【正文】 頁 共 37 頁 承的。 本項目推廣主題將以項目倡導(dǎo)的投資生活與品牌文化的內(nèi)涵體現(xiàn)項目的賣點，在此基礎(chǔ)上完成對項目主賣點“投資前景、主題理念、區(qū)位優(yōu)勢、產(chǎn)品規(guī)劃、分區(qū)經(jīng)營管理理念、投資回報率、高性價比”的訴求。 。以聚集人氣來達(dá)到刺激購買欲，在短時間內(nèi)不斷通過各種炒作、廣告、來制造社會轟動的效應(yīng)。 再進(jìn)一步深化： 品牌文化即一種：幸福、富裕、成功，時尚的文化 投資生活即一種：便利、人性化服務(wù)、專業(yè)性管理布局、理智、專業(yè)、財富、趣味、休閑的生活態(tài)度 本項目倡導(dǎo)一種快樂的 、專業(yè)的投資，讓投資充滿趣味性，成為人們生活中不可或缺并且隨手可得的一部分。 B．項目能否在短期內(nèi)將金海洋、港渝廣場等周邊的商業(yè)氛圍延續(xù)至本案 這需要在項目形象上出彩出新，吸引眼球，吸引投資者的關(guān)注后吸引消費者關(guān)注。 ③銷售期間優(yōu)惠政策 根據(jù)本項目由于所針對的投資客戶、經(jīng)營客戶、消費客戶的多樣化，所以建議本項目在銷售推廣期間、項目銷售過程中針對不同的客戶相應(yīng)的給與客戶政策上或者經(jīng)濟(jì)上的優(yōu)惠，以便于增加消費者信心、樹立商場品牌形象，提早完成銷售目標(biāo)。如果不采用“返租”的辦法時行銷售， 中國最大管理資源中心 第 28 頁 共 37 頁 就無法解決商鋪的統(tǒng)一經(jīng)營獲利問題，提升商鋪的經(jīng)營管理水平。 這類投資客戶具有隨機(jī)性，往往某個熱點或廣告就能吸引他們，相比之下他們的專業(yè)性稍弱，但絕對不是輕易能欺騙的，因為用于投資的是手頭盈余資金，投資時會更加謹(jǐn)慎。具備靈活的商業(yè)頭腦，有類似此種業(yè)態(tài)的經(jīng)商經(jīng)驗，經(jīng)營者希望擴(kuò)大生意或者希望改善經(jīng)營環(huán)境。 概念： 綜合性一站式購物中心主題廣場 形式： 品牌的塑造 +人性化便利購物理念的推廣 內(nèi)容： 品牌折扣店、形象展示店、廠家經(jīng)銷、總經(jīng)銷商、個體經(jīng)營者 +休閑餐飲。 （ 2）、地段投資 決定房地產(chǎn)價值的因素是：地段、地段、還是地段 由于朝天門的發(fā)展已經(jīng)是成為了重慶重要的商貿(mào)港口區(qū)域，該區(qū)域土地呈現(xiàn)出“寸土寸金”的發(fā)展市態(tài)，根據(jù)本項目的地段判斷、所處位置也將是未來朝天門開發(fā)重點，同時加上良好的品盤樓盤的形象支撐，也吸引大量的投資型和經(jīng)營型客戶。所以本項目的返還銷售總額 15%，由此得出的每平米返還金額為： 。活動具體策劃執(zhí)行方案在確定后撰寫。 由于是專業(yè)性的宣傳，可以提升商業(yè)地產(chǎn)項目檔次，塑造良好品牌形象，為后續(xù)開 業(yè)經(jīng)營奠定良好基礎(chǔ)。 （六）媒體宣傳推廣計劃的制定執(zhí)行 商業(yè)項目，特別是大型商業(yè)項目，招商造勢至關(guān)重要！ 造勢就是運用各種媒體，以新聞性的 軟文宣傳炒作為主，配合硬廣告 ， 形成密集的市場宣傳攻勢。 與定位不同的商業(yè)項目招商部門 建立戰(zhàn)略性合作伙伴關(guān)系，達(dá)成資源共享的互贏格局。負(fù)責(zé)與客戶簽定承租合同。 前期通過市場調(diào)查和區(qū)域商業(yè)分析，然后根據(jù)市場調(diào)查、區(qū)域商業(yè)分析結(jié)合項目招商經(jīng)理的意見，制定出商業(yè)招商目標(biāo)方向和招商的主力品牌等， 招商的策劃、媒體計劃的制定執(zhí)行、招商文案的策劃撰寫和設(shè)計（一名策劃，一名設(shè)計）。 截止到 2020年 8月底，商家開始入場裝修，為開街做準(zhǔn)備。 （ 3）、具體經(jīng)營位置由商場統(tǒng)一安排。 （ 3）統(tǒng)一收銀 這種模式，商場必須統(tǒng)一收銀，以此來約束經(jīng)銷商和保證商場利益。 優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)：簽定合同時商家愿意一次性交清一年租金或者一次性交完合同期內(nèi)的全部租金，均可享受相應(yīng)租金折扣優(yōu)惠，所交租金按折后價計算。使用面積 *單 個商鋪面積 =商家應(yīng)繳納的費用 公共用電包含在物管費里面或按公攤算。商場開業(yè)后按合同約定交付租金和其余的費用。月） 由于本項目的樓層、出入口和相對于招商的各類商品比較多，分布比較零散，所以我司建議在保持均價 元 /平方米平均價值實現(xiàn)度（本案除外）為 %。但是隨著商場的招商及開業(yè)，這些管理問題應(yīng)該得到相應(yīng)的調(diào)整、更改。也可以 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 37 頁 制作新聞事件；通過新穎的咨詢方式，報道項目的重要性、必要性，同時也可以側(cè)面宣傳本項目。對裝修檔次高、 經(jīng)營次序好、品牌影響廣、市場占有率大的商家可以根據(jù)實際情況延長租期，但最長不能超過 8年 （ 5） 免計租期：限時 3— 9個月不等（可以免計租金、免收物管費、免收整體宣傳推廣費、或者口頭承諾相應(yīng)部分免稅費等，具體細(xì)則根據(jù)招商情況而定）。同時可以商場 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 37 頁 應(yīng)從商家經(jīng)營成本的角度考慮，在租金不變的情況下適當(dāng)降低保證金的額度。只有給魚塘注滿養(yǎng)分充足的水和食料，魚兒才能成活魚農(nóng)才會有收益?？筛鶕?jù)各種品牌入駐情況和樓層明確分布規(guī)劃的情況進(jìn)行適時的宣 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 37 頁 傳推廣。 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 37 頁 （ 3）朝天門新商業(yè)圈的建立應(yīng)該有新的商業(yè)氛圍，脫離以前商業(yè)的那些弊端（臟、亂、管理無序）打造一個新興的商業(yè)區(qū)，因此對本項目的商場裝修、商場設(shè)施設(shè)備的配套，要求以比較高的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 近期朝天門區(qū)域 整個商業(yè)盤投放的量增加，在一定程度上增加了激烈市場競爭，同時也增加了潛在客戶的選擇范圍，在銷售過程中加大了難度和風(fēng)險性。 項目周邊的業(yè)態(tài)分布零散，各種經(jīng)營業(yè)態(tài)參差不齊，經(jīng)營模式陳舊，業(yè)態(tài)飽和度幾乎為零。 雖然出入工交和私人車輛比較多，但是商業(yè)氣息目前來講不夠濃厚，周邊范圍內(nèi)的環(huán)境也起到了一定的負(fù)面影響。 隨著該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展 和商業(yè)市場競爭激烈，導(dǎo)致經(jīng)營相對于其他區(qū)域的商業(yè)更加散亂無章，沒有一個良好的一站式的服務(wù)和管理。本項目與海客瀛洲鞋城、銀星商儲商城和長德 本項目位于重慶朝天門綜合交易市場黃金地段，是目前我市惟一被市政府認(rèn)定的“重慶市標(biāo)志性建筑”，整體建筑為歐式風(fēng)格。種種跡象表明，這一大的區(qū)域在行業(yè)內(nèi)的品牌影響力已輾露頭腳。 本項目銷售體量過大而導(dǎo)致銷售期限的增加，同時在營銷過程中也會出現(xiàn)各種各樣的區(qū)域性政策調(diào)整及不可預(yù)計因素。 國際化商家的引進(jìn)和項目自身品牌的樹立，可以建立良好的商業(yè)環(huán)境，同時增加投資者的投資信心，在招商過程中的宣傳建立有效的消費群體。 周邊人口流 動量大、人員復(fù)雜，在以后商業(yè)的經(jīng)營管理上需要更加投入，無形中提高了經(jīng)營管理成本。 區(qū)域劃分 由于項目自身的商業(yè)布局影響，建議根據(jù)樓層和所處的出口門面 位置不同按整層進(jìn)行區(qū)域劃分，根據(jù)聚集人氣的主次合理劃分：一、二、三層規(guī)劃為成品服裝、服裝配飾、布藝等；四、五層可以劃分為床上用品、生活日用品市場；六（平街層）、七、八層可以作為小食品、小商品、裝飾品等吸引人氣的批發(fā)零售商場為主；九、十層可以作為專業(yè)的體育用品商城可以大面的閣出來作為品牌展示區(qū)，同時可以整體宣傳和包裝吸引消費者。 （二） 招商策略 以大招小、以商引商 先將周邊有實力的、有一定知名度的品牌主力經(jīng)銷商和主力個體經(jīng)營者引入本項目，帶旺項目、聚集人氣、增強(qiáng)潛在客戶和商家對本項目的關(guān)注和信心，同時又為其他商家入駐本項目起到前期重要的鋪墊作用。 “放水養(yǎng)魚 ”策略 商場管理者、商家及個體經(jīng)營者、商場三者之間的關(guān)系就象魚農(nóng)、魚和魚塘的關(guān)系。 根據(jù)本項目自身的各種因素，我司建議在前期的商家和個體經(jīng)營者入駐商場時免收入場費，這樣不僅可以降低招商難度，迅速 增加商家制造人氣氛圍，而且還可以無形中給商家留下良好的印象，樹立和提升項目的形象，在激烈的市場競爭中脫影而出占距先機(jī)。 （ 4） 租期：建議 3— 5年。 （四） 招商方式 通過媒體宣傳招商 在報紙和雜志上進(jìn)行廣告推廣和宣傳、可以純廣告或者軟文形式進(jìn)行。周邊車位比較混亂、公交總站出站口的道路狹窄，進(jìn)出貨車沒有一個統(tǒng) 一管理順序，有可能以后影響到商家的經(jīng)營和管理。同時介于一些項目地理位置和周邊環(huán)境等外部硬件設(shè)施的定型難以調(diào)整的多種因素所以在銷售價格上可以保守點，采用試點性銷售策略。 % = （ 元 /平方米與商家簽定正式合同時，商場收取定金。 (費用總額 — 使用面積費用 )247。 物管保證金等費用。 代銷 —— 經(jīng)銷商制定結(jié)算價格，并按結(jié)算價格給商場供貨；商場在 此價格的基礎(chǔ)上順加利潤點作為零售價，零售價與結(jié)算價之間的差價為商場的毛收益。 （ 2）、經(jīng)營期間按商場規(guī)定收取自用電費。但為了明確方向，特定目標(biāo)如下： 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 37 頁 截止到 2020年 7月，基本完成步行街主力店、次主力店（大商鋪）的招商，完成小商鋪 70%。 （ 2）策劃部 熟悉商業(yè)地產(chǎn)，具有商業(yè)地產(chǎn)操作的經(jīng)驗，具有商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)知能力和分析能力，具有操作商業(yè)項目的宣傳推廣手段和項目銷售招商的節(jié)奏控制把握。 職責(zé)：執(zhí)行項目招商的具體工作，負(fù)責(zé)日常與客戶的直接洽談，解釋有關(guān)招商政策，負(fù)責(zé)與客戶進(jìn)行聯(lián)系及收集客戶檔案資料，負(fù)責(zé)解釋客戶在經(jīng)營中所需了解的各方面情況，及時向項目招商經(jīng)理反映招商過程中存在的問題。例如東方絲綢市場管委會、鎮(zhèn)政府、閩商會館、蘇州上海各地行業(yè)協(xié)會、步行街會員單位等。 可以將一些積極租賃而位置又不是太好的商家，進(jìn)行免水、電、物管等費用（具體周期可根據(jù)實際情況待定）。能很快的達(dá)到我們的目的。 階段性的招商成果發(fā)布會 以項目命名的大型零售連鎖會議 工程重要節(jié)點（封頂、竣工等）完成及開業(yè)慶典會 根據(jù)目前的項目招商情況，在 6—— 8月份，計劃舉行招商發(fā)布會、項目推介會、簽約儀式，其它活動視具體發(fā)展情況而定。優(yōu)惠總額應(yīng)控制在 15％，這樣可以避免造 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 37 頁 成售價過高，令到投資者能夠接受。因為金海洋等項目相對比較早入市同，目前重慶市朝天門的商鋪銷售早已升值，而周邊入市早的商業(yè)已經(jīng)形成了非常好的商業(yè)氛圍，同時其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也得到了迅速的提升，本項目其入市期應(yīng)該比較晚。在營銷鏈 上做到概念 —— 形式 —— 內(nèi)容—— 實質(zhì) /內(nèi)涵的不斷延伸和升華，促進(jìn)項目的銷售與招商。 項目銷售策略 （ 1）銷售目標(biāo)針對客戶群分析 商鋪購買者 —— 投資型 此類客戶主要為來自于本項目自身的住宅業(yè)主，以及來自該區(qū) 域周邊的置業(yè)者，他們具有高收入、生活品位及素質(zhì)不一定有多高、但是有較強(qiáng)的前瞻性和敏銳的市場洞察力。次類人群對鋪位價格較為關(guān)心，一般來講承受不起高價位鋪面，同時出租也是低價位，對開發(fā)商在經(jīng)營管理上也有很高的期望值，對社區(qū)街鋪消費已經(jīng)習(xí)慣 商鋪購買者 —— 投資型 此類客戶他們具 有一定的收入、嘗到過商業(yè)投資的甜頭、生活品位及素質(zhì)不一定有多高、但是對該區(qū)域有一定的前瞻性和市場洞察力。 （ 2）項目銷售策略 ①對商鋪進(jìn)行產(chǎn)權(quán)割，帶租約銷售即實行“返租”，以快速回籠資金 帶租約銷售方式的可行性分析 對于重慶市場來說，帶租約銷售是非常有效的手段。 委托專業(yè)商業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理，并第三者身份參與產(chǎn)權(quán)人和租戶之間簽署的租賃經(jīng)營協(xié)議，使帶租約銷售更可信、三方的利益更能夠得到保證，同時降低開發(fā)商風(fēng)險。同時通過專業(yè)的重新包裝和針對性的設(shè)計宣傳，重新展示項目的亮點面 向大眾。它們?nèi)诤虾蟮谋举|(zhì)即是：具有參與性、流行性、功利性和專業(yè)性，這也是商業(yè)文化的本質(zhì)。 在入市策略上，由于后期其他一些樓盤的商業(yè)開發(fā)可能造成對項目的一定沖擊，所以通過“水壩”策略 —— 利用時間上的優(yōu)勢，積蓄半年時間的招商 ，根據(jù)我司對招商流程、項目情況的了解，建議在明年 12月商場整體開業(yè) ，讓入住商家集體開業(yè)提高聲勢