~ 第 3期 ~ 第 4期 ~ 70～ 120的 2～ 3房 100~150的 3～ 4房 100~200的 3～ 5房 首期配套不足缺乏居住氣氛與氛圍 項目總建 50萬，每期開發(fā)不超過 10萬，每批開盤都超過 5萬，多次開盤，增加市場認(rèn)知。 隱于自然 開發(fā)及銷售順序： 項目占地 700畝，開發(fā)建筑面積 50萬平米，分 7期開發(fā) 首先 開發(fā) 二 \三 期開發(fā) 四期 開發(fā) 七期 五 /六 期 綠茵河畔 營銷策劃方案 32 Greensward Riverside 居于墅 歸于林 綠茵河畔 營銷策劃方案 26 Greensward Riverside 居于墅 歸于林 隱于自然 SWOT分析 ? 項目與市區(qū)住宅中高端客戶群重合，可通過營銷吸引搶占； ? 項目距離衛(wèi)輝、輝縣等城市較近，可定向推介； ? 別墅產(chǎn)品日益稀缺； ? “ 品牌與價格”： 企業(yè)品牌可在營銷中體現(xiàn)，通過項目品牌灌輸，不斷提高售價。 歸于林 綠茵河畔 營銷策劃方案 15 Greensward Riverside 居于墅 ※ 城市發(fā)展戰(zhàn)略：近期充分利用現(xiàn)有資源向東緊湊發(fā)展，強(qiáng)化城市核心區(qū)建設(shè)，沿和平大道依托開發(fā)區(qū)向南適度發(fā)展，深度整合城區(qū)北部與西部用地；中遠(yuǎn)期圍繞新城中心跨越發(fā)展，采取“東移西聯(lián)南擴(kuò)北優(yōu)”的空間發(fā)展戰(zhàn)略。 綠茵河畔 營銷策劃方案 10 Greensward Riverside 居于墅 隱于自然 1. 項目距離新鄉(xiāng)主城區(qū)約 10公里； 2. 和平大道、新中大道兩條城市主干道使項目能夠快速抵達(dá)老城中心、新區(qū)中心。 隱于自然 去一個區(qū)域做工作，應(yīng)該從解讀這個城市開始 序言 如何把一個偏僻的地段，做出一個市場熱點的項目，是我們今天主要的話題 從市場中找到切入點，找到適合項目發(fā)展的途徑 從產(chǎn)品中找差異，從產(chǎn)品中挖掘亮點，是營銷的職責(zé) 綠茵河畔 營銷策劃方案 3 Greensward Riverside 居于墅 歸于林 歸于林 歸于林 隱于自然 我司認(rèn)為： 項目別墅產(chǎn)品的主要在新鄉(xiāng)市區(qū)郊區(qū)。 歸于林 隱于自然 SWOT分析 Strengths(優(yōu)勢 ) 低密度 環(huán)境好 價栺略低 ? 項目交通方便，距市區(qū)僅 10分鐘車程； ? 青青生態(tài)園內(nèi)，環(huán)境優(yōu)雅； ? 項目低密度設(shè)計，別墅區(qū)生活，產(chǎn)品舒適； ? 項目規(guī)劃商務(wù)及教育設(shè)施齊全； ? 項目目前售價相比新鄉(xiāng)市區(qū)別墅售價較低。 隱于自然 SWOT分析 ? “ 地段競爭”： 南區(qū)別墅具備更好的區(qū)域發(fā)展前景； ? “ 消費理念”： 城市自娛自樂型消費，此類享受型、投資型需求不足； ? “ 市區(qū)分流”： 大量的客戶選擇在市區(qū)置業(yè)，對區(qū)域的信心及向往力不足； ? 多層產(chǎn)品：周邊消化力不足，但未來供應(yīng)量龐大。 隱于自然 鄭州 —— 龍泊圣地 ? 地理環(huán)境：距鄭州市中心 25公里，在老 107國道和鄭新路之間，末端交通不太方便； ? 城市規(guī)劃：非政府重點發(fā)展方向； ? 周邊客戶群：消費力不足 ? 項目優(yōu)勢：龍湖環(huán)境資源 龍泊圣地目前已成為鄭州市民休閑度假及休閑居住的知名項目。 綠茵河畔 營銷策劃方案 27 Greensward Riverside 居于墅 綠茵河畔 營銷策劃方案 30 Greensward Riverside 居于墅 ? 大盤如果 不在城市傳統(tǒng)中心， 區(qū)域認(rèn)同度需大力度培育； ? 市政及生活等 配套缺乏或檔次不高 ，需要不斷實現(xiàn)自我完善； ? 如果 較好的景觀 資源，但開發(fā)時如何有效利用及改造是關(guān)鍵； ? 開發(fā)周期長，大盤的 品牌塑造 十分重要； 綠茵河畔 營銷策劃方案 33 Greensward Riverside 居于墅 歸于林 歸于林 歸于林 歸于林 歸于林 歸于林 手段 2：尋找領(lǐng)袖： 在新鄉(xiāng)找一個有感召力的實業(yè)家戒模范作為首仸業(yè)主。 ? 口碑營銷 —— 讓客戶成為項目宣傳的主體，讓業(yè)主成為項目的“置業(yè)顧問”。 歸于林 隱于自然 ?通過活動事件和概念炒作建立項目高端形象； ?賣場的特色及檔次感； ?項目現(xiàn)場的實景體驗氛圍（后期）； ?物業(yè)服務(wù)展示等提升形象及品牌。 歸于林 歸于林 手冊多用 美妙的景觀、戶型、家居圖片 來體現(xiàn)社區(qū)美妙的居住氛圍及產(chǎn)品信息； 階段性此冊子可以 直投 政府部門或?qū)懽謽恰? 營銷策略 ? 品牌及形象拉升 看得到的工藝 —— 工法樣板間 展板及掛牌說明 結(jié)構(gòu)剖示 實物展示 實驗體驗 綠茵河畔 營銷策劃方案 71 Greensward Riverside 居于墅 營銷策略 ? 品牌及形象拉升 營銷服務(wù) 酒店式服務(wù)人員服飾，禮服門童、清潔、保安、物管人員等 為看樓開車門，送至售樓處 停車場車－遮陽罩、車牌貼 綠茵河畔 營銷策劃方案 73 Greensward Riverside 居于墅 推廣手段 1 綠茵河畔 營銷策劃方案 76 Greensward Riverside 居于墅 歸于林 不斷對比其他樓盤 不斷描繪生活場景 營銷策略 綠茵河畔 營銷策劃方案 83 Greensward Riverside 居于墅 ◎ 保留控制 主動地去局部保留一部分房源 ,促進(jìn)其它房源銷售 . 巧用銷控表：保證消化均衡，促進(jìn)客戶置業(yè)。 銷售控制＆價格手段 價格手段 營銷策略 綠茵河畔 營銷策劃方案 86 Greensward Riverside 居于墅 當(dāng)實現(xiàn)快速去貨后，再將其它產(chǎn)品價格調(diào)整，乘熱銷勢頭強(qiáng)推。 隱于自然 THANKS !