【正文】 民收入更多的是來源于第二產業(yè)；而近幾年第二產業(yè)所占比例都在提高，第一產業(yè)、第三產業(yè)所占比例已經向第二產業(yè)傾斜，根據防城港市 以港興市、以工業(yè)興市、以區(qū)位優(yōu)勢興市 戰(zhàn)略，產業(yè)結構得到了合理的調整。城市建成區(qū)達到 平方公里，城鎮(zhèn)化水平達到 %。港口貨物吞吐量達到 5053 萬噸，增長 %，連續(xù)兩年每年增加 1000 萬噸以上，其中：防城港吞吐量達到 3032 萬噸，增長 %，中小港口吞吐量達到 2021 萬噸，增長 倍。東興金灘、江山半島大平坡等旅游景點風光旖旎、多姿多彩。 由于收入的增加，城 鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達 億元，比年初增加 億元，增長 %。 總結。 15 2020 年防城港房地產開發(fā)投資完成 億元，增長 倍，實現了翻番增長，增速居全區(qū)首位。特別是在廣西北部灣經濟區(qū) 發(fā)展 規(guī)劃戰(zhàn)略實施后，外來房地產企業(yè)紛紛入港投資，重點投向西灣板塊與行政新區(qū)板塊，使西灣中央住宅區(qū)板塊與行政新區(qū)高尚住宅板塊成為防城港市房地產市場新的熱點開發(fā)區(qū)域。 這是防城港市 改善人居環(huán)境的重要舉措，標志著 防城港市 的 “ 項目年 ” 建設進入新一輪高潮 ，估計下半年會有更多新項目推出 。 環(huán)境、配套不斷完 善，既促使樓價升值，也吸引了更多地買家入市。 競爭日趨激烈，開發(fā)商面臨更大挑戰(zhàn) ； 市場的競爭將會日趨激烈其實市一個長期的趨勢。 住宅的 精品化是未來的 發(fā)展趨勢 缺乏真正意義上的精品樓盤可以說是目前防城港住宅的普遍特征。對于住宅產業(yè)而言 ,具有規(guī)模效益表現在開發(fā)成本的降低、全面物業(yè)管理系統(tǒng)的建立。 20 二 、 項目 地塊分析 （一）、項目位置 位于防城港市行政新區(qū)， 高速公路入口處興港大道北段。 （四）、 基地的物業(yè)發(fā)展偏好 項目區(qū)位 從本項目基地的區(qū)位、交通條件判定， 區(qū)位優(yōu)勢顯著，交通發(fā)達， 本項目基地在發(fā)展城市 高品質 休閑居住 具有良好的優(yōu)勢。分配方案如下： 產品形態(tài) 容積率 用地面積 建筑面積 面積百分比 均 價 (約 ) 銷售額 (約 ) 總用地 300 畝 600000 ㎡ 100% 別墅 聯排 60 畝 40000 ㎡ 16000 ㎡ ％ 3500 元 億 天地摟 24000 ㎡ 公寓 多層、小高層、 高層 240 畝 560000 ㎡ % 2900 元 銷售額 億 . (注 :公寓容積率以經驗值為參考 ,公建部分暫不計入，價格以公寓 2900 元 /㎡ 、別墅 3500 元 /㎡ 為參考計算。 27 整體 開發(fā)構想如下： 項目定位 濱海 現代 生活方式 ， 集聚水 岸、水城之建筑精華的 濱海 現代 式 情 景社區(qū) 目標客戶 本地 :富有階層、 新興中產階層、 高品味白領 群體；外 地 :區(qū)外及防城所轄各 縣進 防城 的購房群體，投資群體。 濱濱 海海 因此項目開發(fā)概念需要體現這景觀價值與文化內，從國際濱海的現代風尚生活入手，層層深入，層層升華 。 . 31 三 、形象定位 四 、分區(qū)定位 別墅區(qū) ※ 總體定位： “ 依海 望水 濱海 水 岸 風情 社區(qū)” ※ 檔次定位： 聯排 ，天地樓 為主的經濟型精品別墅（ TOWNHOUSE） ※ 產品定位： 同同 步步 世世 界界 的的 濱?，F代風尚大盤 32 —— 功能定位： 海 、湖、溪 景概念的 寬景 休閑型 濱海 水岸 風情 別墅。 開發(fā)次序 按照組合開發(fā) 的原則，首期開發(fā) 產品為別墅、 部分 公建、多層 洋房 ，容積率 控制在 左右， 產品以經濟型連排別墅、 天地摟 以及多層寬景洋房為主力產品 ，后期再行開發(fā) 33 層 高層住宅，容積率達到 左右。 D、 據調查考究，在 防城港 的購房者當中，注重建筑風格目前已呈上升的趨勢，未來項目銷售的好壞也將取決于項目建 筑是否有特色。 ◇客廳開間不小于 米。 此開發(fā)次序意在 拉長產品線，從連排別墅到 天地樓，再到 多層寬景 HOUSE、以及 高層 公寓，在不同的開發(fā)階段靈活安排，穿插組合 ，盡量覆蓋到各類購房群體，擴大市場銷售范圍。 —— 產品面積： 聯排 210250 ㎡左右 ，天地摟 230260 ㎡ 。綜合項目的基本 特點 ，我們認為， 本項目易 走風情路線是一個比較上佳的選擇 。 風風 尚尚 首期策略 以 120 畝左右作為首期開發(fā)規(guī)模，其中 10 畝 （ 按 4%的配套比例 的一半 計算 ） 作為公建配套用地 、 60 畝別墅 、 50 畝公寓開發(fā)用地，容積率 — ；移植 濱海國際 濱海建筑的 人居經典，以稀缺多層產品及情景花園 洋房打開市場缺口 ；首期 預計 09 年 中下旬入市 ， 銷售額 預計 個億?？射N售額為 億 。 區(qū)域市場 、 周邊目前只有歐景藍灣一個項目在開發(fā)，該項目品質中檔，價格為 港口區(qū)商品房最低，該項目經歷去年的旺銷期后，今年銷售進入低谷，而桃花灣片區(qū)銷售良好，這說明本區(qū)域無法吸引普通消費者置業(yè)投資。 （二）、地塊形狀 ? 項目地塊的不完整，被興港大道分為東西兩塊，西地塊 畝，東地塊 畝，共 畝； ? 項目地塊形狀較不規(guī)則，邊多且有多個尖角，西地塊大致呈 45 度的菱形；東地塊更是北大南小，大致呈 45 度直角三角形； （三）、地塊優(yōu)劣勢分析 ● 優(yōu)勢： 本項目鄰近內海， 周邊空氣清新，空氣含氧負離子高，可有效吸引游客及本地追求休閑生活的消費群體。從今年的情況看，由于大盤在基礎設施 配套、社區(qū)環(huán)境、價格等方面都是小社區(qū)不可比擬的優(yōu)勢，大規(guī)模開發(fā)將是市場發(fā)展趨勢。 ? 規(guī)劃設計 上有所創(chuàng)新， 已經跳出目前防城港的 原 有模式，在 小區(qū)內 布局上 也 不再局限于排列式 平行 布局 。目前防城港的住宅市場已經出現更多精品產品，說明已經進入品質競爭時代。隨之，拐點論、劇變論、回暖論等各種論點泛起。據統(tǒng)計，全市完成房屋竣工面積 萬平方米，比去年同期下降 %，其中住宅竣工面積 萬平方米，下降 %。一季度，全市房地產開發(fā)到位資金 億元，比去年同期長 89%。 2020 年第一季度 全市完成房地產開發(fā)投資 億元，同比增長 % 近兩年，隨著 北部灣經濟區(qū)規(guī)劃建設的推進 ， 外來品牌地產不斷涌進，外來投資已經占主導地位， 2020 年 外企業(yè)進入我市房地產開發(fā)完成投資 億元，占房地產業(yè)投資的 %，改善了 防城港 房地產企業(yè)資質等級低開發(fā)的局面。西部大開發(fā)戰(zhàn)略的深入實施，中國 —東盟自由貿易區(qū)和 “兩廊一圈 ”建設步伐的加快， “泛珠三角 ”區(qū)域經濟合作的加強，北部灣經濟區(qū)規(guī)劃建設的推進，都將給防城港市帶來千載難逢的發(fā)展機遇。 對外貿易快速增長、金融運行穩(wěn)定，物價上漲較快。游客乘客輪、或經陸路口岸到越南等東盟十國，可充分享受濃郁的異國風情。港容港貌整治成效明顯，港口綜合管理水平進一步提高。 工業(yè)發(fā)展勢頭強勁，主導地位穩(wěn)固。 “ 還島于港 ” 取得新成效，城市基礎設施進一步完善。 2020 年防城港市國民經濟和社會發(fā)展計劃確定： 生產總值增長 20%以上；財政收入增長 25%以上；全社會固定資產投資增長 30% 11 以上 。 （二）、防城港市總體社會和經濟發(fā)展概況 防城港市 是一個以港口貿易為主的三線城市， 城市規(guī)模較小，城鎮(zhèn)化水平較低 ； 自身 防城港發(fā)展能力有限；社會事業(yè)發(fā)展滯后，人民生活還 不富裕；經濟總量小，總體實力不強； 但近兩年發(fā)展速度有所加快。 ○ 2 成本優(yōu)勢 土地資源豐富，工業(yè)用地較為充裕，地價低廉；勞動力成本低，生活費用便宜。東興口岸年出入境人員超過 300 萬人次 。根據交通部編制的防城港總體布局規(guī)劃，防城港東西灣可建 180 多個萬噸級以上的深水泊位，港口吞吐潛力在2 億噸以上。 7 第一 部分：項目 市場概況 一 、防城港市房地產市場總體情況分析 （一） 、防城港市概況 防城港市 簡介 防城港市地處中國大陸海岸線西南端 ,轄港口區(qū)、防城區(qū)、上思縣、東興市 (縣級 ), 陸地總面積 6181 平方公里 , 人口 82 萬，有漢、壯、瑤、京等 19 個民族，其中 :少數民族占 47%，是全國唯一 的沿海沿邊港口城市，被譽為 “中國西南門戶，華夏邊陲明珠 ”。防城港市至南寧國際機場、北海機場全線均為高速公路。山里空氣負離子含量極高，是休閑、度假、療養(yǎng)的理想環(huán)境。防城港市市花 “金花茶 ”被譽為植物界的 “大熊貓 ”、 “茶族皇后 ”。世界 500 強之一的美國 ADM 公司、中糧集團、 濱海國際 威爾瑪公司投資建設的大海糧油公司，成為廣西強 優(yōu)企業(yè)；岳泰飼料廠建成投產，宏源漿紙等一批投資超億元、產值超 10 億元的民營工業(yè)項目即將建成投產。 10 從圖 3 可以看出， 2020 年 防城港 市 實現國內生產總值 億元，比上年增長 %，增幅比上年提高了 8 個百分點， 增速排全區(qū)第一 ；完成財政收入 億元，增長 %， 增幅比上年提高了 17 個百分點， 增幅排全區(qū)第一 。從增長動力看，三次產業(yè)分別拉動經濟增長 、 和 個百分點，對經濟 增長貢獻率分別為 %、 %和 %，第一、二產業(yè)對經濟增長貢獻率同比分別下降 ％、 ％，第三產業(yè)對經濟增長貢獻率同比提高 ％。臨江新區(qū)規(guī)劃等前期工作加快。 從行業(yè)看，支柱產業(yè)、重點行業(yè)保持高速增長 ,帶動作 用明顯，貢獻突出。 防城港特色旅游資源豐富，自然構成 “ 上山下海出國 ” 旅游體系，上山，就是十萬大山國家森林公園旅游。 從圖 5 可以看出， 2020 年 全年市 區(qū)居民人均可支配收入 12159 元，增 長 %。 全年城市居民消費價格上漲 %，漲幅比上年加快 個百分點，漲幅為 1997 年以來最高的年份，創(chuàng)近 10 年來歷史新高。 近兩年，近兩年發(fā)展速度有所加快，從 2020 年至今，政府 堅持以港興市、以工業(yè)興市、以區(qū)位優(yōu)勢興市，全面推動廣西北部灣經濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃的實施 ，無論是國內生產總值、固定資產投資還是第三產業(yè)的發(fā)展，都有了新的提高，促使防城港市在整體經濟發(fā)展上邁上了一個新的臺階。目前，防城港市商品房平均價格為 26002800 元 /㎡ ，人口較少的港口區(qū)最高房價已達 3300 元 /㎡ ，比 去年底 2000 元 /㎡出頭升了 300 元 /㎡以上 ； 去年， 從 6 月到 8 月僅兩個月，港口區(qū)新開發(fā)的桃花灣廣場片區(qū)的土地買賣就從 62 萬元 /畝上漲到 66 萬元 /畝，東興一黃金地塊更 是創(chuàng)出 154 萬元 /畝的新高。 今年上半年，西灣板塊的 1000 畝的 陽光海岸 項目 、 10 萬㎡的 西灣上城 項目 、 17 萬㎡的 碧海紫荊城 項目 、 桃花灣 2020 年，隨著《廣西北部灣經濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》被國家批準實施，防城港市掀起了新一輪的城市建設熱潮。防城港市 政府 搶抓廣西北部灣經濟區(qū)開放開發(fā)等重大機遇 ，對房地產業(yè)采取了宏觀調控的政策措施，明確規(guī)定房地產開發(fā)必須與大規(guī)模城市建設有機結合，并服從大規(guī)模城市建設大局。因為，可以預測，在今后的一段時間，營銷競爭還將持續(xù)，有時還會很激烈。 ? 開始 引入外地名牌物業(yè)管理 公司作為物業(yè)管理顧問 ， 對于消費者， 良好的物業(yè)管理將是今后選擇樓盤的又一重要因素。目前，防城港市已經出現豪宅競爭區(qū)域，該區(qū)域就是目前防城港市熱點開發(fā)區(qū)桃花灣中央居住區(qū) 。 21 項目基地較為空曠，有較好的物業(yè)設計空間，容易設計為最好的區(qū)域聚客點，同時，由于該區(qū)域 空氣清新 ，是理想休閑居住之地。 以 濱海 風情為藍本， 融合 濱海國際 的建筑風格， 融入 濱海國際 所 具有 的悠久 歷史、豐厚的人文底蘊，打造一 個強烈風格化的 濱海 風情大盤，在 防城港 市場成為大盤開發(fā)的樣板與典范。 容積率分區(qū)規(guī)劃的意義： ? 有效利用土地，最大化地提升地塊價值，通過不同容積率分區(qū)規(guī)劃，將低密度高品質產品與高密度產品 合理 分布于不同的開發(fā)時段， 使地塊價值得到充分發(fā)揮。 首先確保項目資金流的正常滾動，同時產品可以隨著市場的不斷變化進行調整更新。項目 借鑒具有 世界典范的 濱海人居 +建筑精華的“ 濱海 國際 ”居住模式打造同步世界的 濱海國際 情景城邦。 順應市場競爭環(huán)境的需要 從 防城 港 房地產市場看， 近些年來 異域風情 樓盤尚少 ，在開發(fā)和設計界掀起了一股學習、借鑒和摹仿西方建筑風格和生活居住理念的 “ 西洋風 ” ，出現了許多以外國建筑風格和生活居住理念為開發(fā)、設計主題的樓盤， 主題概念已先入為主，占位目標客戶的消費心理。 34 第 四 部份 、開發(fā) 周期 規(guī)劃建議 一、 分區(qū) 容積率 安排 ： 采用 “分區(qū)布局、組合開發(fā)” 模式，即：將別墅區(qū)與公寓區(qū)分開，并以多層公寓作為別墅與高層公寓的區(qū)域過渡。 規(guī)劃特點 ? 重點在于營造一個風情展示中心，包括會所、樣板園林、廣場、水景、樣板房、休閑設施等， ? 園林饒水而設、依路而建，熱帶、亞熱帶植被、水、休閑廣場等共同營造出線性景觀