【正文】 常德地處湘西北腹地的地理位置決定了她的商業(yè)輻射力。 二、位置描述： XXXXXXXXXX 三、項(xiàng)目主要以商業(yè)功能為主導(dǎo)，總建筑面積為 萬(wàn)平方米，由兩棟 6 層商業(yè)大樓組合而成， A 棟建筑面積 萬(wàn)平米 ,B 棟建筑面積 6 千平米 ,整體建筑為框架結(jié)構(gòu)。 美麗柳城，瀟湘常德，一顆耀眼的城市明珠，正在沅江江畔冉冉升起，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的無(wú)窮潛力也正在吸引著八方商賈的眼光和投資，從廣宇商務(wù)樓的崛起到平和商業(yè)的震撼登場(chǎng)；從步步高超市的飛速擴(kuò)張到家潤(rùn)多的賓客盈門(mén)再到春天百 貨的開(kāi)張；還有“金鉆廣場(chǎng)”的步行街商圈生活和“金色曉島”的島居生活??等等一切，似乎都在昭示著這樣一個(gè)存在，常德 —— 這個(gè)全域范圍內(nèi) 的三線城市，正挾風(fēng)雷之勢(shì)，在智慧的操控中穩(wěn)健而理性的發(fā)展，它勢(shì)必成為在湖湘大地與長(zhǎng)、株、潭爭(zhēng)輝的另一顆奪目明珠。隨著市民生活質(zhì)量的提高，商務(wù)競(jìng)爭(zhēng)的激烈演進(jìn)，常德現(xiàn)在亟需一種能引領(lǐng)常德商務(wù)開(kāi)發(fā)、投資模式的概念性、純商務(wù)建筑，將常德地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整體行業(yè)水平推進(jìn)到一個(gè)新的高度。 五、項(xiàng)目沿革： XXXX 數(shù)碼城是常德 XX 房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限公司投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。五大商圈的比較如下： 商圈 人流量 年銷售額 市場(chǎng)定位 目標(biāo)市場(chǎng) 飽和度 武陵廣場(chǎng) 10 萬(wàn) 中高檔商品 零售為主 城區(qū)居民 外地游客 未飽和 火車(chē)站 批發(fā)為主 外地客商 未飽和 汽車(chē)南站 批零兼營(yíng) 農(nóng)村居民 周邊客 商 接近飽和 汽車(chē)北站 中低擋商品 零售為主 城區(qū)居民 飽和 甘露寺 批零兼營(yíng) 農(nóng)村居民 外地客商 接近飽和 租金水平 城區(qū) 5 大中心商圈的獨(dú)立商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格在 30500 元 /平米 市場(chǎng)分析： 1，商業(yè)中心的群集效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)。真正意義上的物業(yè)管理對(duì)于常德 的商務(wù)樓來(lái)說(shuō)， 基本還處于開(kāi)始階段。 名稱 營(yíng)業(yè)面積 經(jīng)營(yíng)定位 價(jià)格 綜合評(píng)價(jià) 德高電腦城 濱湖電腦城 三、“ XXXX”的 SWOT 分析 A、 S— 優(yōu)勢(shì) ① 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目所在地高山街口是常德的中心商業(yè)區(qū)，配套完善、人氣旺盛 整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力高于其他的區(qū)域。 ② 地塊基地的局限：地塊基地面積約 6300 平方米，并分為兩棟， 商場(chǎng)建筑本體的配套功能要求又齊全，如何充分利用土地資源、實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)價(jià)值成了重中之 重。事實(shí)上，投資型項(xiàng)目最吸引人的地方就是“現(xiàn)金回報(bào)”，還款壓力太大會(huì)直接導(dǎo)致客戶的投資心理的變化，解決的方法就只有資金 注入和自行解套兩種方式：資金注入就是發(fā)展商適時(shí)墊付一到兩成首付款為客戶減低還貸壓力；自行解套就是采取提前返回收益的方式讓客戶自行提高付款額度，同時(shí)減輕發(fā)展商的壓力。 但經(jīng)基本市調(diào)發(fā)現(xiàn)：正當(dāng)市場(chǎng)如火如荼的發(fā)展當(dāng)中，人們對(duì) IT 數(shù)碼產(chǎn)品的需求正日益增長(zhǎng)，可是，在常德乃至湘西 北的 IT 數(shù)碼產(chǎn)品市場(chǎng)并不規(guī)范，市場(chǎng)基本成散亂狀態(tài)，沒(méi)有一個(gè)理想而又規(guī)范的的 IT 數(shù)碼產(chǎn)品購(gòu)物場(chǎng)所。（提供專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)） 對(duì)購(gòu)物消費(fèi)群體 —— 一站式購(gòu)物，感受現(xiàn)代化都市高品質(zhì)生活。 第五部分、招 商 策 略 強(qiáng)化項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)發(fā)展和投資前景，增強(qiáng)投資者的信心； 強(qiáng)化項(xiàng)目的升值空間，并與其它商業(yè)城進(jìn)行價(jià)格類比，突出項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)； 吸納 IT 數(shù)碼品牌單位進(jìn)駐，增加品牌效應(yīng)，適機(jī)炒作，從而帶動(dòng)商鋪的銷售進(jìn)程； 強(qiáng)化品牌企業(yè)進(jìn)駐單位后，在人流、經(jīng)營(yíng)回報(bào)、品牌效應(yīng)、市場(chǎng)收益等方面的優(yōu)勢(shì)及特性； 制定完善的開(kāi)業(yè)后市場(chǎng)宣傳推廣計(jì)劃； 招商活動(dòng)中配以靈活促銷策略，激活投資群體，調(diào)動(dòng)投資積極性；采取反租回報(bào)、先租后售、或免管理費(fèi)等一系列促銷策略，以靈活多樣 的付款方式，充分挖掘小型投資客戶前來(lái)投資。（這種方法與每年租金的遞增相對(duì)應(yīng)，迎合了投資者所希望投資物業(yè)升值的心理）。