【正文】 由于我公司專業(yè)于住宅開(kāi)發(fā)，尚無(wú)很大的商業(yè)中心開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在人才準(zhǔn)備上也顯示出不足，這將影響項(xiàng)目的進(jìn)程。 3. 推廣策略。因此為適應(yīng)這一潮流，商業(yè)業(yè)態(tài)出現(xiàn)了朝多功能、一體化發(fā)展、綜合性的步行街的形式，結(jié)合本地塊的市中心的地理位置，項(xiàng)目定位于高品質(zhì)的休閑步行街，能夠在浙江都具有較高的知名度，輻射周邊五縣二區(qū)。 1. 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1978 1985 1990 1995 1999 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 （億元） 人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（元） 460 1366 2582 9750 14297 （合1800 美元） 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率 % % % % % 消費(fèi)品零售總額（億元） 嘉興市已進(jìn)入人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 1800美元的階段，表明已實(shí)現(xiàn)小康，居民生活將向提高生活品質(zhì)方向發(fā)展，這為精品商業(yè)的發(fā)展提供了前提條件。 二、本項(xiàng)目土地規(guī)劃要求： 、北步行休閑廣場(chǎng)為主，集商、辦、娛樂(lè)和文化等多種功能為一體的綜合用地。 2000 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)穩(wěn)定回升 在出口拉動(dòng)及政府?dāng)U大內(nèi)需政策下， 2000 年我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升，固定資產(chǎn)投資前三季度達(dá) %，比 1999 年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)，技改投資前三季增長(zhǎng) 21%。 3. 新興業(yè)態(tài)不斷出現(xiàn) 如近 日開(kāi)張的大潤(rùn)發(fā)超市，它就是新興的倉(cāng)儲(chǔ)式超市形態(tài)，大批量采購(gòu)，無(wú)倉(cāng)庫(kù)，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用低，故商品價(jià)格低，受到大眾歡迎。 ，使過(guò)往行人都能看清店內(nèi)的商品和購(gòu)物人流，產(chǎn)生購(gòu)物之欲望。 二 .項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素分析 中在內(nèi)商鋪及二、三樓商鋪上，若不能形成有效之人氣，就不能吸引投資者和消費(fèi)者，形成賣(mài)不掉物業(yè)或賣(mài)掉了也開(kāi)不出商鋪的現(xiàn)象，影響項(xiàng)目的形象。 通過(guò)以上各項(xiàng)措施，我們可以有效防范風(fēng)險(xiǎn)，順利完成項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)預(yù)定目標(biāo)。這個(gè)項(xiàng)目的完成同時(shí)可以實(shí)現(xiàn)嘉興港澳公司質(zhì)的飛躍，樹(shù)立良好的企業(yè)形象。 D. 統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理特點(diǎn)。如江南大廈 1999 年零售總額 億，營(yíng)業(yè)面積 萬(wàn)平方米，人員 1024 人，但利潤(rùn)僅 萬(wàn)元；陽(yáng)光購(gòu)物中心 8574 萬(wàn)元的零售額，面積 萬(wàn)平方米，從業(yè)人數(shù) 562 人，利潤(rùn)僅 萬(wàn)元。這將會(huì)刺激現(xiàn)有商業(yè)格局的改變，提高商業(yè)形態(tài)的品味，集商貿(mào)、娛樂(lè)、文化、休閑為一體的大型商業(yè)中心將會(huì)出現(xiàn)，港澳房產(chǎn)將抓住這一歷史機(jī)遇，不僅實(shí)現(xiàn)自身的飛躍發(fā)展，也將帶動(dòng)整個(gè)嘉興城市建設(shè)、商業(yè)文化的發(fā)展，為二十一世紀(jì)的新嘉興帶來(lái)一個(gè)標(biāo)志性的建筑和商業(yè)中心。 50%。 3. 戶口管理制度的改革和城市化進(jìn)程的加快 浙江省政府頒布了《關(guān)于加快推進(jìn)浙江城市化若干政策的通知》，明確規(guī)定從２０００年起，小城鎮(zhèn)實(shí)行按居住地登記戶口的管理制度，大中城市（指設(shè)區(qū)城市）要積極創(chuàng)造條件實(shí)行按居住地登記戶口的管理制度，明確了要“引導(dǎo)人口集聚“，從２００１年起，各地將取消進(jìn)城人口控制指標(biāo)。 本項(xiàng)目具備以下特點(diǎn)： A. 經(jīng)營(yíng)品種齊全。 4. 租售方式選擇。 三 .風(fēng)險(xiǎn)防范 、設(shè)計(jì)準(zhǔn)備時(shí)間，確保在 2001 年年中即能正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，加快各項(xiàng)工作的協(xié)調(diào)。推盤(pán)時(shí)應(yīng)形成旺銷(xiāo)局面，以聚合人氣，若到時(shí)宏觀上出現(xiàn)不景氣的局面，則銷(xiāo)售價(jià)將達(dá)不到預(yù)期的價(jià)格，影響整個(gè)投資回報(bào)率。 2. 推廣機(jī)構(gòu)的選擇。 若以 8 年為投資回報(bào)期，則售價(jià)分別為 萬(wàn) /平米 , 萬(wàn) /平米 ,5760 萬(wàn) /平米。 二 .嘉興市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展 嘉興市位于長(zhǎng)江三角洲南翼，地處浙北杭嘉湖平原的東部，東北緊鄰上海市，西連杭州和湖州，市區(qū)距上海、杭州均不足 100公里，鐵路、公路、航運(yùn)等水陸交通干線發(fā)達(dá)，交 通便利。對(duì)編號(hào)為 20004號(hào)地塊（即本項(xiàng)目地塊）進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，吸引了眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的關(guān)注和參投，我公司進(jìn)行了認(rèn)真細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查、科學(xué)的研究分析，并聘請(qǐng)了國(guó)內(nèi)一流的商業(yè)投資專家進(jìn)行分析測(cè)算，結(jié)合國(guó)內(nèi)外商業(yè)街發(fā)展的最新態(tài)勢(shì)，得出了令人鼓舞的結(jié)論，堅(jiān)定了中標(biāo)的決心。今年前三季度物價(jià)也開(kāi)始止跌回升，全國(guó)