【正文】 主題商場一般規(guī)模較大，以某一類產(chǎn)品針對某一類人群的經(jīng)營，進(jìn)行主題定位，由專業(yè)經(jīng)營公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理，業(yè)態(tài)以中高檔為主，客戶多為租賃經(jīng)營，部分自營，如“壹世界數(shù)碼廣場”、“齊賽科技市場”等，是目前市場上經(jīng)營較好、空置率較低、租金較高的的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營方式。美食街淄博商廈整個(gè)商業(yè)圈市場定位中高檔，在淄博商廈、美達(dá)賽特的帶動下，形成一定的品牌效應(yīng)，有部分待建商業(yè)物業(yè)，形成了一定的持續(xù)推動力，但隨著城市中心西移，其受其它商圈沖擊最大。在商廈的帶動下，美食街自發(fā)地形成了商業(yè)街，而不是飲食一條街，商業(yè)需求逐步擴(kuò)容，逐步形成了以淄博商廈、美達(dá)賽特為原點(diǎn)，由東向西，以美食街為核心形成了美食街淄博商廈商圈。 另一方面，淄博零售業(yè)從規(guī)模、經(jīng)營品種、經(jīng)營方式和購物環(huán)境等方面有顯著提高。 淄博市 GDP 年份 全市 （億元） 1997 年 1998 年 1999 年 20xx 年 ? 消費(fèi)品零售總額增長，零售業(yè)擴(kuò)張迅速 社會消費(fèi)品零售總額 、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和 消費(fèi)性支出 年份 全市 （億元） 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 1997 年 5374 4135 1998 年 5391 4368 1999 年 6301 4803 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 17 頁 共 33 頁 20xx 年 20xx 年淄博市社會消費(fèi)品零售總額的增長保持去年持續(xù)增長狀態(tài)，出現(xiàn)加速上行的勢頭，同時(shí)，居民收入穩(wěn)步提高，為今年內(nèi)消費(fèi)品穩(wěn)步增長奠定基礎(chǔ)。 與代理商合作、分成。 北京、上海、廣州等。月 不出售 15% 新建一路及 電信局附近 通訊市場 以 10~30 平米為主 40~60元 /平米 50 元左右/m2 鞋城在留仙湖旁邊，長途汽車站對過以石家莊鞋城為模式，規(guī)模頗大呼囊括各大品牌。 3．周村商業(yè)情況 周村的步行街為主商情布局、有周村最大的百貨大樓 —— 觀山百貨大樓、經(jīng)營面積 1 萬平、共五層、主要集中在一、二、三、層，經(jīng)營狀況慘淡、急需和作廠商。 （ 4）市場構(gòu)成 ? 各類型房產(chǎn)開發(fā)投資比例： 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 9 頁 共 33 頁 住宅投資占 房產(chǎn)總投資 64％ 辦公樓投資占 房產(chǎn)總投資 ％ 商業(yè)房投資占 房產(chǎn)總投資 12％ 其他投資占 房產(chǎn)總投資 15％ ? 各類型房產(chǎn)開發(fā)面積比例： 住宅占 總面積 84％ 經(jīng)濟(jì)適用房占 住宅 7％ 辦公樓占 總面積 3％ 商業(yè)房占 總面積 ％ 其他占 總面積 ％ 總結(jié) ： 從淄博市房產(chǎn)市場構(gòu)成角度來看，商業(yè)已經(jīng)成為除住宅外投資額、開發(fā)面積最大的物業(yè)類型。一般提供 20 年 按揭，極個(gè)別樓盤可達(dá)到 30 年，審查較嚴(yán)，手續(xù)繁頊，服務(wù)意識不強(qiáng)，已開始進(jìn)行改良。 分析 ： 從全國的形勢來看，房地 產(chǎn)開發(fā)用地出讓方式從協(xié)議用地為主轉(zhuǎn)為以招標(biāo)、拍賣為主已是大勢所趨，淄博房地產(chǎn)土地出讓政策的改變，預(yù)示著淄博房地產(chǎn)市場格局行將改變，實(shí)力雄厚的開發(fā)商有能力拿到更多更好的土地，而那些開發(fā)資質(zhì)較低，實(shí)力一般，無資源優(yōu)勢的開發(fā)商將逐步被市場所淘汰。 固定資產(chǎn)投資 全市 市轄區(qū) 固定資產(chǎn)投資完成額（萬元） 893954 858467 其中：住宅（萬元） 66995 54418 房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（萬元） 89226 84209 其中：住宅（萬元） 57137 52965 全年新增固定資產(chǎn)（萬元） 651619 608733 本年施工住宅面積（萬 m2） 242 209 本年竣工住宅面積（萬 m2） 商品房銷售面積（萬 m2） 其中：銷 售給個(gè)人（萬 m2） 31 商品房空置面積（萬 m2） 商品房銷售額（萬元） 65161 65161 其中：銷售給個(gè)人（萬元） 7906 7906 （ 2）房地產(chǎn)相關(guān)政策 ① 土地政策： ? 從 20xx 年 7 月 1 日開始，淄博市房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓方式發(fā)生重大改變，房地產(chǎn)開發(fā)用地一律實(shí)行招標(biāo)或者拍賣的形式進(jìn)行土地出讓。 （ 7） WTO 中國成功加入世貿(mào)組織，經(jīng)濟(jì)將更加市場化，多種產(chǎn)業(yè)將逐步與國際接軌。加快建設(shè)城市形象工程、標(biāo)志性工程和精品工程，重點(diǎn)建設(shè)和完善高層建筑區(qū)、城市廣場和城市園林。到 20xx 年末總?cè)丝谶_(dá)到 418 萬人，城市化水平達(dá)到 50%。地方財(cái)政收入突破 40 億元，年均增長 10%以上。全市人口 4184750人，其中城市人口約 180 萬人。全市國土總面積 5938 平方公里，其中市區(qū) 2961 平方公里。 （ 4）人口狀況及政策 全市人口 4184750 人，其中城市人口約 180 萬人，其中張店區(qū)人口 712318 人， 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 4 頁 共 33 頁 城市人口近 45 萬。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入力爭分別突破 9000 元和 5000 元。 ? 城市發(fā)展布局 張店中心城區(qū)建設(shè)。 經(jīng)濟(jì)體制和發(fā)展政策 加快企業(yè)改革步伐，調(diào)整優(yōu)化國有經(jīng)濟(jì)布局 ， 十五 末，除化工、醫(yī)藥等支柱產(chǎn)業(yè)中的重點(diǎn)企業(yè)由國有控股或參股外，其余國有資產(chǎn)全部退出 ； 大力發(fā)展非公有制經(jīng)濟(jì)積極發(fā)展各類市場，形成統(tǒng)一開放、競爭有序的市場體系 。商品房銷售率達(dá) 95%，銷售額 億元，商品房空置率低于 3%，全年實(shí)現(xiàn)商品房交易面積 萬平方米，比上年增長 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁 共 33 頁 %。 ? 加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的控制力度，凡屬改變土地用途、容積率的，必須依法辦理審批手續(xù)。 分析 ： 城市規(guī)劃的變遷，住房政策的改革，監(jiān)管力度的不斷加大，使淄博市房地產(chǎn)業(yè)遵循著城市發(fā)展的整體思路，在政策的刺激下，將進(jìn)一步規(guī)范化、市場化。 ? 交通： 搞好柳泉路、人民路西延、魏北路等 38 條城市道路的建設(shè)和改造。 ? 各種精品小屋主要集中在桓公路兩側(cè)，交通便利，郵電局在那，小屋面積 10平左右至 20 平左右不等， 10 平小屋一年租金 2 萬 —— 3 萬。 香港路以手機(jī)，藥店、飯店為主。 百貨大樓、 新建四路附近 以沿街房為主，百貨大樓是博山區(qū)最大的綜合商場，面積較大，裝修檔次中等偏低。而且多以租賃沿街房經(jīng)營為主，個(gè)人置業(yè)經(jīng)營的比例較?。s為 20%左右），一樓空置率很低，二樓以上利用率不高，主要原因有：建筑物內(nèi)部布局設(shè)計(jì)不合理；不利于展示商品；消費(fèi)者習(xí)慣上不愿意到二樓以上的商鋪購物等。 管理每層分工明確，租賃率達(dá)90%以上。 交通不通暢，商業(yè)中心往柳泉 路的新開發(fā)的商城靠攏，自身的配套逐漸落后，如停車場、交通問題等。 愛客家超市 地下一層生鮮食品、各種蔬菜、家庭用品 地上一層男女服飾、日化用品、電器 深圳、北京、濟(jì)南、青 島 中低檔收入者 開架購物方式、統(tǒng)一收銀、營業(yè)員商場統(tǒng)一著裝，押金300 元 人氣很旺 管 理 每層 分 工 明確，超市以“愛客如家每一天”的經(jīng)營宗旨，主要針對中低檔收入者。從 20xx 年淄博商業(yè)業(yè)態(tài)水平進(jìn)一步提高，零售商業(yè)在激烈的競爭中已進(jìn)入理性成長期。 淄博市成熟商業(yè)圈分析 1）城市發(fā)展與商業(yè)圈形成 一個(gè)城市中商業(yè)圈、商業(yè)街的產(chǎn)生，發(fā)源與以下幾個(gè)基本因素有關(guān)： ? 城市的交通樞紐中心 ? 城市歷史形成的集市中心 ? 區(qū)域具有明顯的產(chǎn)業(yè)特征 ? 城市的規(guī)劃和延展方向 淄博商業(yè)圈、商業(yè)街均在以上四個(gè)基本要素之上發(fā)展形成。以此往南延伸，囊括了展覽館、魯中家具城、東方家具城等，形成了新世紀(jì)商業(yè)街。新世紀(jì)商業(yè)街已經(jīng)成為集電子產(chǎn)品，服裝、通訊、網(wǎng)吧、小商品、參飲為一體的泛業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)街。淄博百貨商店大多位于商業(yè)繁華區(qū)，并成為該商業(yè)區(qū)的核心。隨著信電子信息管理系統(tǒng)的廣泛應(yīng)用，自選商場的內(nèi)部管理和收款十分簡捷便利。主題式商城愈演愈烈，繼各大主題商城（家具城）蓬勃發(fā)展之后，新世紀(jì)商業(yè)街的“壹世界數(shù)碼廣場”和“齊賽電腦城二期”成為市場的熱點(diǎn)。 商場品牌化： 銀座、新一佳等眾多的外地商家通過自己的商業(yè)品牌強(qiáng)勢進(jìn)駐，占領(lǐng)市場。 ? 畏高現(xiàn)象 畏高現(xiàn)象指商業(yè)裙樓二層以上嚴(yán)重空置的現(xiàn)象。 商 業(yè)的經(jīng)營回報(bào)是一個(gè)長期的過程，未來經(jīng)營回報(bào)取決于經(jīng)營管理公司的實(shí)際操作。 城市的建設(shè)和區(qū)域環(huán)境的影響使各區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)出不同的形態(tài)特征，存在的問題也不盡相同。 1 樓：化妝品、皮鞋、皮具、黃金飾品、鐘表、品牌服裝、眼鏡等。 地下一層經(jīng)營：摩托車、自行車、家用電器等 自行車：捷安特、美達(dá)利、泛達(dá)、世佳、夢派、阿米尼、愛諾克、玫瑰之約、“綠色”無鏈 折壘自行車： 摩托車、金城、豪爵、南方、隆鑫、麥科特、三陽、中華 家用電器；海爾微波爐、熱水器（美的、丹普熱、桑普、松下、海爾）、格蘭仕微波爐、新基德熱水器、三洋微不足微波爐、油煙機(jī)（華帝、海爾、櫻花）桑東整體浴室、格力電風(fēng)扇、先鋒電風(fēng)扇、洗衣機(jī)（海爾、西門子、小鴨、榮事達(dá)、伊萊克斯、小天娥、 TCL ）空調(diào)（美的、 TCL 、空調(diào)、志高、春蘭、 格力、海爾、海信） 一層超市（食品、日化、百貨、箱包）小家電系列、眼鏡鐘表、化妝品、玉蘭油 UP鄭明明、蝶妝、清妃、歐萊雅、雅倩、黛妃、力士、風(fēng)影）近百個(gè)名牌化妝品，近 30 個(gè)品牌數(shù)千款洗化用品，百貨商場有商鵬堂電磁爐歐科多用機(jī)、摳堅(jiān)電飯堡、愛庭電磁灶、西貝爾多用機(jī)、康達(dá)多用機(jī)、海菱多用機(jī)、松下剃須刀、富士寶電磁爐、新型罐療器，邁克大夫血壓計(jì)、三和松石，西紅柿按摩器、 24蘇泊爾好幫手壓力鍋、希達(dá)爾 28cm 電熱鍋、 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 30 頁 共 33 頁 TU7542 愛仕達(dá)壓力鍋 英納格、梅花、綠琴自動機(jī)械手表、石英手表、依波表、羅西表、美諾、天王 石英表、精鐵時(shí)、勁時(shí)、奧尼卡石英時(shí)友、紳士、金時(shí)達(dá)、雷諾、圣伯來、圣泰尼、羅達(dá)、寶時(shí)捷、名瑪、長浪、達(dá)爾蒙、立雅、等石英表、茂林懷表、康巴絲石英掛鐘。在經(jīng)營上創(chuàng)造性將平價(jià)百貨、超市、菜市場有機(jī)結(jié)合在一起，并融購物休閑于一體，淄博愛客家現(xiàn)已成為淄博市民的好鄰居，每逢節(jié)假日人氣很旺 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 33 頁 共 33 頁 。襯衣：領(lǐng)帶：雅格爾、好事中、太平鳥、紅豆、西褲、九牧王、和平、遠(yuǎn)方、雷諾、百斯頓 三樓：鞋帽商場、吉達(dá)爾、貝爾達(dá)、貝佳、