【正文】 空間。隨著國(guó)家各項(xiàng)社會(huì)保障措施的完善 ，城鄉(xiāng)居民的理財(cái)、消費(fèi)觀念也會(huì)隨之改變，將為消費(fèi)需求的發(fā)展開發(fā)出較大空間。 東北亞中心地帶的特殊地理位置更加具有國(guó)際化視野， 商業(yè)上 具有戰(zhàn)略投資意義。 定位： 傳統(tǒng)與現(xiàn)代相融合 、國(guó)內(nèi)與國(guó)際相融合 四 、 產(chǎn)品形象定位 定位原則：提升企業(yè)品牌形象以及產(chǎn)品（物業(yè)）的知名度、美譽(yù)度、社會(huì)認(rèn)知度。 市場(chǎng)價(jià)值取向：需要考慮同等片區(qū)、同等物業(yè)、采用比較的手段來確定。 ⑴ 、 利用中庭空間的功能與作用 中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點(diǎn)，是步行空間序列的高潮，這里人流集中，流量大，最有可能鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng)。 將臨街設(shè)計(jì)為通透立面，劃出可臨窗觀景的景觀區(qū)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)適當(dāng)分隔，輔以獨(dú)立便捷的上行觀光電梯等，使其成為餐飲、咖啡、茶室等對(duì)情調(diào)、視線要求較高的經(jīng)營(yíng)定位。 以樹品牌為主導(dǎo) 運(yùn)用品牌戰(zhàn)略思想開發(fā)項(xiàng)目，最終獲取的不單是本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，而是通過項(xiàng)目開發(fā)、銷售的商業(yè)行為過程，獲取更多的無形資產(chǎn) —— 品牌形象。 賣點(diǎn)整合： 概念賣點(diǎn) A．展望未來，升值無限 商務(wù)、 購(gòu)物、休閑、娛樂中心區(qū)。 20xx 年 1 月－ 4 月，進(jìn)入整體裝修、空調(diào)、電梯等設(shè)備安裝工程，這一階段的資金可以由開發(fā)商與運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)商共同解決，同時(shí)通過預(yù)售回籠資金。 C．完善配套、人性化物業(yè)管理。 品牌附加值：對(duì)一個(gè)開發(fā)商而言，以往業(yè)績(jī)的好壞產(chǎn)生的品牌知名度、美譽(yù)度，都會(huì)直接影響物業(yè)的售價(jià)。 夜間室外照明重點(diǎn)突出建筑和停車場(chǎng)，讓商業(yè)廣場(chǎng)在環(huán)境中產(chǎn)生強(qiáng)烈的視覺效果。 ⑵、 中庭空間的造型與交流 中庭的設(shè)計(jì)形式可以多樣化，具體根據(jù)購(gòu)物中心總體形態(tài)來把握，對(duì)于面積比較大的購(gòu)物中心，可以采用露天式表演舞臺(tái)為核心的中庭設(shè)計(jì)，觀賞人群可以從四周不同角度方便觀賞表演活動(dòng)。 消費(fèi)者心理價(jià)值取向：該區(qū)域位置的物業(yè)在消費(fèi)者心里的“ 功能價(jià)格比”。 因此，我們把目標(biāo)客戶鎖定不僅僅局限于 佳木斯市 ，其中 佳木斯 市約占 30％份額，其他城市占 70％份額。 ⑵ 、 絕版地段造成高單價(jià)，市場(chǎng)接受度存在風(fēng)險(xiǎn) ⑶ 、 拆遷存在不可確定因素影響。即到 20xx 年， GDP 達(dá)到 1000 億元以上，人均達(dá)到 37500 元。消費(fèi)是 GDP 增長(zhǎng)的主導(dǎo)因素，但目前看，消費(fèi)對(duì) GDP 增長(zhǎng)的拉動(dòng)力量依然偏弱。隨著大眾消費(fèi)和商務(wù)活動(dòng)消費(fèi)日益增多，在旅游消費(fèi)和節(jié)假日消費(fèi)的強(qiáng)有力拉動(dòng)下，全市住宿和餐飲業(yè)得到長(zhǎng)足發(fā)展，營(yíng)業(yè)額顯著增加。 從消費(fèi)需求看 佳木斯市具有相當(dāng)大的消費(fèi)需求潛力。住宿和餐飲業(yè)零售額分別實(shí)現(xiàn) 億元和 億元，分別比上年增長(zhǎng) %、 %。發(fā)揮雞西、雙鴨山、七臺(tái)河和鶴崗資源優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)發(fā)展煤電化等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，加快農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)、對(duì)外貿(mào)易和旅游等共有產(chǎn)業(yè)集聚，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)和錯(cuò)位發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)一體化、交通設(shè)施一體化和市場(chǎng)一體化。 隨著俄羅斯加入世貿(mào)以及朝鮮即將改革開放 ， 使 東北亞 區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程加快，為我省發(fā)揮區(qū)位和地緣優(yōu)勢(shì)，面向俄羅斯、融入東北亞，全面發(fā)揮口岸優(yōu)勢(shì)，整合開放資源提供了新的機(jī)遇。 ④ 、商業(yè)建筑樓層為 4 層。 項(xiàng)目 規(guī)劃 指標(biāo) 10 項(xiàng)目規(guī)劃占 地面積 ： 30364 m2，總 建筑面積： 313039 m2 ，容積率 ，該項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)為 A、 B兩個(gè)區(qū)及地下停車場(chǎng)。 ③、 供電 區(qū)域內(nèi)電源來自市政供電網(wǎng)，供電保證率高。全市建有 二十個(gè)自然保護(hù)區(qū)，總面積 400112 公頃，占轄區(qū)面積的 %。極好的綠色環(huán)境資源孕育著糧食深加工、肉制品 8 加工、乳制品加工、 綠色特色產(chǎn)品加工等農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)?，F(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)培育了現(xiàn)代化的農(nóng)民，支持了技術(shù)農(nóng)民向城市轉(zhuǎn)移。主要生產(chǎn)要素充足配套。 郊 區(qū) ： 面積 756 平方千米，人口 45 萬(wàn)。 ③ 水運(yùn) ： 松花江、黑龍江、烏蘇里江三大江河徑流佳木斯，水上交通十分便利。 通過江海聯(lián)運(yùn)，可連接蒙古、俄羅斯、日本、韓國(guó)、朝鮮和東南亞各國(guó)，形成東北亞經(jīng)濟(jì)圈六國(guó)與東南亞 各國(guó)的經(jīng)濟(jì)大循環(huán)。 佳木斯區(qū)域內(nèi)江河縱橫，大小湖泊星羅棋布，境內(nèi)有黑龍江、松花江、烏蘇里江三大水系，充足的水資源為發(fā)展工業(yè)，特別是高耗能、高耗水產(chǎn)業(yè)提供了有利的條件。 ⑶ 、 創(chuàng)造本項(xiàng)目物業(yè)的環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的統(tǒng) 一。 ⑵ 、 實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目物業(yè)潛在價(jià)值最大化。極好的綠色環(huán)境資源孕育著糧食深加工、肉制品加工、乳制品加工、綠色特色產(chǎn)品加工等農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)。 佳木斯處于東北亞經(jīng)濟(jì)圈的中心， 是通往俄羅斯、連接?xùn)|北亞的橋頭堡。 正在籌建中的同江至下列港的跨黑龍江鐵路大橋，撫遠(yuǎn)的烏蘇鎮(zhèn)至俄羅斯卡扎克維切沃跨烏蘇里江公路大橋，將成為中國(guó)與俄羅斯的兩大重要通道。 東風(fēng)區(qū) ： 面積 53 平方千米，人口 10 萬(wàn)。 ⑹ 、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 佳木斯產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚。擁有省屬最大的綜合性大學(xué)，在校生人數(shù)達(dá) 3 萬(wàn)多人。山產(chǎn)品、水產(chǎn)品及綠色果蔬產(chǎn)品初具規(guī)模。 佳木斯市生態(tài)多樣、系統(tǒng)穩(wěn)定、環(huán)境優(yōu)美， 綠化覆蓋率達(dá) 40%，人均擁有公園綠地面積 平方米 。 ②、 排水 區(qū)域內(nèi)鋪設(shè)市政排水管網(wǎng)，為暗溝排放，雨污合流。 通過對(duì)其改造開發(fā)提高城市品位，將該區(qū)域建設(shè)成一個(gè)以商務(wù)（ CLD）、購(gòu)物 (SHOPPING MAIL)、娛樂為主的一流商業(yè)廣場(chǎng)，并將成為 佳木斯市 的標(biāo)志性建筑，打造 黑龍江省東部的 商業(yè)旗艦 。 ③ 、 B區(qū)建筑面積為 123472m2，其中商業(yè)建筑面積為 45612m2，高層住宅建筑面積為86860m2。 第二章 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 一、發(fā)展機(jī)遇 從國(guó)際環(huán)境看，受金融危機(jī)影響，全球經(jīng)濟(jì)發(fā)生深度調(diào)整，為黑龍江省發(fā)揮資源和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，承接國(guó)際 、國(guó)內(nèi) 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和要素 重組，加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提供了新的機(jī)遇。發(fā)揮雙核增長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建全國(guó)最大的對(duì)俄經(jīng)貿(mào)開放區(qū)，并將佳木斯培育成為三江地區(qū)現(xiàn)代物流中心和區(qū)域金融中心。 年全市社會(huì)消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn) 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中，城市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，比上年增長(zhǎng) %； 農(nóng)村市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，比上年增長(zhǎng)%，增幅高于城鎮(zhèn) 個(gè)百分點(diǎn)；批發(fā)業(yè)商品零售額實(shí)現(xiàn) 億元，比上年增長(zhǎng) %。對(duì)擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了積極促進(jìn)作用。住宿餐飲業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好。消費(fèi)、投資、出口是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車。 “十二五 ”發(fā)展將極大拉動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng) “十二五 ”時(shí)期，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要目標(biāo)是，全市地區(qū)生產(chǎn)總值和地方財(cái)政收入分別比 20xx 年翻一番。 風(fēng)險(xiǎn) T ⑴ 、現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)上市同質(zhì)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 定位： 具有國(guó)際視野的 購(gòu)物休閑場(chǎng)所 五 、 目標(biāo)客戶定位 定位原則：選準(zhǔn)目標(biāo)，穩(wěn)準(zhǔn)出擊 定位：已完成原始積累具有一定 生產(chǎn) 規(guī)模的 廠 家 產(chǎn)品 —— 目標(biāo)客戶 根據(jù)調(diào)查結(jié)果分析，從目前 佳木斯 市的人口結(jié)構(gòu)、人均收入、房地產(chǎn)價(jià)格、消費(fèi)力資源等因素來看，以本項(xiàng)目的規(guī)模及檔次，如果全部定位于 佳木斯 市消化是比較困難的。 成本價(jià)值取向：項(xiàng)目整體綜合成本加開發(fā)商期望利潤(rùn)。核心中庭可以搭建活動(dòng)舞臺(tái)，經(jīng)常開展促銷文化活動(dòng)，吸引各層顧客住足觀 看。 其它設(shè)計(jì)要素 ⑴、 照明設(shè)計(jì) 商業(yè)廣場(chǎng)的室內(nèi)照明設(shè)計(jì)既要滿足展示商品的功能需要，又要 滿足美學(xué)需要，室外照明設(shè)計(jì)對(duì)塑造商業(yè)廣場(chǎng)的形象起著至關(guān)重要的作用。 品牌信任度：消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品，除對(duì)產(chǎn)品的喜好之外，更關(guān)注開發(fā)商的品牌， 20 因此而產(chǎn)生信任度。 B． 區(qū)位、 城市、商業(yè)、環(huán)境 區(qū)位 與 商業(yè) 結(jié)合之典范。