【正文】 X購物中心、漣水名城等項目的開發(fā)商前來投資開發(fā)。“XX購物中心”以產權式商鋪投資的銷售模式為主，項目在市場上一開始供應，便引起了廣大投資者的注意和親睞，銷售情況極好，真實體現(xiàn)了XX市民中蘊藏著極大的商鋪購買能力和購買欲望，對XX市后續(xù)商業(yè)項目有極為重要的參考價值和意義。本項目距XX商圈僅800米左右，XX商圈的發(fā)展必然向西蔓延，從而帶動本項目周邊區(qū)域，提升其商業(yè)價值。XX商圈的成型與發(fā)展有著得天獨厚的基礎。近年來，以“心連心、新一佳”為代表的知名商業(yè)企業(yè)登陸XX，不但使XX市民享受到了與國內大中型城市同步的商品與服務，更使XX市商業(yè)格局再次突破。 以上數(shù)據來源：婁底及XX相關政府報告文件、資料等 XX市商業(yè)發(fā)展歷史沿革回顧XX市近代商業(yè)發(fā)展歷程，我們可以很清晰地看到當前XX市的商業(yè)經營環(huán)境、規(guī)模、消費水平均與上世紀80年代有了質量上的飛躍。同時為了加強與周邊縣市的聯(lián)系和互動，XX市加大城市交通路網的拓建、興建，由此產生的效應猶如一針強心劑，推動XX市房地產業(yè)等相關行業(yè)飛速發(fā)展。XX有“煤炭之鄉(xiāng)”，“有色金屬之鄉(xiāng)”的美稱，已經探明的礦產資源有煤、鐵、錳、銻、重晶石等21種，形成了采掘、機械、建材、冶金、制藥、食品加工等產業(yè)。本項目的落成，一方面將彌補XX市家居建材行業(yè)這一市場空白，為廣大經營戶提供了更為集中、現(xiàn)代、舒適的經營環(huán)境，也將為XX市XX提供與大中型城市保持同步的家居建材產品和服務，從而杜絕目前存在于XX家居建材行業(yè)中以次充好，質量、環(huán)保均難以得到保障的現(xiàn)象，為XXXX造福；另一方面也將進一步美化城市的形象，提升城市形象，解決目前交通路、藍田市場等區(qū)域經營環(huán)境較差，為城市交通、管理和消防帶來隱患的問題，真正成為XX市舊城改造、行業(yè)整合、房地產市場發(fā)展的“地標性”物業(yè)。三 項目建設意義 關于城市發(fā)展的意義隨著城市經濟的發(fā)展，XX市的商業(yè)格局已經初現(xiàn)雛形，形成了以XX廣場和XX為核心商圈向周邊輻射的商業(yè)格局。但在訪談調查中，XX建材市場未能發(fā)展起來的陰影和地理位置仍成為經營戶提及較多的意見，另根據調查，當前家居建材經營戶的商鋪租金普遍不高，要達到本項目所預期的價格（租金）需要花費較大的精力和物力進行引導。其他客戶均為視項目情況而定，尚需大力引導。 在接受本次調查的市民中，48%的被訪者不打算購買住宅，26%的客戶打算在25年內購房，僅26%的客戶打算在12年內購房。7 目前XX市房地產市場短時間內上市供應量較大，但因XX房地產市場屬起步階段，創(chuàng)新點及引導空間較大，選擇在本年度底啟動本項目，將使本項目在2002007年趕上銷售的黃金季節(jié)。XX商圈集中了市政府、檢查院、法院、銀行等大量的政府機關單位、金融機構，也擁有大型的品牌連鎖零售新一佳超市、通程電器，12000平米廣場使XX成為XX最具商業(yè)價值的核心商業(yè)區(qū)域，且有取代XX廣場之勢?！睢〗鹑凇⑧]政、電信：郵政儲蓄所，XX路農業(yè)銀行，中國移動營業(yè)廳、中國電信六畝塘營業(yè)廳、中國聯(lián)通營業(yè)廳 項目性質與主要特點本項目為商住綜合項目，定位為“主題商業(yè)+多層住宅”的發(fā)展模式。 可行性研究報告編制依據（1） 國家建設部及湖南省頒布的與房地產相關法律與政策；（2） 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》（3） 《中華人民共和國城市房地產管理法》（4） 萍鄉(xiāng)市房地產相關法律政策與文件； （5） 蓮花縣的招商引資政策； （6） 本項目的詳細規(guī)劃控制原則；（7） 現(xiàn)場勘察和XX市房地產市場綜合調研所得資料；（8）XX市當前的建安成本、各項配套費用及其他規(guī)費收費標準；（9） 某某地產顧問機構所積累的專業(yè)市場項目操盤經驗價值二 項目概況 地塊位置本項目地塊位于某某路與XX路交匯處，距XX山市民休閑廣場約800米，對面為XX市建材市場，周邊主要的建筑物業(yè)形態(tài)為居民、單位用房；200米半徑內目前以“街鋪” 商業(yè)經營為主，經營范圍涉及建材、食雜零售、批發(fā)、餐飲、休閑等其他行業(yè)。 項目開發(fā)背景 某項目位于蓮花縣路口鎮(zhèn)，屬某竹木工藝制品有限公司用地。 可行性研究報告編制目的（1） 在對項目開發(fā)經營環(huán)境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊價值進行合理的評估。另項目擬建地下一層，規(guī)劃建筑面積在2500平米左右。7 地塊無明顯高低落差，地形較為規(guī)則，有利于項目開發(fā)。因此，經濟發(fā)展趨勢、市民投資消費需求、XX商圈發(fā)展為本項目發(fā)展至少提供了三大市場機會，使項目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產品定位的市場差異化，將獲得可觀的效益回報，亦能成功借勢“XX”商圈的發(fā)展勢頭，徹底改變目前本項目地塊所在區(qū)域落后的商業(yè)環(huán)境，帶動該區(qū)域的發(fā)展，并與“XX廣場、XX”形成“三點成線“的XX商圈分布架構，帶動區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價值，使社會、市場、市民及開發(fā)商實現(xiàn)“四贏”。 已進行的調查研究項目及成果某某地產顧問機構于2005年11月受某某房產開發(fā)投資公司委托進行了XX市房地產市場調查和有針對性的家居建材市場調查。市民對居住環(huán)境已經逐步開始看重，但價格理念還有待進一步轉變，價格仍成為購房者考慮的首要因素。廣大家居建材經營者已經意識到家居建材行業(yè)整合的必然性和必要性。 近50%的經營戶認同芙蓉廣場周邊誕生“家居建材廣場”的發(fā)展前景，54%的市民對芙蓉廣場地塊未來23年內的升值前景表示看好，說明廣大經營戶和市民對芙蓉廣場地塊表現(xiàn)出投資信心，是本項目發(fā)展不可或缺的基礎條件。市政府、稅務等一大批政府機關云集于此，學校、居民區(qū)分散四周，形成了強大的商業(yè)發(fā)展資源。1951年從XX、XX、XX各劃出部分政區(qū)籌建藍田縣，1952年正式建縣，8月改名XX縣，1987年撤縣成立XX市。 XX市城市發(fā)展概況當前XX市整體城市環(huán)境仍然處于不理想狀態(tài)，城區(qū)面積較小、城區(qū)環(huán)境有待改善、城市常住人口規(guī)模有限、流動人口較少，城市建設固定資產投資較小等諸多問題困擾著XX市城市環(huán)境的改善和經濟發(fā)展。全年民營經濟實現(xiàn)消費品零售總額157104萬元，%，%。伴著上世紀改革開放的步伐，城市的商業(yè)也取得了飛速的發(fā)展。 XX市城市商業(yè)格局及發(fā)展趨勢隨著城市經濟的發(fā)展，XX市的商業(yè)格局的已經初現(xiàn)雛形，形成了以XX廣場和XX為核心商圈向周邊輻射的商業(yè)格局。XX購物中心項目的建成，更樹立了XX市新興的現(xiàn)代化商業(yè)中心形象，增強了此區(qū)域在全市商圈中的競爭力。五 XX市房地產市場發(fā)展綜述 市場發(fā)展概況XX市現(xiàn)代化的房地產市場自2004年才開始起步。在“漣水名城”后，由大華房地產開發(fā)公司開發(fā)的“水榭花都”也向市場供應了4萬余平米的商品房。反映出XX市房地產市場住宅銷售價格的發(fā)展趨勢。2005年XX購物中心的興建，使XX市民中所蘊藏的對商業(yè)用房的購買需求迅速迸發(fā)出來，XX購物中心的產權式商鋪一個月內銷售率過半，且內鋪銷售價格達到了7500元/平米以上，而得房率僅為52%左右，實際套內銷售價格達到了15000元/平米左右。本項目在半年內潛在的競爭對手，其一來自文藝路正在施工的項目（原XX市兒童公園），其二是文藝南路一塊10畝空地，將來可能也會被用于開發(fā)專業(yè)市場建材市場。與XX廣場、XX等區(qū)域的租金差距較大。 物業(yè)出租情況目前XX市還沒有形成專業(yè)房屋租賃市場，主要是以出租零散的居民房為主，承租人一般是在XX從事小買賣的流動居民。僅金地帶●時尚廣場4樓以上的臨街住宅超過了1000元/平米，因該項目地理位置和上市時間的優(yōu)越性，因此對于整個XX商品房市場來說，僅具備參考價值而不具備近階段的價格指導意義。對商品房消費的園林、景觀、戶型、物業(yè)管理等概念理解較淡。因此，目前該地段人流量較小，但受XX商圈發(fā)展影響，已經呈現(xiàn)出人流量開始上升的趨勢。3 項目地塊周邊街區(qū)形象較差，影響到項目價值的體現(xiàn)△ 地塊發(fā)展優(yōu)勢 Strength3 位于XX路與芙蓉路交匯處，雙面臨路，地塊價值高4 臨街面較長，且還能在建筑規(guī)劃上進行適當臨街面的適當延長，有利于提高整體商業(yè)價值5 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化6 受XX商圈影響明顯，未來升值前景可觀7 項目交由專業(yè)地產顧問公司進行全程策劃，有利于保證項目發(fā)展思路及執(zhí)行的科學化△ 地塊發(fā)展劣勢 Threat3 項目地形狀況復雜，將增加施工難度4 項目所在地所處的芙蓉路道路狀況較差，有待改善（3） 項目偏離市中心，推廣難度加大雖然本項目目前所處的地理位置并不明顯，但受城市發(fā)展的影響，此地段的發(fā)展和升值前景已經有部分市民所承認，但項目在開發(fā)過程中，始終仍注意對區(qū)域概念的炒作和提升，以良好的項目定位和投資概念規(guī)避項目地塊在市民心目中的不良影響。大部分的經營戶已經意識到行業(yè)分布零散，對經營和消費者都不好。 家居建材廣場在目前XX市民心目中，仍然是一個市場空白點。項目發(fā)展需依托強大的廣告宣傳造勢，通過以主力店為中心，將后期經營過程中的“價格、質量、服務”良好地貫穿于整個推廣節(jié)奏中，最大限度的對區(qū)域概念和行業(yè)概念進行宣傳推廣。十三 項目產品定位方案研究 項目產品定位原則本項目產品定位應區(qū)別于普通的商住樓項目，產品定位不但要能符合目前主題商業(yè)銷售及招商、經營的需求，而且還需根據項目地塊未來發(fā)展前景可觀的特殊情況綜合考慮產品未來用途。2 面積在50100平米之間，以4060平米每個的鋪位分割較為合理，商鋪間應可自由組合，全面覆蓋不同面積需求的客戶。③ 住宅戶型規(guī)劃以110130平米的三房、140160平米的四房為主力戶型進行設計。反租部分在具體定價中預留相應空間。 財務指標分析（返租銷售） 銷售收入銷售成本銷售毛利率= 100%　　　　　　　銷售收入本項目毛利率：（）/100%=% 凈利率（返租銷售）銷售凈利率=（凈利/銷售收入）100% 凈利一般指稅后利潤本項目凈利率=（）100%=% %,%,利潤率符合當前房地產開發(fā)的利潤水平,本項目的經濟效益是可行的.十六 風險性分析風險因素和風險程度分析表風險因素影響程度說明嚴重較大一般市場風險√區(qū)域市場內不確定因素較多,行業(yè)影響較大技術風險√技術風險較弱工程風險√施工難度不高資金風險√資金應用周期較長,存在調配風險政策風險√受當?shù)卣o予的開發(fā)及經營政策影響大外部協(xié)作風險√公司團隊信譽良好社會風險√社會需求量較大,屬空白市場項目其他風險√行業(yè)內影響因素較多,且受其他商業(yè)項目投資風險大由此表可以看出,本項目開發(fā)的主要風險因素存在于市場、政策、資金幾個方面。%。7 為廣大家居建材經營戶提供了環(huán)境更好，配套設施更齊全的經營環(huán)境，使家居經營戶能形成更為透明化，更為公平的經營環(huán)境。對社會、行業(yè)及其他社會綜合效益的影響明顯，環(huán)境效益和社會效益的評價均是可行的。在有關的政策允許范圍內，應該爭取更為優(yōu)惠的開發(fā)條件，并為本項目后期招商經營爭取相關稅費支持政策，以確保招商的成功；也將為項目的投資者及進駐企業(yè)和投資者創(chuàng)造更便利、更具投資價值的物業(yè)?。?） 開發(fā)進度項目應對開發(fā)進度進行嚴格把關，使項目趕上明年46月份的房地產銷售旺季，營造項目“開門紅”的旺銷局面，提升投資者和經營戶的信心，樹立本項目在XX本地乃至周邊幾縣市內的行業(yè)領袖地位