【正文】 億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng) %。淄博是山東半島對(duì)外開(kāi)放較早的城市之 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 3 頁(yè) 共 33 頁(yè) 一。 （ 3）金融政策與銀行利率 我國(guó)穩(wěn)健的貨幣政策，人民幣存款利率經(jīng)過(guò)多次降息，目前已經(jīng)維持在較底的水平，活期存款利率為 %，儲(chǔ)蓄這種傳統(tǒng)的投資方式已經(jīng)越來(lái)越失去吸引力，將導(dǎo)致大量資金流向其他投資渠道。實(shí)際利用外資五年累計(jì)突破 6 億美元。城市面貌發(fā)生深刻變化，人民生活基本進(jìn)入富裕階段，實(shí)現(xiàn)市民素質(zhì)、生活質(zhì)量和城鄉(xiāng)文明程度的顯著提高。 十五 期間，四城區(qū)駐地人口分別達(dá)到 2030 萬(wàn)人，建成具有較強(qiáng)聚集力和輻射力，并與中心城區(qū)相配套的復(fù)合城市中心。按誘發(fā)系數(shù)計(jì)算，可帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加值 億元。 ? 在儲(chǔ)備土地依法投放市場(chǎng)前，統(tǒng)一實(shí)施“三通一平”、“五通一平”，提高土地附加值，實(shí)現(xiàn)政府收益最大化。 ? 近日，淄博市房管局出臺(tái)了商品房預(yù)售管理辦法，該措施加強(qiáng)了對(duì)商品 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 8 頁(yè) 共 33 頁(yè) 房銷(xiāo)售的管理力度，降低了消費(fèi)者投資風(fēng)險(xiǎn)，抬高了市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻，使市場(chǎng)運(yùn)作更加規(guī)范化。 改造火車(chē)站廣場(chǎng)，架設(shè)交架廣場(chǎng)。 ? 利群超市有 3 個(gè)分店，總店在辛店有四層，隸屬果品公司，由個(gè)人承包，經(jīng) 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 10 頁(yè) 共 33 頁(yè) 營(yíng)格局同東泰商廈。 與服裝城隔張博路相望的有東方商場(chǎng)以零售為主，一樓食品，日用洗化，二樓服裝鞋帽，共五層，主要營(yíng)業(yè)均為一、二層，經(jīng)營(yíng)情況一般化與東方并排有小商品城主要以小商品批發(fā)為主，淄博市地區(qū)各區(qū)縣的小商品賣(mài)買(mǎi)流通。 較高，平均達(dá)到 50%。月 不出售 空置率很低 綜合分析 博山區(qū)城區(qū)面積較小，商業(yè)物業(yè)比較集中，主要就是在上述三個(gè)范圍。 中高收入消費(fèi)者 零售，統(tǒng)一收銀，營(yíng)業(yè)員由商戶自帶，服裝統(tǒng)一由商場(chǎng)提供，押金 450元。 以零售業(yè)為主，統(tǒng)一收銀。 有假貨，商品價(jià)格偏高。 ? 購(gòu)物環(huán)境不斷完善 隨著淄博市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步完善，市場(chǎng)供給充足，商貿(mào)企業(yè)活力增強(qiáng)，呈現(xiàn)購(gòu)銷(xiāo)兩旺的良好局面。 消費(fèi)觀念也同時(shí)發(fā)生變化，消費(fèi)者更加注重商品的品質(zhì)、檔次、價(jià)格以及購(gòu)物環(huán)境、服務(wù)水準(zhǔn)、購(gòu)物滿意度等多方面內(nèi)容，需求層次更加細(xì)分，日趨多元化。目前步行街北段已經(jīng)形成了一定效應(yīng)，人流很大，南段隨著壹世界數(shù)碼廣場(chǎng)的帶動(dòng)也將于 10 月 1 日開(kāi)始正式營(yíng)業(yè)。 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 20 頁(yè) 共 33 頁(yè) ? 新世紀(jì)商業(yè)街 是淄博發(fā)展最晚的商業(yè)街。 ? 百貨商店 百貨商店是以經(jīng)營(yíng)大量工業(yè)品為主的大型合性零售店，營(yíng)業(yè)面積大，場(chǎng)內(nèi)雇傭人數(shù)多，經(jīng)營(yíng)商品涉及吃、穿、用各個(gè)方面，包括普通商品和高檔商 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 21 頁(yè) 共 33 頁(yè) 各個(gè)檔次。 ? 自選商場(chǎng)（超市） 其最大特征是：采用開(kāi)架式售貨方式，顧客自選商品，到出口統(tǒng)一付款。 ? 主題商城（專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)） 傳統(tǒng)的百貨商業(yè)正經(jīng)歷一次大的轉(zhuǎn)型。 商場(chǎng)連鎖化： 濟(jì)南銀座、新一佳等各個(gè)區(qū)域分店的開(kāi)業(yè)，表明商場(chǎng)進(jìn)入連鎖經(jīng)營(yíng)時(shí)代。 整體商業(yè)區(qū)內(nèi)如果經(jīng)營(yíng)品種或經(jīng)營(yíng)方式過(guò)于單一將會(huì)加劇同類(lèi)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)， 千店一面、毫無(wú)特色的經(jīng)營(yíng)將難以引起消費(fèi)者的興趣，某種程度上將會(huì)造成整體商業(yè)區(qū)的客流減少和商業(yè)區(qū)的 逐漸弱化。 根本解決斷供問(wèn)題首先應(yīng)該是發(fā)展商確定長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的思路，根據(jù)商業(yè)所處環(huán)境的市場(chǎng)分析確定商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位，優(yōu)化商場(chǎng)內(nèi)部的設(shè)計(jì)及硬件設(shè)施的保障，并由此建立完善的經(jīng)營(yíng)管理體系，引入專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司長(zhǎng)期實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理。 ? “三權(quán)分立” 是目前商業(yè)租售經(jīng)營(yíng)的核心問(wèn)題 從淄博商業(yè)的現(xiàn)狀分析，我們認(rèn)為：首先， 商業(yè)經(jīng)營(yíng)的根本在于三權(quán)的統(tǒng)一與 協(xié)調(diào)。 四、市場(chǎng)調(diào)查總結(jié) 美食街淄博商廈商業(yè)圈： 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 26 頁(yè) 共 33 頁(yè) ? 本商圈商服業(yè)態(tài)多種多樣，但以服裝、鞋類(lèi)、電器為主，以中高檔次為主； ? 餐飲業(yè)在本商圈有較大的需求； ? 本商圈商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)較有特色，缺少主題商場(chǎng)； ? 本商圈購(gòu)物客戶以本區(qū)中高收入者、部分周邊區(qū)縣消費(fèi)者為主； ? 美食街人流量較大，商場(chǎng)東路人流量銳減； 城市整體商業(yè)狀況總結(jié)及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)： ? 淄博商業(yè)物業(yè)供需方面整體上基本供求平衡，未來(lái)一、二年商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈； ? 淄博商業(yè)物業(yè)的地下層及二層以上的樓層空置率較高，商廈一層的銷(xiāo)售率、租售率較高，其它層較差；租售價(jià)格相差 較大，未來(lái)商業(yè)通過(guò)走主題商場(chǎng)（專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)）及先進(jìn)的商業(yè)模式，合理的商業(yè)布局將能夠較好地解決此類(lèi)問(wèn)題； ? 隨著城市中心西移，城市西部商業(yè)將日漸繁華，老城區(qū)商業(yè)圈將受到巨大的沖擊；老商圈商業(yè)必須推陳出新，樹(shù)立新形象，建立獨(dú)特性，才能保持市場(chǎng)熱度； ? 經(jīng)營(yíng)狀況（開(kāi)業(yè)與否）、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)檔次、建筑風(fēng)格將直接影響人流的方向，未來(lái)商業(yè)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將是全方位的競(jìng)爭(zhēng)； ? 商廈檔次模糊，形象不明確，未來(lái)商業(yè)物業(yè)定位將更加明確并形成市場(chǎng)差異化形象，逐步樹(shù)立商業(yè)品牌形象，對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行細(xì)分，靠特色鎖定目標(biāo)消費(fèi)者； ? 商業(yè)物業(yè)以自建自用和進(jìn)入 市場(chǎng)銷(xiāo)售為運(yùn)作方式； ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，自建物業(yè)圍繞營(yíng)造購(gòu)物環(huán)境為主（商廈），銷(xiāo)售物業(yè)圍繞商業(yè)價(jià)值最大化展開(kāi)（王府井廣場(chǎng)每間都是臨街鋪）； ? 資源利用方面，外部商業(yè)資源已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)駐淄博； ? 在營(yíng)銷(xiāo)觀念方面，專(zhuān)業(yè)化策劃代理公司成為市場(chǎng)中堅(jiān)，營(yíng)銷(xiāo)體系正在建立，在售項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)水平較高； ? 宣傳推廣力度不斷增大，媒體效力在降低，增加后續(xù)項(xiàng)目推廣費(fèi)用； 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 27 頁(yè) 共 33 頁(yè) ? 在經(jīng)營(yíng)管理水平方面，越來(lái)越開(kāi)始受到商家及消費(fèi)者重視，外來(lái)經(jīng)營(yíng)管理公司已經(jīng)進(jìn)駐淄博； ? “返租”、“代租”成為商廈租售的主要促銷(xiāo)手段； ? 投資者為主要買(mǎi)家之一； ? 在售項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)包裝有一 定特色； 附件：商業(yè)物業(yè)調(diào)查明細(xì) 美達(dá)賽特 位置：美食街一號(hào) 20xx 年 1 月 11 日開(kāi)業(yè) 建筑面積： 1400 平左右 營(yíng)業(yè)面積 900 平左右 營(yíng)業(yè)時(shí)間：早 9： 00—— 晚 9： 00 裝修標(biāo)準(zhǔn)：大理石地面，刮瓷墻、照明燈、背景音樂(lè)、休息長(zhǎng)椅、自動(dòng)扶梯、自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)、防火通道等。 二樓：襯衫 T 恤、皮衣西褲、風(fēng)衣大衣、西服領(lǐng)帶、精品屋、名牌店等 女裝：佛絲待、卡蒙迪、蒙也娜、鏗鏘玫瑰 男裝：愛(ài)登堡、杉杉、夢(mèng)特嬌、黎富等 三樓：男女皮鞋、旅游鞋、布膠鞋、運(yùn)動(dòng)鞋、帽子、針織內(nèi)衣、羊毛、羊毛衫、休閑服飾、床上用品、婦女用品等 運(yùn)動(dòng)鞋：?jiǎn)痰?、雙星、李寧等 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 29 頁(yè) 共 33 頁(yè) 羊毛 襯衫：海爾曼斯、鄂爾多斯 休閑服飾：拼牌、圣羅蘭 床上用品：夢(mèng)活 五樓：兒童服裝、兒童鞋帽、兒童用品、兒童玩具 兒童游樂(lè)兒童冷食、辦公用品、文體用品、音像制品、圖書(shū)、照相器材、通迅器材、電腦城、快餐店等 家電商場(chǎng)：冰箱、冰柜、空調(diào)、電風(fēng)扇、洗衣機(jī)、廚房電器、電視機(jī)、攝錄相機(jī)、影碟機(jī)、組合音響、家庭影院等 淄博商廈 基本情況：山東淄博商廈股份有限公司、 1995 年 12 月 30 日建成開(kāi)業(yè)，總部建筑面積近 10 萬(wàn)平方來(lái)，經(jīng)營(yíng)品種 12 萬(wàn)個(gè)，員工 23000 余人，下設(shè)泰星大酒店、鋁城購(gòu)物中心、遠(yuǎn)方汽車(chē)貿(mào)易有限公司、吉星裝飾材 料裝飾城，古玩文化廣場(chǎng)等 20 多家分支機(jī)構(gòu)。 電話： 0533—— 2215939—— 8000 0533—— 2215939—— 8888 公交路線： 12 9 35 愛(ài)客家超市 位置 ： 張店區(qū)中心路號(hào) 開(kāi)業(yè)日期： 20xx 年 1 月 22 日 建筑面積： 10700 ㎡ 營(yíng)業(yè)時(shí)間：早 9： 00— 晚 9： 00 裝修標(biāo)準(zhǔn)：大理石地面、刮瓷面墻、照明燈、休息長(zhǎng)椅、自動(dòng)扶梯、自動(dòng)噴淋防火系統(tǒng)，防火通道 設(shè)備：日本三菱手扶電梯 2 部 主要單位：開(kāi)放式貨架和柜臺(tái)專(zhuān)柜 停車(chē)：南門(mén)是自行車(chē)停車(chē)場(chǎng)，兩邊是機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)形式： 開(kāi)架購(gòu)物方式、統(tǒng)一收銀、營(yíng)業(yè)員商場(chǎng)統(tǒng)一著裝，押金 300 元 進(jìn)貨渠道：深圳、北京、濟(jì)南、青島 備注：管理每層分工明確，超市以“愛(ài)客如家每一天”的經(jīng)營(yíng)宗旨，以通透、寬敞、明亮、現(xiàn)代優(yōu)雅的店內(nèi)裝修，主要針對(duì)中 低檔收入者。 針織商場(chǎng)：雪蓮、春竹、鹿王、羊絨衫、皮皮狗、銅牛內(nèi)衣、豪門(mén)內(nèi)衣、華金棉毛服 恒源祥羊毛內(nèi)衣、桑扶蘭、嘉利詩(shī)、美思、曼尼芬、蘭尼爾、愛(ài)慕、婷美、 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 31 頁(yè) 共 33 頁(yè) 內(nèi)衣、秋鹿睡衣、達(dá)爾、新世家族、夢(mèng)妮床上用品、陜西秦繡、家家夢(mèng)、笑派加毛毯 醫(yī)院商場(chǎng) 四樓：家電商場(chǎng)、索尼、日尼、康佳彩電、長(zhǎng)虹、松下、 TCL、威萊、愛(ài)浪、萬(wàn)利達(dá)、新科、 SAV、夏普微型音響、科美 80VCD、 CD 三洋 手機(jī)：所有國(guó)內(nèi)外品牌手機(jī) 玉器商場(chǎng)：翡翠玉 掛件、鍍金擺件系列工藝品 文休科技商場(chǎng)：清華紫光、浙大愛(ài)得樂(lè)、智能達(dá)、金正、清華創(chuàng)新、步步高、萬(wàn)信、音文秀復(fù)讀機(jī) 電腦：聯(lián)想、海爾、方正、 TCL 、七喜、柏安、東芝、清華同方、聯(lián)寶、夏普、 IBM、東方、康柏、宏基。第一批 342 戶交誠(chéng)信金。 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 25 頁(yè) 共 33 頁(yè) 不同商業(yè)形式對(duì)于三權(quán)問(wèn)題的關(guān)聯(lián)性 三權(quán)關(guān)系 經(jīng)營(yíng)方式 招商 /三權(quán)關(guān)系 銷(xiāo)售 /三權(quán)關(guān)系 主題商城 較強(qiáng) 極強(qiáng) 百貨商店 弱 較強(qiáng) 專(zhuān)業(yè)商店 弱 較強(qiáng) 街鋪 軟弱 較強(qiáng) 自選商場(chǎng) 弱 較強(qiáng) ? 商業(yè)物業(yè)的設(shè)計(jì)應(yīng)結(jié)合商業(yè)的三權(quán)關(guān)系統(tǒng)一考慮 此外，商業(yè)物業(yè)的設(shè)計(jì)應(yīng)結(jié)合商業(yè)的三權(quán)關(guān)系統(tǒng)一考慮。回報(bào)承諾的實(shí)現(xiàn)由提供年限不等的返租承諾，而返租的年限越來(lái)越長(zhǎng)。 解決畏高問(wèn)題首先應(yīng)在市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上明確商場(chǎng)的定位，制定完整的招商、銷(xiāo)售的推廣計(jì)劃；從長(zhǎng)計(jì)議引進(jìn)專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資回報(bào)目標(biāo)，以統(tǒng)一策劃，統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的整體價(jià)值。 美食街商業(yè)圈的業(yè)態(tài)趨向單一，業(yè)態(tài)之間缺少互補(bǔ)。 ? 外部資源大型商服配套 —— 新一佳進(jìn)駐 新一佳超級(jí)市場(chǎng)的進(jìn)駐，對(duì)淄博商業(yè)產(chǎn)生了巨大的社會(huì)效應(yīng)和沖擊。 近期市場(chǎng)熱點(diǎn) 1）、市場(chǎng)熱點(diǎn) ? 王府井廣場(chǎng)和銀座的興建 王府井廣場(chǎng)和銀座的興建，特別是王府井廣場(chǎng)大密度的廣告宣傳，在淄博掀起了王府井效應(yīng)。近年，淄博出現(xiàn)了許多中高檔 及高檔專(zhuān)業(yè)店。 商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式 經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，淄博市商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)方式與追求減低購(gòu)物成本和提高購(gòu)物效率充分結(jié)合，經(jīng)營(yíng)方式復(fù)雜多樣，主要有： ? 主題商場(chǎng)（含專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)）