【正文】 定位和營銷策劃 一 .市場定位 隨著人們生活水平的提高，消費者購物不僅是為了滿足生活基本需要，而且視購物為集游玩、娛樂、休息、獲取信息為一體 的一種休閑與精神的享受形式。 D. 統(tǒng)一的經(jīng)營管理特點。本項目將聘請成功推廣商業(yè)步行街的專業(yè)機構(gòu)進行策劃，如美聯(lián)物業(yè)、中原物業(yè)、戴德梁行等機構(gòu)，已著手進入接洽調(diào)查階段，隨著項目中標(biāo)將進一步深入。這個項目的完成同時可以實現(xiàn)嘉興港澳公司質(zhì)的飛躍，樹立良好的企業(yè)形象。 4. 經(jīng)營風(fēng)險。 通過以上各項措施，我們可以有效防范風(fēng)險，順利完成項目，實現(xiàn)預(yù)定目標(biāo)。增加經(jīng)營風(fēng) 險。 二 .項目風(fēng)險因素分析 中在內(nèi)商鋪及二、三樓商鋪上，若不能形成有效之人氣，就不能吸引投資者和消費者，形成賣不掉物業(yè)或賣掉了也開不出商鋪的現(xiàn)象，影響項目的形象。本項目將進行大規(guī)模的招商活動，與各地之民間商會聯(lián)絡(luò)，尤其注重溫州地區(qū)的投資者，良好的投資回報將吸引他們前來投資經(jīng)商。 ，使過往行人都能看清店內(nèi)的商品和購物人流，產(chǎn)生購物之欲望。 售賣功能是步行街的基本功能，它必須向顧客提供齊備的商品；具有生活功能是它的另一特征。 3. 新興業(yè)態(tài)不斷出現(xiàn) 如近 日開張的大潤發(fā)超市，它就是新興的倉儲式超市形態(tài)，大批量采購，無倉庫，經(jīng)營費用低，故商品價格低，受到大眾歡迎。 2. 非國有經(jīng)濟比重占絕對地位 國有經(jīng)濟 個體私營經(jīng)濟 集體經(jīng)濟 其他經(jīng)濟 1980 % % % 0 1995 % % % % 1999 % % % % 非國有經(jīng)濟占絕對主導(dǎo)地位正是嘉興市經(jīng)濟發(fā)展的原因，也是 6 嘉興能可持續(xù)發(fā)展的最重要的基石，它為本項目的招商提供 了廣闊的市場空間。 2000 年中國經(jīng)濟出現(xiàn)穩(wěn)定回升 在出口拉動及政府?dāng)U大內(nèi)需政策下， 2000 年我國經(jīng)濟穩(wěn)步回升，固定資產(chǎn)投資前三季度達 %，比 1999 年同期提高 個百分點，技改投資前三季增長 21%。 。 二、本項目土地規(guī)劃要求： 、北步行休閑廣場為主，集商、辦、娛樂和文化等多種功能為一體的綜合用地。 一、 宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折，經(jīng)濟增長新周期來臨 1999 年是中國經(jīng)濟周期的谷底 1999 年中國大多數(shù)經(jīng)濟指標(biāo)處于景氣低迷狀況，全國 GDP 增長率只有 %，為 1992 年以來的最低，投資增長率只有 %，為 1993年以來的 最低，社會消費品現(xiàn)價零售額增長率只有 %，為 1994 年以來的最低，因此 1999 年將是我國經(jīng)濟的谷底。 1. 主要經(jīng)濟指標(biāo) 1978 1985 1990 1995 1999 國內(nèi)生產(chǎn)總值 （億元） 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（元） 460 1366 2582 9750 14297 （合1800 美元） 國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率 % % % % % 消費品零售總額（億元） 嘉興市已進入人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 1800美元的階段，表明已實現(xiàn)小康，居民生活將向提高生活品質(zhì)方向發(fā)展，這為精品商業(yè)的發(fā)展提供了前提條件。 2. 小商品市場或商城 目前僅市區(qū)就有港澳商城、嘉興商城、中興廣場、燈具市場等，一般由個體經(jīng)營，攤位較小，經(jīng)營產(chǎn)低檔單一品種，船小掉頭快，它們占了整個零售業(yè)的絕大多數(shù)，但檔次較低，市場的整體形象沒有樹立，容易出現(xiàn)散亂的現(xiàn)象，消費者的利益容易受到侵害。因此為適應(yīng)這一潮流，商業(yè)業(yè)態(tài)出現(xiàn)了朝多功能、一體化發(fā)展、綜合性的步行街的形式，結(jié)合本地塊的市中心的地理位置，項目定位于高品質(zhì)的休閑步行街，能夠在浙江都具有較高的知名度，輻射周邊五縣二區(qū)。由于步行街把分散與商店聚集在一起，把遍布于街頭巷尾的服務(wù)機構(gòu)集中在一個建筑物中，因此采取統(tǒng)一的管理形式。 3. 推廣策略。為嘉興城市建設(shè)增添新世紀(jì)的光彩。由于我公司專業(yè)于住宅開發(fā)，尚無很大的商業(yè)中心開發(fā)經(jīng)驗，在人才準(zhǔn)備上也顯示出不足，這將影響項目的進程。