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正文內(nèi)容

經(jīng)典培訓(xùn)房地產(chǎn)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告和資金申請(qǐng)報(bào)告編寫(xiě)地產(chǎn)培訓(xùn)(更新版)

  

【正文】 準(zhǔn)同意后,根據(jù)國(guó)家有關(guān)投資補(bǔ)助、貼息的政策要求,另行報(bào)送資金申請(qǐng)報(bào)告。應(yīng)提交具備相應(yīng)資質(zhì)的會(huì)計(jì)師、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)等中介機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告,或其他可證明有關(guān)資產(chǎn)權(quán)益價(jià)值的第三方文件; (五)投標(biāo)、購(gòu)并或合資合作項(xiàng)目,中外方簽署的意向書(shū)或框架協(xié)議等文件; (六)境外競(jìng)標(biāo)或收購(gòu)項(xiàng)目,應(yīng)按本辦法第十三條規(guī)定報(bào)送信息報(bào)告,并附國(guó)家發(fā)展改革委出具的有關(guān)確認(rèn)函件。為及時(shí)掌握核準(zhǔn)項(xiàng)目信息,省級(jí)發(fā)展改革部門(mén)在核準(zhǔn)之日起 20個(gè)工作日內(nèi),將項(xiàng)目核準(zhǔn)文件抄報(bào)國(guó)家發(fā)展改革委。 ? 第五條 報(bào)送國(guó)家發(fā)展改革委的項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容: (一)項(xiàng)目名稱、經(jīng)營(yíng)期限、投資方基本情況; (二)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、主要建設(shè)內(nèi)容及產(chǎn)品,采用的主要技術(shù)和工藝,產(chǎn)品目標(biāo)市場(chǎng),計(jì)劃用工人數(shù); (三)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn),對(duì)土地、水、能源等資源的需求,以及主要原材料的消耗量; (四)環(huán)境影響評(píng)價(jià); (五)涉及公共產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)格; (六)項(xiàng)目總投資、注冊(cè)資本及各方出資額、出資方式及融資方案,需要進(jìn)口設(shè)備及金額。重點(diǎn)闡述:⑴對(duì)社會(huì)影響區(qū)域范圍的界定。難以進(jìn)行量化分析的,應(yīng)進(jìn)行定性分析描述。 ? 對(duì)于在地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)或建設(shè)工程可能誘發(fā)地質(zhì)災(zāi)害的項(xiàng)目,應(yīng)結(jié)合工程技術(shù)方案及場(chǎng)址布局情況,分析項(xiàng)目建設(shè)誘發(fā)地質(zhì)災(zāi)害的可能性及規(guī)避對(duì)策。 ? 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀。為節(jié)約和有效使用項(xiàng)目建設(shè)用地,保障受征地拆遷影響的公眾利益,應(yīng)制定項(xiàng)目建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置規(guī)劃方案并進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。 ? 對(duì)于資源開(kāi)發(fā)類項(xiàng)目,闡述資源儲(chǔ)量和品質(zhì)勘探情況,擬開(kāi)發(fā)資源的可開(kāi)發(fā)量、自然品質(zhì)、賦存條件、開(kāi)發(fā)價(jià)值等,分析評(píng)價(jià)項(xiàng)目建設(shè)方案是否符合有關(guān)資源開(kāi)發(fā)利用的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略要求,是否符合保護(hù)資源環(huán)境的政策規(guī)定,是否符合資源開(kāi)發(fā)總體規(guī)劃及綜合利用的相關(guān)要求。 ? 在發(fā)展規(guī)劃方面,闡述與擬建項(xiàng)目相關(guān)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃,區(qū)域規(guī)劃,城市總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃等專項(xiàng)規(guī)劃相關(guān)的內(nèi)容,對(duì)項(xiàng)目建設(shè)方案是否滿足相關(guān)規(guī)劃的要求、項(xiàng)目目標(biāo)與規(guī)劃目標(biāo)的銜接性和一致性進(jìn)行分析論證。編寫(xiě)項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告時(shí),應(yīng)根據(jù)政府公共管理的要求,對(duì)擬建項(xiàng)目從規(guī)劃布局、資源利用、征地移民、生態(tài)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)影響等方面進(jìn)行綜合論證,為有關(guān)部門(mén)對(duì)企業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行核準(zhǔn)提供依據(jù)。 ? 第十八條 項(xiàng)目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)主要根據(jù)以下條件對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行審查: ? (一)符合國(guó)家法律法規(guī); ? (二)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和土地利用總體規(guī)劃; ? (三)符合國(guó)家宏觀調(diào)控政策; ? (四)地區(qū)布局合理; ? (五)主要產(chǎn)品未對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)形成壟斷; ? (六)未影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)安全; ? (七)合理開(kāi)發(fā)并有效利用了資源; ? (八)生態(tài)環(huán)境和自然文化遺產(chǎn)得到有效保護(hù); ? (九)未對(duì)公眾利益,特別是項(xiàng)目建設(shè)地的公眾利益產(chǎn)生重大不利影響。 我國(guó)項(xiàng)目周期各階段的活動(dòng) 投資意向的提出 市場(chǎng)研究與投資機(jī)會(huì)識(shí)別 項(xiàng)目建議書(shū) 初步可行性研究 可行性研究(項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告、資金申請(qǐng)報(bào)告) 工程咨詢?cè)u(píng)價(jià) 投資決策 初步設(shè)計(jì) 招標(biāo)投標(biāo) 投資準(zhǔn)備 1特殊技術(shù)方案設(shè)計(jì) 1施工圖設(shè)計(jì) 1施工組織設(shè)計(jì) 1施工準(zhǔn)備 1施工過(guò)程 1生產(chǎn)準(zhǔn)備 1中間評(píng)價(jià) 1竣工驗(yàn)收 1投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與投資回收 項(xiàng)目后評(píng)價(jià) 項(xiàng)目階段 項(xiàng)目業(yè)主 決策者或?qū)徟? 項(xiàng)目業(yè)主活動(dòng) 工程咨詢業(yè)務(wù) 決策或?qū)徟? 決策咨詢業(yè)務(wù) 立項(xiàng)階段 會(huì)研究 究報(bào)告 提出申請(qǐng)報(bào)告 -編制項(xiàng)目規(guī)劃、投資機(jī)會(huì)研究報(bào)告 -編寫(xiě)預(yù)可研報(bào)告 -編制可研報(bào)告 -編制申請(qǐng)報(bào)告 -制訂投資規(guī)劃、選擇項(xiàng)目 -審批項(xiàng)目建議書(shū) -審批可研報(bào)告 -審批申請(qǐng)報(bào)告 -規(guī)劃論證與評(píng)估 -評(píng)估 -評(píng)估 -評(píng)估 準(zhǔn)備階段 7.開(kāi)工準(zhǔn)備 -研究融資方案 -進(jìn)行工程設(shè)計(jì)咨詢 -編制標(biāo)書(shū)、評(píng)標(biāo) -參與貸款談判 -指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督 -批準(zhǔn)開(kāi)工或批準(zhǔn)貸款協(xié)議及生效 -監(jiān)測(cè)與績(jī)效評(píng)價(jià) -編寫(xiě)開(kāi)工報(bào)告 實(shí)施階段 7.合同簽訂和管理 監(jiān)測(cè) 財(cái)務(wù)管理 -起草合同或參與項(xiàng)目管理 -工程監(jiān)理 -項(xiàng)目監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià) -財(cái)務(wù)管理咨詢 -項(xiàng)目績(jī)效管理 -項(xiàng)目稽察 -項(xiàng)目監(jiān)督檢查 -監(jiān)測(cè)與績(jī)效評(píng)價(jià)咨詢 完工階段 -編寫(xiě)完工(后評(píng)價(jià))報(bào)告或參與竣工驗(yàn)收 -參與經(jīng)營(yíng)和效益分析 -驗(yàn)收竣工報(bào)告 -總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn) -參與驗(yàn)收 -后評(píng)價(jià) -專題研究 項(xiàng)目管理的階段性工作和工程咨詢業(yè)務(wù)關(guān)系 項(xiàng)目層次工程咨詢的拓展 ? 政策咨詢 1. 宏觀專題研究 2. 產(chǎn)業(yè)政策研究 3. 重大布局研究等等。項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告經(jīng)核準(zhǔn)后,項(xiàng)目單位編制初步設(shè)計(jì),并向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)辦理規(guī)劃許可、土地使用、施工許可等批準(zhǔn)手續(xù),自行決定開(kāi)工建設(shè)。 初步設(shè)計(jì)階段 ? 企業(yè)投資項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)大多由企業(yè)自行審批; ? 中央政府投資項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)大多由行業(yè)主管部門(mén)審批 (需發(fā)改委審核概算 ); ? 地方政府投資項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)大多由地方政府投資主管部門(mén)或行業(yè)主管部門(mén)審批。 可行性研究是在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上 , 實(shí)事求是地按照客觀情況進(jìn)行論證和評(píng)價(jià); 可靠性 。 初步可行性研究的重點(diǎn): 項(xiàng)目目標(biāo)及功能定位,包括效益目標(biāo)、投資規(guī)模目標(biāo)、項(xiàng)目功能定位、市場(chǎng)目標(biāo)定位等; 項(xiàng)目方案構(gòu)思。 二、政府對(duì)投資項(xiàng)目管理的“路線圖” (一)投資體制改革之前 ? 國(guó)家發(fā)改委對(duì)企業(yè)和政府投資的大中型及限額以上項(xiàng)目一律實(shí)行審批制,一般包括審批項(xiàng)目建議書(shū)、可研報(bào)告、開(kāi)工報(bào)告三道程序,有的項(xiàng)目還需審批初步設(shè)計(jì)或?qū)徍烁潘?。今后?《 行政許可法 》 的實(shí)施使得政府部門(mén)的審批、核準(zhǔn)、備案等行為必須納入法制軌道,建立責(zé)任約束機(jī)制、后評(píng)價(jià)制度及咨詢?cè)u(píng)價(jià)的責(zé)任制度,客觀上要求對(duì)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告等前期工作必須嚴(yán)格按照規(guī)范進(jìn)行。政府對(duì)企業(yè)投資項(xiàng)目的管理,最終將過(guò)渡到全部法制化,但需要一個(gè)過(guò)程。 此后逐漸下降 , 直到項(xiàng)目的終止 。論證內(nèi)容包括項(xiàng)目的構(gòu)成,如產(chǎn)品方案、生產(chǎn)規(guī)模、原料來(lái)源、工藝路線、設(shè)備選型、廠址比較和建設(shè)速度;估算經(jīng)濟(jì)指標(biāo),進(jìn)行財(cái)務(wù)及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),并進(jìn)行社會(huì)評(píng)價(jià)等。 可行性研究報(bào)告的深度要求 內(nèi)容齊全,結(jié)論明確,數(shù)據(jù)準(zhǔn)確,論據(jù)充分,能 滿足企業(yè)投資決策定方案定項(xiàng)目的需要; 選用主要設(shè)備的規(guī)格、參數(shù)能滿足預(yù)定貨的要求; 引進(jìn)技術(shù)設(shè)備的資料能滿足合同談判的要求; 重大技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方案有兩個(gè)以上方案的比選; 確定的主要工程技術(shù)數(shù)據(jù),能滿足初步設(shè)計(jì)的要 求; 對(duì)建設(shè)投資和生產(chǎn)成本的估算,精確度要求達(dá)到 177。對(duì)于企業(yè)投資項(xiàng)目 , 初步設(shè)計(jì)的依據(jù)是董事會(huì)對(duì)項(xiàng)目的批準(zhǔn)意見(jiàn) 。 存在的問(wèn)題 ? 按照“申報(bào)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告前需完成有關(guān)部門(mén)審查”的規(guī)定,包括熱點(diǎn)行業(yè)(例如火電)的大量項(xiàng)目直接向國(guó)土資源、環(huán)境保護(hù)等部門(mén)申請(qǐng)審查,有關(guān)部門(mén)不了解發(fā)改委意見(jiàn),難以進(jìn)行審查; ? 同時(shí)國(guó)土資源、環(huán)境保護(hù)等部門(mén)的審查往往要求項(xiàng)目的論證達(dá)到可研深度,一些行業(yè)的項(xiàng)目需投入較多的前期費(fèi)用,項(xiàng)自單位擔(dān)心如果不能通過(guò)發(fā)改委核準(zhǔn),將造成大量前期投入資金的浪費(fèi)。 ? 第五條 項(xiàng)目申報(bào)單位應(yīng)向項(xiàng)目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)提交項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告一式 5份。可行性研究報(bào)告主要從企業(yè)內(nèi)部角度,從企業(yè)自身的需要出發(fā),研究論證項(xiàng)目的市場(chǎng)前景、盈利能力、資金來(lái)源、廠址選擇、工程技術(shù)方案、產(chǎn)品方案等內(nèi)容。 本章的編寫(xiě)應(yīng)能達(dá)到以下目的: ? 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目申報(bào)單位主要經(jīng)營(yíng)范圍及狀況、資產(chǎn)負(fù)債情況、股東構(gòu)成、股權(quán)結(jié)構(gòu)比例、以往投資相關(guān)項(xiàng)目簡(jiǎn)況或已有相關(guān)生產(chǎn)能力情況等基本內(nèi)容的闡述,用于分析判斷項(xiàng)目申報(bào)單位承擔(dān)擬建項(xiàng)目的資格和能力,為項(xiàng)目核準(zhǔn)提供依據(jù)。 國(guó)際組織非常重視規(guī)劃在項(xiàng)目論證中的地位。 ? 在資源利用分析中,應(yīng)對(duì)資源節(jié)約措施進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。對(duì)于涉及重要流域及航道的建設(shè)項(xiàng)目,應(yīng)分析工程實(shí)施對(duì)所在地區(qū)洪澇災(zāi)害、通航安全等可能產(chǎn)生的影響,以判斷項(xiàng)目建設(shè)可能導(dǎo)致的公共安全問(wèn)題。應(yīng)分析擬建項(xiàng)目在工程建設(shè)和投入運(yùn)營(yíng)過(guò)程中對(duì)環(huán)境可能產(chǎn)生的破壞因素,如廢氣、廢水、固體廢棄物、噪聲、粉塵、水土流失和其他廢棄物的數(shù)量及對(duì)環(huán)境的影響程度,如對(duì)地形、地貌、植被及整個(gè)流域和區(qū)域環(huán)境及生態(tài)系統(tǒng)的綜合影響等。 ? 對(duì)于歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風(fēng)景名勝和自然景觀等特殊環(huán)境,應(yīng)分析項(xiàng)目建設(shè)可能產(chǎn)生的影響,提出保護(hù)措施,研究論證影響因素、影響程度及保護(hù)措施的可行性。 ? 對(duì)于投資規(guī)模巨大的特大型項(xiàng)目和對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有重大影響的基礎(chǔ)設(shè)施、科技創(chuàng)新、戰(zhàn)略性資源開(kāi)發(fā)等項(xiàng)目,應(yīng)從整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度,進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)影響分析,如對(duì)國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)、國(guó)家重大產(chǎn)業(yè)布局、重要產(chǎn)業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力,以及對(duì)區(qū)域之間協(xié)調(diào)發(fā)展的影響分析等。 ? 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析,應(yīng)在確認(rèn)項(xiàng)目有負(fù)面社會(huì)影響的情況下,提出協(xié)調(diào)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)關(guān)系,避免項(xiàng)目投資建設(shè)或運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中可能存在的沖突和各種潛在社會(huì)風(fēng)險(xiǎn),解決相關(guān)社會(huì)問(wèn)題,減輕負(fù)面社會(huì)影響的措施方案。 境外投資核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告的編寫(xiě) 第四部分 境外投資項(xiàng)目核準(zhǔn)暫行管理辦法 國(guó)家發(fā)展改革委 2020年第 29號(hào)令的有關(guān)規(guī)定 ? 第四條 國(guó)家對(duì)境外投資資源開(kāi)發(fā)類和大額用匯項(xiàng)目實(shí)行核準(zhǔn)管理。信息報(bào)告的主要內(nèi)容包括:(一)投資主體基本情況;(二)項(xiàng)目投資背景情況;(三)投資地點(diǎn)、方向、預(yù)計(jì)投資規(guī)模和建設(shè)規(guī)模;(四)工作時(shí)間計(jì)劃表。 ? 中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助和貼息項(xiàng)目管理暫行辦法 【 國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì) 2020第 31號(hào)令 】 有關(guān)規(guī)定 ? 第四條 投資補(bǔ)助和貼息資金重點(diǎn)用于市場(chǎng)不能有效配置資源、需要政府支持的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)領(lǐng)域。 ? 第十一條 資金申請(qǐng)報(bào)告應(yīng)包括以下主要內(nèi)容: (一)項(xiàng)目單位的基本情況和財(cái)務(wù)狀況; (二)項(xiàng)目的基本情況,包括建設(shè)背景、建設(shè)內(nèi)容、總投資及資金來(lái)源、技術(shù)工藝、各項(xiàng)建設(shè)條件落實(shí)情況等; (三)申請(qǐng)投資補(bǔ)助或貼息資金的主要原因和政策依據(jù); (四)項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容(適用于申請(qǐng)投資補(bǔ)助或貼息資金 500萬(wàn)元及以上的投資項(xiàng)目); (五)國(guó)家發(fā)展改革委要求提供的其他內(nèi)容。項(xiàng)目的產(chǎn)能規(guī)模、建設(shè)的主要內(nèi)容、采用的工藝技術(shù)路線與技術(shù)特點(diǎn)、設(shè)備選型及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)工期和進(jìn)度安排、建設(shè)期管理等; 四、環(huán)境保護(hù)、資源綜合利用、節(jié)能措施。 ? 第四條 投資補(bǔ)助根據(jù)國(guó)家調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的需要和國(guó)家確定的重點(diǎn)進(jìn)行安排。 (一)核定項(xiàng)目是否按規(guī)定實(shí)施,項(xiàng)目單位是否按規(guī)定使用投資補(bǔ)助。 ? 第四條 貼息資金貼補(bǔ)率不得超過(guò)當(dāng)期銀行中長(zhǎng)期貸款利率。 (二 )貼息資金是否按規(guī)定進(jìn)行財(cái)務(wù)處理。 第六條 國(guó)務(wù)院發(fā)展改革部門(mén)按照國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、外債管理及國(guó)外貸款使用原則和要求,編制國(guó)外貸款備選項(xiàng)目規(guī)劃,并據(jù)此制定、下達(dá)年度項(xiàng)目簽約計(jì)劃。 (三)由項(xiàng)目用款單位自行償還且不需政府擔(dān)保的項(xiàng)目,參照 《 政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄 》 規(guī)定辦理:凡 《 政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄 》 所列的項(xiàng)目,其項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告分別由省級(jí)發(fā)展改革部門(mén)、國(guó)務(wù)院發(fā)展改革部門(mén)核準(zhǔn),或由國(guó)務(wù)院發(fā)展改革部門(mén)審核后報(bào)國(guó)務(wù)院核準(zhǔn); 《 政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄 》 之外的項(xiàng)目,報(bào)項(xiàng)目所在地省級(jí)發(fā)展改革部門(mén)備案。 (三)國(guó)務(wù)院行業(yè)主管部門(mén)提出項(xiàng)目資金申請(qǐng)報(bào)告時(shí),如項(xiàng)目需地方政府安排配套資金、承擔(dān)貸款償還責(zé)任或提供貸款擔(dān)保的,出具省級(jí)發(fā)展改革部門(mén)及有關(guān)部門(mén)意見(jiàn)。
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