【正文】 、生動(dòng)的局部效果，體現(xiàn)以人為本、 尊貴 、悠閑社區(qū)的定位。 b、主力戶型差異不宜過大，否則定位亦不準(zhǔn)確 主力戶型差異過大，給物業(yè)管理帶來治安造成相當(dāng)大的難度。 ● 建議采用大開間、小進(jìn)深的樓體形式， ● 客廳面寬不小于 米。 打破單純 外延空間 落地窗、凸窗、角窗的普遍采用打破單純以陽臺(tái)作為居室外延空間的局面。 功能 配置 主人房 及衛(wèi)生間 主人房帶衛(wèi)生間已成為中大戶型的必要設(shè)計(jì)。針對(duì)本項(xiàng)目而言，市場定位的主力客戶群所能承受的總價(jià)在 15萬至 25 萬之間。 ● 車行道作為主要干道應(yīng)設(shè)立指路牌。故建議在平衡園林規(guī) 劃及建筑單體的形式種種因素下，多層與小高層的建筑面積比例為： 多層：小高層＝ 7： b、樓體類型及位置擺放詳細(xì)建議 由本項(xiàng)目所在區(qū)域決定，其多層的戶型布局相對(duì)比較陳舊。內(nèi)向性綠化院落所形成的半私密性空間，無形之中在居民心目中產(chǎn)生一種內(nèi)聚性和向心性，使其成為特定群體的私有空間，因而，具有較強(qiáng)的領(lǐng)域感。每一組團(tuán)都具有精心設(shè)計(jì)有中心花園，形成公共交往空間。 B、 B、“價(jià)值定位”理念 a、在規(guī)劃的過程中，不是單純追求平面構(gòu)圖，重要的是確定價(jià)值區(qū)域； b、依確定的價(jià)值區(qū)域，確定每棟住宅中每戶的戶型，而不是先確定戶型比； c、反復(fù)調(diào)整低價(jià)位區(qū)的比例，消除低價(jià)位區(qū)，化不利為有利； d、重視草地、樹林、水面、硬質(zhì)景觀的價(jià)值。 A、 A、強(qiáng)調(diào)“均好性”理念 在規(guī)劃設(shè)計(jì)上以“均享”為原則，讓每個(gè)住戶都能平等地享受資源，都能獲得等同的價(jià)值回報(bào)。敝司對(duì)本項(xiàng)目提出幾點(diǎn)規(guī)劃理念。 本項(xiàng)目既要照顧伊川地區(qū)客戶對(duì)日照、朝向的要求，又要兼顧戶戶看景的需要進(jìn)行設(shè) 計(jì)，盡量使每戶窗前有景，做好社區(qū)內(nèi)園林建設(shè)，實(shí)現(xiàn)全景觀設(shè)計(jì)。 C、 A、社區(qū)組團(tuán)組合設(shè)計(jì) 敝司建議本項(xiàng)目把地塊劃分成二個(gè)組團(tuán)，形成組團(tuán)式社區(qū) 格局。可以模擬自然、再生自然、使其具有濃郁的自然特征，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)人類回歸自然的本能屬性。 D、 規(guī)劃平面布局建議 a、不同樓體戶型建筑面積比例 本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的調(diào)研樣本中，說明本地區(qū)的主流產(chǎn)品仍為多層產(chǎn)品，而小高層產(chǎn)品相對(duì)較少。 f、靜態(tài)交通布置 包括建設(shè)停車設(shè)施、廣場、回車場、交通島 h、道路設(shè)置要點(diǎn) ● 社區(qū)內(nèi)的車行道路應(yīng)該通而不暢，道路盡量設(shè)有彎度變化，在獲得景觀效果的同時(shí)， 可以降低車速，減少區(qū)內(nèi)道路的危險(xiǎn)性。 F、 戶型需求 價(jià)格因素： 客戶在購買類似于房子這樣的大型不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，單價(jià)只是一種感觀性的心理價(jià)位，即參考價(jià)，而非決定性的價(jià)位，最終確定是否購買的決定性因素是該產(chǎn)品的總價(jià)。 戶內(nèi)實(shí)用率 公共走道、室內(nèi)走道、樓宇邊角等公共面積減少，戶型使用率比以前高。 臥室門的朝向 朝向注意避免與其它門相對(duì)的現(xiàn)象。 二居（?。?70平米 90平米 二居（大）： 90平米 100平米 三居： 100 平米 130平米 躍層： 130 平米 180平米 H、 戶型結(jié)構(gòu)功能分區(qū) 客廳 公共活動(dòng)區(qū) 餐廳 門廳 家庭廳 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 7 J、 A、 整體布局 ● 戶型布局遵循 動(dòng)靜分區(qū) 、潔污 分區(qū) 的設(shè)計(jì)原則； 動(dòng)靜分區(qū)即以公共 區(qū)域 （廳、廚房及公共衛(wèi)生間）與私密區(qū)（臥室）相對(duì)隔開為要點(diǎn) ，減少相互干擾，保持居室的私密性； 潔污分區(qū)即將廚房 、公用衛(wèi)生間、貯藏間等集中布置，與客廳、臥室分開，使家居生活方便整潔； 廚房、貯藏間等服務(wù)區(qū)域應(yīng)位于離入口較近的位置，以避免買菜、做飯等日常操作對(duì)主人生活的影響。如下圖 a、布局不宜過雜，戰(zhàn)線不宜拉長 戶型盡可能多兼容并滿足 各種 要求的 思想 是不可取的，戰(zhàn)線過長，往往無法集中 力量滿足某一種需求層次，而且也體現(xiàn)不出樓宇的檔次和形象定位。陽臺(tái)設(shè)計(jì)別致的造型，增加樓體的立面效果。這樣，既在整體上減少了交通面積，又豐富了交通空間，從而實(shí)現(xiàn)了交通面積的高效率，提高了得房率。在綠色生態(tài)社區(qū)的綠化環(huán)境設(shè)計(jì)中不容忽視的工作是依據(jù)各種植物的隔聲、減噪作用及生態(tài)效應(yīng)（主要針對(duì)吸收 CO2釋放 O抗 SO殺菌、滯塵、吸熱及增濕等作用）選擇樹種并確定數(shù)量、搭配和布置。 樹種建議 建議以北方本地的常見易活樹種為主，具有表現(xiàn)特定園林景觀珍貴的 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 12 成年樹種為輔。 c、 有些社區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)，雖然注意了活動(dòng)場所的設(shè)置，但由于處理欠妥，場所的舒適程度較差。運(yùn)用精致的硬質(zhì)鋪裝和眾多花池、花壇，為居民提供了大量可坐、可玩、可交往、尺度宜人的活動(dòng)場所。 有足夠的空間建設(shè)高大氣派的大門，盡顯項(xiàng)目尊貴身份。外面窗臺(tái)下設(shè)一花池，用鐵飾圍起，當(dāng)繁花開滿窗下的時(shí)候，這景窗即是主人從窗內(nèi)看到的第一道風(fēng)景了。本項(xiàng)目園林建設(shè)初期可以栽種一定的成年樹，營造良好 的社區(qū)綠化品質(zhì)。 景觀先行 現(xiàn)在，敝司建議在樓盤預(yù)售前，先把園林景觀做好，消除購房者的疑慮。 本項(xiàng)目建議外立面以外飄窗、角窗、凸陽臺(tái)及線角的設(shè)計(jì)，產(chǎn)生 豐富的立體感 。因此， 高品質(zhì)的物業(yè)，高品質(zhì)管理 已經(jīng)成為眾多開發(fā)商吸引目標(biāo)客戶的重要手段之一。 注： 業(yè)主必須交納公共性服務(wù)費(fèi) 。 X、 電梯系統(tǒng) 考慮到本項(xiàng)目市場及目標(biāo)客戶群體的定位，電梯的安裝費(fèi)用、每年的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用，敝司建議配備合資知名品牌中高檔電梯。 銷售計(jì)劃 分兩個(gè)組團(tuán)開發(fā) 一組團(tuán)：多層 開發(fā)量： 6 萬方，包括電梯多層和景觀多層。 月度回款額： 一月： 2160 萬 十月： 800 +800=1600 萬 二月： 720 萬 十一月： 800 +1400=2200 萬 三月： 720 萬 十二月： 800 +1000=1800 萬 四月： 720 萬 十三月： 800 +1000=1800 萬 五月： 720 +1200=1920 萬 十四月： 800 +1000=1800 萬 六月： 720 +1000=1720 萬 十五月： 1400 萬 七月： 720 +1000=1720 萬 十六月： 1400 萬 八月： 720 +1000=1720 萬 十七月： 1400 萬 九月： 1400+800=2200 萬 十八月： 1400 萬