【正文】 體形式， ● 客廳面寬不小于 米。 打破單純 外延空間 落地窗、凸窗、角窗的普遍采用打破單純以陽臺作為居室外延空間的局面。 功能 配置 主人房 及衛(wèi)生間 主人房帶衛(wèi)生間已成為中大戶型的必要設計。針對本項目而言，市場定位的主力客戶群所能承受的總價在 15 萬至 25 萬之間。 ● 車行道作為主要干道應設立指路牌。故建議在平衡園林規(guī) 劃及建筑單體的形式種種因素下， 多層 與 小高層 的建筑面積比例為： 多層 ： 小高層 ＝ 7： b、樓體類型及位置擺放詳細建議 由 本項目所 在區(qū)域決定 ，其 多層 的戶型布局相對比較陳舊。內向性綠化院落所形成的半私密性空間，無形之中在居民心目中產(chǎn)生一種內聚性和向心性，使其成為特定群體的私有空間，因而，具有較強的領域感。每一組團都具有精心設計有中心花園，形成公共交往空間。 B、“價值定位”理念 a、在規(guī)劃的過程中，不是單純追求平面構圖，重要的是確定價值區(qū)域； b、依確定的價值區(qū)域，確定每棟住宅中每戶的戶型，而不是先確定戶型比； c、反復調整低價位區(qū)的比例，消除低價位區(qū)，化不利為有利； d、重視草地、樹林、水面、硬質景觀的價值。 A、強調“均好性”理念 在規(guī)劃設計上以“均享”為原則，讓每個住戶都能平等地享受資源，都能獲得 等同的價值回報。敝司 對本項目 提出幾點規(guī)劃理念。 本項目既要照顧 伊川 地區(qū)客戶對日照、朝向的要求，又要兼顧戶戶看景的需要進行設 計，盡量使每戶窗前有景，做好社區(qū)內園林建設，實現(xiàn)全景觀設計。 A、社區(qū)組團組合設計 3 敝司建議本項目把地塊劃分成二個組團，形成組團式社區(qū) 格局?？梢阅M自然、再生自然、使其具有濃郁的自然特征，進而實現(xiàn)人類回歸自然的本能屬性。 規(guī)劃平面布局建議 a、不同樓體戶型建筑面積比例 本項目所在區(qū)域內的調研樣本中，說明本地區(qū)的主流產(chǎn)品仍為 多層 產(chǎn)品，而 小高層 產(chǎn)品相對較少。 f、靜態(tài)交通布置 包括建設停車設施、廣場、回車場、交通島 h、道路設置要點 ● 社區(qū)內的車行道路應該通而不暢，道路盡量設有彎度變化，在獲得景觀效果的同時， 可以降低車速，減少區(qū)內道路的危險性。 戶型需求 價格因素： 客戶在購買類似于房子這樣的大型不動產(chǎn)時，單價只是一種感觀性的心理價位，即參考價，而非決定性的價位，最終確定是否購買的決定性因素是該產(chǎn)品的總價。 戶內實用率 公共走道、室內走道、樓宇邊角等公共面積減少，戶型使用 率比以前高。 臥室門的朝向 朝向注意避免與其它門相對的現(xiàn)象。 二居（?。?70 平米 90 平米 二居（大）： 90 平米 100 平米 三居： 100 平米 130 平米 躍層： 130 平米 180 平米 戶型結構功能分區(qū) 客廳 公共活動區(qū) 餐 廳 門廳 家庭廳 9 A、 整體布局 ● 戶型布局遵循 動靜分區(qū) 、潔污 分區(qū) 的設計原則； 動靜分區(qū)即以公共 區(qū)域 （廳、廚房及公共衛(wèi)生間）與私密區(qū)（臥室） 相對隔開為要點 ，減少相互干擾，保持居室的私密性； 潔污分區(qū)即將廚房 、公用衛(wèi)生間、貯藏間等集中布置，與客廳、臥室分開，使家居生活方便整潔； 廚房、貯藏間等服務區(qū)域應位于離入口較近的位置，以避免買菜、做飯等日常操作對主人生活的影響。如下圖 目標客戶群 11 a、布局不宜過雜，戰(zhàn)線不宜拉長 戶型盡可能多兼容并滿足 各種 要求的 思想 是不可取的，戰(zhàn)線過長，往往無法集中 力量滿足某一種需求層次，而且也體現(xiàn)不出樓宇的檔次和形象定位。陽臺設計別致的造型，增加樓體的立面效果。這樣，既在整體上減少了交通面積，又豐富了交通空間，從而實現(xiàn)了交通面積的高效率，提高了得房率。在綠色生態(tài)社區(qū)的綠化環(huán)境設計中不容忽視的工作是依據(jù)各種植物的隔聲、減噪作用及生態(tài)效應（主要針對吸收 CO2釋放 O抗 SO殺菌、滯塵、吸熱及增濕等作用）選擇樹種并確定數(shù)量、搭配和布置。 樹種建議 建議以北方本地的常見易活樹種為主，具有表現(xiàn)特定園林景觀珍貴的成年樹種為輔。 17 c、 有些社區(qū)的環(huán)境設計，雖然注意了活動場所的設置，但由于處理欠妥，場所的舒適程度較差。運用精致的硬質鋪裝和眾多花池、花壇，為居民提供了大量可坐、可玩、可交往、尺度宜人的活動場所。 有足夠的空間建設高大氣派的大門，盡顯項目尊貴身份。外面窗臺下設一花池，用鐵飾圍起，當繁花開滿窗下的時候，這景窗即是主人從窗內看到的第一道風景了。本項目園林建設初期可以栽種一定的成年樹 ，營造良好的社區(qū)綠化品質。 景觀先行 現(xiàn)在，敝司建議在樓盤預售前，先把園林景觀做好，消除購房者的疑慮。 本項目建議外立面以外飄窗、角窗、凸陽臺及線角的設計，產(chǎn)生 豐富的立體感 。因此， 高品質的物業(yè)，高品質管理 已經(jīng)成為眾多開發(fā)商吸引目標客戶的重要手段之一。 注： 業(yè)主必須交納公共性服務費 。 電梯系統(tǒng) 考慮到本項目市場及目標客戶群體的定位，電梯的安裝費用、每年的運行維護費用，敝司建議配備合資知名品牌中高檔電梯。 銷售計劃 分兩個組團開發(fā) 一組團：多層 開發(fā)量： 6 萬方，包括電梯多層和景觀多層。 月度回款額： 一月： 2160 萬 十月： 800 +800=1600 萬 二月： 720 萬 十一月： 800 +1400=2200 萬 三月： 720 萬 十二月： 800 +1000=1800 萬 四月： 720 萬 十三月： 800 +1000=1800 萬 五月： 720 +1200=1920 萬 十四月： 800 +1000=1800 萬 六月： 720 +1000=1720 萬 十五月： 1400 萬 七月： 720 +1000=1720 萬 十六月： 1400 萬 八月： 720 +1000=1720 萬 十七月： 1400 萬 九月： 1400+800=2200 萬 十八月： 1400 萬