【正文】 杰豪、德克、光大皮鞋、袋鼠皮鞋、富貴鳥皮鞋、“貴人鳥”運(yùn)動(dòng)休閑鞋、 好人緣、菱光、沙馳皮鞋、雙星運(yùn)動(dòng)鞋、金猴、森達(dá) 紡織商場(chǎng)：杭州蠶絲面料、絲綢產(chǎn)品、夏季化纖面料、天下居地毯。 4 樓：休閑系列服裝 品牌：佐丹奴、夢(mèng)雪、柏仙多格等 5 樓：特賣場(chǎng) 正在裝修 王府井廣場(chǎng) 地址：共青團(tuán)路 57 號(hào) 占地面積 36 畝 共三層 有 260 套房間。 因此，商業(yè)物業(yè)在未來(lái)的開發(fā)中，應(yīng)該全面的統(tǒng)籌物業(yè)三權(quán)之間的關(guān)系。 ? 回報(bào)承諾逐步升級(jí)達(dá)到非理性狀態(tài) 商業(yè)物業(yè)的投資回報(bào)是投資者關(guān)注的根本問(wèn)題，因此在商業(yè)售賣中提供一定程度的回報(bào)承諾成為促進(jìn)銷售最有效的手段。 造成畏高的根本原因在于產(chǎn)品設(shè)計(jì)問(wèn)題，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的分散和混亂，缺乏統(tǒng)一的管理、明確的定位和推廣，商品經(jīng)營(yíng)依靠周邊商業(yè)形態(tài)自發(fā)形成，更談不上對(duì)商業(yè)人流的有意識(shí)引導(dǎo)，因而樓層越高人氣越淡，商業(yè)價(jià)值完全得不到體現(xiàn)。 淄博的商業(yè)市場(chǎng)存在和將會(huì)產(chǎn)生的主要問(wèn)題 ? 分散經(jīng)營(yíng)使整個(gè)商業(yè)區(qū)的地位下降。 ? 共青團(tuán)路商業(yè)圈逐漸崛起 王府井廣場(chǎng)、銀座、金帝購(gòu)物廣場(chǎng)、富麗商城、公園商場(chǎng)，共青團(tuán)路商業(yè)圈逐漸顯示出商業(yè)迅猛發(fā)展的勢(shì)態(tài)。 ? 其它商店 24 小時(shí)服務(wù)的日夜店， 如社區(qū)便利店； 流動(dòng)售貨，如：流動(dòng)書店； 送貨上門、函購(gòu)郵寄、預(yù)約售貨等。 ? 專業(yè)商店（專賣店） 專門經(jīng)營(yíng)某一種或某一類商品的零售店，營(yíng)業(yè)面積不大，一般設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)。同時(shí)，隨著城市中心西移，城市人口將逐漸向西遷移，因此可以預(yù)計(jì)，新世紀(jì)商 業(yè)街仍有較大的發(fā)展?jié)摿蛯?duì)外擴(kuò)張動(dòng)力。隨著城市快速發(fā)展及外部環(huán)境變化，核心店不斷自我完善，另外周邊同類商店的經(jīng)營(yíng)，使美食街商業(yè)區(qū)經(jīng)營(yíng)品種缺少差異，向購(gòu)物者傳達(dá)的商 品的信息缺少標(biāo)識(shí)性，由此導(dǎo)致了整個(gè)商業(yè)圈經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)方式缺乏互補(bǔ)，從而產(chǎn)生商業(yè)面積增加，經(jīng)營(yíng)環(huán)境改善但需求擴(kuò)張不大的局面。 ? 美食街淄博商廈商業(yè)圈 淄博商廈 作為淄博老牌百貨商場(chǎng)，知名度和美譽(yù)度都很高，人流量大而且持續(xù)，消費(fèi)人群輻射周邊區(qū)縣。商業(yè)步行街的成功建設(shè)，使淄博形成了兩大商業(yè)旺區(qū)，帶來(lái)顯著的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益， 與此同時(shí)，淄博市政府加強(qiáng)對(duì)市容市貌改善工作，在戶外廣告設(shè)置、道路改造、道路綠化、街景布置等方面加大投入，改善了外部購(gòu)物環(huán)境，并在公交系統(tǒng)方面繼續(xù)完善。 淄博商廈 中心路與美食街交匯出 建筑面積：近 10 萬(wàn)㎡；經(jīng)營(yíng)品種： 12 萬(wàn)個(gè) 新一佳超市 張店區(qū)太平路27 號(hào) 營(yíng)業(yè)面積： 14000 ㎡；經(jīng)營(yíng)品種： 20xx0 多種 schindler 手扶電梯、中央空調(diào) 閉路電視、監(jiān)控系統(tǒng)、防火自動(dòng)噴淋設(shè)施 愛客家超市 張店區(qū)中心路140 號(hào) 建筑面積： 10700m2 雙扶電梯 2 部，日本三菱，裝修 標(biāo)準(zhǔn)：大理石地面、刮瓷墻面、照明燈、休息長(zhǎng)椅 自動(dòng)噴淋防火系統(tǒng)、防火通道 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 16 頁(yè) 共 33 頁(yè) 三、全市商業(yè)分析 1．全市經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ? GDP 持續(xù)增長(zhǎng) 淄博市 20xx 年完成 億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng) %，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨于好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)對(duì)淄博商業(yè)有極大的促進(jìn)作用。 新一佳超市 一樓：化妝品、鐘表、服裝、箱包、皮具、工藝禮品、珠寶等；二樓：食品；三樓；日用百貨、文體用品、玩具、鞋帽、家電、圖書音像。 王府井廣場(chǎng) 街鋪 自營(yíng)為主 鋪位面積大 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 14 頁(yè) 共 33 頁(yè) 廣場(chǎng)式商業(yè)布局 金帝購(gòu)物廣場(chǎng) 一樓：化妝品、日 用百貨、皮具、不銹鋼制品、玻璃器皿、塑料制品、鐘表眼鏡、珠寶、家用小電器、小五金等；二樓：男裝、女裝；三樓：鞋類、針織用品、休閑服飾、床上用品、婦女用品等；四樓：兒童用品、家電。月 不出售 10%以下 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 13 頁(yè) 共 33 頁(yè) 大觀園 陶瓷、琉璃工藝品等 以 20~40 平米為主 15~25元 /平米 10~30 平米占 50%；30~50 平米的占 30%；50 平米以上占 20%。 華洋街以批發(fā)日用洗化為主，假貨居多。 桓臺(tái)縣政府在索鎮(zhèn)距張店 30分鐘路程，居民購(gòu)買大的商品來(lái)張店，小的日用品、食品、在百貨大樓、桓臺(tái)商廈足以滿足。 分析 ： 從淄博市城建、交通、規(guī)劃發(fā)展規(guī)劃來(lái)看，淄博城市將不斷改造和擴(kuò)大，人口將大大增多，房地產(chǎn)業(yè)也將持續(xù)健康發(fā)展。福利性實(shí)物分房結(jié)束，個(gè)人消費(fèi)者成為淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)主導(dǎo)消費(fèi)群體 ③ 銀行按揭貸款 : 建行、農(nóng)行、工行為準(zhǔn)，中行、商業(yè)銀行業(yè)務(wù)量較少。 ? 爭(zhēng)取在 20xx 年底以前完成全市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的更新、調(diào)整工作。 由于城市發(fā)展的要求，淄博中心區(qū)西移已提到日程上，同時(shí)這也帶動(dòng)了新一輪房地產(chǎn)熱潮的興起，以建業(yè) 城市花園、世紀(jì)花園、紫荊園等為代表的大中型規(guī)模社區(qū)業(yè)已啟動(dòng)。在當(dāng)前股票市場(chǎng)形勢(shì)尚未明朗化，市場(chǎng)前景暗淡的情況下，投資股票已經(jīng)成為風(fēng)險(xiǎn)極大的一種投資方式。加快舊城改造、西城開發(fā)和市開發(fā)區(qū)建設(shè)，形成工業(yè)區(qū)、中心商務(wù)區(qū)、政務(wù)區(qū)、文化娛樂(lè)區(qū)、教育科研區(qū)、居住區(qū)等布局合理的功能小區(qū)。 人口自然增長(zhǎng)率控制在 6‰ 以內(nèi)。三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為 6： 54： 40。淄博下轄五區(qū) 張店區(qū)、淄川區(qū)、博山區(qū)、臨淄區(qū)、周村區(qū)；三縣 桓臺(tái)縣、高青縣、沂源縣。淄博歷史悠久，是齊文化的發(fā)源地，被通稱為齊魯古都。 （ 5）城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃 ? 經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃： “ 十五 ” 時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要任務(wù)預(yù)期目標(biāo)是： 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值爭(zhēng)取突破 1000 億元，年均增長(zhǎng) 9%以上；人均國(guó)內(nèi)生 產(chǎn)總值達(dá)到2800 美元。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4%以內(nèi)。加強(qiáng)城區(qū)道路骨架、供排水和市容環(huán)境等 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 （上述資料出自《淄博市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和到 20xx 年長(zhǎng)期規(guī)劃綱要》） （ 6）股市 中國(guó)股市經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，仍然沒有完全步入正規(guī)的市場(chǎng)化運(yùn)作，股價(jià)波動(dòng)或反復(fù)無(wú) 常，或持續(xù)低迷，幾次重大的股災(zāi)已經(jīng)令許多投資者傾家蕩產(chǎn)，血本無(wú)歸。 目前，淄博房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在張店區(qū)，作為市政府所在地的張店區(qū)是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化和科技教育中心區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)較活躍，平均價(jià)格在 1500 元 /平方米左右。 ? 逐步減少協(xié)議出讓土地的比例，擴(kuò)大土地招標(biāo)、拍賣范圍。房產(chǎn)政策已經(jīng)開始向?qū)嵙π酆竦拈_發(fā)商傾斜。 ? 規(guī)劃： 規(guī)劃將柳泉路建成城市中心路，高層建筑集中兩側(cè)。 2．桓臺(tái)商業(yè)情況 主要集中在索鎮(zhèn)，大的商場(chǎng)有桓臺(tái)百貨大樓、桓臺(tái)商廈、各有四層、一層日用百貨、食品、小家電、二樓服裝、三樓鞋帽、四樓文化用品、經(jīng)營(yíng)狀況一般、 經(jīng)營(yíng)面積 6000 平左右 超市有喜樂(lè)家超市隸屬與百貨大樓共三層：一樓食品、二樓日用品、綠島超市、華聯(lián)商廈四層、位于城邊張北路、華聯(lián) 15 號(hào)開業(yè)。 中街以各種名品服飾專賣為主。品種上仍以服裝鞋帽、日用品為主，餐飲其次 。 （ 2）專業(yè)市場(chǎng)： 地 理 位 置 業(yè) 態(tài) 種 類 營(yíng)業(yè)面積 租 金 售 價(jià) 空置情況 備 注 火車站附近、孝婦河西 泵類、電機(jī)等機(jī)電產(chǎn)品 以 20~40 平米為主 30~40元 /平米 商場(chǎng)以中高檔知名品牌為主賣，針對(duì)中高收入消費(fèi)者，范圍小，人氣不旺。 該商場(chǎng)管理完善，知名度高，定位在高中檔品牌，經(jīng)營(yíng)范圍廣，客流量足，品種齊全。 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 15 頁(yè) 共 33 頁(yè) 張店區(qū)商業(yè)項(xiàng)目比較調(diào)查總表 2（基本資料） 項(xiàng)目名稱 位置 規(guī)模 設(shè)備 智能化 租售 美達(dá)賽特 美食街一號(hào) 建筑面積： 1400 ㎡左右，營(yíng)業(yè)面積： 900 ㎡左右 雙扶電梯 8 部、章丘產(chǎn)貨運(yùn)梯、北京利達(dá)防火保安系統(tǒng) 租金：每月營(yíng)業(yè)額的 25% 王府井廣場(chǎng) 共青團(tuán)路 57號(hào) 占地面積： 36 畝 金帝購(gòu)物廣場(chǎng) 柳泉路 152 號(hào) 建筑面積： 31000 ㎡；營(yíng)業(yè)面積： 220xx ㎡；倉(cāng)儲(chǔ)面積： 7000 ㎡；公司資產(chǎn)： 億元。 淄博已成功進(jìn)行了新世紀(jì)商業(yè)步行街的建設(shè)。目前已形成三大主要商圈。 2）商業(yè)圈持續(xù)發(fā)展力 ? 美食街淄博商廈商業(yè)圈 由于核心物業(yè)與核心店作用，使淄博商廈早期形成高檔商品消費(fèi)區(qū)域。主題商場(chǎng)：魯中家具城、東方家具城，以及壹世界數(shù)碼廣場(chǎng)的開業(yè)，改變了以往經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)品種的單一，形成了集中經(jīng)營(yíng)、品牌服務(wù)的新型經(jīng)營(yíng)方式，同時(shí)豐富了商品種類，樹立了良好的口碑。如：淄博商廈、美達(dá)賽特、金帝商場(chǎng)等。淄博早期自選商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積一般不大，但近年出現(xiàn)了大型自選商場(chǎng)，如：愛客家、新一佳等，商品價(jià)格便宜、種類齊全、符合現(xiàn)代生活需求，深受消費(fèi)者青睞。未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，走主題化的道路將是部分商城的成功之道。 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 23 頁(yè) 共 33 頁(yè) 商場(chǎng)規(guī)?；?隨著中國(guó)進(jìn)入世貿(mào)和自身的發(fā)展，本地企業(yè)在向規(guī)?；l(fā)展，如：淄博商廈、新一佳等，而國(guó)外商家也越來(lái)越看到中國(guó)這個(gè)大市場(chǎng)，不排除國(guó)外商家進(jìn)駐淄博的可 能。畏高問(wèn)題在淄博商圈內(nèi)普遍存在。由此，選擇合適的經(jīng)營(yíng)管理公司是發(fā)展商前期決策的另一重要因素。商業(yè)運(yùn)作受到外界環(huán)境的影響固然重要，但是引發(fā)商業(yè)各類問(wèn)題出現(xiàn)，追溯其根本實(shí)際上大都是商業(yè)物業(yè)權(quán)益，即 所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、收益權(quán) 三權(quán)之間的相對(duì)獨(dú)立和相互協(xié)調(diào)帶來(lái)的。 2 樓：女士服裝、女士用品、女士保暖內(nèi)衣、羊毛衫 品牌：祖兒、納柏侄、迪傲、阿桑娜、艾格、伊妝、恩曼琳、密雪兒、安嘉妮 3 樓：紳士正裝、男用飾品、服裝加工、襯衫內(nèi) 衣、運(yùn)動(dòng)裝、咖啡店、皮衣 品牌：圣羅蘭、華倫天奴、德尊、維納飛、蘭客、開開、法曼斯、皮爾卡丹、啄木鳥、愛茉莉。 高石英瓷、景德鎮(zhèn)藝術(shù)瓷、景德鎮(zhèn)康順煲、夢(mèng)特麗飾品等部份日用塑料制品 食品商場(chǎng)：是朗芝麻素鈣餅干、纖夫餅干、皇帝酥、貴和百合、原汁醬油、億珍桂圓、富你來(lái)榨菜、王致和涮料、虹來(lái)禮品蝦、福泰肴驢肉、思念水餃、民悅山楂片、鬼臉嘟嘟、餅干、泰山果汁、金鑼特制烤腸、金鑼普通金雞肉腸、齊美斯火腿腸、青聯(lián)冷腸、顏豪豬肉丸、燒餅、友和面食、王村米醋、十里香花生油、貢菊花、玫瑰 花、小米鍋巴、松蘑、各種冰糕、冰淇淋、阿里山瓜子、漢波蜜棗、獅王濃香山葡萄酒、郎酒、古井貢、紫藤酒、華東干紅、小糊涂神、姑山茶廠等、精美糕點(diǎn) 二樓：男裝：迪可尼、昂斯、凱普狄諾、法派、賓奴、喬頓、女裝：凱撒香港永安、德爾曼、應(yīng)大、歐尼雅、依夢(mèng)、近百款 休閑裝：旗牌王、劍龍、波頓、米蘭登、高幫、蘇格蘭飛人、 M1拜萬(wàn)得、