【正文】 珠江新城全新居住標(biāo)準(zhǔn) 闡述： 廣州只有一個珠江新城！隨著珠江形成居住價值和投資價值的顯現(xiàn)，消費者對其的認同度不斷提高。 住宅品牌是住宅開發(fā)商為消費者長期提供的利益和服務(wù)，良好的品牌就是 質(zhì)量的保證，成功的品牌就是信譽，就是擁有一批“鐵桿買家”，就是讓客戶具有強烈的心理認同，主動地、毫不猶豫地掏錢或介紹朋友買你的樓 —— 為我們的長遠發(fā)展構(gòu)筑堅實的平臺。 因此，以 “珠江新城全新居住標(biāo)準(zhǔn)” 作為本案的市場定位。 ? B 戶型：位于 1＃樓北端，西北向 結(jié)構(gòu)緊湊，各房間均方正實用；設(shè)入戶玄關(guān)，私密性更好；弧形陽臺和飄窗使珠江公園和賽馬場景觀近收眼底。隨著多個標(biāo)志性建筑物的規(guī)劃和建成，商業(yè)、醫(yī)療、教育和交通等配套的完善，珠江新城“廣州 21 世紀(jì)中央商務(wù)區(qū)的硬核”地位被進一步確認，將發(fā)展成為集國際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、外事、行政和居住等城市一級功能設(shè)施區(qū)； 位置：受多個成熟社區(qū)環(huán)抱 位于花城大道與跑馬場路交匯處，周邊多個大型成熟社區(qū)，使該位置擁有較好的生活環(huán)境和人文氛圍； 配套：坐享成熟配套 周邊有南國學(xué)校、南國商業(yè)街、跑馬場風(fēng)味飲食廣場等成熟配套，日常生活相對便利； 交通：完善的 CBD 交通規(guī)劃 珠江新城本身 具有完善的交通路網(wǎng)，四面八方都能暢通無阻，并連接廣州大道和黃埔大道兩條城市主干道；多條公交線路到達本案，日后地鐵的貫通將進一步提升項目的價值； 品牌：優(yōu)勢明顯，信心保證 “珠江地產(chǎn)”的品牌已經(jīng)深入民心，市民的美譽度較高； 產(chǎn)品：實用、舒適，輕松入住 兩梯三戶，南北對流；主流的 131134 平米實用戶型；設(shè)有休閑中心和商業(yè)配套；車位充足，接近 1： 1 的比例；負一層與五號地鐵相連；高標(biāo)準(zhǔn)精裝修； 景觀：視野開闊無遮擋 北面正對廣州賽馬場和珠江公園，南面為學(xué)校； ? 劣勢（ W） 規(guī)模：體量少，配套薄弱 單體項目，體量少，自身配套薄弱，缺乏規(guī)模優(yōu)勢，與大型住宅項目的競爭處于不利位置； 噪音：臨近主干道受噪音干擾 位于花城大道與馬場路交匯處，噪音干擾較大； 道路：周邊的道路有待改善； ? 機會（ O） 供應(yīng)：沒有新的住宅地塊供應(yīng) 珠江新城的住宅用地現(xiàn)已經(jīng)拍賣完畢，珠江新城今后只有商務(wù)用地供應(yīng)，所以住宅供應(yīng)的稀缺性將日益明顯，這對住宅產(chǎn)品的長線或短線投資都會有較大吸引，并擁有穩(wěn)健的保值、升值空間； 需求：增長勢頭明顯 隨著 珠江新城 CBD 地位的顯現(xiàn)，世界 500 強企業(yè)、國內(nèi)大中型企業(yè)、政府機構(gòu)等會陸續(xù)進駐，龐大的消費群體應(yīng)運而生，對住宅的需求將有增無減； 分區(qū)：東區(qū)被規(guī)劃為居住區(qū) 珠江新城建成以后，東區(qū)的范圍包括馬場路以東、華南快速干線以西，東區(qū)以居住為主，目前珠江新城東部不僅擁有 420 畝的珠江公園和500 畝的廣州賽馬場兩大配套，而且聚集了大型高檔豪宅，令本案所處的東區(qū)擁有絕對純粹的高尚居住空間，享受更多的生活配套。 市場分析總結(jié) ? 住宅貨量緊缺，使房價能保持在高位運行 隨著優(yōu)質(zhì)土地資源的減少、開發(fā)商開始壟斷土地和減慢開發(fā)速度、預(yù)售制度的 收緊等因素的存在，住宅貨量緊缺的情況在短期不會有太大改變。 劣勢分 析 從整個項目的檔次和品質(zhì)來看，單價偏高。 優(yōu)勢分析 首先推出景觀最差的樓棟，以 8500 的低價成功啟動市場，現(xiàn)在的價格雖然很高，但仍取得較好的銷售業(yè)績；消費者開發(fā)商品牌認同度較高；景觀資源和產(chǎn)品均優(yōu)于現(xiàn)有項目。 東區(qū)是生活配套比較齊備，環(huán)境比較安靜，居住更加安逸舒適，而且東區(qū)靠近琶州會展，有一 定的拉動作用；另外馬場的功能規(guī)劃也有利于區(qū)內(nèi)的配套進一步成熟。 ? 地價屢創(chuàng)新高，房價不斷上漲 今年珠江新城拍出的三個地塊均被富力集團以 4000元左右的高單價拍得，多次刷新單價記錄。廣州房價自 20xx 年底開始上漲，雖然有全國地產(chǎn)形勢向好、建材價格上漲等客觀因素，但兩次廣州地產(chǎn)巨頭峰會、聯(lián)手唱漲房價的造勢效應(yīng)，也十分明顯。 主要原因有兩個： 土地供應(yīng)減少，拿地成本越來越高。 與去年 12 月比較，十區(qū)的住宅均價為 5278 元 /平方米， 4 月份住宅均價與之相比上漲幅度為 %(每平方米均價漲了 975 元 )，成交面積與去年年底相比增長 %。 ? 預(yù)售門檻提高，是阻攔推貨量的其中一個關(guān)鍵因素 去年 7 月 25 日 ，廣東省建設(shè)廳就廣州海珠城廣場工地塌陷事故和佛山市一起施工坍塌事故發(fā)出緊急通報后，很多樓盤開始停工整改，該補辦手續(xù)的補辦手續(xù)，大家都不敢“偷步”，工程的延長也使得各樓盤難以按預(yù)定的時間拿到預(yù)售證。是繼環(huán)市東、天河北之后的第三代 CBD。 ? 政府鼓勵大型企業(yè)落戶，總部效應(yīng)開始顯現(xiàn) 政府重金鼓勵金融機構(gòu)進駐、外資集團及實業(yè)公司紛紛落戶、房地產(chǎn)巨鱷總部計 劃遷入，各個大型企業(yè)的周邊產(chǎn)業(yè)也會隨之進入珠江新城。 以下對主要競爭對手進行簡要分析：（數(shù)據(jù)截至 6 月 3 日） 項目名稱 譽峰 占地面積 22693 平方米 建筑面積 147507 平方米 均價 18000 元 /平方米 戶型面積 171－ 203 平方米 簽約情況 簽約 45 套， 9112 平方米，未售 583 套， 133420 平方米。 簽約情況 簽約 0 套， 0 平方米，未售 428， 60203 平方米。 ? 提升二手房的價 格 由于現(xiàn)在的市場情況理想，新政頒布后，仍有不少業(yè)主把房價提升，減少稅費對利潤的影響。 市場上的投資者普遍看好珠江新城的價值，鉑林公寓及周邊的嘉誠公寓、 MBA 公寓、 璟 泰公寓等多個投資型住宅產(chǎn)品的出現(xiàn)和熱賣就很好地證明了這點。 ? 朝向 短進深的板樓設(shè)計是本案的一大賣點，南北通透的短進深戶型有 C、 D、 F三種，約占 60％； A 戶型為東西向，約占 7％； B 戶型為北向，約占 7％； E 戶型為全南向戶型，約占 26％。 ? E 戶型：位于 5＃樓南端，南向 全南朝向，保證采光的同時，避免西曬；主人房與客房分置，增強主人房的私密性；采光開間大，光線充足；主人房和客房為飄窗設(shè)計，房間使用舒適、實用。 如何推高房價 高端項目房價的上漲大多有投資者的參與，投資者會比較關(guān)注利好消息，所以，可以參照當(dāng)年廣州十大開發(fā)商舉行兩次高峰論壇的齊叫漲價的炒作形式，組織在珠江新城的開發(fā)商巨頭進行 聯(lián)合炒作，唱好珠江新城。 ? 成為目標(biāo)客群的購房首選。 另外，本案所在的珠江新城東區(qū)開發(fā)時間較長，多個大型成熟社區(qū)聚集，生活配套齊備，交通便利，居住氛圍濃郁。“橄欖型”的城市架構(gòu)勢必成為廣 州國際大都市的發(fā)展方向。 不是最適合人居的區(qū)位，但位于與城市的 CBD 足以彰現(xiàn)身份和地位； 不是最好的位置，但擁有便利的交通和良好的景觀； 不是最貴的價格，但能體現(xiàn)消費力和擁有很大的升值潛力； 不是最好的產(chǎn)品，但有實用的戶型和完善的配套 。 優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù) 聘請市內(nèi)知名物業(yè)管理公司，為業(yè)主提供酒店式的物業(yè)管理服務(wù)，提高住戶的生活品質(zhì)。 ? 大面積覆蓋推廣渠道 通過全面立體的廣告宣傳（包括報廣、戶外、 短信、 DM、網(wǎng)絡(luò)、分眾傳媒等），結(jié)合商場、寫字樓巡展、公關(guān)活動，達到目標(biāo)客戶的全覆蓋，全面深入地傳達項目信息，快速完成項目的銷售。 推貨以一 棟為單位，自西向東推售，使 5 棟在房價高峰的時候推出。 以平面、短信、分眾傳媒、活動等手段 啟動項目推廣；發(fā)行 VIP 卡，為開盤積蓄客戶資源 利用開盤活動、促銷活動、熱銷炒作等方式，為本項目的開盤聚集人氣。 ? 推廣途徑 軟文炒作，硬廣形象宣傳，戶外形象宣傳，網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)站推廣。而此 VIP 卡只在尚東宏御項目現(xiàn)場銷售， VIP 客戶可在開盤時享受額外 98 折和優(yōu)先選房的權(quán)力?，F(xiàn)在售樓部現(xiàn)場向客戶發(fā)放入場卷。 B、 香港巡展 主要目的： 形成炒作的新聞點，提升項目的檔次感和時尚感，吸引本地投資 者和外地投資者的注意。 ? 主要活動 A、 業(yè)主聯(lián)誼活動 主要目的： 通過聯(lián)誼活動與業(yè)主聯(lián)誼，增強他們對項目的認同感，實現(xiàn)項目的口碑傳播，同時形成新聞炒作點。 媒介費用分配 大眾媒體廣告 —— 包括報紙硬性廣告、報紙軟文、新聞炒作（ 20%）、分眾傳媒 (10%)、網(wǎng)絡(luò)廣告 (10%)，約 共占整個媒介推廣費用的 40%； 事件行銷 —— 包括階段性的展銷會和項目的核心推廣活動，約占整個媒介推廣費用的 30%； 廣告品制作、印刷 —— 包括直郵海報、樓書、展板、指示系統(tǒng)，約占整個媒介推廣費用的 10%； 戶外廣告 —— 包括戶外廣告牌，約占整個媒介推廣費用的 20%