【正文】 投資買家目前，對于江景這一稀缺資源買少見少，加上政府對于臨江一線地段已控制建房的政策出臺后，令江景資源更為珍貴，相信不久的將來，一線江景樓盤將身價百倍。 地：地何其廣，代表包含整個樓盤名稱充滿豪邁，“成就天地間”正是富豪們追求的境界，正是富豪們追求生活方式，正是富豪們追求的休息港灣。樓盤命名亦應(yīng)體現(xiàn)“豪”，豪華生活，豪華享受。 項目形象主題定位策略 形象主題定位的闡釋：將項目的優(yōu)勢挖掘，結(jié)合項目的地理位置、目標客戶、樓盤規(guī)模、配套設(shè)施等素質(zhì)因素對項目進行度身訂做的宣傳定位。加入世貿(mào)后，隨著實力雄厚的外資、港資房地產(chǎn)巨頭全面進入廣州市場，將帶來嶄新的開發(fā)理念和產(chǎn)品觀念，有力促進廣州房地產(chǎn)產(chǎn)品的升級換代。售樓部偏安一隅，給人十分小氣的感覺，包裝缺乏檔次。小區(qū)呈開放式 給人平添幾份隱憂 整個小區(qū)未能實現(xiàn)封閉合圍，雖然有一流的保安隊伍，但對于豪門巨賈來說，難免有所擔憂。1水陸交通方便暢達 西有40米寬的下渡路直抵新港中路、地鐵2號線鷺江站；南臨拓寬的濱江東路，頃刻抵達海印橋、廣州大道和地鐵3號線客村站。觀光電梯 全城唯一 珠江廣場特別設(shè)計豪華的270度觀光電梯，令您全方位感受珠江如練、二沙似珠的勝景。立體化綠化覆蓋率100%尊貴會所約20000萬㎡，運動、娛樂、休閑、商務(wù)等設(shè)施齊備擁有11萬㎡中軸線廣場停車場規(guī)劃車位3500個劣 勢：小區(qū)整體漸未成形，園林綠化也未形成項目周邊的規(guī)劃未有動靜社區(qū)配套未到位交通不方便二、【珠江廣場】項目（SWTO）分析2．1項目競爭優(yōu)勢分析（S）環(huán)境優(yōu)雅 特有10000M2的中心花園 【珠江廣場】擁有同類江景盤罕有的1萬多平方米的中庭花園、大型首層架空花園，綠化率極高；羅馬噴泉廣場、假山瀑流等與美不勝收的江景融為一體，交織出多層次的悅目景觀。獨創(chuàng)60多平方米望江景單位，雙陽臺設(shè)計。離江較遠，南面為其他項目規(guī)劃用地，將阻擋望江視線。皓瀚華軒發(fā)展商：廣州市嘉德豐實業(yè)發(fā)展有限公司地理位置：珠江新城華就路23號建筑進度：共24層，外立面初現(xiàn)，預(yù)計2002年7月交樓，除剪力強墻、廚房衛(wèi)生間的墻已完成，其他間墻均未施工，由業(yè)主自行設(shè)計。處于二線江景盤，低層難以望江。優(yōu) 勢：位處濱江東路與下渡路交匯處，交通便利；坐享濱江東名校網(wǎng)，文化氛圍濃厚；島內(nèi)價、鷺江商貿(mào)綜合城近在咫尺，購物便利。隨著濱江中路的海岸俊園在2002年1月?lián)屜欢?，“國際城市水岸社區(qū)”、26M2生態(tài)園林、一線江景為賣點，吸引了高收入人士前來參觀，但由于歲未臨近農(nóng)歷新年，并非售樓旺季，使得買方市場對本項目開盤表現(xiàn)較為冷淡。地鐵二號線的即將通車，在改善海珠區(qū)的交通路網(wǎng)的同時，更加強了海珠區(qū)與其他區(qū)域的商業(yè)來往，進一步帶動區(qū)域住宅的旺盛，拉升了海珠區(qū)地鐵沿線及整個區(qū)域住宅的商住價值。位于新城西南面的碧海灣終于在12月下旬揭開面紗，號稱“都市江景之王”，作為珠江新城的標志性建筑之一的臨江豪宅，與名噪一時的金碧華府東西呼應(yīng)。多年不見起色的珠江新城廣場，去年借房博會和華聯(lián)超市的進駐燃起新亮點，結(jié)束了珠江新城沒有大型百貨超市的歷史。B、新城市中心板塊天河北無疑是廣州房地產(chǎn)業(yè)輝煌的見證，隨著中信廣場、市長大廈、金利來大廈等頂級寫字樓旺租，不但成為廣州新經(jīng)濟中心，亦因此成為廣州豪宅的中心之一。但在2001年度，白云堡、頤和山莊、江南世家等實力雄厚、上規(guī)模、上檔次的豪宅，表現(xiàn)卻很一般。新項目的推出給區(qū)域造成極大壓力。為此，對新生代的一次置業(yè)人士又增強了吸引力。以頂級市區(qū)內(nèi)豪宅別墅定位的匯景新城由于整體規(guī)劃、現(xiàn)場的環(huán)境及樓宇的設(shè)計均采用了國外公司的一流設(shè)計，高質(zhì)素及人性化的布局均排在豪宅盤的前列。
2001年廣州整體市場的熾熱程度明顯增加，所推項目遠遠多于去年，供貨量強勢增長，隨之而來的就是大量的廣告宣傳，每個樓盤為了在一個白熱的競爭中分得一杯羹，在推廣宣傳上可謂“搶勢不減”，出現(xiàn)“遇忌不避，遇節(jié)更強”的程度。隨著房地產(chǎn)產(chǎn)品的全面升級換代，以扎實的內(nèi)功和有效的宣傳手段，而不是以價格戰(zhàn)贏得消費者的熱銷樓盤越來越多。
目前該板塊雖然項目不多，現(xiàn)時推得較頻的在售樓盤有：匯景新城、華景新城、駿景南苑、富力天朗明居、旭景家園等。B、南部板塊該板塊今年熱點主要集中在華南板塊區(qū)域，而洛溪板塊相對比較靜，由于華南板塊集中了華南新城、星河灣、錦繡香江、南國奧林匹克花園等大型樓盤，其規(guī)模大，自然環(huán)境及小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的良好，吸引不少追求自然生活質(zhì)素的市區(qū)客戶購買，加上地鐵三號線在2001年12月26日破土動工，2005年完工，使得華南板塊與市區(qū)距離再進一步拉近，而且區(qū)域各項目的小區(qū)專線巴士等交通配套亦都相應(yīng)地完善起來。西門口廣場其方便的交通和成熟的生活配套，以5600元/M2的均價推出市場，受到市場的熱烈追捧，前期銷售業(yè)績良好。1．2豪宅市場概況從廣州豪宅的整體分布來看，大都是依山（白云山）傍水（珠江）踞新興的市中心（新城市中心天河北、珠江新城），總體價位在600014000元/M2之間，目標客戶定位在廣州金字塔尖的5%的高收入階層，具體情況分述如下：A、絕版山水盤 目前，市政府對白云山風景區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)采取嚴格控制的政策，使廣州唯一擁有山水景觀的南湖板塊成為絕版，即便是一線江景盤也不敢小覷。因此，擁有獨一無二的山水組合的南湖板塊，吸引了廣州大部分喜歡“清山、綠樹、秀水和清新空氣”的豪客。無論主干道的花城大道、臨江大道、華夏路、馬場路，還是次干道的海清路、海風路、華城路、華利路、華就路，都已暢通無阻。被列為“全國智能化試點示范項目計劃”的星匯園，2001年10月以6800元/M2的低均價推出B1C1棟，比前年的降低了近900元/M2。實行路橋“年票制”后，消除了河南、河北之間的一大隔膜，出現(xiàn)河北人士更熱衷于置業(yè)河南的消費動向。而海琴灣、浪琴灣、麗景灣等開發(fā)多時的樓盤，江景單位幾乎所剩無幾，清尾的銷售工作亦整裝待發(fā)。劣勢匯美景臺開 發(fā) 商：廣州匯美發(fā)展有限公司地理位置：濱江東路占地面積：㎡優(yōu) 勢：戶戶臨江，戶戶復(fù)式設(shè)計 1萬㎡的立體園林劣 勢：小區(qū)規(guī)模小，僅有3棟聯(lián)體 小區(qū)綠化面積小海岸俊園開 發(fā) 商：廣州?，敺康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：濱江東路占地面積：㎡價格：A座：總均價：6292元 最低價：5901元 最高價：8849元 B座：總均價：7826元 最低價：8013元 最高價：9559元優(yōu) 勢：小區(qū)規(guī)模大，規(guī)劃合理 戶型采用新式花園式陽臺設(shè)計 江景單位視野開闊劣 勢：項目周邊、環(huán)境較舊、亂 戶性設(shè)計實用性差 北臨馬路，噪音影響大，南面單位景觀差錦駿華庭 開發(fā)商：廣州市嘉灃房地產(chǎn)有限公司地理位置：濱江東與下渡路交界處西南角戶型面積： ㎡， ㎡，㎡，㎡建筑進度：已進入封頂階段，2002年11月交樓交樓標準：普通裝修，仿古瓷磚、復(fù)合木地板，環(huán)保涂料等，陽臺安裝不銹鋼扶手配單綠色玻璃。劣 勢：本項目為單體帶裙樓，生活配套必他求。% 。實用率高，%24小時保安巡邏，酒店式私家侍從管理項目劣勢： 中國最龐大的資料庫下載單體樓，集寫字樓、住宅、超市等于一體，給人低檔混雜之感。劣 勢： 小區(qū)西向望江小區(qū)周邊樓盤密度高，景觀不開揚小區(qū)臨馬路，受噪音影響較大交通出入不方便社區(qū)配套不完善浪琴居發(fā) 展 商：廣州南雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：濱江東與下渡路交匯處戶型面積：、㎡賣 點：4380元/㎡起，總價最低30萬元，首期僅3萬即可入住。園林設(shè)計由貝林高爾、建筑巴馬丹拿公司共同打造。戶型開揚 實用率高 采用隱梁隱柱設(shè)計，實用率高達86%，戶型豪華開闊，特別設(shè)計豪邁的窗屏，珠江秀色，二沙美景，盡收眼底。小區(qū)特設(shè)小學、中英文幼兒園，由經(jīng)驗豐富的名師執(zhí)教，晚輩教育成長后顧無憂。但現(xiàn)時園林缺乏新意，棕櫚樹為主體的綠化和假山噴泉廣場截然分開，流動的水體局限于一角，使大面積的綠化廣場少了靈動的氣息。小區(qū)社區(qū)文化建設(shè)有所忽視，未能形成有吸引力的社群文化。 不斷升級換代的豪宅產(chǎn)品，給本項目的產(chǎn)品包裝推廣提出更高的要求。三．項目定位根據(jù)市場現(xiàn)時的情況及區(qū)域競爭對手的情況，并根據(jù)本項目自身的素質(zhì)、規(guī)模及推出階段，本項目的市場定位為：面向高收入階層及部分投資買家、希望在市區(qū)中享有一線江景、新鮮空氣及完善配套的高素質(zhì)買家。 項目名稱及形象主題提煉本項目享受獨一無二的一線江景，并且有各競爭對手無法比擬的完善的配套及豪華會所，因此，整個樓盤以一個“豪”字可以概括。 天：天何其大，代表寬容 178。178。1．2戶型統(tǒng)計分析178。 出貨速度要快，否則一但對手的強勢宣傳及推廣會對項目的高銷售目標造成一定影響。即： 中國最龐大的資料庫下載銷售階段注解圖入 市四月初以較低價吸引市場（并配合充分的廣告宣傳）形成市場優(yōu)勢全面引爆以低價單位令買方市場產(chǎn)生“升值”形象，強烈引爆“五一”，通過推出單位全部售罄的熱銷造市，營造待購氣氛一舉確立市場優(yōu)勢 強銷期，擴大戰(zhàn)果六月銷售緊扣“六一”主題推出特色單位，并延續(xù)五一效應(yīng)，進一步擴大形象優(yōu)勢延續(xù)期，積極出貨在七、八、九月積極出貨，延續(xù)市場高潮的同時緩解后市壓力完成銷售目標再掀高潮國慶期間再度掀起市場高潮，并將效應(yīng)延續(xù)至112月，至此，珠江廣場的銷售目標基本實現(xiàn)。而節(jié)后的淡市是探路、蓄勢的好時機，充分結(jié)合本項目的工程進度。 除核心目標客源外，應(yīng)盡量擴大需求層面；（目標客戶的挖掘）178。 江景單位價值衡量 ☆ 低層望江單位市場受歡迎程度較高 ☆ 高層望江單位市場受歡迎程度其次 ☆ 中層望江單位市場受歡迎程度較低178。178。*加推部分單位數(shù)量則似乎市場反映進行調(diào)整。推盤數(shù)量：80套銷售目標：70套 推盤結(jié)構(gòu)： A、B棟中高層單位（16~26層）推盤均價：在上期發(fā)售均價的基礎(chǔ)上，非江景單位調(diào)升4%，即6365元/m2；江景單位則調(diào)升5%，即：9733元/m2。 ☆ 在折扣的制定上，充分利用客戶的購買心理——早買更優(yōu)惠，重點考慮盡快利用前期預(yù)熱時間快速積聚客源的關(guān)鍵，制定不同時期的折扣遞減及折扣差距之間的關(guān)系及效果。推廣主題：“御配合條件：178。推廣主題：“全新‘御 樓書、資料齊備；178。 項目全新發(fā)售；178。推廣主題：“感受無微不至的關(guān)懷”或“真實體驗江邊的家”推廣內(nèi)容：⑴全面開放兒童活動區(qū)；（2）啟動出國留學教育基金委員會。推廣思路： 針對市場促銷廣告泛濫的狀況，以高調(diào)的姿態(tài)進行產(chǎn)品內(nèi)涵推廣，結(jié)合靈活的戶外活動促進銷售，避免卷入單一的平面廣告推廣競爭。 盡可能將一期園林綠化與售樓部的環(huán)境連接協(xié)調(diào)起來，并按VI規(guī)范設(shè)置緊扣園林主題的路牌、指示牌和小區(qū)圖；178。2．7推廣熾熱點時間：元旦～春節(jié)后目的：利用節(jié)日將項目繼續(xù)擴大項目知名度，加快消化庫存，并以形成的市場效應(yīng)幅