【正文】 墅區(qū) 概念整合 綠茵河畔 營銷策劃方案 44 Greensward Riverside 居于墅 隱于自然 營銷策略 1： 建立高度 讓新鄉(xiāng)生活的更好 綠茵河畔 營銷策劃方案 47 Greensward Riverside 居于墅 隱于自然 營銷策略 5： 改變新鄉(xiāng)人對房地產(chǎn)的認知 房子不僅僅是買來住的 房子是可以用來“賺錢”的 綠茵河畔 營銷策劃方案 51 Greensward Riverside 居于墅 須是新鄉(xiāng)市民獲得口碑好的、擁有貴族氣質(zhì)的，表彰出未來新鄉(xiāng)城市居住地核心向心力。 綠茵河畔 營銷策劃方案 55 Greensward Riverside 居于墅 隱于自然 PART3 營銷手段 ?推廣手段 ?價格策略 ?銷售管理 綠茵河畔 營銷策劃方案 57 Greensward Riverside 居于墅 營銷策略 ? 品牌及形象拉升 ? 品牌營銷 ? 包裝及體驗 ? 服務營銷 提升品牌及形象的手段 綠茵河畔 營銷策劃方案 60 Greensward Riverside 居于墅 隱于自然 時尚中國，國際模特大賽 秋季國際模特大賽（或時裝發(fā)布會） 綠茵河畔 營銷策劃方案 63 Greensward Riverside 居于墅 隱于自然 —— 銷售中心必須寬敞氣派、品質(zhì)感強，通過燈光、室內(nèi)裝飾使其更加沉穩(wěn)、富品質(zhì)檔次感，并成為城市的一道亮麗的風景，具有鮮明的標志性 營銷策略 ? 品牌及形象拉升 銷售中心建議 綠茵河畔 營銷策劃方案 66 Greensward Riverside 居于墅 品牌及形象拉升 景觀優(yōu)勢，不斷強化； 銷售物料：品質(zhì)生活手冊 綠茵河畔 營銷策劃方案 69 Greensward Riverside 居于墅 歸于林 歸于林 歸于林 隱于自然 讓 1000張嘴去宣傳項目 “公園生活大使”泛銷售 有特色的泛銷售政策 適用對象： ? 開發(fā)商員工 ? 合作單位員工、媒體、地產(chǎn)人 ? 部分人脈資源廣的公務員等 獎勵方案： ? 適用時間：階段性不斷調(diào)整 活動附加： 介紹訪積到分，積分兌換禮品 活動執(zhí)行： 多次推介會，員工任務，活動獎勵 推廣手段 5 業(yè)主 上司 同事 好友 親戚 同學 校友 綠茵河畔 營銷策劃方案 80 Greensward Riverside 居于墅 歸于林 銷售控制＆價格手段 銷售控制 營銷策略 綠茵河畔 營銷策劃方案 85 Greensward Riverside 居于墅 歸于林 策略三 差異化價格，優(yōu)勢突出帶動去化 （適用于階段性促銷） “異?！倍▋r 價格策略 價格 P1 P2 P3 產(chǎn)品優(yōu)劣度 優(yōu)勢產(chǎn)品 普通產(chǎn)品 缺陷產(chǎn)品 正常定價 異常定價 價格 P1 P2 P3 產(chǎn)品優(yōu)劣度 優(yōu)勢產(chǎn)品 普通產(chǎn)品 缺陷產(chǎn)品 斜率越小，越具相對性價比 綠茵河畔 營銷策劃方案 88 Greensward Riverside 居于墅 歸于林 造成客戶在比較上產(chǎn)生的“更劃算”心理，以“比較優(yōu)勢”致勝。 ◎ 虛調(diào)空漲 對于已經(jīng)銷售出去的房源直接抬高價格 ,通過大的價格差促進未銷售房源的去化。 ◎ 促銷控制 進入持續(xù)期后可針對滯銷房源進行定位促銷 (如漲價后再優(yōu)惠或者將容 易銷售的房源價格全面上漲 )，以保證房源銷售的均衡性。 隱于自然 園林景觀感受 感受社區(qū)氛圍： 一步一景，景景不同可以演繹不同的故事。 隱于自然 禮品營銷 ?以禮品換人氣 ?以人氣換成交 推廣手段 4 禮品建議： ? 雨傘 ? 紙抽 ? 筆記本 ? 水杯 ? 靠枕 綠茵河畔 營銷策劃方案 79 Greensward Riverside 居于墅 （如圖示區(qū)域） 每天保證兩班免費班車（商務車包裝即可）往來項目。 隱于自然 把服務融入看房流程，進入項目即享受星級樓盤業(yè)主待遇。 隱于自然 施工工序及建筑材料剖視 —— 用展示告訴客戶我們項目的施工工藝，不一定是絕無僅有的，但可以是提升項目檔次的重要手段。 隱于自然 專門為介紹小區(qū)產(chǎn)品而做成一本精美的 《 品質(zhì)生活手冊 》。 賣場營銷 賣場營銷的主要環(huán)節(jié)如下： 賣場營銷 沉穩(wěn)且富現(xiàn)代感的大型銷售中心 精致尊貴的銷售物料 大型示范區(qū)（含現(xiàn)樓樣板房、示范園景等） 核心啟動區(qū)景觀展示 優(yōu)雅的洽談環(huán)境 營銷策略 綠茵河畔 營銷策劃方案 65 Greensward Riverside 居于墅 隱于自然 文化中原，風水養(yǎng)生之道 名家鑒寶，奢侈品走迚綠蔭河畔 文化中原 風水寶地 綠茵河畔 營銷策劃方案 62 Greensward Riverside 居于墅 歸于林 綠茵河畔 營銷策劃方案 56 Greensward Riverside 居于墅 ? 噱頭營銷 —— 品牌的塑造需要向市場注入激情而震撼的元素，因此噱頭是品牌塑造必不可少的法寶。 隱于自然 手段 1：圍點打援： 圍住一個點的敵人（高端客戶）靠這個誘惑前來增援的敵人（高端客戶），其真正目的是打增援的敵人（高端客戶）。 隱于自然 營銷策略 4： 理念創(chuàng)新 引領生活 建立標準 打造獨特品牌力 打造所有人的夢想居住城邦 價值凌駕于城市之上 綠茵河畔 營銷策劃方案 50 Greensward Riverside 居于墅 隱于自然 高端產(chǎn)品 社區(qū)獨有的規(guī)模、 高端精神氣質(zhì) 標桿品牌 溫馨物業(yè)服務 商業(yè)、居住、公園 會議、學校等多重配套 公園化居住環(huán)境 稀缺產(chǎn)品 智能化配套 項目靈魂的思考 綠茵河畔 營銷策劃方案 46 Greensward Riverside 居于墅 概念整合 綠茵河畔 營銷策劃方案 43 Greensward Riverside 居于墅 隱于自然 PART2 項目營銷定位 ? 案例參考 ?營銷戰(zhàn)略 綠茵河畔 營銷策劃方案 41 Greensward Riverside 居于墅 隱于自然 首期 中小學 大型超市 風情商業(yè)街 半山會所 經(jīng)驗 5—— 配套先行，體現(xiàn)企業(yè)實力 廣州，萬科四季花城 綠茵河畔 營銷策劃方案 38 Greensward Riverside 居于墅 綠茵河畔 營銷策劃方案 35 Greensward Riverside 居于墅 隱于自然 我們對萬科四季花城的理解 由于規(guī)模大，其與當?shù)爻鞘屑笆袌鲋g的相互影響是十分密切的 。 其營銷手段迎合了多數(shù)客戶喜歡占便宜的心理，有效提高了傳播力和轉化率。 隱于自然 營銷手段 2：優(yōu)勢賣點重復宣傳 不斷強化項目龍湖的優(yōu)勢賣點，手段：網(wǎng)絡、報廣、客戶老帶新、物料等。 歸于林 歸于林 歸于林 隱于自然 別墅類主要住宅競爭對手 2 3 4 1 8 7 6 5 1. 大景城 2. 偉業(yè)中央公園 3. 城市旺點 4. 理想城 5. 世紀村 6. 暢想花園 7. BOBO公社 8. 輝祥名邸 綠茵河畔 營銷策劃方案 16 Greensward Riverside 居于墅 歸于林 隱于自然 我們認為 項目的核心在于別墅品牌的塑造及推廣； 對于本案：