【正文】 最近的審計(jì)報(bào)告最近的評(píng)估報(bào)告或有債務(wù)說(shuō)明租賃資產(chǎn)說(shuō)明三、全部已簽署且未履行完畢的合同公司及下屬企業(yè)融資擔(dān)保合同、代理合同、銷售合同、購(gòu)買/采購(gòu)合同、建設(shè)工程合同已簽訂的合作協(xié)議/意向書(shū)與股份有關(guān)：股份轉(zhuǎn)讓、股權(quán)認(rèn)購(gòu)、職工入股計(jì)劃、購(gòu)買股份、私募配售股份保險(xiǎn)合同：財(cái)產(chǎn)、職工工傷事故、第三方責(zé)任、盜竊、環(huán)保等保險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司名稱、保險(xiǎn)范圍和保險(xiǎn)額。關(guān)于推薦一些閱讀內(nèi)容的話，知乎上有幾位寫(xiě)的文章還是有些參考意義的，公眾號(hào)我推薦牧詩(shī)的MrThinker、西政資本壹收并購(gòu)主要從企業(yè)和項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)方向進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查其合法合規(guī)性以及資產(chǎn)負(fù)債兩方面。另一方面由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人運(yùn)用其專業(yè)手段提高了市場(chǎng)交易動(dòng)作的效率，加速了市場(chǎng)流通和資金周轉(zhuǎn)，促進(jìn)了市場(chǎng)的繁榮。（四）目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的類型由于各省市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人類型的劃分也有不同，但一般來(lái)說(shuō)大致劃分如下：按職業(yè)劃分 7華南中港培訓(xùn)資料房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人按職業(yè)劃分，有專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和兼職房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。工作時(shí)間彈性大由于房地產(chǎn)交易雙方有很多是個(gè)人買賣，往往選擇業(yè)余時(shí)間洽談業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也要相應(yīng)的將就客戶的時(shí)間?！保ㄈ┓康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)特點(diǎn)由于房地產(chǎn)屬于特殊的超高檔商品，使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)具有區(qū)別于其他經(jīng)紀(jì)行業(yè)的特點(diǎn)：政策性強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)受政策影響比較大。否則只能收取成本費(fèi)。（6）代理人只能向委托人索取報(bào)酬，在獲取服務(wù)報(bào)酬上，有較大的彈性，代理人可以與委托人商量，根據(jù)代理完成量的程度及結(jié)果決定報(bào)酬數(shù)額，經(jīng)紀(jì)（居間）人則可同時(shí)向交易雙方或任何一方索取報(bào)酬，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按政府有關(guān)規(guī)定或行業(yè)慣例收取，有一定的限度，并且交易完成后才能收取報(bào)酬，否則只能收取成本費(fèi)。代理服務(wù)與居間服務(wù)根據(jù)《民法通則》第64條，“代理人包括委托代理，法定代理和指定代理”。經(jīng)紀(jì)人的一般職能主要包括信息服務(wù)、中介服務(wù)和代理服務(wù)三個(gè)方面。不要過(guò)分的苛刻，也不能過(guò)分的放松，如果有不懂的地方，也建議新人咨詢一下有經(jīng)驗(yàn)的老經(jīng)紀(jì)人和分行經(jīng)理，但千萬(wàn)不要奢求別人會(huì)毫無(wú)保留的把自己的全部知識(shí)都告訴你，適時(shí)的提問(wèn)的同時(shí)，別忘了學(xué)會(huì)主動(dòng)學(xué)習(xí)，自我總結(jié)！其實(shí)一個(gè)理論性的工作計(jì)劃只是起到工作的輔助作用，而真正的融入到這個(gè)行業(yè)，并有所收獲靠的還是個(gè)人。成功的經(jīng)紀(jì)人都能夠綜合運(yùn)用以下四種接觸客戶方法，來(lái)提高自身業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。建立客戶基礎(chǔ)需要時(shí)間努力。傾聽(tīng)客戶的評(píng)價(jià)——無(wú)論是好的，還是壞的。不只是向?qū)н€要注意視覺(jué)效果。這本來(lái)就是我的工作，也是我應(yīng)盡的義務(wù)。配合對(duì)房東說(shuō)，不能太熱情，你賣房心切才這么熱情，最好開(kāi)了門借故走開(kāi)，好像賣不賣無(wú)所謂。應(yīng)用“兩個(gè)一致”原理對(duì)客人這樣說(shuō)：讓你買到稱心如意且便宜的房子，這是我們?yōu)槟惴?wù)的價(jià)格所在?！睅Э涂捶恳弧⒏綦x隔離顧名思義就是把人隔開(kāi)，以免“同病相憐”、“同仇敵愾”。做好這些，可以縮短簽約的時(shí)間，對(duì)我們是非常有利的。跟客人這邊要提醒他帶多少錢過(guò)來(lái)，其中也明確了中介費(fèi)。因?yàn)橛袝r(shí)候，沒(méi)事都沒(méi)事，有事時(shí)問(wèn)題就出來(lái)了。簽約注意以下幾點(diǎn)。先畫(huà)下邊（即南邊）和左邊（即西邊）的線，再畫(huà)右邊（即東邊）和上邊（即北邊）的線，這樣就能容易在把一套房子的建筑平面圖色勾劃出來(lái)。用業(yè)余時(shí)間騎著自行車熟悉路段及物業(yè)所在位置，爭(zhēng)取做“福州通”。隨帶“房產(chǎn)委托協(xié)議書(shū)”跟著前來(lái)委托轉(zhuǎn)讓或出租的房東前去看房并制作簡(jiǎn)易平面圖。即：走進(jìn)房屋，先找出主臥和陽(yáng)臺(tái)的位置，然后將你的背靠著陽(yáng)臺(tái)外的位置（即南面）進(jìn)行畫(huà)圖。從接待、推薦、看房、協(xié)調(diào)，最終的目的就是簽約。附注一下：在填寫(xiě)合同時(shí)，前面要加一句話：甲方提供以下財(cái)產(chǎn)。跟房東明確一個(gè)中介傭金。并且把椅子擺好，客人與房東坐的位置是由我們來(lái)控制的，最好不要讓他們并排坐，這樣他們?cè)挄?huì)比較多，有時(shí)話一多，問(wèn)題就又出來(lái)了。然后把他們送到門口，愉快地說(shuō)：“很高興能幫你租到房子，希望有機(jī)會(huì)再為你服務(wù)。教導(dǎo)：在帶客看房的路上對(duì)客人進(jìn)行教導(dǎo)。既然你不喜歡為什么還要看這么長(zhǎng)時(shí)間呢？千萬(wàn)不能討價(jià)還價(jià)，滿意了才會(huì)討價(jià)還價(jià)，既然不滿意，還說(shuō)什么呢？ 更不能主動(dòng)打電話，不要一步被動(dòng)，全盤(pán)皆輸?？蛻艋ミf名片怎么辦？王牌房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人談銷售保持笑容，對(duì)客戶說(shuō)：“不好意思，這是我們行業(yè)的規(guī)矩，在正式簽約前，你們之間有關(guān)細(xì)節(jié)上的事，交給我辦好了。如果業(yè)主在場(chǎng)的話，向業(yè)主介紹客戶。將特色轉(zhuǎn)化成優(yōu)勢(shì)。客戶基礎(chǔ) 指有一批人，他們?cè)谌魏螘r(shí)候，只要有需要，就愿意使用你的服務(wù)。? 你的影響力的范圍可能比你想象的還要大，列出上圖“六同一專”的人名，先打電話再寄名片和有關(guān)資料。另外大家要根據(jù)市場(chǎng)和個(gè)人情況來(lái)制定自己的計(jì)劃。經(jīng)紀(jì)是一種中介服務(wù)活動(dòng)，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)是屬于第三產(chǎn)業(yè)，從法律角度來(lái)看，是既可屬于商法，又可以屬于民法的法律行為。（四）經(jīng)紀(jì)人在中介服務(wù)活動(dòng)中不同服務(wù)的區(qū)別經(jīng)紀(jì)人在從事中介服務(wù)活動(dòng)中的居間服務(wù)、代理服務(wù)、咨詢服務(wù)等，都有其共同之處，但由于各自從事的具體業(yè)務(wù)關(guān)系不同，并且根據(jù)不同業(yè)務(wù)簽訂不同的合同，其法律關(guān)系、權(quán)利和義務(wù)也不所不同。（5）代理人的服務(wù)范圍較經(jīng)紀(jì)人要窄，代理人同委托人之間是一種較固定的、連續(xù)性的關(guān)系，代理人只能為一定的委托人進(jìn)媒介行為，而不能為其他人進(jìn)行；經(jīng)紀(jì)（居間）人則同交易雙方之間沒(méi)有固定的連續(xù)性關(guān)系，可以根據(jù)自己的意志為其他人從事中介服務(wù)活動(dòng)。咨詢委托人根據(jù)合同向委托人提供真實(shí)可靠的信息，或回答正確的咨詢意見(jiàn)，或提供咨詢報(bào)告書(shū)后，無(wú)論這些信息、意見(jiàn)或報(bào)告結(jié)論對(duì)委托人是否適用，都不影響委托人取得報(bào)酬；雖然經(jīng)紀(jì)（居間）人也給交易雙方提供信息或估價(jià)等咨詢服務(wù)，但如果只是為促成交易而提供一般性市場(chǎng)信息，要等到交易雙方訂約成功后，經(jīng)紀(jì)（居間）合同才告成立為依據(jù)，經(jīng)紀(jì)（居間）人才能取得傭金。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人概念《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理?xiàng)l例》中，明確“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，是指依照本條例取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書(shū)并領(lǐng)取執(zhí)業(yè)證書(shū)，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的專業(yè)人員。從業(yè)人員人員職業(yè)道德要求高房地產(chǎn)不但是高檔商品，而且社會(huì)涉及面廣，影響大，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)道德品質(zhì)高低直接影響到其行業(yè)以及經(jīng)紀(jì)人的發(fā)展，因此從事房地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人要具有良好的職業(yè)道德。由于專長(zhǎng)性強(qiáng)，操作難度大，從業(yè)人員人員及機(jī)構(gòu)的淘汰率比較高。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)流通房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人把涉及面較廣的繁雜事務(wù)集中到專門的工作中來(lái)完成，對(duì)房地產(chǎn)交易雙方來(lái)說(shuō)，省時(shí)省事，便于促成交易。日常我們接觸的較多的二手項(xiàng)目收并購(gòu)，這本書(shū)講的卻很潦草，基本只占全書(shū)內(nèi)容的1/4,主要也是以科普為主，對(duì)于實(shí)際工作的幫助可想而知，作用并不大。公司注冊(cè)資本及歷次變更的證明文件和工商變更登記，包括改組、兼并、合并、分立資產(chǎn)交換或收購(gòu)、出售等