【正文】 零售50好運來電話超市臨街商鋪21漣廣超市臨街商鋪零售80建材市場內(nèi)商鋪建材零售24目前XX市商業(yè)物業(yè)的租賃價格呈現(xiàn)出“受地段價值影響明顯，部分臨街商鋪租金居高不下”的局面，XX路“XX廣場”“XX購物中心”臨街商鋪的租金均在65元/平米/月以上，金地帶●時尚廣場的臨街商鋪租金預(yù)計還將高達120元/平米/月。目前XX市民對商品房的需求主要集中在100120平米的中戶型和140160平米的大戶型兩個檔次。金地帶 ● 時尚廣場的主力戶型為150平方米左右的三室兩廳兩衛(wèi)，該項目地段優(yōu)越，住房很受歡迎。市民中有%的人正在考慮投資商鋪。地塊優(yōu)勢：XX路與芙蓉路均屬XX市城市干道，為本項目提供了良好的交通組織便利性；同時，本項目地處XX去往新化、冷江等地的必經(jīng)之地，外部交通優(yōu)勢明顯。△ 地塊發(fā)展威脅 Weakness1 市民對本項目地塊的區(qū)位價值仍存在懷疑心態(tài)。 項目定位方案市場調(diào)查結(jié)果 行業(yè)經(jīng)營戶對“一站式”家居建材市場的認可度調(diào)查結(jié)果顯示：76%的經(jīng)營戶看好并支持“一站式”家居建材在XX的發(fā)展。 市民對“一站式”家居建材市場的認可度 從右圖可以看出，絕大部分市民支持XX出現(xiàn)大型的家居建材廣場。 項目定位方案所存在問題及建議本項目定位方案在后期推廣和銷售、招商過程中，可能存在以下不利因素：2 銷售價格與實際租賃價格之間可能存在的矛盾，建議項目3樓采取整體或部分返租的形式銷售。向政府申請真正能夠落實到位的稅費減免政策，為經(jīng)營戶降低經(jīng)營成本，并通過免租政策、主力店的龍頭效應(yīng)向經(jīng)營戶發(fā)動集中的廣告宣傳攻勢。 項目產(chǎn)品定位的市場依據(jù)本項目產(chǎn)品定位的市場依據(jù)以某某地產(chǎn)顧問進行的XX市房地產(chǎn)市場及家居建材市場的調(diào)查研究數(shù)據(jù)為主。（不含天花板及天際線高度） 戶型規(guī)劃① ，進深在12米左右。其中一層返租期限為1年，返租回報為8%；二、三層返租期限為3年，第一年回報率為7%，第二年回報為8%，第三年回報為9%，平均每年的固定回報為8%。 項目投資利潤成本利潤估算表序號項目（返租時）金額備注（不返租時）金額備注1銷售收入含返租期內(nèi)的租金收益2銷售成本3銷售稅金及附加%估算4銷售費用180萬元180萬元5利潤總額1260．83萬元1232．96萬元6所得稅100萬元預(yù)估100萬元預(yù)估7凈利潤本項目初步估算:(1) 。 （2）營業(yè)稅及附加 ％計算，（3）所得稅 按照《中華XX共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細則，所得稅實際應(yīng)按33％計取，但根據(jù)本項目情況，暫預(yù)估為100萬元。（定性） 城市發(fā)展的影響（1） 實現(xiàn)XX商圈、XX廣場商圈和芙蓉廣場的“三點一線”城市商業(yè)結(jié)構(gòu)，（2） 為XX市城市商業(yè)的發(fā)展起到促進和拉動作用（3） 改變芙蓉廣場周邊的街區(qū)形象，（4） 并將明顯提升XX西路、芙蓉路的物業(yè)價值，（5） 有利于擴大城區(qū)面積，（6） 提升和豐富街區(qū)商業(yè)經(jīng)營結(jié)構(gòu)；（7） 有效解決交通路目前家居建材行業(yè)經(jīng)營所導(dǎo)致的交通擁擠、城市管理難度較大等問題，（8） 大大改善交通路及其沿線的街區(qū)面貌，（9） 使城市商業(yè)中心體現(xiàn)出真正的商業(yè)價值（10） 本項目的經(jīng)營，（11） 將帶動部分市民前往城西進行消費，（12） 從而（13） 使項目周邊的餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)配套型產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。（9） 本項目住宅將為XX市民提供環(huán)境優(yōu)美，（10） 價格適中的住房，（11） 從而（12） 改善目前市民的住房結(jié)構(gòu)（13） 本項目的開業(yè)經(jīng)營，（14） 將對周邊文化、體育、衛(wèi)生、金融等行業(yè)都將能起到明顯的補充和帶動作用。（3） 廣告推廣 本項目廣告推廣的意義非常重大，不但要對芙蓉廣場商圈概念進行炒作，以在市民心目中加強對本地域價值的印象，獲得強大的感官沖擊效應(yīng)；而且對本項目“家居建材廣場”的定位進行宣傳推廣，傳達投資概念和商機概念，瞄準主要的銷售、招商客戶群體，并將廣告網(wǎng)絡(luò)延伸至周邊縣市，以強大的廣告宣傳攻勢掀起2006年XX新的投資創(chuàng)富風(fēng)暴。在項目的營銷策劃上力求創(chuàng)新，以符合本項目定位的前瞻性眼光進行整個項目的全程策劃工作，確保開發(fā)商、投資者、社會及其他合作企業(yè)取得更大的效益。（5） 項目招商項目應(yīng)對主力店進行重點對待，在年底之前與主力店達成合作，并開始廣告推廣，以確保明年3月份正式啟動廣告宣傳，4月份左右啟動銷售的計劃，為后續(xù)競爭對手設(shè)置進入壁壘，從而贏得市場先機。因此，本項目應(yīng)努力控制建設(shè)成本，建立完善的成本控制體系，以保留項目可觀的利潤空間。8 大型龍頭主力店的規(guī)模效應(yīng)，將為本項目內(nèi)的經(jīng)營戶帶來更多的客流，使經(jīng)營戶客流量更為集中，增加銷售額，提升經(jīng)營效益。十八 社會評價（定性） 本項目將以“體現(xiàn)現(xiàn)代社會以人為本的思想，設(shè)計上充分考慮使用功能和比例尺度，將建筑定位于現(xiàn)代文化與經(jīng)濟發(fā)展的新階段之上”的設(shè)計構(gòu)想，建筑設(shè)計現(xiàn)代感強烈，將成為XX市商業(yè)和城市地標項目，為提升城市品位，美化城市環(huán)境起到不可忽視的作用。本項目銷售和招商受政府政策影響較大，一方面項目開發(fā)需要政府給予相關(guān)開發(fā)稅費上的優(yōu)惠和扶持，另一方面本項目的銷售和招商需要政府給予相關(guān)行業(yè)整合、經(jīng)營稅費等政策支持，如這些政策不能按時落實到位，將對本項目的順利銷售帶來威脅因素。(2) 為便于本項目后期運作的順暢，本報告內(nèi)分別初步設(shè)定了“返租”與不“返租”的銷售價格。3樓目前的業(yè)態(tài)定位較適宜于對主力店進行招商。4 其他調(diào)查數(shù)據(jù)。3 充分利用項目地處XX路與芙蓉路交匯處，雙面臨路的特點，發(fā)揮項目臨街面較長，交通優(yōu)勢明顯的優(yōu)勢。首先啟動主力店招商，以滿足項目發(fā)展和實際推廣執(zhí)行工作的需要。 對“一站式”家居建材市場的地點選擇調(diào)查為調(diào)查在目前XX市建材經(jīng)營戶中較為理想的集中型家居建材廣場的項目所在地，本次調(diào)查設(shè)置了三個地點供經(jīng)營戶選擇。因此受到大部分經(jīng)營戶的支持和贊同。 項目定位方案提出背景前XX住宅商品房上市量在14萬平米以上，且“漣水名城”離本案距離不遠。3 XX市目前開發(fā)在售的商業(yè)項目不多，為項目地塊的發(fā)展提供了一定的市場機會。 綜述總體而言，XX市民對商鋪及住房還是有一定的需求量，由于XX市的房地產(chǎn)行業(yè)剛剛起步時，“XX購物中心”影響到了消費者投資信心，如果其他商業(yè)項目再次打擊消費者投資信心的話，那么XX市房地產(chǎn)的發(fā)展將受到嚴峻的考驗。十 市場預(yù)測 未來該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求預(yù)測2 在對經(jīng)營戶投資意向的調(diào)查過程中，大部分被訪者都持“看情況而定”的態(tài)度，說明目前XX市的商業(yè)地產(chǎn)銷售受引導(dǎo)成分較大，在XX購物中心未能經(jīng)營起來之后，市民對商鋪投資都保持著謹慎的態(tài)度。 在售樓盤銷售情況XX市民長期以來形成的房屋概念使市民對房屋的追求僅限于自建民宅，對商品房的購買意識不強。 九 居住用房的市場分析 市場供應(yīng)情況XX市目前的商品房主要集中在“漣水名城”和“水榭花都”兩個在建的項目中，預(yù)計總建筑面積為30多萬平方米，在建的商品房面積超過14萬平方米。因XX市目前的商業(yè)鋪面均以臨街鋪面為主，而臨街鋪面及部分專業(yè)市場內(nèi)的商鋪都是個人自建、政府或單位開發(fā)建設(shè)的房屋臨街層，因此XX市目前家居建材市場所使用的物業(yè)仍以租賃臨街商鋪為主。該項目開盤以來，以其良好的市場定位和營銷策略規(guī)劃實現(xiàn)了平穩(wěn)銷售，銷售情況良好。某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)認為：XX市房地產(chǎn)近23年內(nèi)，規(guī)模適中、戶型新穎而實用、景觀資源良好、人文氣息濃厚的居住用房仍將有一定的市場機會，價格突破千元/平米將存在一定的市場空間。隨著政府下一步的放地，后續(xù)項目的開發(fā)，XX商品房市場必將以更為成熟，更為理性的姿態(tài)面對市場。這也是目前XX市住宅區(qū)沒有成規(guī)摸，上品質(zhì)的原因之一，大量的自建民宅影響了城市品位的提高和整體的城市規(guī)劃，也影響到了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。另外，以汽車站為基礎(chǔ)發(fā)展的商園街也是XX市整體商業(yè)格局中的重要部分。此區(qū)域內(nèi)以百貨超市、品牌服飾、鞋帽、電子通訊產(chǎn)品、五金機電業(yè)態(tài)為主。這一類商品交易市場的出現(xiàn)，使XX市城市、農(nóng)村人口的消費有了較為集中、更為方便的消費場所。XX市總體居民收入水平在湖南省處于中下水平但是近年增長較快，居民消費水平比較湖南省發(fā)展較快的中小型城市仍偏低。投入大量資金對XX城區(qū)進行改造和對各類工業(yè)企業(yè)進行革新。XX人文歷史悠久，是革命老區(qū)和湖南五大僑鄉(xiāng)之一。目前，XX商圈已經(jīng)呈現(xiàn)出向西發(fā)展的趨勢，本項目的落成必將加快XX市西城發(fā)展的進程，進一步完善XX市城區(qū)的整體規(guī)劃。經(jīng)過近年來XX房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和XX購物中心、金地帶●時尚廣場等商業(yè)項目的推廣銷售，XX市商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)具備一定的氣氛和發(fā)展基礎(chǔ)。說明長期以來XX市家居建材行業(yè)經(jīng)營戶分散凌亂，獨立經(jīng)營的局面已迫切的希望被改變，市場呼喚“一站式”家居建材消費場所的出現(xiàn)。 （2） 商鋪投資消費理念趨于成熟，投資概念引導(dǎo)和精確的市場定位成商業(yè)項目操盤的重中之重。項目調(diào)研員在前期進行了系統(tǒng)的調(diào)研培訓(xùn)后再進入實際調(diào)查執(zhí)行工作，發(fā)放調(diào)查問卷共340份，回收有效問卷320份，并就項目所在區(qū)域發(fā)展前景與部分XX房地產(chǎn)從業(yè)人士、規(guī)模較大的家居建材經(jīng)營戶進行了專題采訪。但較為適應(yīng)XX房地產(chǎn)市場“單個項目總量應(yīng)有所控制”的特征。9 項目為XX廣場周邊的第一個代表型房地產(chǎn)開發(fā)項目，成功開發(fā)后對芙蓉廣場商圈的形成有極大的推動和促進作用，將大幅度提升周邊物業(yè)價值。目前周邊主要以臨街商業(yè)為主，商業(yè)經(jīng)營類別不統(tǒng)一，經(jīng)營品牌參差不齊，芙蓉路道路狀況及街區(qū)面貌均有待改善。（3） 結(jié)合地塊目前的狀況和特點，探索項目開發(fā)方案在經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益方面的可行性。建材市場項目可行性研究報告建材市場項目可行性研究報告第一章 總 論一 項目背景 項目名稱 因項目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各類交通溝通中，暫以“某某項目”代表該項目。（4） 對項目開發(fā)進行投資分析和風(fēng)險分析。環(huán)境及配套設(shè)施：☆　電力、電訊：接入本項目 ☆　給排水：管道鋪設(shè)到位☆　大型汽車站：臨XX路公交車站☆　休閑廣場：XX市民休閑廣場，距本項目約800米☆　購物場所：300米內(nèi)XXX超市及臨街小型商店☆　娛樂場所：300米范圍內(nèi)無大型娛樂休閑休閑運動場所。 項目地塊價值分析XX市商業(yè)核心區(qū)域為XX廣場和XX山。5 交通區(qū)位價值目前尚不明顯，適合于大件消費品的終端零售行業(yè)，但需進行一系列的區(qū)位概念引導(dǎo)，并在平面建筑規(guī)劃設(shè)計時與XX路、芙蓉路交通條件良好結(jié)合，并在建筑外觀上創(chuàng)新。最后調(diào)研結(jié)果由專職統(tǒng)計分析人員進行了科學(xué)的數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計，項目組多次組織召開數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析會議，為本項目下一步項目定位系統(tǒng)及市場推廣、銷售策略建立、執(zhí)行奠定了堅實基礎(chǔ)。 經(jīng)過“XX購物中心”和“金地帶●時尚廣場”兩個商業(yè)項目的推廣銷售，市民對商鋪投資概念的理解已逐步成熟，對商鋪投資更為謹慎。（4） 撼動自發(fā)形成的市場地位仍需要強勢政策進行引導(dǎo)。本項目的發(fā)展，將成為2006年度XX房地產(chǎn)市場的熱點項目，因本項目地域特點及主題行業(yè)的特殊性，勢必在XX營造空前的銷售推廣氣氛，以商鋪推廣銷售為核心，進行主題行業(yè)概念和投資概念的傳播。 關(guān)于行業(yè)市場的意義針對目前XX市建材市場過于分散、經(jīng)營場所環(huán)境差和