洛陽伊川龍辰中央花園項(xiàng)目產(chǎn)品建議書(28頁)地產(chǎn)綜合(文件)
【正文】 部低開，窗臺(tái)高于室內(nèi)地坪 米，窗高 米。 居住區(qū)環(huán)境建成后，室外環(huán)境工程的日常運(yùn)行和管理費(fèi)用包括草皮、樹木的養(yǎng)護(hù)、修剪費(fèi)，水泵運(yùn)行、水景維護(hù)費(fèi)等，這些費(fèi)用都來源于物業(yè)管理費(fèi)。 但在社區(qū)建設(shè)初期，樹木幼小，難成景觀，建議注重草坪、灌木、花卉、草本植物如竹的合理搭配，形成良好的社區(qū)環(huán)境。有景觀的住宅比無景觀的住宅容易銷售，景觀優(yōu)美的住宅比景觀平庸的住宅容易銷售。 未建成的園林景觀對銷售雖有一定的促進(jìn)作用，但消費(fèi)者總存有疑慮：園林建成后會(huì)有這么漂亮嗎？在消費(fèi)者對未建成的園林景觀產(chǎn)生懷疑時(shí)，園林景觀對銷售就難發(fā)揮很大作用。 四、 建筑風(fēng)格 本項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議 本項(xiàng)目建議采用： 新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合的建筑風(fēng)格 新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合風(fēng)格高度重視形式，講究形式的美觀，追求形式的歷史內(nèi)涵，采用古典的建筑符號和裝飾細(xì)節(jié)于建筑中達(dá)到豐富的效果。 22 建筑風(fēng)格的表達(dá) 建筑風(fēng)格表 達(dá)的四大法則 建筑風(fēng)格表達(dá)的要素 A、立面 建筑的立面包括墻體、梁柱、墻墩等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，也包括門窗、陽臺(tái)、外廊和內(nèi)部使用空間等連通部件，以及臺(tái)基、線腳、檐口等輔助部件。 C、色 彩 根據(jù)本項(xiàng)目定位，針對其購買客群，建筑外立面應(yīng)追求 成熟的視覺感受，營造休閑、舒適、時(shí)尚的家居氛圍。據(jù)中國社會(huì)調(diào)查事務(wù)所調(diào)查表明： 2020年三地新開發(fā)的樓盤的賣點(diǎn)主要集中在物業(yè) 管理（ 97%）、位置（ 94%）、價(jià)格（ %）、戶型（ %）、建筑質(zhì)量（ 89%）、環(huán)境（ 84%）、生活質(zhì)量（ %）、物有所值（ 79%），此調(diào)查顯示物業(yè)管理竟成為最大賣點(diǎn)。 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi) 容建議 為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的 高性價(jià) 比、物超所值 ，增加產(chǎn)品賣點(diǎn) ， 敝司建 24 議貴方采取委托物管公司直接管理或作顧問的方式。 A、公共性服務(wù)內(nèi)容建議如下： 1)、公共區(qū)域的保潔、保安、綠化； 2）、 花 糞池清掏； 3）、房屋 /樓宇及 小 區(qū) /樓宇周邊共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)； 4）、小區(qū) /樓宇的日常管理。 C、代辦性服務(wù)內(nèi)容建議如下： 物管公司可接受委托代繳水、電、氣、有線電視等費(fèi)用的服務(wù)。 、供電、供氣系統(tǒng)的收費(fèi) 建議采用 IC 刷卡的方式，比較符合 目前物業(yè)的發(fā)展趨勢。 私家車作為日常交通工具現(xiàn)正在被越來越多的人群所擁有。 車位面積 小汽車按每車位 25M2計(jì)算；停車庫建筑面積，小型汽車按每車位 40M2計(jì)算。 開發(fā)量：多層 萬方（三棟） 小高層 萬方 商業(yè) 萬方 其中小高層均價(jià)： 1800 元 ∕平方米 商業(yè)均價(jià)： 4000 元 ∕平方米 總銷售金額：多層 億 小高層 億 商業(yè)部分： 億 總額 億 銷售策略：三次開盤、多次選擇、嚴(yán)格控盤、保留精品。 （注：以上階段均保留 20%精品住宅和商鋪） 14— 18 月對保留的 20%房產(chǎn)（包括住在和商業(yè)部分）進(jìn)行高價(jià)銷售。 28 B 從第五個(gè)月推出商業(yè)部分，但商業(yè)開盤時(shí)間放在第十二個(gè)月。均價(jià)： 1525 元 ∕平方米。由于車位的不足而造成客戶流失的現(xiàn)象已開始發(fā)生，特別是對于客戶群定位相對較高的 高檔住宅 類項(xiàng)目，這類項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體很大一部 27 分擁有私家車，充足的車位應(yīng)成為開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)所必須考慮到的。 電視接受系統(tǒng) 各居室均預(yù)留有線電視接口。 ? 社區(qū)局域網(wǎng)或 ADSL 專線入戶，并接入各居室 ? 采用寬帶上網(wǎng)技術(shù)，滿足現(xiàn)代人士對信息的需求。 B、特約性服務(wù)內(nèi)容建議如下： 1）、定期室內(nèi)清潔、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)； 2）、室內(nèi)設(shè)施設(shè)備（電器、管道、家具）的維修、定期保養(yǎng)服務(wù)； 3）、園藝培植及保養(yǎng)、租擺； 4）、信函電報(bào)及報(bào)刊速遞； 5）、訪客留言； 6）、物品搬運(yùn)服務(wù)（特指在社區(qū)內(nèi)）； 7）、訂餐及送餐服務(wù)； 8）、衣物洗燙； 25 9）、家政服務(wù)； 10）、商務(wù)服務(wù)（包括打字、復(fù)印、傳真等）； 11）、各種代辦及代理服務(wù)（如代購商品 、 代聘家教 、 火 車、船票 ,報(bào)刊訂閱 ,電話安裝 ,房屋轉(zhuǎn)讓出售、出租并代辦手續(xù)??）。 并根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際物業(yè)管理的程度上下浮動(dòng)，浮動(dòng)范圍上下不超過 25%。 鑒于本項(xiàng)目的實(shí)際情況： 1）目標(biāo)客戶群的主要購買目的是自用而非投資，對于這一階層來說本次置業(yè)將是他們的最 重要的 一次置業(yè)，因此他們會(huì)更加關(guān)注樓盤的物業(yè)管理水平。 五、 物業(yè)管理建議 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日趨完善和消費(fèi)心理的日漸成熟，購房者的注意力已不僅僅停留在實(shí)物品質(zhì)上，他們將更加關(guān)注入住后與之長期相伴的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。 B、材質(zhì) 在 伊川 地區(qū)，因?yàn)樘鞖饧按髿猸h(huán)境的狀況，空中的灰塵較多，風(fēng)格 實(shí)現(xiàn) 對稱和均衡 結(jié)合材料 質(zhì)感 與色彩配置 確定尺度、 比例和模數(shù) 設(shè)置虛實(shí) 對比 和節(jié)奏感 新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合風(fēng)格建筑外立面 23 在 伊川 地區(qū)進(jìn)行室外墻面裝飾，容易因此變的污濁，建議采用高級外飾面磚，可以達(dá)到整潔的效果，并能保持持久。本項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議與園林風(fēng)格相呼應(yīng)，配以大面積墻面及玻璃窗或簡單線腳構(gòu)架。如果先完成全部園林景觀工程有困難，那么先完成部分工程也比一點(diǎn)不做好。發(fā)展商不需玩弄各種營銷技巧，只要實(shí)實(shí)在在地做好樓盤和園林景觀，就可以等著收錢了。 良好的聲環(huán)境 在材料選用上特別注意墻體和窗戶的隔音效果，保證住宅的隔音、隔熱保溫功能。 需要指出的還有，草皮的維護(hù)和保養(yǎng)費(fèi)用遠(yuǎn)高于一般樹木，而其保護(hù)生態(tài)的作用卻比樹木要差。 20 環(huán)境建設(shè)其他注意之處 環(huán)境建設(shè)注意經(jīng)濟(jì)性 由于人們對環(huán)境的要求越來越高，投資也隨之不斷增長。 D、設(shè)置兒童游戲場、休閑活動(dòng)草坪、健身休息場等； E、建議建設(shè)坡地高差設(shè)置景觀、綠地，增加園林景觀的立體感及高差變化。 B、中心 綠化 ：形成 多層 環(huán)境的中心。 社區(qū)景觀設(shè)想 A、 主入口：主入口廣場，主題雕塑，展現(xiàn)社區(qū)整體對外形 19 象，體現(xiàn)居住區(qū) 尊貴身份 、自然 和諧 富有個(gè)性的風(fēng)格定位。花池和水池外壁，恰好和坐椅距地高度相同，人們可在花叢中、水池邊隨時(shí)找到自己喜愛的空間坐下來休息。而不同的戶外活動(dòng)行為需要不同功能的場所。例如把座 椅設(shè)在社區(qū)干道兩側(cè)，人們坐下來聊天時(shí)，會(huì)不斷地受到過往行人的
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